Bản án 08/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên toà sơ thẩm người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn bà Lê Thị D trình bày:

Vợ chồng bà Hoàng Thị C và ông Ngô Quang V là chủ sử dụng thửa đất số 140 tờ bản đồ số 22, diện tích 200m2 tại xóm F, xã N, thành phố V (này là phường V), tỉnh Nghệ An đã được UBND huyện N, tỉnh Nghệ An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 346380 ngày 06 tháng 01 năm 2014 mang tên bà Hoàng Thị C và ông Ngô Quang V. Thửa đất có tứ cận và giáp ranh như sau:

- Phía Tây Bắc giáp thửa đất số 216, tờ bản đồ số 22;

- Phía Đông Bắc giáp thửa đất số 214, tờ bản đồ số 22;

- Phía Đông Nam giáp thửa đất số 119 và thửa 231 tờ bản đồ số 22;

- Phía Tây nam giáp đường dân cư.

Thửa đất 140 của gia đình bà C có nguồn gốc như sau: Năm 2013, bà Hoàng Thị C và ông Lê Quang V1 nhận chuyển nhượng lại một phần quyền sử dụng đất thuộc thửa đất 50 tờ bản đồ số 22 của ông Hoàng Văn C1 (Thửa đất 50 tờ bản đồ số 22 của ông Hoàng Văn C1 hiện nay là thửa đất số 214 tờ bản đồ số 22 tại xóm F, xã N, thành phố V (này là phường V)), tỉnh Nghệ An đã được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh N cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DD 364941 ngày 28 tháng 12 năm 2021 mang tên ông Hoàng Văn C1. Tại thời điểm bà C và ông V1 nhận chuyển nhượng đất, hai bên có tiến hành cắm mốc ngoài thực địa theo quy định. Theo Biên bản cắm mốc ngày 30/10/2013 và Trích lục bản đồ địa chính ngày 26/12/2013, thửa đất 140 có diện tích là 200m và cạnh chiều dài là 25m và chiều rộng là 8m.

Thửa đất 140 của vợ chồng bà Hoàng Thị C và ông Lê Quang V1 có phần phía Đông Bắc tiếp giáp với thửa đất số 214 của gia đình ông C1 có chiều dài cạnh là 8m. Sau đó ông C1 có xây tường bao xung quanh thửa đất 214 của ông C1, do gia đình bà C ở xa nên ông C1 xây bờ tường rào thời điểm nào bà C cũng không biết. Đến năm 2024 sau khi nhờ đơn vị đo đạc kiểm tra lại, gia đình bà C mới phát hiện là một phần bờ tường rào gia đình ông C1 đã xây chồng lên đất của gia đình bà C là 3,78m2. Sau khi phát hiện ra sự chồng lấn gia đình bà C đã rất nhiều lần yêu cầu gia đình ông C1 tháo dỡ phần bờ rào xây trên diện tích đất của gia đình bà C, tuy nhiên ông C1 không đồng ý.

Tháng 6/2024 bà C đã nộp đơn lên UBND xã N, huyện N (cũ). UBND xã N, huyện N đã tiến hành làm việc, hoà giải nhưng không thành.

Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện lên Toà án yêu cầu ông Hoàng Văn C1 tháo dỡ công trình trên đất là bờ tường rào và trả lại phần diện tích đất là 3,78 m2 lấn chiếm cho bà C và ông V1. Tuy nhiên theo kết quả đo đạc Sơ đồ hiện trạng thửa đất số 5605/2025/SĐHT-VPĐKV thửa số 140 tờ bản đồ số 108 (22 Nghi Phong cũ) thuộc bộ BĐĐC phường V, tỉnh Nghệ An ngày 23/9/2025 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố V thì gia đình ông C1 đã xây bờ tường rào chồng lấn lên thửa đất 140 của gia đình bà C là 3,9m2. Nguyên đơn đồng ý với kết quả đo đạc này do đó tại phiên toà nguyên đơn sửa đổi bổ sung một phần yêu cầu khởi kiện. Yêu cầu gia đình ông Hoàng Văn C1 tháo dỡ công trình trên đất là bờ tường rào và trả lại phần diện tích đất là 3,9m2 (Theo kết quả đo đạc Sơ đồ hiện trạng thửa đất số 5605/2025/SĐHT-VPĐKV thửa số 140 tờ bản đồ số 108 (22 Nghi Phong cũ) thuộc bộ BĐĐC phường V, tỉnh Nghệ An ngày 23/9/2025 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố V) cho bà C và ông V1.

Về chi phí tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn đã nộp chi phí tố tụng là 11.299.000 đồng (Mười một triệu, hai trăm chín mươi chín nghìn đồng) nguyên đơn đề nghị Toà án giải quyết theo quy định pháp luật.

Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên toà sơ thẩm người đại diện theo uỷ quyền của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cho ông Ngô Quang V bà Lê Thị D trình bày: Ông Ngô Quang V thống nhất phần trình bày và yêu cầu của nguyên đơn, không bổ sung gì thêm.

Trong quá trình giải quyết cũng như tại phiên toà, bị đơn ông Hoàng Văn C1 và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Võ Thị T vắng mặt và không có văn bản ý kiến gì gửi Toà án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 1, tỉnh Nghệ An tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật và quan điểm giải quyết vụ án.

1. Về tố tụng:

- Tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử: Quá trình thụ lý và giải quyết vụ án, Thẩm phán đã tuân thủ đúng các quy định tại Điều 48 BLTTDS; việc thụ lý và giải quyết vụ án đúng quy định tại Điều 26, Điều 35, Điều 39 BLTTDS; xác định đúng tư cách đương sự. Tuy nhiên, thời hạn chuẩn bị xét xử chưa đảm bảo đúng quy định tại Điều 203 BLTTDS. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, thư ký cũng đã tuân thủ đúng các quy định của BLTTDS.

- Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng: Đối với nguyên đơn: Đã thực hiện đầy đủ quyên và nghĩa vụ tố tụng của mình theo quy định tại Điều 70, 71, 234 BLTTDS. Đối với bị đơn: Thực hiện chưa đúng các quyền và nghĩa vụ của mình được quy định tại Điều 70, 72, 234 BLTTDS. Đối với người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Đại diện theo uỷ quyền của ông V thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình được quy định tại Điều 70, 73, 234 BLTTDS. Bà Võ Thị T (vợ ông C1), trú xóm F, phường V, tỉnh Nghệ An thực hiện chưa đúng các quyền và nghĩa vụ của mình được quy định tại Điều 70, 73, 234 BLTTDS.

2. Về nội dung: Căn cứ Điều 166, Điều 175, Điều 176 Bộ luật dân sự; Điều 203 Luật đất đai năm 2013; Điều 26 Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Buộc ông Hoàng Văn C1 phải trả lại cho bà Hoàng Thị C và ông Ngô Quang V phần diện tích đất lấn chiếm 3,9m2 tại thửa đất đất số 140 tờ bản đồ số 22, diện tích 200m2 tại xóm F, xã N, thành phố V (này là phường V), tỉnh Nghệ An đã được UBND huyện N, tỉnh Nghệ An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 346380 ngày 06 tháng 01 năm 2014 mang tên bà Hoàng Thị C và ông Lê Quang V1.

- Buộc ông Hoàng Văn C1 phải tháo dỡ phần bờ tường rào xây dựng trên diện tích đã lấn chiếm để trả lại đất cho bà Hoàng Thị C và ông Ngô Quang V.

- Về chi phí tố tụng và án phí: Buộc đương sự phải chịu chi phí tố tụng và án phí theo quy định.

- Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, ý kiến của đương sự, Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Bà Hoàng Thị C, ông Ngô Quang V hiện đang sử dụng thửa đất số 140 tờ bản đồ số 22, diện tích 200m2 tại khối F (N), phường V, tỉnh Nghệ An. Thửa đất đã được UBND huyện N, tỉnh Nghệ An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 346380 ngày 06/01/2014 mang tên ông Ngô Quang V và bà Hoàng Thị C.

Ông Hoàng Văn C1 hiện đang sử dụng thửa đất số 214, tờ bản đồ số 22, diện tích 494,0 m2 tại khối F (N), phường V, tỉnh Nghệ An. Thửa đất đã được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh N cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DD 364942 ngày 18/12/2021 cho ông Hoàng Văn C1.

Các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này phù hợp với sơ đồ địa chính. Các bên đương sự không ai có khiếu nại về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như diện tích đất được cấp sử dụng. Như vậy, cả hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 346380 ngày 06/01/2014 mang tên ông Ngô Quang V và bà Hoàng Thị C và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DD 364942 ngày 18/12/2021 mang tên ông Hoàng Văn C1 là hợp pháp, được pháp luật bảo vệ.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà đại diện bà C và ông V trình bày: Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Hoàng Văn C1 và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bà C không ở trên đất và do điều kiện sinh sống ở xa nên không biết gia đình ông C1 xây bờ tường rào đó vào thời điểm nào và cũng không biết bờ tường rào đó đã xây chồng lấn lên thửa đất 140 của gia đình bà C. Đến năm 2024, gia đình bà C có thuê đơn vị đo đạc về trích đo lúc đó mới phát hiện là phía Đông Bắc thửa đất 140 của đình bà C đã bị gia đình ông C1 xây bờ tường rào chồng lấn lên. Việc tranh chấp của hai gia đình đã được UBND xã N, huyện N, tỉnh Nghệ An hòa giải thành nhưng không thành.

Tại buổi xem xét thẩm định, định giá và đo đạc ngày 05 tháng 8 năm 2025 mặc dù ông C1 có mặt nhưng từ chối ký vào các Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ, biên bản định giá. Quá trình giải quyết vụ án ông C1, bà T không có văn bản ý kiến gì đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Căn cứ vào Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và Biên bản định giá ngày 05/8/2025 thấy rằng ranh giới hiện trạng sử dụng đất phía Đông Bắc của thửa đất 140 của gia đình bà C giáp với thửa đất 214 của gia đình ông C1 có một đoạn bờ tường xây bằng gạch, móng đá hộc có chiều dài 8 chiều cao 1,6m do gia đình ông Hoàng Văn C1 xây dựng năm 2019. Đoạn tường rào này có thể tháo dỡ mà không ảnh hưởng gì các công trình xây dựng khác của gia đình ông C1. Giá thửa đất 140 tại thời điểm định giá theo giá Nhà nước là 2.800.000 đồng/1m2, theo giá thị trường là 12.000.000 đồng/1m2.

Căn cứ vào kết quả đo đạc Sơ đồ hiện trạng thửa đất số 5605/2025/SĐHT-VPĐKV thửa số 140 tờ bản đồ số 108 (22 Nghi Phong cũ) thuộc bộ BĐĐC phường V, tỉnh Nghệ An ngày 23/9/2025 của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố V đã xác định hiện trạng sử dụng đất thửa đất số 140 như sau: Thửa đất số 140 theo bản đồ địa chính được giới hạn bởi các điểm 1,2,3,4,5 diện tích 200m2

Phần diện tích chồng lấn tại thửa đất số 140 và thửa đất 214 theo bản đồ địa chính và hiện trạng sử dụng đất được giới hạn bởi các điểm 1’,2,3,3’ và 1 có diện tích 3,9m2. Diện tích 3,9m2 đất thuộc quyền sử dụng đất của bà C và ông V đã được UBND huyện N, tỉnh Nghệ An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 346380.

Như vậy, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ thì bà Hoàng Thị C khởi kiện yêu cầu ông Hoàng Văn C1 tháo dỡ phần bờ tường rào và trả lại 3,9m2 đất là có cơ sở,

Theo quy định tại Điều 175 của Bộ luật dân sự thì ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sử dụng đất hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác. Do đó gia đình ông C1 xây hàng rào trên phần diện tích đất của gia đình bà Hoàng Thị C đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình bà C. Gia đình bà C yêu cầu gia đình ông C1 tháo dỡ và việc tháo dỡ công trình xây dựng trên phần diện tích đất lấn chiếm là bờ tường rào không làm ảnh hưởng đến các công trình kiến trúc của gia đình ông C1 nên cần buộc gia đình ông C1 tháo dỡ phần công trình xây dựng trên diện tích đất đã lấn chiếm và trả lại diện tích đất đã lấn chiếm là 3,9m2 cho gia đình bà Hoàng Thị C và ông Ngô Quang V được xác định theo các điểm 1’,2,3,3’,1 (có sơ đồ kèm theo).

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ: Khoản 9 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 146, 147, Điều 155, Điều 156, Điều 157, Điều 158, Điều 163. Điều 164, Điều 165, Điều 166, Điều 227, Điều 229, Điều 235, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 166, Điều 175, Điều 176 Bộ luật dân sự; Điều 203 Luật đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ Luật tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án; Điều 26 Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất và dỡ bỏ công trình xây dựng trên đất của bà Hoàng Thị C.

- Buộc ông Hoàng Văn C1 phải trả lại cho bà Hoàng Thị C và ông Ngô Quang V phần diện tích đất lấn chiếm 3,9m2 tại thửa đất đất số 140 tờ bản đồ số 22, diện tích 200m2 tại xóm F, xã N, thành phố V (này là phường V), tỉnh Nghệ An đã được UBND huyện N, tỉnh Nghệ An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BS 346380 ngày 06 tháng 01 năm 2014 mang tên bà Hoàng Thị C và ông Lê Quang V1.

Diện tích 3,9m2 được giới hạn bởi các điểm 1’,2,3,3’ và 1 (có sơ đồ kèm theo).

- Buộc ông Hoàng Văn C1 phải tháo dỡ phần bờ tường rào xây dựng trên diện tích đã lấn chiếm để trả lại đất cho bà Hoàng Thị C và ông Ngô Quang V. Mọi chi phí tháo dỡ do Hoàng Văn C1 phải chịu.

2. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Hoàng Văn C1 hoàn trả cho bà Hoàng Thị C số tiền 11.299.000 đồng (Mười một triệu, hai trăm chín mươi chín nghìn đồng).

3. Về án phí: Buộc ông Hoàng Văn C1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 546.000 đồng (Năm trăm, bốn mươi sáu nghìn đồng).

Trả lại cho bà Hoàng Thị C số tiền 300.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí sơ thẩm theo biên lai thu tiền số 0010454 ngày 07/11/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nghi Lộc (cũ), tỉnh Nghệ An 9nay là cơ quan Thi hành án dân sự tỉnh Nghệ An)

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

4. Về hướng dẫn thi hành án: Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, điều 7,7a,7b và điều 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án Dân sự.

5. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt có quyền làm đơn kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ./.