Bản án 10/2023/KDTM-ST — Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 25 tháng 3 năm 2016 và trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Công ty TNHH Một thành viên Q (viết tắt Công ty Q) có ký hợp số Hợp đồng thuê nhà số 199/HĐTN- KD ngày 23 tháng 7 năm 2010 cho Công ty C (nay là Công ty Cổ phần C, viết tắt Công ty C) thuê căn nhà G đường Y, Phường S, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh sử dụng với mục đích văn phòng; thời hạn thuê từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 đến ngày 31 tháng 12 năm 2011; giá thuê nhà 9.400.000 đồng/tháng. Trong hợp đồng thuê nhà trên, hai bên thỏa thuận tiền thuê nhà được thanh toán theo quý (trong vòng 30 ngày của tháng đầu quý), trường hợp chậm thanh toán thì phải trả thêm khoản phí phụ trội bằng 0,1% trên tiền thuê tháng cho mỗi một ngày chậm thanh toán; nếu thời gian chậm thanh toán vượt quá 30 ngày thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, thu hồi lại phần diện tích đất đang cho thuê.

Trước đây, tại bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 35/2014/KDTM-ST ngày 29 tháng 4 năm 2014 của Tòa án nhân dân Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử buộc Công ty C có nghĩa vụ trả tiền nợ thuê nhà và tiền lãi phạt chậm trả của căn nhà G’ và G đường Y, Phường S, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh theo Hợp đồng thuê nhà số 198/HĐTN- KD ngày 23 tháng 7 năm 2010 và Hợp đồng thuê nhà số 199/HĐTN- KD ngày 23 tháng 7 năm 2010, kể từ tháng 01 năm 2010 đến ngày 29 tháng 4 năm 2014 là 1.847.067.602 đồng.

Sau ngày 29 tháng 4 năm 2014, Công ty C tiếp tục sử dụng mặt bằng căn nhà G đường Y, Phường S, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh và tiếp tục nợ tiền thuê nhà kể từ ngày 30 tháng 4 năm 2014. Do Công ty C còn nợ tiền thuê nhà nên hai bên chưa ký lại hợp đồng.

Ngày 03 tháng 12 năm 2012, Công ty Q ban hành Thông báo số 3614/QLKDN-KD gửi Công ty C, trong đó có nội dung giảm 50% tiền phạt do chậm thanh toán, đề nghị thanh toán tiền thuê nhà theo nội dung biên bản làm việc ngày 02 tháng 11 năm 2012; tiền thuê nhà G đường Y, Phường S, Quận F là 14.000.000 đồng/tháng áp dụng kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2012.

Ngày 03 tháng 12 năm 2015, Công ty Q ban hành Thông báo số 3178/TB-QLKDN gửi Công ty C, trong đó có nội dung điều chỉnh giá thuê nhà G đường Y, Phường S, Quận F là 27.600.000 đồng/tháng áp dụng kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2015.

Do Công ty C không thanh toán tiền thuê nhà từ ngày 30 tháng 4 năm 2014 nên Công ty Q khởi kiện yêu cầu Công ty C thanh toán tiền thuê nhà G đường Y, Phường S, Quận F từ ngày 30 tháng 4 năm 2015 tạm tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2015 là 470.898.467 đồng (bốn trăm bảy mươi triệu tám trăm chín mươi tám ngàn bốn trăm sáu mươi bảy đồng), bao gồm: tiền thuê nhà từ ngày 30 tháng 4 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014: 14.000.000 đồng/tháng x 08 tháng 01 ngày = 112.466.667 đồng, tiền thuê nhà từ 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2015: 27.600.000 đồng/tháng x 12 tháng = 331.200.000 đồng, tiền phạt do chậm thanh toán tiền thuê là 27.231.800 đồng và tiền thuê nhà, tiền lãi phát sinh thêm kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2016 cho đến khi đưa vụ án ra xét xử.

Ngày 30 tháng 11 năm 2018, Công ty Q ban hành Thông báo số 3406/TB-QLKDN gửi Công ty C, trong đó có nội dung điều chỉnh giá thuê nhà G đường Y, Phường S, Quận F là 28.300.000 đồng/tháng áp dụng kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2018.

Ngày 10 tháng 7 năm 2019, Công ty Q ban hành Thông báo số 1326/TB-QLKDN gửi Công ty C, trong đó có nội dung điều chỉnh giá thuê nhà G đường Y, Phường S, Quận F là 31.500.000 đồng/tháng áp dụng kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2019.

Ngày 25 tháng 5 năm 2020, Công ty Q ban hành Thông báo số 894/TB-QLKDN gửi Công ty C, trong đó có nội dung điều chỉnh giá thuê nhà G đường Y, Phường S, Quận F là 31.500.000 đồng/tháng áp dụng kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.

Quá trình sử dụng nhà G đường Y, Công ty C không thanh toán tiền thuê nhà để nợ phát sinh kéo dài kể từ ngày 30 tháng 4 năm 2014 cho đến tháng 01 năm 2022. Ngày 27 tháng 01 năm 2022, Công ty Q đã tiếp nhận căn nhà số G đường Y, Phường S, Quận F theo đề nghị hoàn trả nhà của Công ty C tại văn bản số 07/CV ngày 29 tháng 12 năm 2020.

Tính đến ngày 26 tháng 01 năm 2022, Công ty C còn chưa thanh toán cho Công ty Quản lý nhà tiền thuê nhà G đường Y, Phường S, Quận F tổng cộng là 2.560.854.847 đồng (hai tỉ năm trăm sáu mươi triệu tám trăm năm mươi bốn ngàn tám trăm bốn mươi bảy đồng), trong đó:

- Nợ tiền thuê nhà từ ngày 30 tháng 4 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 là: 14.000.000 đồng/tháng x 08 tháng 01 ngày = 112.466.667 đồng.

- Nợ tiền thuê nhà từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2017 là: 27.600.000 đồng/tháng x 36 tháng = 993.600.000 đồng.

- Nợ tiền thuê nhà từ ngày 01 tháng 01 năm 2018 đến ngày 31 tháng 12 năm 2018 là: 28.300.000 đồng/tháng x 12 tháng = 339.600.000 đồng.

- Nợ tiền thuê nhà từ ngày 01 tháng 01 năm 2019 đến ngày 31 tháng 12 năm 2020 là: 31.500.000 đồng/tháng x 24 tháng = 756.000.000 đồng.

- Nợ tiền phạt do chậm thanh toán tiền thuê nhà (từ ngày 01 tháng 5 năm 2014 đến ngày 26 tháng 01 năm 2022) là 359.688.180 đồng.

* Tại tờ tự khai ngày 13 tháng 12 năm 2016 và trong quá trình giải quyết vụ án, ông Đỗ Anh Ng là người đại diện theo ủy quyền cho Công ty Cổ phần C có trình bày:

Công ty TNHH Một thành viên Q có ký hợp đồng thuê nhà số 199/HĐTN-KD ngày 23 tháng 7 năm 2010 với Công ty Cổ phần C với giá thuê là 9.400.000 đồng/tháng, thời hạn thuê từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 đến ngày 31 tháng 12 năm 2011. Từ năm 2014 đến nay, hợp đồng thuê nhà cũ ký giữa Công ty TNHH Một thành viên Q và Công ty Cổ phần C chưa được tái ký hợp đồng mới do chưa thống nhất được đơn giá thuê hàng tháng của 2 căn nhà G’ và G đường Y, Phường S, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty Cổ phần C không đồng ý với giá thuê nhà tăng lên được nêu trong Thông báo số 3614/TB-QLKDN ngày 03 tháng 12 năm 2012 và Thông báo số 3178/TB-QLKDN ngày 03 tháng 12 năm 2015 mà chỉ đồng ý với giá thuê theo hợp đồng là 9.400.000 đồng/tháng. Trong trường hợp Công ty TNHH Một thành viên Q muốn tăng giá tiền thuê nhà thì phải ký hợp đồng mới hoặc phụ lục hợp đồng. Do đó, yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn trả tiền thuê nhà là chưa có cơ sở vì giữa hai bên chưa thống nhất được đơn giá thuê; Công ty cổ phần C gặp khó khăn về kinh tế nên không có nguồn tiền thanh toán cho Công ty TNHH Một thành viên Q.

Tại phiên tòa:

- Người đại diện theo ủy quyền cho nguyên đơn là ông Nguyễn Quang Th, bà Đỗ Thị Thu Th1 trình bày: Nguyên đơn đã tiếp nhận căn nhà G đường Y, Phường S, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 27 tháng 01 năm 2022 theo đúng với diện tích cho thuê ban đầu; yêu cầu bị đơn Công ty Cổ phần C trả tiền thuê nhà số G đường Y, Phường S, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh tính từ ngày 30 tháng 4 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2020 là 2.201.666.667 và tiền lãi do chậm thanh toán kể từ ngày 01 tháng 5 năm 2014 đến ngày 26 tháng 01 năm 2022 là 359.688.180 đồng, tổng cộng là 2.560.854.847 đồng (hai tỉ năm trăm sáu mươi triệu tám trăm năm mươi bốn ngàn tám trăm bốn mươi bảy đồng).

Nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán tiền thuê nhà ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

- Bị đơn là Công ty cổ phần C vắng mặt, không rõ lý do nên không có ý kiến trình bày.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 5 phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý vụ án và tại phiên tòa hôm nay, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Tuy nhiên, còn vi phạm về thời hạn chuẩn bị xét xử. Đương sự được thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Bị đơn đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt, không rõ lý do nên Tòa án xét xử vắng mặt bị đơn là đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Căn cứ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, xác định yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn có trách nhiệm trả cho nguyên đơn số tiền nợ thuê nhà G đường Y, Phường S, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh còn thiếu là 2.560.854.847 đồng (hai tỉ năm trăm sáu mươi triệu tám trăm năm mươi bốn ngàn tám trăm bốn mươi bảy đồng). Bị đơn phải chịu tiền án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến trình bày của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Công ty TNHH Một thành viên Q khởi kiện yêu cầu Công ty Cổ phần C trả tiền thuê nhà tại địa chỉ G đường Y, Phường S, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh nên quan hệ tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Tại thời điểm nộp đơn khởi kiện, Công ty Cổ phần C có trụ sở tại Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, mặc dù trong quá trình giải quyết vụ án có sự thay đổi trụ sở nhưng thẩm quyền giải quyết vụ án là Tòa án nhân dân Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại tại khoản 1 Điều 30, điểm b khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Nguyên đơn Công ty TNHH Một thành viên Q yêu cầu bị đơn Công ty Cổ phần C trả tiền thuê nhà G đường Y, Phường S, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh tính từ ngày 30 tháng 4 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2020 là 2.201.666.667 và tiền lãi do chậm thanh toán kể từ ngày 01 tháng 5 năm 2014 đến ngày 26 tháng 01 năm 2022 là 359.688.180 đồng.

Vì các lẽ trên,mươi đồng).

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 30, điểm b khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 39, Điều 147, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 271 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 116, Điều 481 và điểm b khoản 1 Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 1 Điều 84, Điều 117, khoản 1 Điều 129 và khoản 1 Điều 131 của Luật nhà ở năm 2015;

Căn cứ Điều 306 của Luật Thương mại năm 2005;

Căn cứ Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

Căn cứ khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH Một thành viên Q:

Buộc Công ty Cổ phần C có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty TNHH Một thành viên Q số tiền thuê nhà G đường Y, Phường S, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh còn thiếu là 2.560.854.847 đồng (hai tỉ năm trăm sáu mươi triệu tám trăm năm mươi bốn ngàn tám trăm bốn mươi bảy đồng), trong đó tiền thuê nhà từ ngày 30 tháng 4 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2020 là 2.201.166.667 đồng và tiền lãi do chậm thanh toán tiền thuê nhà kể từ ngày 01 tháng 5 năm 2014 đến ngày 26 tháng 01 năm 2022 là 359.688.180 đồng.

Thực hiện thanh toán ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của Công ty TNHH Một thành viên Q, nếu Công ty Cổ phần C không thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì Công ty Cổ phần C còn phải chịu tiền lãi trên số tiền chậm trả theo lãi suất quy định tại Điều 306 của Luật Thương mại năm 2005.

2. Về án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm:

Công ty cổ phần C chịu số tiền án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm là 83.217.097 đồng (tám mươi ba triệu hai trăm mười bảy ngàn không trăm chín mươi bảy đồng).

Trả lại cho Công ty TNHH Một thành viên Q số tiền tạm ứng án phí là 11.418.000 đồng (mười một triệu bốn trăm mười tám ngàn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AB/2012/07191 ngày 27 tháng 4 năm 2016 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

3. Về quyền kháng cáo:

Công ty TNHH Một thành viên Q được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Công ty Cổ phần C được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ