Bản án 10 — Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆNĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Văn Công Thức.

Hội Thẩm nhân dân:

1. Ông Nguyễn Thanh Hoàng.

2. Ông Nguyễn Chí Lin.

- Thư ký Tòa án: Bà Phạm Thị Huỳnh Như - Thư ký Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Ông Đặng Văn Quý – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 27 tháng 6 và ngày 03 tháng 7 năm 2017, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An tiến hành xét xử sơ thẩm công khai vụ án kinh doanh thương mại thụ lý số 83/2013/TLST-KDTM ngày 23/12/2013 về việc tranh chấp hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất. Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 21/2017/QĐST-KDTM ngày 08/6/2017, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Công ty Trách nghiệm hữu hạn xây dựng, thương mại và

dịch vụ P P (gọi tắt là công ty P).

Địa chỉ trụ sở: đường L, phường S, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ giao dịch: Đường T, phường H, quận N, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo pháp luật: Bà Đặng Thị L – Chức vụ Giám đốc.

Địa chỉ liên lạc: Chung cư A, phường X, quận N, Tp.Hồ Chí Minh.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn:

- Ông Nguyễn Thái N – Luật sư thuộc Văn phòng Luật sư Nguyễn Thái N – Đoàn Luật sư Tp.Hồ Chí Minh.

Địa chỉ: Đường D, phường E, quận P, Tp.Hồ Chí Minh.

- Ông Phạm Công U và ông Cao Thế L- Luật sư thuộc Công ty Luật TNHH MTV P – Đoàn Luật sư Tp.Hồ Chí Minh.

Địa chỉ: đường X, phường F, quận M, Tp.Hồ Chí Minh.

2. Bị đơn: Công ty Cổ phần địa ốc M (gọi tắt là công ty M).

Địa chỉ trụ sở: Khu Công nghiệp M, xã G, huyện Đ, tỉnh Long An.

Địa chỉ giao dịch: Đường Q, xã Y, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Hồ Đức M– Chức vụ: Chủ tịch Hội đồng quản trị.

Ông M ủy quyền cho ông Nguyễn Tiến Đ, sinh năm 1993.

Là nhân viên của Công ty.

Theo văn bản ủy quyền ngày 26/6/2017.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn: Bà Bùi Thị Mỹ L – Luật sư thuộc Chi nhánh Văn phòng Luật sư L - Đoàn Luật sư Tp.Hồ Chí Minh.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Vũ Thị H, sinh năm 1963.

Địa chỉ: đường I, phường O, quận T, Tp. Hồ Chí Minh

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Phi H, sinh năm 1984.

Địa chỉ: Đường V, phường K, quận M, Tp.Hồ Chí Minh.

Theo văn bản ủy quyền ngày 14 tháng 4 năm 2015.

(Các đương sự có mặt, ông Đ và ông H vắng mặt tại buổi tuyên án).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ghi ngày 22/01/2013, biên bản hòa giải, các lời khai tiếp theo và tại phiên tòa bà Đặng Thị L là người đại diện theo pháp luật của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 01/01/2008, Công ty Trách nghiệm hữu hạn xây dựng, thương mại và dịch vụ P (gọi tắt là Công ty P) có ký hợp đồng với Công ty Cổ phần địa ốc M (gọi là tắt là công ty M) để thuê quyền sử dụng đất, diện tích 20.000 m2, đất tọa lạc tại Khu công nghiệp M do Công ty M là chủ đầu tư hạ tầng Khu công nghiệp. Đơn giá giao đất là 25 USD/m2 x 20.000m2 = 500.000 USD, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, hai bên thỏa thuận thanh toán bằng tiền Việt Nam đồng. Tại thời điểm ký kết hợp đồng thì 01 USD quy đổi bằng 16.000 đồng. Như vậy tổng giá trị của hợp đồng là 500.000 USD x 16.000 đồng = 8.000.000.000 đồng. Nếu tính gồm cả thuế giá trị gia tăng và tiền chuyển mục đích sử dụng đất thì tổng giá trị của hợp đồng là 9.376.000.000 đồng. Hợp đồng được lập thành văn bản có chữ ký của người đại diện theo pháp luật của 02 bên. Số tiền các bên thỏa thuận thanh toán thành 02 đợt:

Đợt 1: giao số tiền là 900.000.000 đồng.

Đợt 2: Mỗi tháng công ty P thanh toán 10.000 USD (quy đổi ra tiền Việt Nam đồng) cho đến khi kết thúc hợp đồng. Tính từ ngày 01/01/2008 đến ngày 20/5/2010, công ty P đã giao cho công ty M tổng số tiền là 3.780.000.000 đồng.

Việc thỏa thuận giao đất được thực hiện sau 02 tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng nhưng đến hạn nhưng công ty M không giao đất cho Công ty P. Nhiều lần công ty P liên hệ để yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng công ty M không có câu trả lời một cách rõ ràng. Công ty P tự tìm hiểu thì được biết công ty M chưa đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho Nhà nước nên không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất cho công ty P được.

Nay Bà L là người đại diện theo pháp luật của công ty P yêu cầu công ty M phải tiếp tục thực hiện hợp đồng giao đất số 001/HĐTLĐ/MN ngày 01/01/2008, công ty P đồng ý thanh toán số tiền còn lại cho công ty M như theo hợp đồng mà 02 bên đã ký kết. Cụ thể là buộc công ty M phải giao lô đất có diện tích 20.000 m2 thuộc lô số 06 -07 trục đường 36m trong Khu công nghiệp M.

Tại lời trình bày của ông Nguyễn Anh T đại diện theo ủy quyền của bị đơn trong biên bản hòa giải ngày 25/02/2014, lời khai tiếp theo của ông Hồ Đức M là người đại diện theo pháp luật của bị đơn và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Công ty Cổ phần địa ốc M được Ban quản lý Khu kinh tế tỉnh Long An cấp giấy phép đầu tư hạ tầng Khu công nghiệp M. Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn xác nhận trước đây công ty M có ký hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất đối với công ty P chứ không phải hợp đồng giao hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Công ty M đã nhận tiền do công ty P giao như là bà L trình bày là đúng, đợt tiền cuối cùng mà công ty P giao là vào ngày 20/5/2010. Sau đó, công ty P không thanh toán tiếp các khoản tiền còn lại theo hợp đồng, công ty M nhiều lần gởi công văn đến công ty P để yêu cầu có tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng công ty P không có ý kiến gì. Công ty M ra thông báo về việc thanh lý hợp đồng gửi công ty P, sau đó vào ngày 29/6/2012 công ty M đã chuyển trả vào tài khoản của công ty P số tiền 700.000.000 đồng để thanh lý hợp đồng.

Công ty M không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của công ty P và đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hợp đồng kinh tế số 001/HĐTLĐ/MN mà 02 bên đã ký kết vào ngày 01/01/2008 là vô hiệu, lý do: công ty M được Ủy ban nhân dân tỉnh Long An ban hành quyết định cho thuê đất vào ngày 17/3/2008. Như vậy, hợp đồng mà 02 bên ký kết vào ngày 01/01/2008 khi công ty M chưa có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên hợp đồng bị vô hiệu. Mặt khác về hình thức, hợp đồng mà các bên ký kết không có xác nhận của Ban quản lý các khu công nghiệp là vi phạm về mặt hình thức nên bị vô hiệu.

Đối với khoản tiền 3.780.000.000 đồng mà công ty M đã nhận của công ty P thì đồng ý trả lại nhưng có yêu cầu phản tố là đề nghị khấu trừ số tiền 700.000.000 đồng mà công ty M đã chuyển trả lại cho công ty P vào ngày 29/6/2012.

Tại phiên tòa, Bà L có ý kiến bổ sung: bà thừa nhận vào ngày 29/6/2012, Công ty P có nhận khoản tiền 700.000.000 đồng do Công ty M chuyển vào tài khoản của công ty để đề nghị thanh lý hợp đồng và đồng ý khấu trừ số tiền này vào khoản tiền mà công ty P đã giao nhưng đề nghị khấu trừ tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Bà L xác nhận vào năm 2005, bà Vũ Thị H có vay mượn vàng và tiền của bà, đây là khoản vay mượn cá nhân của bà H và đã thanh toán xong, không liên quan gì đến các khoản tiền mà công ty P đã giao cho công ty M để thực hiện hợp đồng.

Ông Nguyễn Phi H đại diện theo ủy quyền của bà Vũ Thị H trình bày: từ năm 2012 trở về trước bà Vũ Thị H là người đại diện theo pháp luật của Công ty M và đại diện theo pháp luật của công ty M có ký hợp đồng thuê lại quyền sử sử dụng đất với công ty P như Bà L trình bày là đúng. Ông xác nhận vào năm 2005 thì bà H có vay tiền của Bà L với tư cách vay mượn cá nhân và bà H đã thanh toán xong các khoản nợ. Hiện nay bà H không còn nợ gì đối với cá nhân Bà L và bà cũng thôi giữ chức vụ quản lý tại Công ty M.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Công ty P trình bày:

Vào ngày 01/01/2008, công ty P có ký kết hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất của công ty M, đất tọa lạc tại khu công nghiệp M. Tại thời điểm ký kết hợp đồng thì công ty M chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép quyết định thành lập khu công nghiệp và chưa có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất nhưng các bên cũng đã thực hiện hợp đồng, Công ty P đã giao tiền thuê đất cho Công ty M tổng số tiền 1.600.000.000 đồng.

Đến ngày 17/3/2008, công ty M được Ủy ban nhân dân tỉnh Long An có quyết định thành lập khu công nghiệp và có quyết định cho thuê đất. Thời điểm này hai bên vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng, Công ty P tiếp tục giao tiền cho Công ty M, giao tiền đến ngày 20/5/2010, thành 12 đợt với số tiền 2.180.000.000 đồng.

Như vậy, tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng thì hợp đồng bị vô hiệu do vi pham điều cấm của pháp luật nhưng sau khi có quyết định cho thuê đất của UBND tỉnh Long An, các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng nên hợp đồng không còn bị vô hiệu.

Về hình thức của hợp đồng: tuy hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất hai bên ký kết không tuân thủ về hình thức, không có xác nhận của Ban quản lý các khu kinh tế. Theo quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi pham về hình thức là 02 năm kể từ thời điểm xác lập. Nhưng các bên không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và các bên vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng nên hợp đồng đương nhiên có hiệu lực pháp luật.

Sau khi có quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nhận tiền cho thuê đất của công ty P nhưng Công ty M không tiếp tục thực hiện hợp đồng, không hoàn thiện các thủ tục pháp lý và giao đất cho Công ty P, lỗi này hoàn toàn thuộc về Công ty M. Đến ngày 26/9/2012, Công ty M tự ý chuyển trả cho công ty P số tiền 700.000.000 đồng mà không có sự đồng ý của Công ty P là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng, vi phạm hợp đồng, làm cho quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty P bị xâm phạm.

Do vậy, tính đến thời điểm xét xử sơ thẩm thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất mà hai bên ký kết vẫn có hiệu lực pháp luật nhưng công ty M không thực hiện việc giao đất nên công ty P khởi kiện yêu cầu Công ty M phải tiếp tục thực hiện hợp đồng giao 20.000 m2 đất tại khu công nghiệp M theo như nội dung của hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất số 001 ký kết ngày 01/01/2008 là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận.

Trường hợp, Hội đồng xét xử có căn cứ tuyên hợp đồng các bên đã ký kết là vô hiệu thì yêu cầu công ty M phải giao trả toàn bộ số tiền đã nhận của công ty P là 3.780.000.000 đồng và buộc công ty M phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng. Luật sư đề nghị Hội đồng xét xử xem xét trách nhiệm bồi thường của Công ty M đối với Công ty P như sau:

- Hoàn trả số tiền đã nhận cho Công ty P số tiền 3.780.000.000 đồng.

- Buộc công ty M phải trả lãi theo mức lãi suất chậm trả trên số tiền này theo quy định tại Điều 306 Luật thương mại năm 2005.

- Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa có thu thập chứng cứ là các mức lãi suất cho vay, mức lãi suất quá hạn trung bình của các chi nhánh ngân hàng tại địa phương từ năm 2008 cho đến nay. Như vậy số tiền lãi quá hạn mà công ty P yêu cầu Công ty M phải bồi thường trên số tiền gốc 3.780.000.000 đồng tính từ ngày 01/01/2008 đến nay là 6.296.000.000 đồng.

- Về số tiền Công ty P đã nhận của công ty M là 700.000.000 đồng thì Công ty P đồng ý khấu trừ vào số tiền gốc 3.780.000.000 đồng nhưng đề nghị khấu trừ tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công ty M trình bày:

Hợp đồng mà các bên ký kết là vô hiệu về mặt nội dung lẫn hình thức.

Vô hiệu về hình thức: Hợp đồng không được chứng thực, không đảm bảo về mặt hình thức, trái quy định tại Điểm 1.a Khoản 10 Điều 2 Nghị định 17/2006 của Chính phủ và Điều 689 Bộ luật dân sự 2005.

Vô hiệu về nội dung:

+ Cty M chỉ nhận được Quyết định phê duyệt dự án mà chưa được UBND tỉnh Long An có Quyết định cho thuê đất khi hai bên ký Hợp đồng cho thuê đất ngày 01/01/2008. Do vậy, Hợp đồng này vi phạm điều cấm của pháp luật.

+ Hợp đồng thỏa thuận giá tính bằng USD là trái pháp luật, không phù hợp với quy định tại Điều 29 Nghị định 160/2006/NĐ-CP của Chính phủ quy định về hạn chế sử dụng ngoại hối.

+ Hợp đồng thiếu nhiều điều khoản cơ bản nhưng không có phụ lục hợp đồng bổ sung những nội dung còn thiếu. Các bên không thống nhất được vị trí đất đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Vì vậy, hợp đồng các bên ký kết là vô hiệu, nên đề nghị Hội đồng xét xử tuyên xử hủy hợp đồng.

1. Lỗi dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện được và vô hiệu:

Cả hai bên đều có lỗi trong việc lập nên hợp đồng bị vô hiệu cả về hình thức lẫn nội dung. Khi lập hợp đồng, lẽ ra cả hai bên phải cùng xây dựng một hợp đồng chặt chẽ, đúng và đủ nội dung để thuận lợi cho việc thực hiện; đáng lý ra hai bên phải chờ đến khi có Quyết định cho thuê đất của UBND tỉnh Long An thì mới được ký Hợp đồng.

Nguyên đơn cho rằng nếu hợp đồng bị vô hiệu, không thể thực hiện được hoàn toàn do lỗi của Công ty M là không đúng. Nếu hợp đồng các bên ký kết có những điều khoản chưa rõ ràng nhưng công ty P không yêu cầu các bên cùng sửa đổi, bổ sung những điều khoản còn thiếu. Sau khi ký kết hợp đồng, hai bên cũng không có ký phụ lục hợp đồng nào để bổ sung cho những nội dung còn thiếu.

Khi xảy ra tranh chấp, công ty P không tiến hành thỏa thuận thương lượng trước mà gửi đơn tố cáo đến nhiều cơ quan chức năng xúc phạm danh dự uy tín của công ty M dẫn đến mâu thuẫn không thể giải quyết được.

Việc ký hợp đồng trước khi M có được quyền sử dụng khu đất là do lỗi của cả hai bên.

Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại:

Theo Điều 137 Bộ luật dân sự thì trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu thì bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Trong vụ án này:

- Công ty P không chứng minh được thiệt hại thực tế xảy ra;

- Lỗi dẫn đến Hợp đồng không thực hiện được là lỗi của cả hai bên;

- Đối với yêu cầu tính thiệt hại theo lãi suất quá hạn của khoản vay trung

hạn là không có cơ sở pháp luật vì:

+ Đây là hợp đồng thuê đất chứ không phải hợp đồng vay;

+ Nguyên đơn căn cứ Điều 306 Luật Thương mại năm 2005 là không phù hợp vì Điều 306 chỉ quy định đối với vi phạm chậm thanh toán tiền hàng hoặc chậm thanh toán thù lao dịch vụ chứ không áp dụng cho việc hoàn trả tiền do hợp đồng vô hiệu.

+ Không có Văn bản quy phạm pháp luật nào quy định rằng thiệt hại thực tế khi hợp đồng cho thuê đất vô hiệu có thể được tính bằng cách tính lãi suất quá hạn cho khoản vay.

+ Không có căn cứ xác định ngày quá hạn để tính lãi suất quá hạn.

+ Cty P không đồng ý nhận lại tiền chứ không phải Cty M không chịu hoàn trả (P yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng).

+ Cty M đã chuyển trả cho P 700.000.000 đồng ngày 29/6/2012 với nội dung ghi rõ không phiếu chuyển tiền là chuyển đợt 1 thanh lý Hợp đồng thuê đất 1/1/2008. Như vậy, số tiền gốc chỉ còn lại là 3.080.000.000 đồng.

Do vậy, nguyên đơn yêu cầu bồi thường 100% thiệt hại tính bằng lãi suất quá hạn cho khoản vay trung hạn cho số tiền 3.780.000.000 đồng tính từ tháng 01/2008 là hoàn toàn không có căn cứ.

Vì các lẽ trên, Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử, tuyên xử:

- Tuyên hủy Hợp đồng thuê lại đất ngày 01/01/2008 giữa Công ty M và Công ty P.

- Không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại của Công ty P.

- Công ty M đồng ý hoàn trả cho Công ty P số tiền 3.080.000.000 đồng.

Vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Hòa phát biểu ý kiến:

Về tố tụng,

Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án Thẩm phán và Hội đồng xét xử tuân thủ theo pháp luật tố tụng dân sự; những người tham gia tố tụng chấp hành đúng pháp luật tố tụng của dân sự.

Về nội dung,

Xét hợp đồng giao đất, thuê đất số 001 ngày 01/01/2008 mà các bên ký kết là vô hiệu vì tại thời điểm ký kết công ty M chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất. Tuy nhiên, các bên vẫn thực hiện hợp đồng, công ty P đã giao tiền cho công ty M để thực hiện hợp đồng. Đến ngày 17/3/2008, công ty M đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có quyết định cho thuê quyền sử dụng đất tại khu Công nghiệp M, sau đó các bên vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, về nội dung: một điều khoản rất quan trọng trong hợp đồng mà hai bên ký kết là vị trí giao đất nhưng có tranh chấp nhau và không thể thực hiện được trong thực tế nên hợp đồng bị vô hiệu, do vậy các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Xét yêu cầu phản tố bị đơn,

Thấy rằng, tại phiên tòa người đại diện theo pháp luật của công ty P thừa nhận có nhận của công ty M số tiền chuyển trả là 700.000.000 đồng vào ngày 29/6/2012 và đồng ý khấu trừ vào tổng số tiền 3.780.000.000 đồng mà công ty P đã giao để thực hiện hợp đồng.

Do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử buộc công ty M phải giao trả cho công ty P số tiền đã nhận theo hợp đồng là 3.780.000.000 đồng nhưng được khấu trừ số tiền 700.000.000 đồng đã chuyển trả vào ngày 29/6/2012.

Xét yếu tố lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu: thì cả hai bên đều có lỗi nhưng lỗi của công ty M là nhiều hơn. Bởi lẽ, công ty M là chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp thì công ty phải tạo điều kiện thuận lợi nhất cho nhà đầu tư thứ cấp, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hỗ trợ các thủ tục pháp lý cho nhà đầu tư nhưng công ty M chưa làm tốt vấn đề này. Do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử xác định lỗi của công ty M là 70%, lỗi của công ty P là 30% để làm căn cứ bồi thường thiệt hại.

Về thiệt hại, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng mức lãi suất quá hạn trung bình trên thị trường của chi nhánh các ngân hàng thương mại tại địa phương để tính lãi trên số tiền mà công ty P đã giao cho công ty M từ năm 2008 cho đến nay nhưng có khấu trừ số tiền 700.000.000 đồng mà công ty M đã chuyển trả cho công ty P vào ngày 29/6/2012.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra công khai tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến của Kiểm sát viên, đương sự và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, qua thảo luận và nghị án. Hội đồng xét xử nhận định như sau: