Bản án 08/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và tại phiên tòa, nguyên đơn anh Vũ Trọng K và chị Phạm Thị T đều trình bày:

Ngày 25/3/2022, vợ chồng anh chị có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 69, tờ bản đồ số 08, diện tích 244,5m2, loại đất ở lâu dài, địa chỉ thửa đất tại thôn L, phường T, tỉnh Hưng Yên (trước đây là thôn L, xã Đ, thành phố T) với số tiền là: 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) đối với ông Nguyễn Xuân V; cùng ngày 25/3/2025 vợ chồng anh chị đã giao đầy đủ số tiền 500.000.000 đồng cho ông Nguyễn Xuân V. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy giao nhận tiền đều có đầy đủ chữ ký của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và người làm chứng là anh Nguyễn Văn G. Sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh chị đã nhiều lần yêu cầu ông Nguyễn Xuân V làm thủ tục bàn giao đất cùng các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, đồng thời thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền sang tên vợ chồng anh chị. Tuy nhiên ông Nguyễn Xuân V không thực hiện những cam kết trong hợp đồng chuyển nhượng, không bàn giao đất và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh chị.

Ngày 18/12/2022, ông Nguyễn Xuân V viết giấy hẹn bàn giao đất có nội dung: “Tôi hẹn đúng ngày 08/02/2023 tôi sẽ bàn giao đất cho vợ chồng ông K, nếu không bàn giao được đất thì tôi sẽ trả lại số tiền 500.000.000 đồng cho vợ chồng ông K”. Đến nay đã quá thời hạn mà ông Nguyễn Xuân V vẫn không thực hiện đúng cam kết của mình.

Vợ chồng anh K, chị T đề nghị Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh chị với ông Nguyễn Xuân V do vô hiệu và buộc ông Nguyễn Xuân V phải trả lại cho vợ chồng anh chị số tiền 500.000.000 đồng. Anh, chị không có yêu cầu nào khác với ông V.

* Tại biên bản ghi lời khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa ngày 26/6/2025, bị đơn ông Nguyễn Xuân V đều trình bày:

Ông quen biết vợ chồng anh K, chị T là thông qua anh Nguyễn Văn G. Ngày 25/3/2022, ông có chuyển nhượng cho vợ chồng anh K, chị T thửa đất số 69, tờ bản đồ số 08, diện tích 244,5m2, loại đất ở lâu dài, địa chỉ thửa đất tại thôn L, xã Đ, thành phố T với số tiền là: 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng), cùng ngày 25/3/2022 ông đã nhận đủ số tiền 500.000.000 đồng của vợ chồng anh K, chị T.

Ngày 28/12/2022, ông có viết giấy hẹn bàn giao đất cho anh K, chị T với nội dung: “Tôi hẹn đúng ngày 08/02/2023 tôi sẽ bàn giao đất cho vợ chồng ông K, nếu không bàn giao được đất thì tôi sẽ trả lại số tiền 500.000.000 đồng cho vợ chồng ông K”. Lý do chưa làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh K, chị T là do ông chưa biết phải làm thủ tục như thế nào.

Nguồn gốc thửa đất số 69, tờ bản đồ số 08, diện tích 244,5m2, loại đất ở lâu dài, địa chỉ thửa đất tại thôn L, phường T, tỉnh Hưng Yên (trước đây là thôn L, xã Đ, thành phố T) là do bố mẹ ông là cụ Nguyễn Văn U và Hà Thị B1 tạo lập từ xa xưa (đo đạc bản đồ 299 năm 1984 mang tên Phạm Văn U1 (thực tế bố ông là cụ Nguyễn Văn U, ghi tên Phạm Văn U1 là do có sự sai sót); khi cụ U1, cụ B1 chết đều không để lại di chúc; các con của cụ U1, cụ B1 đều chưa phân chia di sản thừa kế. Theo bản đồ hiện trạng Vlap 2013 thì thửa đất số 69 hiện nay mang tên ông (Nguyễn Xuân V).

Ông thừa nhận có chuyển nhượng thửa đất số 69, tờ bản đồ số 08, diện tích 244,5m2, loại đất ở lâu dài, địa chỉ thửa đất tại thôn L, xã Đ, thành phố T, tỉnh Thái Bình cho vợ chồng anh K, chị T. Do hiện nay ông không có tiền để trả cho vợ chồng anh K, chị T nên ông đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng ngày 25/3/2022.

* Biên bản xác minh UBND xã Đ: Nguồn gốc thửa đất số 69 theo bản đồ 299 năm 1984 mang tên cụ U1 (bố đẻ ông V); khi còn sống thì vợ chồng cụ U1, cụ B1 không lập di chúc hay tặng cho ai, sau khi chết thì các con của cụ U1, cụ B1 chưa phân chia di sản, UBND xã Đ chưa xác nhận bất kỳ văn bản nào về việc thừa kế, tặng cho tài sản liên quan đến cụ U1, cụ B1 cho cá nhân, tổ chức nào.

* Ý kiến trình bày của bà Nguyễn Thị B: Nguồn gốc đất là ông V chuyển nhượng cho anh K, chị T là của bố mẹ bà để lại, bà không đồng ý việc ông V bán đất.

* Ý kiến trình bày của ông Nguyễn Xuân C1: Ông không nhất trí về việc ông V bán đất vì nguồn gốc đất ông V bán cho anh K chị T là của bố mẹ ông để lại, các anh chị em chưa phân chia rõ ràng về thừa kế.

Tại phiên toà, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thái Bình phát biểu ý kiến: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký Toà án kể từ khi thụ lý đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Về việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, nguyên đơn đã thực hiện quyền và nghĩa vụ đúng theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự; bị đơn chưa thực hiện quyền và nghĩa vụ đúng theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Về việc giải quyết vụ án: Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ thể hiện: theo bản đồ đo đạc 299 năm 1984, tờ số 03 thì thửa đất số 66 có diện tích 686 m2; theo sổ mục kê, số tờ bản đồ 03 L thì thửa đất số 66 có diện tích 437 m2, loại đất thổ cư. Đến năm 2013 đo VLAP thì thửa đất số 66 được tách thành 03 thửa: thửa số 45, tờ số 08 diện tích 180,9 m2, tên người sử dụng là cụ Nguyễn Văn U; thửa số 46, tờ số 8 diện tích 225,5 m2 tên người sử dụng là anh Phạm Văn L và chị Nguyễn Thị H3 (con ông V); thửa số 69, tờ số 8, diện tích 244,5 m2 tên người sử dụng là ông Nguyễn Xuân V. Thửa đất số 69, tờ số 8, diện tích 244,5 m2 là thửa đất ông V bán cho anh K, chị T. Như vậy xác định nguồn gốc đất đối với những thửa đất trên là của cụ Nguyễn Văn U trong đó có thửa đất số 69, trước khi mất cụ không để lại di chúc, chưa phân chia cụ thể cho ai.

Về hình thức của hợp đồng: ngày 25/3/2022, ông V lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh K, chị T thửa đất số 69, tờ bản đồ số 8, diện tích 244,5 m2 tại thôn L, xã Đ, thành phố T (nay là thôn L, phường T, tỉnh Hưng Yên). Nhưng việc chuyển nhượng không công chứng, không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là vi phạm quy định về hình thức hợp đồng quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Về đối tượng chuyển nhượng: Đối tượng chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng vì ông V không phải là chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất số 69, tờ số 8, diện tích 244,5 m2 nhưng vẫn thực hiện giao dịch hợp đồng là vi phạm Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 thuộc trường hợp đối tượng không thể thực hiện được.

Do anh K, chị T yêu cầu chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết với ông V vào ngày 25/3/2022 và buộc ông V phải trả anh chị số tiền 500.000.000 đồng đã mua thửa đất số 69 thì thấy hợp đồng vi phạm về hình thức, đối tượng chuyển nhượng không đúng nên yêu cầu của anh K là có căn để chấp nhận.

Vì các lẽ trên áp dụng Điều 123, Điều 131, Điều 385, Điều 398, Điều 407, Điều 408, Điều 501, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh K, chị T tuyên chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và buộc ông V phải trả cho anh K, chị T số tiền 500.000.000 đồng.

Về án phí: Các đương sự phải chịu án phí và chi phí thẩm định, định giá và chi phí giám định theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; Điều 35; Điều 39; khoản 1 Điều 227; khoản 1 Điều 228; Điều 147; Điều 156; Điều 157; Điều 158; Điều 164; Điều 165; Điều 166; Điều 235; Điều 271; Điều 273; Điều 278; Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự. Điều 117, Điều 123, Điều 131, Điều 407, Điều 408 Bộ luật Dân sự. Điều 166 Luật đất đai. Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của anh Vũ Trọng K và chị Phạm Thị T, cụ thể:

- Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/3/2022 giữa vợ chồng anh Vũ Trọng K, chị Phạm Thị T với ông Nguyễn Xuân V là vô hiệu.

- Buộc ông Nguyễn Xuân V phải trả lại cho vợ chồng anh Vũ Trọng K, chị Phạm Thị T số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

- Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Xuân V về việc tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/3/2022. 2. Chi phí tố tụng: Buộc ông V phải trả cho anh K, chị T số tiền 6.000.000 đồng tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7; 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự. 3. Về án phí: Miễn tiền án phí cho ông V; trả lại anh K, chị T tiền tạm ứng án phí 12.000.000 đồng tại biên lai số 0000906 ngày 10/02/2025 tại Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 5 - Hưng Yên (trước là Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thái Bình). Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015.

4. Quyền kháng cáo: Anh Khiêm, chị T, bà B có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Ông V, ông C1, anh H, chị H1, chị H2 có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ.