Bản án 09/2018/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, các ông bà: Lê Mỹ L, Trần Thị Phượng H, Lê Mỹ Tr, Lê Thị Hồng Nh cho rằng: Các ông bà là chủ sử dụng đất trồng lúa khoảng 38 công tọa lạc xã Vĩnh Châu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ) vào năm 1997 (nay cấp mới lại 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 104689 cấp ngày 14/01/2016 do ông Lê Mỹ Tr, bà Lý Thị Hồng Nh đứng tên, diện tích 19048m2 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 400813 cấp ngày 18/02/2016 do ông Lê Mỹ L, bà Trần Thị Phượng H đứng tên, diện tích 19031m2). Hai phần đất này các ông bà cho vợ chồng ông A, bà H1 thuê từ nhiều năm qua để trồng lúa. Việc thuê đất hai bên chỉ viết giấy tay, không công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, tiền thuê đất tính mỗi năm 2 vụ (Đông-Xuân và Hè-Thu). Quá trình thực hiện hợp đồng, mỗi năm hai bên đều ký lại hợp đồng thuê đất và ông A, bà H1 đều trả tiền thuê đất cho các ông bà đầy đủ. Năm 2013, vợ chồng ông A, bà H1 không trả tiền thuê đất cho các ông bà, nên ông L đại diện ông Tr, bà Nh thưa vợ chồng ông A, bà H1 tại Ủy ban nhân dân (viết tắt là UBND) xã Vĩnh Châu để yêu cầu ông A, bà H1 trả đất và tiền thuê đất. Tại buổi làm việc, ông A, bà H1 đồng ý trả tiền thuê đất và toàn bộ đất lại cho gia đình ông L. Tuy nhiên sau đó vợ chồng ông A, bà H1 năn nỉ ông L tiếp tục thuê đất, ông L đồng ý nên ngày 02/12/2013, hai bên ký hợp đồng thuê đất canh tác lúa 3 vụ, thời hạn thuê 01 năm, giá thuê 01 vụ 30.000.000 đồng/vụ. Đến cuối năm 2014, ông đồng ý gia hạn hợp đồng đến cuối vụ hè thu 2016. Đến vụ hè thu 2016, ông A, bà H1 không thực hiện trả tiền thuê cho ông L, chỉ thanh toán nữa vụ là 15.000.000 (mười lăm triệu) đồng và hẹn đến vụ thu đông sẽ trả luôn là 45.000.000 (bốn mươi triệu) đồng. Ông không đồng ý nên thưa ông A, bà H tại UBND xã Vĩnh Châu. Tại UBND xã Vĩnh Châu, hai bên không không thống nhất phương án giải quyết nên ông khởi kiện ra tòa yêu cầu ông A, bà H1:

- Trả tiền thuê đất tính từ vụ hè thu 2016 (còn nợ 15.000.000 đồng) đến khi kết thúc vụ kiện, tạm tính đến vụ đông xuân 2018 là 165.000.000 đồng, đồng ý bớt cho A, H1 5.000.000 đồng, còn lại 160.000.000 đồng;

- Khôi phục lại tình trạng đất lúa như ban đầu ông cho thuê, do ông A, bà H1 đã tự ý đào đất ruộng đắp bờ trồng sen, cây ăn trái (dừa, mít …);

- Trả lại toàn bộ đất thuê theo 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Tr, Nh, Phượng, L đứng tên. Ông L cung cấp tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu bao gồm:

- Hợp đồng thuê đất canh tác lúa 03 vụ ngày 02/12/2013;

- Biên bản làm việc của UBND xã Vĩnh Châu ngày 21/9/2013;

- Biên bản hòa giải của UBND xã Vĩnh Châu ngày 25/10/2016, ngày 13/11/2016 và 12/12/2016;

- Giấy CNQSDĐ tên ông Lê Mỹ Tr, bà Lý Thị Hồng Nh số BY 104689 cấp ngày 14/01/2016;

- Giấy CNQSDĐ tên ông Lê Mỹ L, bà Trần Thị Phượng H số CD 400813 cấp ngày 18/02/2016 (bản photo);

- Giấy CMND, sổ hộ khẩu của Lê Mỹ L, Trần Thị Phượng H, Lê Mỹ Tr; Lý Thị Hồng Nh (bản phô tô)

- Giấy ủy quyền có công chứng ngày 26/7/2017 (bản sao);

- Hợp đồng kinh tế ngày 01/12/1997 giữa ông Lê L và ông Trần Đức D;

Theo bản tự khai, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, ông Ngô Văn A và bà Phạm Thị Ngọc H1 trình bày: Vợ chồng có thuê đất của gia đình ông L khoảng 38 công để trồng lúa từ năm 2005. Việc thuê đất có làm giấy tay, mỗi năm ông L ký hợp đồng lại. Số tiền, thời hạn thuê đất như trình bày của ông L. Quá trình thuê đất có trả tiền thuê đất cho ông L đầy đủ. Năm 2007 ông L có đồng ý chuyển nhượng lại toàn bộ 38 công đất trên cho vợ chồng ông giá 76 lượng vàng SJC, vợ chồng ông có đặt cọc trước 5 lượng vàng SJC, số vàng còn lại hẹn tháng 7/2007 trả dứt điểm. Tuy nhiên, sau đó con của vợ chồng ông gây tai nạn giao thông nên vợ chồng ông lo bồi thường cho người bị tai nạn nên không có vàng trả cho ông L, từ đó mất cọc 5 lượng vàng SJC. Việc giao 5 lượng vàng SJC ông L có làm giấy nhận cọc, nhưng sau đó vợ chồng ông bỏ mất giấy. Vợ chồng ông tiếp tục làm hợp đồng thuê đất với ông L. Trong thời gian thuê đất có cải tạo đất, trong đó múc đất làm đất vườn trồng cây ăn trái, phần đất bị múc đất thì trồng sen và một số H màu. Việc ông cải tạo đất thì ông L biết nhưng không nói gì, ngoài ra ông có che tạm nhà tol ngang 5m, dài 5m để che mưa nắng. Vợ chồng xác định đến vụ hè thu 2016 chỉ trả cho ông L 15.000.000 đồng, còn nợ ông L 15.000.000 đồng, và tính đến nay vợ chồng nợ tiền thuê đất của ông L là 165.000.000 đồng, nay ông L chỉ yêu cầu vợ chồng ông trả 160.000.000 đồng thì ông đồng ý, tuy nhiên với điều kiện ông L chuyển nhượng toàn bộ 38 công đất trên với giá 2.050.000.000 đồng cho vợ chồng ông như đã thỏa thuận theo văn bản thỏa thuận ngày 21/9/2017. Nếu ông L không chuyển nhượng 38 công đất cho vợ chồng ông thì vợ chồng ông không trả tiền thuê đất cũng như không trả đất lại cho ông L.

Ông A, bà H1 cho rằng, lý do vợ chồng ông bỏ tiền của, công sức để cải tạo 38 công đất từ đất lúa thành đất vườn như hiện nay là do ông L nhiều lần hứa chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông. Đồng thời ông L cũng đã nhận 5 lượng vàng SJC của vợ chồng ông. Do đó, vợ chồng ông phản tố yêu cầu nếu trả đất lại cho ông L thì ông L phải trả lại cho vợ chồng ông 5 lượng vàng SJC và công cải tạo đất, tổng cộng là 400.000.000 đồng. Ông L xác định không nhận 5 lượng vàng SJC của vợ chồng ông A. Về phần cải tạo đất, ông L cho rằng vợ chồng A, H1 tự ý cải tạo mà không thông báo cho ông biết, sau đó ông phát hiện vợ chồng A, H1 đào hầm trồng sen, lấy đất ruộng làm vườn và có cất một mái trại, ông có nói làm gì thì làm, sau này trả đất thì trả lại hiện trạng ban đầu cho tôi. Do đó ông A, bà H1 yêu cầu ông trả 5 lượng vàng SJC và tiền công cải tạo đất tổng cộng là 400.000.000 đồng thì ông không chấp nhận. Tòa án có Thông báo cho ông A, bà H1 nộp tạm ứng án phí cho yêu cầu phản tố của mình. Tuy nhiên hết hạn yêu cầu nhưng ông A, bà H1 không nộp tạm ứng án phú theo Thông báo của Tòa án. Do đó Tòa án không thụ lý yêu cầu phản tố của ông A, bà H1. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án có thu thập chứng cứ: Đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ phần đất tranh chấp. + Về đo đạc: . Các điểm: 29, 30, 31, 43, 44, 45, 46, 47 với diện tích 19048m2 thuộc GCNQSDĐ số CH02683 do UBND thành phố cấp ngày 14/01/2016 cho Lê Mỹ Tr và Lý Thị Hồng Nh. . Các điểm: 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 với diện tích 19031m2 thuộc GCNQSDĐ số CH02682 do UBND thành phố cấp ngày 18/02/2016 cho Lê Mỹ L và Trần Thị Phượng H. + Về xem xét, thẩm định tại chỗ đã xác định: Trên phần đất của ông L, bà H, ông Tr, bà Nh có: . Một căn nhà tạm có kết cấu: cây tol, nền đất, diện tích 29m2; . Đất trồng lúa có diện tích 15.491m2; . Đất trồng sen có diện tích 16.465m2; . Đất trồng cây ăn trái có diện tích 3.479m2 . Ngoài ra trên đất có các bờ bao xung quanh đất có diện tích khoảng 2.000m2 trồng cây ăn trái. Toàn bộ chi phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ là 5.897.900 đồng (trong đó 5.297.900 ký hợp đồng đo đạc với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, 600.000 đồng chi cán bộ chuyên môn xem xét thẩm định tại chỗ) do ông L tạm ứng nộp. Ông L yêu cầu ông A, bà H1 hoàn trả lại toàn bộ chi phí trên cho ông. Tòa án mở phiên họp công khai chứng cứ và hòa giải nhưng không thành. * Tại phiên tòa,

- Ông L yêu cầu ông A, bà H1 trả số tiền 160.000.000 đồng, trả lại toàn bộ đất thuê (38 công của vợ chồng ông và vợ chồng ông Tr). Rút yêu cầu đối với việc san lắp đất để trả lại hiện trạng đất lúa ban đầu.

- Ông A, bà H1 chấp nhận trả tiền thuê 160.000.000 đồng cho ông L nhưng với điều kiện ông L phải chuyển nhượng toàn bộ 38 công đất trên cho vợ chồng bà theo văn bản thỏa thuận ngày 21/9/2017. Nếu không chuyển nhượng thì vợ chồng ông không trả tiền thuê đất cũng như không trả đất cho ông L.

* Ý kiến của Kiểm sát viên:

I. Việc tuân theo pháp luật tố tụng

1. Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử vụ án, Thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án:

* Việc tuân theo pháp luật trong thời gian chuẩn bị xét xử:

- Thẩm phán được phân công thụ lý giải quyết vụ án đã thực hiện đúng quy định tại Điều 48 BLTTDS năm 2015.

* Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử tại phiên tòa:

Hội đồng xét xử đã tuân theo đúng các quy định của BLTTDS về việc xét xử sơ thẩm vụ án.

2. Việc tuân theo pháp luật tố tụng của người tham gia tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án:

Trong quá trình giải quyết, nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của pháp luật.

II. Ý kiến về việc giải quyết vụ án

Xét thấy, giữa nguyên đơn, bị đơn tự nguyện giao kết hợp đồng dân sự không trái các quy định của pháp luật, việc bị đơn vi phạm hợp đồng không thanh toán tiền thuê đất, nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn có trách nhiệm trả quyền sử dụng đất, tiền thuê đất là có căn cứ chấp nhận. Riêng đối với yêu cầu trả lại đất như hiện trạng ban đầu, hoặc bồi thường thiệt hại (công san lắp). Tại phiên Tòa ông L rút yêu cầu đề nghị hội đồng xét xử đình chỉ.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn buộc ông L trả 5 cây vàng (sjc) và công sức cải tạo đất (tổng cổng khoảng 400.000.000 đồng). Do bị đơn không đóng tiền án phí không đề cập xem xét.

Đề nghị áp dụng các điều 385 BLDS 2015 chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Từ những phân tích trên, đề nghị Tòa án xem xét quyết định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ hồ sơ vụ án, các tài liệu, chứng cứ đã được Hội đồng xét xử xem xét và kết quả tranh luận của những người tham gia tố tụng tại phiên tòa, nhận thấy: Về tố tụng: [1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Ông L, bà Phượng H, ông Tr, bà Nh khởi kiện yêu cầu ông A, bà H1 trả tiền thuê đất và toàn bộ đất thuê. Ông A, bà H1 đang cư trú trên địa bàn thành phố Châu Đốc, nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Châu Đốc theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: [2] Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông L, bà H, ông Tr, bà Nh với vợ chồng ông A, bà H1 được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, các bên có lập thành bản và được hai bên thừa nhận nên làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự. [3] Ông A, bà H1 thừa nhận quá trình thuê đất có nợ tiền thuê đất của gia đình ông L, tính đến vụ đông xuân 2018, vợ chồng ông bà còn nợ tiền thuê đất của ông L là 160.000.000 đồng. Xét ông A, bà H1 thuê đất của ông L, nhưng không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đất cho ông L là vi phạm nghĩa vụ. Do đó ông L, bà H, ông Tr, bà Nh yêu cầu ông A, bà H1 trả tiền thuê đất và toàn bộ đất thuê là hoàn toàn phù hợp với Điều 480, 489, 490 Bộ luật dân sự 2005. Do đó buộc ông A, bà H1 có trách nhiệm trả cho ông L số tiền 160.000.000 đồng (tính đến vụ đông xuân 2018), đồng thời giao trả toàn bộ diện tích đất thuê lại cho ông L, bà H, ông Tr, bà Nh. [4] Riêng yêu cầu san lắp đất trồng sen như hiện trạng trồng lúa ban đầu, tại phiên tòa ông L rút yêu cầu nên đình chỉ xét xử yêu cầu này. [5] Đối với yêu cầu phản tố của ông A, bà H1 yêu cầu ông L trả 5 lượng vàng SJC và tiền công cải tạo đất tổng cộng là 400.00.000 đồng, nhưng ông A, bà H1 không nộp tạm ứng án phí. Do đó Tòa án không thụ lý yêu cầu phản tố của ông A, bà H1. Ông A, bà H1 có quyền khởi kiện trong vụ án khác nếu có yêu cầu và còn thời hiệu khởi kiện. [6] Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng:

- Về chi phí tố tụng, ông L đã nộp tạm ứng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ với tổng số tiền 5.897.900, có yêu cầu ông A, bà H1 hoàn trả toàn bộ chi phí trên. Xét ông L được chấp nhận yêu cầu và có yêu cầu ông A, bà H1 hoàn trả toàn bộ chi phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ. Do đó buộc ông A, bà H1 trả lại cho ông L tổng cộng là 5.897.900 đồng.

- Về án phí dân sự sơ thẩm, Ông L được chấp nhận yêu cầu nên hoàn trả toàn bộ tạm ứng án phí cho ông L. Ông A, bà H1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 480, 489, 490 Bộ luật Dân sự năm 2005; các Điều 147, 157, 158, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Mỹ L, Trần Thị Phượng H, Lê Mỹ Tr, Lý Thị Hồng Nh

- Buộc ông Ngô Văn A, bà Phạm Thị Ngọc H1 trả cho ông Lê Mỹ L, Trần Thị Phượng H, Lê Mỹ Tr, Lý Thị Hồng Nh tiền thuê đất (tính đến vụ đông xuân 2018) là 160.000.000 (Một trăm sáu mươi triệu) đồng;

Đồng thời ông Ngô Văn A, bà Phạm Thị Ngọc H1 có trách nhiệm trả cho ông Lê Mỹ Tr, bà Lý Thị Hồng Nh phần đất diện tích 19048m2 thể hiện tại các điểm: 29, 30, 31, 43, 44, 45, 46, 47 do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Châu Đốc lập ngày 08/3/2018 (thuộc GCNQSDĐ số CH02683 do UBND thành phố cấp ngày 14/01/2016 cho Lê Mỹ Tr và Lý Thị Hồng Nh); Trả cho ông Lê Mỹ L, bà Trần Thị Phượng H phần đất diện tích 19031m2 thể hiện tại các điểm: 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Châu Đốc lập ngày 08/3/2018 (thuộc GCNQSDĐ số CH02682 do UBND thành phố cấp ngày 18/02/2016 cho Lê Mỹ L và Trần Thị Phượng H).

Nếu chậm trả theo thỏa thuận và kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án, bên phải thi hành án còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

- Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu san lắp đất ao trồng sen như hiện trạng trồng lúa ban đầu của ông Lê Mỹ L.

2. Về chi phí tố tụng:

Buộc ông Ngô Văn A, bà Phạm Thị Ngọc H1 trả cho ông Lê Mỹ L chi phí đo đạc, xem xét, thẩm định tại chỗ tổng cộng là 5.897.900 đồng.

3. Về án phí:

- Ông Ngô Văn A, bà Phạm Thị Ngọc H1 phải chịu 8.000.000 (Tám triệu) đồng án phí dân sự sơ thẩm;

- Hoàn trả lại cho ông Lê Mỹ L số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo 2 biên lai thu tạm ứng án phí số: TU/2015/0014616 ngày 29 tháng 6 năm 2017 (số tiền 1.425.000 đồng) và TU/2015/0014686 ngày 14/9/2017 (số tiền 1.200.000 đồng) của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Châu Đốc;

Trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự có mặt có quyền kháng cáo để yêu cầu Toà án nhân dân tỉnh An Giang xét xử phúc thẩm.

Riêng thời hạn kháng cáo của bà H là 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.