Bản án 08/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng vay tài sản

NHẬN ĐỊNH CỦA HỘI ĐỒNG XÉT XỬ:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử sơ thẩm nhận định: [1]. Về tố tụng:

Về thẩm quyền giải quyết và quan hệ pháp luật: Bà Nguyễn Thị Kim L, ông Nguyễn Hữu T khởi kiện bà Bùi Thị T3, ông Nghiêm Sỹ T2 về “tranh chấp hợp đồng vay tài sản, yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”, bị đơn bà T3, ông T2 cư trú tại khu phố D, phường B, thành phố Hồ Chí Minh nên căn cứ Khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải đối thoại tại Tòa án và Điều 4 Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 ngày 27/6/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 12 – Thành phố Hồ Chí Minh.

Về sự vắng mặt của các đương sự: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim L, ông Nguyễn Hữu T vắng mặt nhưng có người đại diện theo ủy quyền là bà Nguyễn Thúy T1 tham gia phiên tòa; Văn phòng C1 vắng mặt nhưng đã có đơn xin vắng mặt. Do đó, căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự trên theo quy định của pháp luật.

Đối với bị đơn bà Bùi Thị T3, ông Nghiêm Sỹ T2 đã được triệu tập hợp lệ lần thứ 2 để tham gia phiên tòa sơ thẩm nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Do đó, căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bà T3, ông T2 theo quy định của pháp luật.

Giữa vợ chồng bà Nguyễn Thị Kim L, ông Nguyễn Hữu T và bà Bùi Thị T3, ông Nghiêm Sỹ T2 đã thống nhất ký Biên bản thỏa thuận và cam kết đề ngày 01/11/2023 với nội dung:

“A./ Bên A đồng ý để cho bên B sang tên sổ đỏ do Bên A đứng sở hữu và đã công chứng Chuyển nhượng cho Bên B.

B./ Bên B sang tên sổ đỏ đã thỏa thuận với Bên A và cam kết trong thời gian 36 tháng tính từ ngày 01/11/2023 đến hết ngày 01/11/2026 sẽ không đem những sổ này bán cho ai.

C./ Hàng tháng vào ngày 20 Bên A trả cho Bên B 208 triệu đồng (lãi suất có thể thay đổi theo từng thời điểm) để Bên B đóng lãi cho ngân hàng số tiền đã vay hộ 16 tỷ đồng. Bên B chịu trách nhiệm đáo hạn ngân hàng dùm cho bên A ( số lần 03 tháng/kỳ hợp đồng vay) trong thời gian 3 năm.

D./ Trong thời gian 36 tháng tính từ 01/11/2023 Bên A có thể chuộc lại sổ và khi đó Bên A sẽ trả cho Bên B số tiền 16 tỷ đồng.

E./ Sau thời gian 36 tháng (tức ngày 01/11/2026) Nếu Bên A không chuộc và trả tiền 16 tỷ đồng cho Bên B thì khi đó Bên B được bán hoặc tặng cho bất kì ai và Bên A cam đoan không thắc mắc, khiếu nại hoặc thưa kiện đến cơ quan pháp luật.

F./ Sổ đỏ hai bên thống nhất thỏa thuận bao gồm 02 sổ:

1/ Giấy Chứng Nhận Quyền sử dụng đất số M 469131, số thửa 181, tờ bản đồ 02, diện tích 59m2 (trong đó Đất ở tại đô thị 59m2) do UBND TP Bà Rịa Tỉnh B cấp ngày 22/7/1998.

2./ Giấy Chứng Nhận Quyền sử dụng đất số AB 394892, số thửa 197, tờ bản đồ 14, diện tích 53,4m2 ( trong đó Đất ở tại đô thị 53,4m2 ) do UBND TP Bà Rịa Tỉnh B cấp ngày 02/3/2005.”

Nguyên đơn xác định việc ký biên bản thỏa thuận trên không nhằm mục đích thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà xuất phát từ việc bà T3 vay tiền của bà L được thể hiện tại các Hợp đồng vay tiền đề ngày 16/4/2021, 08/10/2021, 23/11/2021, 10/12/2021, 24/5/2021, 05/4/2022, 02/6/2022, 24/6/2022 và 16/8/2022 ký giữa bà Nguyễn Thị Kim L và bà Bùi Thị T3 và các giấy biên nhận tiền kèm theo các hợp đồng vay.

Quá trình tố tụng, bà T3 thừa nhận có việc vay tiền của bà L và thừa nhận vợ chồng bà đã ký Bản thỏa thuận và cam kết ngày 01/11/2023. Do đó Hội đồng xét xử có căn cứ xác định giữa vợ chồng bà L, ông T và bà T3, ông T2 đã thỏa thuận giao kết hợp đồng vay tài sản.

Hợp đồng được các bên lập thành văn bản, có thỏa thuận cụ thể số tiền vay, lãi suất, thời hạn vay. Các đương sự khi tham gia giao kết hợp đồng đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, việc thoả thuận ký hợp đồng vay tiền là hoàn toàn tự nguyện. Do đó có hiệu lực thi hành đối với các bên.

Về nội dung: Các Hợp đồng vay tiền có nội dung:

Ngày 16/4/2021 vay số tiền 2.000.000.000 đồng, lãi suất 1,5%/30 ngày, thời hạn vay 03 tháng;

Ngày 08/10/2021 vay số tiền 1.000.000.000 đồng, lãi suất 1,7%/30 ngày, thời hạn vay 03 tháng;

Ngày 16/10/2021 vay số tiền 1.000.000.000 đồng, lãi suất 1,7%/30 ngày, thời hạn vay 03 tháng;

Ngày 23/11/2021 vay số tiền 1.000.000.000 đồng, lãi suất 1,7%/30 ngày, thời hạn vay 03 tháng;

Ngày 10/12/2021 vay số tiền 2.000.000.000 đồng, lãi suất 1,7%/30 ngày, thời hạn vay 06 tháng;

Ngày 24/5/2021 vay số tiền 2.000.000.000 đồng, lãi suất 1,5%/30 ngày, thời hạn vay 02 tháng;

Ngày 05/4/2022 vay số tiền 2.000.000.000 đồng, lãi suất 2%/30 ngày, thời hạn vay từ ngày 05/4/2022 đến ngày 16/4/2022;

Ngày 02/6/2022 vay số tiền 2.000.000.000 đồng, lãi suất 1,7%/30 ngày, thời hạn vay 03 tháng;

Ngày 24/6/2022 số tiền vay 1.000.000.000 đồng, lãi suất 1,7%/30 ngày, thời hạn vay 03 tháng;

Ngày 16/8/2022 số tiền vay 2.000.000.000 đồng, lãi suất 1,7%/30 ngày, thời hạn vay 03 tháng.

Kèm theo các hợp đồng vay là các biên nhận tiền thể hiện bà L đã bàn giao các khoản tiền trên cho bà T3. Ngoài ra tại các hợp đồng vay tiền trên còn có nội dung bà T3 thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số M 469131 do UBND tỉnh B cấp ngày 22/7/1998 mang tên hộ ông Lê Quốc V, điều chỉnh biến động sang tên ông Nghiêm Sỹ T2, bà Bùi Thị T3 ngày 23/3/2012 đối với thửa đất số 181, tờ bản đồ số 2 tọa lạc tại phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phường B, thành phố Hồ Chí Minh) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 394892 do UBND tỉnh B cấp ngày 02/03/2005 cho ông Nghiêm Sỹ T2 đối với thửa đất số 197 tờ bản đồ số 14 tọa lạc tại phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phường B, thành phố Hồ Chí Minh) để làm tin cho việc vay tiền. Ngày 09/10/2023 bà T3, ông T2 đã ký chuyển nhượng 02 thửa đất trên cho bà L, ông T. Bà L, ông T thừa nhận việc ký các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất trên chỉ nhằm làm tin cho việc vay tiền, không có mục đích nhận chuyển nhượng trên thực tế.

Bà T3 thừa nhận đã vay bà L tổng số tiền là 36.000.000.000 đồng. Đối với khoản vay 20.000.000.000 đồng đã được các bên thỏa thuận thanh toán xong bằng hình thức bà T3, ông T2 chuyển nhượng cho bà L, ông T 05 quyền sử dụng đất tại xã H, các đương sự không yêu cầu Tòa án giải quyết nên không xem xét giải quyết. Đối với khoản nợ 16.000.000.000 đồng được thể hiện tại các Hợp đồng vay trên và các bên đã xác nhận nợ tại Bản thỏa thuận và cam kết ngày 01/11/2023.

Bà T3 cho rằng tại nội dung Bản thỏa thuận và cam kết ngày 01/11/2023 các bên xác định số tiền nợ là 11.000.000.000 đồng nhưng do lỗi đánh máy nên ghi thành 16.000.000.000 đồng, xét ý kiến của bà T3 thấy: Quá trình tố tụng bà T3 không đưa ra được tài liệu chứng cứ nào chứng minh số tiền các bên xác định tại Bản thỏa thuận và cam kết ngày 01/11/2023 là 11.000.000.000 đồng, bà T3, ông T2 cũng không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh đã thanh toán nợ cho bà L, ông T số tiền 16.000.000.000 đồng và thanh toán tiền lãi theo thỏa thuận của các bên.

Do đó, Hội đồng xét xử có căn cứ xác định việc bà L, ông T cho bà T3, ông T2 vay số tiền 16.000.000.000 đồng là có thật.

Tại Bản thỏa thuận và cam kết ngày 01/11/2023 xác định thời hạn các bên thỏa thuận là 36 tháng tính từ ngày 01/11/2023, tính đến thời điểm bà L, ông T nộp đơn khởi kiện chưa hết thời hạn các bên thỏa thuận trong hợp đồng, tuy nhiên bà T3, ông T2 đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận, cụ thể vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền lãi là 208.000.000 đồng/tháng cho bà L, ông T nên bà L, ông T được quyền khởi kiện để yêu cầu bà T3, ông T2 thanh toán nợ trước hạn. Do đó, cần buộc bà T3, ông T2 thanh toán cho bà L, ông T số tiền còn nợ là 16.000.000.000 đồng.

Như đã nhận định ở trên, việc các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 181, tờ bản đồ số 2 tọa lạc tại phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phường B, thành phố Hồ Chí Minh) và thửa đất số 197 tờ bản đồ số 14 tọa lạc tại phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phường B, thành phố Hồ Chí Minh) nhằm mục đích đảm bảo cho khoản vay 16.000.000.000 đồng của bà T3, ông T2, do đó có căn cứ xác định đây là giao dịch dân sự giả tạo nhằm che dấu giao dịch vay tiền giữa bà T3, ông T2 và bà L, ông T.

Tại Khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che dấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che dấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của bộ luật này và bộ luật khác có liên quan.”.

Vì vậy, Hội đồng xét xử xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 5541, quyển số 01/2023 Tp/CC-SCC/HĐGD ngày 09/10/2023 tại Văn phòng C giữa ông Nghiêm Sỹ T2, bà Bùi Thị T3 và ông Nguyễn Hữu T, bà Nguyễn Thị Kim L đối với thửa đất số 181, tờ bản đồ số 2, diện tích 59m2 tọa lạc tại phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phường B, thành phố Hồ Chí Minh) và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 5534, quyển số 01/2023 Tp/CC-SCC/HĐGD ngày 09/10/2023 tại Văn phòng C giữa ông Nghiêm Sỹ T2, bà Bùi Thị T3 và ông Nguyễn Hữu T, bà Nguyễn Thị Kim L đối với thửa đất số 197, tờ bản đồ số 14, diện tích 53,4m2 tọa lạc tại phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phường B, thành phố Hồ Chí Minh) vô hiệu do giả tạo.

Về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu: Các bên đều biết việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho thoả thuận vay tiền là vi phạm pháp luật nhưng vẫn thực hiện. Do đó lỗi của các bên là ngang nhau trong việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

Về hậu quả của Hợp đồng vô hiệu: Bà L, ông T tự nguyện trả lại 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính cho bà T3, ông T2 nên Hội đồng xét xử ghi nhận. Quyền sử dụng đất của 02 thửa đất trên đang của bà T3, ông T2, vợ chồng bà T3, ông T2 đang quản lý sử dụng 02 thửa đất trên, chưa biến động sang tên cho bà L, ông T và các bên cũng không có giao dịch thanh toán tiền chuyển nhượng trên thực tế nên ngoài việc bà L, ông T hoàn trả lại 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính cho bà T3, ông T2 thì không phát sinh thêm hậu quả nào khác đối với hợp đồng vô hiệu.

Như đã nhận định tại mục [2.1] xác định bà T3, ông T2 còn nợ bà L, ông T số tiền 16.000.000.000 đồng. Việc bà T3, ông T2 vi phạm nghĩa vụ thanh toán nợ nên ngoài việc thanh toán nợ gốc thì bà T3, ông T2 còn phải thanh toán lãi là phù hợp với quy định của pháp luật.

Tại các Hợp đồng vay tiền đề ngày 16/4/2021, 08/10/2021, 23/11/2021, 10/12/2021, 24/5/2021, 05/4/2022, 02/6/2022, 24/6/2022 và 16/8/2022 ký giữa bà Nguyễn Thị Kim L và bà Bùi Thị T3 đều có thỏa thuận lãi suất, mức lãi suất các bên thỏa thuận tại các hợp đồng vay tiền ngày 16/4/2021, ngày 24/5/2021 là phù hợp với quy định của pháp luật; các hợp đồng vay tiền còn lại các bên thỏa thuận lãi suất ở mức 1,7%/30 ngày đến 2%/30 ngày là vượt quá giới hạn lãi suất cho phép của Bộ luật Dân sự.

Tuy nhiên tại Bản thỏa thuận và cam kết ngày 01/11/2023 các bên đã thỏa thuận lại mức lãi suất là 208.000.000 đồng/tháng/16.000.000.000 đồng, tương đương 1,3%/tháng, (15,6%/năm), là phù hợp với quy định của pháp luật.

Bà L, ông T yêu cầu bà T3, ông T2 thanh toán tiền lãi theo thỏa thuận tính từ ngày 01/11/2023 với mức 1,3%/tháng, mức lãi suất này đã được các bên thỏa thuận tại Bản thỏa thuận và cam kết ngày 01/11/2023. Quá trình tố tụng bà T3, ông T2 không cung cấp tài liệu chứng cứ chứng minh đã thanh toán tiền lãi cho bà L, ông T, nguyên đơn xác định bị đơn chưa thanh toán tiền lãi nên nay yêu cầu thanh toán. Nhận thấy, yêu cầu thanh toán tiền lãi của bà L, ông T là phù hợp với quy định của pháp luật nên cần chấp nhận.

Do đó, cần buộc bà T3, ông T2 phải thanh toán cho bà L, ông T tiền lãi phát sinh tính từ ngày 01/11/2023 đến ngày 27/01/2026 với mức lãi suất 1,3%/tháng, cụ thể: 16.000.000.000 đồng x 1,3%/tháng x 26 tháng 26 ngày = 5.588.266.667 đồng.

Từ những phân tích, nhận định trên, Hội đồng xét xử có căn cứ chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a Khoản 1 Điều 39, Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải đối thoại tại Tòa án và Điều 4 Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 ngày 27/6/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội;

Căn cứ các Điều 117, 119, 122, 124, 131, 463, 465, 466, 468, 470 Bộ luật Dân sự;

Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/10/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Kim L, ông Nguyễn Hữu T đối với bà Bùi Thị T3, ông Nghiêm Sỹ T2 về “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản và yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”.

1.1. Buộc bà Bùi Thị T3, ông Nghiêm Sỹ T2 thanh toán cho bà Nguyễn Thị Kim L, ông Nguyễn Hữu T số tiền nợ gốc là 16.000.000.000đ (mười sáu tỷ đồng) và tiền lãi phát sinh tính đến ngày 27/01/2026 là: 5.588.266.667đ (năm tỷ năm trăm tám mươi tám triệu hai trăm sáu mươi sáu nghìn sáu trăm sáu mươi bảy đồng). Tổng cộng cả gốc và lãi là: 21.588.266.667đ (hai mươi mốt tỷ năm trăm tám mươi tám triệu hai trăm sáu mươi sáu nghìn sáu tăm sáu mươi bảy đồng).

1.2. Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 5541, quyển số 01/2023 Tp/CC-SCC/HĐGD ngày 09/10/2023 tại Văn phòng C giữa ông Nghiêm Sỹ T2, bà Bùi Thị T3 và ông Nguyễn Hữu T, bà Nguyễn Thị Kim L đối với thửa đất số 181, tờ bản đồ số 2, diện tích 59m2 tọa lạc tại phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phường B, thành phố Hồ Chí Minh) và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 5534, quyển số 01/2023 Tp/CC-SCC/HĐGD ngày 09/10/2023 tại Văn phòng C giữa ông Nghiêm Sỹ T2, bà Bùi Thị T3 và ông Nguyễn Hữu T, bà Nguyễn Thị Kim L đối với thửa đất số 197, tờ bản đồ số 14, diện tích 53,4m2 tọa lạc tại phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phường B, thành phố Hồ Chí Minh) vô hiệu do giả tạo.

1.3. Buộc Nguyễn Thị Kim L, ông Nguyễn Hữu T hoàn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số M 469131 do UBND tỉnh B cấp ngày 22/7/1998 mang tên hộ ông Lê Quốc V, điều chỉnh biến động sang tên ông Nghiêm Sỹ T2, bà Bùi Thị T3 ngày 23/3/2012 đối với thửa đất số 181, tờ bản đồ số 2 tọa lạc tại phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phường B, thành phố Hồ Chí Minh) và bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 394892 do UBND tỉnh B cấp ngày 02/03/2005 cho ông Nghiêm Sỹ T2 đối với thửa đất số 197 tờ bản đồ số 14 tọa lạc tại phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là phường B, thành phố Hồ Chí Minh) cho bà Bùi Thị T3, ông Nghiêm Sỹ T2.

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiến còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận là 15,6%/năm, tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2. Về án phí Dân sự sơ thẩm: Buộc bà Bùi Thị T3, ông Nghiêm Sỹ T2 phải nộp 129.888.267đ (một trăm hai mươi chín triệu tám trăm tám mươi tám nghìn hai trăm sáu mươi bảy đồng).

3. Về quyền kháng cáo: Trong hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án, nguyên đơn, bị đơn được quyền kháng cáo bản án để yêu cầu Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm. (Riêng đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết công khai).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án, theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân.