Bản án 08/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng công khai, thấy rằng:

{5}Về tố tụng: các đương sự Nguyễn Thanh B, Nguyễn Thị S, Nguyễn Thị Ph2, Bùi Thị Qu, Bùi Thị V, Bùi Hồng Qu, Vũ Văn S, Bùi Văn Qu, Bùi Thị A vắng mặt nhưng đã có đơn đề nghị xử vắng mặt. Căn cứ các điều 227, 228 của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa xét xử vắng mặt những người này.

{6} Về nội Dng:

6.1. Giấy chứng nhận Quền sử dụng đất từ đây viết tắt là GCNQSDĐ; UBND từ đấy viết tắt là UBND; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lạc Thủy từ đây viết tắt là CNVPĐKĐĐ; cụ Nguyễn Thị Ph3 từ đây có thể viết tắt là cụ Ph3.

{6.2}Cụ Nguyễn Văn D (Sinh năm 1936), cụ Nguyễn Thị Ph3 (Sinh năm 1940) là vợ chồng từ năm 1960 và có với nhau 05 người con là: Nguyễn Thanh B, Nguyễn Thị Ph2, Nguyễn Thị Ph, Nguyễn Thanh Ho, Nguyễn Văn H (Tức Nguyễn Thanh H). Ngoài ra hai cụ không còn con đẻ, không có con nuôi nào khác. Hai cụ cũng không còn cha mẹ đẻ, không có cha mẹ nuôi nào khác.

Anh Nguyễn Thanh Ho không vợ, không con và đã chết. Anh Nguyễn Văn H (Nguyễn Thanh H) bị bệnh tâm thần bẩm sinh, là đối tượng chính sách của địa Ph2 (Do ông Nguyễn Thanh B giám hộ, đại diện). Do đó, Hng thừa kế thứ nhất của Cụ D, Cụ Ph3 còn lại ông B, bà Ph2, bà Ph, anh H.

{6.3}Cụ D, cụ Ph3 là Công nhân Nông trường Sông bôi, được Nông trường giao đất tại thôn Tân Th, Phú THnh, Lạc Thủy, Hòa B để canh tác và ở (Chính là diện tích đất con của các cụ đang tranh chấp ngày nay). Đất này chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng theo cung cấp của chính Quền địa Ph2 đất đó được nH nước giao quản lý, canh tác từ năm 1960; phù hợp Qu hoạch, sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp với các hộ xung quanh, đủ điều kiện để được xem xét, cấp GCNQSDĐ. Trường hợp cụ Ph3 chết thì những người thuộc Hng thừa kế thứ nhất là đối tượng được xem xét cấp GCNQSD. Như vậy, đây là di sản thừa kế cụ Ph3 để lại.

Cụ D chết ngày 20/6/1976 không để lại di chúc. Cụ Ph3 là vợ, quản lý đất cho đến khi chết là 33 năm 09 tháng. Theo Qu định tại điều 623 Bộ Luật dân sự thì đất, tài sản trên đất thuộc về cụ Ph3. Ngày 29/9/2009, cụ Ph3 chết không để lại di chúc, chưa phân chia đất, tài sản trên đất cho ai, nên thời điểm mở thừa kế được tính từ ngày 29/9/2009.

{6.4}Năm 1990, khi bà Nguyễn Thị Ph ra ở riêng, cụ Ph3 báo cáo với cơ quan chủ quản là Nông trường Sông Bôi. Nông Trường theo thẩm Quền được pháp luật giao khi đó đã thu hồi 460 m2 đất cụ Ph3 đang quản lý và ban Hnh Quết định Hnh chính giao 460 m2 đất đó cho bà Ph quản lý, sử dụng. Như vậy, bà Ph xác lập Quền quản lý, sử dụng diện tích đất đó thông qua Quết định Hnh chính (Giao đất) của cơ quan có thẩm Quền. Việc các đương sự khác cho rằng bà Ph đã được mẹ đẻ tặng cho 460 m2 đất đó theo luật dân sự là không phù hợp pháp luật.

{6.5}Năm 2003, khi thu hồi một phần đất của bà Ph để làm đường Hồ Chí Minh và làm Hnh lang an toàn giao thông, UBND tỉnh Hòa B đã công nhận sau thu hồi, diện tích còn lại của bà Nguyễn Thị Ph là 59,90 m2; bà Ph có Quền sử dụng theo Qu định của Luật đất đai (Khi CNVPĐKĐĐ đo đạc lại bằng thiết bị chuyên dụng, diện tích này là 59,10 m2). Diện tích này nằm tiếp giáp Hnh lang giao thông đường Hồ Chí Minh; phía sau là đất của cụ Ph3 để lại.

{6.6}Năm 2014, ông B xây nH phía sau đất của bà Ph. Thấy ông B xây nH trên đất của mẹ để lại và cũng xây lấn sang đất của mình, bà Ph đã phản đối và báo cáo UBND xã Phú THnh giải Quết. UBND xã tHnh lập đoàn làm việc, xuống hiện trường giải Quết, tổ chức đo đạc và xác định ông B xây dựng lấn vào đất của bà Ph (Phần 59,10 m2 đất còn lại sau thu hồi), nên đã yêu cầu ông B dừng việc xây dựng. Ông B không chấp Hnh, tiếp tục xây dựng và đã xây dựng hoàn tHnh nH ở, công trình kiến trúc trên đất như hiện nay. Kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ do Tòa án thực hiện cho thấy tổng diện tích nH ở, công trình kiến trúc ông B đã xây dựng là 124,50 m2; trong đó đã xây lấn sang đất của bà Ph 29,40 m2 (Phía trước và tiếp giáp đường Hồ Chí Minh).

{6.7}Ông Nguyễn Thanh B chuyển nhượng Quền sử dụng đất cho vợ chồng ông Nguyễn Văn Kh ngày 25/11/2015 và chuyển nhượng Quền sử dụng đất cho vợ chồng ông Vũ Văn Th ngày 28/02/2017 (Sau khi cụ Ph3 chết). Khi chuyển nhượng, ông B cho rằng bản thân thực hiện công việc theo ủy Quền của mẹ đẻ (Cụ Ph3) và hai em là Nguyễn Thị Ph2, Nguyên Thanh Ho. Ông B đã sao chụp và giao 03 Giấy ủy Quền trên cho bên nhận chuyển nhượng làm căn cứ. Trên cơ sở đó, các bên đã xác lập giao dịch dân sự chuyển nhượng Quền sử dụng đất.

Theo nội Dng “Giấy ủy Quền” đề ngày 12/11/2008, đứng tên cụ Nguyễn Thị Ph3 thì cụ Ph3 ủy Quền cho con trai cả là Nguyễn Thanh B trong thời gian chờ cấp sổ đỏ (Tức GCNQSDĐ) cùng với mẹ gánh vác việc gia đình, không ủy Quền cho ông B định đoạt, chuyển nhượng Quền sử dụng đất. Cụ Ph3 chết ngày 29/9/2009, nên hiệu lực của Giấy ủy Quền được thực hiện theo Bộ luật dân sự năm 2005. Theo Qu định tại các điều 582, 589 Bộ luật dân sự 2005, hợp đồng ủy Quền nếu không xác định thời hạn thì mặc định thời hạn ủy Quền là 01 năm; việc ủy Quền đương nhiên chấm dứt khi người ủy Quền chết.

Sau khi cụ Ph3 chết, Hng thừa kế thứ nhất của cụ Ph3 chưa thỏa thuận chia di sản thừa kế; chưa yêu cầu Tòa án hay cơ quan, tổ chức nào giải Quết việc chia thừa kế theo pháp luật; chưa xác định được kỷ phần, diện tích, vị trí đất được hưởng, nên về nguyên tắc không ai được tự ý định đoạt di sản thừa kế. Việc bà Ph2, ông Ho ký giấy ủy Quền cho ông B định đoạt toàn bộ thửa đất cụ Ph3 để lại mà không có sự đồng thuận của bà Nguyễn Thị Ph là không bảo đảm yêu cầu Luật định.

{6.8}. Theo Qu định của pháp luật và cung cấp thông tin của chính Quền địa Ph2, đất cụ Ph3 để lại trước ngày 29/9/2011 thuộc Quền quản lý của Nông trường Sông Bôi, sau ngày 29/9/2011, được giao về cho UBND huyện Lạc Thủy và UBND xã Phú THnh quản lý; mặc dù có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ nhưng các con của cụ Ph3 chỉ được Quền chuyển nhượng đất đó khi hoàn tHnh nghĩa vụ nộp tiền vào ngân sách nH nước được cấp GCNQSDĐ. Trên thực tế, các con của cụ Ph3 chưa lập hồ sơ đề nghị xem xét cấp GCNQSDĐ và chưa được nH nước cho phép nộp tiền vào ngân sách để được cấp GCNQSD. Do đó, việc ông Nguyễn Thanh B chuyển nhượng Quền sử dụng đất đó cho người khác là trA và vi phạm điều cấm của pháp luật.

Từ những nội Dng trên, bà Nguyễn Thị Ph yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đã xác lập giữa ông Nguyễn Thanh B với vợ chồng ông Nguyễn Văn Kh, vợ chồng ông Vũ Văn Th về việc chuyển nhượng Quền sử dụng đất cụ Ph3 để lại là vô hiệu và yêu cầu những người này trả lại đất cho các con của cụ Ph3, để thực hiện Quền, nghĩa vụ của những người thuộc Hng thừa kế thứ nhất là có căn cứ.

{6.9}Ngoài việc chuyển nhượng cho nhau 199,3 m2 đất cụ Ph3 để lại; ông B còn chuyển nhượng cho vợ chồng ông Vũ Văn Th 29,70 m2 nằm trong 59,10 m2 đất còn lại của bà Ph sau thu hồi năm 2003, đã được UBND tỉnh Hòa B công nhận (Đất này nằm ở phía trước đất của cụ Ph3 và tiếp giáp Hnh lang giao thông đường Hồ Chí Minh). Do vậy, việc bà Ph yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự về việc chuyển nhượng Quền sử dụng đất này giữa ông B và vợ chồng ông Th là vô hiệu và buộc ông B, vợ chồng ông Th trả lại 29,70 m2 đất này cho bà Ph quản lý là có căn cứ.

{6.10}Căn cứ tài liệu UBND xã Phú THnh cung cấp; kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ Tòa án thực hiện; kết quả đo đạc của CNVPĐKĐĐ huyện Lạc Thủy thể hiện ông Nguyễn Thanh B đã xây nH chồng lấn lên 29,40 m2 nằm trong diện tích 59,10 m2 đất còn lại của bà Ph sau thu hồi năm 2003, đã được UBND tỉnh Hòa B công nhận (Đất này nằm ở phía trước đất của cụ Ph3, tiếp giáp phần đất chuyển nhượng cho vợ chồng ông Th và tiếp giáp Hnh lang giao thông đường Hồ Chí Minh). Ngoài ra, ông B còn xây lấn cả vào Hnh lang an toàn giao thông đường Hồ Chí Minh. Do vậy, việc bà Ph yêu cầu Tòa buộc ông Nguyễn Thanh B phá rỡ, di dời công trình, tài sản xây dựng trA phép trên đất lẫn chiếm và trả lại cho bà Ph quản lý 29,40 m2 đất đó là có căn cứ.

{6.11}Năm 2019, khi ông Nguyễn Thanh B đào móng, xây nH, bà Ph báo cáo chính Quền địa Ph2 ngăn chặn. UBND xã Phú THnh tiến Hnh giải Quết, phát hiện ông B đào móng lấn sang phần đất còn lại của bà Ph sau khi bị thu hồi làm đường Hồ Chí Minh và làm Hnh lang an toàn giao thông, nên đã lập biên bản giải Quết, yêu cầu ông B dừng ngay việc xây dựng. Ông B không chấp Hnh, đã xây hoàn tHnh ngôi nH hiện nay và xây lấn vào đất của bà Ph 29,40 m2, xây lấn cả vào Hnh lang an toàn giao thông đường Hồ Chí Minh. Do vậy, ông B tự chịu thiệt hại khi phải tháo rỡ công trình xây dựng, tài sản trên đất lấn chiếm.

{6.12}Sau khi phá rỡ 29,40 m2 nH ở, công trình kiến trúc xây trên đất của bà Ph, phần nH ở, công trình kiến trúc còn lại do ông B xây dựng có thể tận dụng để tA sử dụng, nên cần giữ nguyên, không phá. Sau này, ai là người sử dụng và người sử dụng phải thanh toán cho người xây dựng tài sản đó bao nhiêu tiền và các nội Dng khác liên quan (nếu có) các đương sự có thể tự thỏa thuận hoặc yêu cầu giải Quết bằng một vụ việc khác.

Diện tích 95.1 m2 đất ông B xây nH ở, công trình kiến trúc đang bao chiếm là di sản thừa kế chưa chia cho ai. Do chưa có yêu cầu giải Quết, nên Tòa không xét trong cùng bản án này. Sau này, Hng thừa kế thứ nhất của cụ Ph3 có Quền tự phân chia hoặc khởi kiện yêu cầu chia thừa kế đối với 95.1 m2 đất này theo Qu định của pháp luật dân sự.

{6.13}Bà Ph tự nguyện rút một phần yêu cầu khởi kiện, theo đó rút và không yêu cầu Tòa án giải Quết, tuyên bố giao dịch dân sự về chiệc chuyển nhượng Quền sử dụng đất xác lập giữa ông Nguyễn Thanh B với các ông Vũ Văn S, Bùi Văn Qu và giữa ông S, ông Qu với vợ chồng ông bà Bùi Văn Qu, Bùi Thị A là vô hiệu; không yêu cầu Tòa án buộc những người này phá rỡ, di dời nH ở, tài sản đã gây dựng trên đất cụ Ph3 để lại, trả lại đất đó cho các con của cụ Ph3 để giải Quết việc thừa kế. Căn cứ Qu định tại điều 244 Bộ Luật tố tụng dân sự, Tòa án đình chỉ giải Quết đối với các yêu cầu này.

{6.14} Bị đơn, người liên quan không yêu cầu Tòa án giải Quết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu, nên Tòa không xem xét nội Dng trong cùng vụ án này. Đương sự được Quền yêu cầu giải Quết nội Dng trên bằng một vụ việc độc lập.

{6.15}Bà Nguyễn Thị Ph tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tố tụng khác (Chi phí điều tra, xác minh thu thập tài liệu, chứng cứ; xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản) và đã tự nộp đủ. Sự tự nguyện hợp pháp, được chấp nhận.

{6.17}Nguyên đơn không phải chịu án phí, được trả lại toàn bộ tiền tạm ứng án phí đã nộp. Ông Nguyễn Thanh B, vợ chồng ông Kh, vợ chồng ông Th phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Bởi các lẽ trên;

QUẾT ĐỊNH:

Căn cứ các điều 26, 35, 39, 147, 244 BLTTDS; Các điều 54, 116, 117, 122, 123, 129, 131, 132, 166, 176, 189 BLDS 2015; các điều 166, 203 của Luật đất đai 2013; Nghị Quết số 326 ngày 30/12/2016 của UBTVQH. Tuyên xử như sau :

1. Đình chỉ việc giải Quết đối với yêu cầu Tòa án giải Quết, tuyên bố giao dịch dân sự (Về chiệc chuyển nhượng Quền sử dụng đất cụ Nguyễn Thị Ph3 để lại) xác lập giữa ông Nguyễn Thanh B với các ông Vũ Văn S, Bùi Văn Qu và giữa ông S, ông Qu với vợ chồng ông bà Bùi Văn Qu, Bùi Thị A là vô hiệu; yêu cầu Tòa án buộc những người này phá rỡ, di dời nH ở, tài sản đã gây dựng trên đất; trả lại đất đó cho các con của cụ Ph3 để thực hiện Quền, nghĩa vụ của Hng thừa kế thứ nhất, do nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện này (Có phụ lục kèm theo bản án này).

2. Tuyên bố giao dịch dân sự, về việc chuyển nhượng Quền sử dụng đất xác lập ngày 25/11/2015, giữa ông Nguyễn Thanh B với vợ chồng ông Nguyễn Văn Kh, bà Bùi Thị Qu đối với đất của cụ Nguyễn Thị Ph3 để lại (Tại Tân Th, Phú THnh, Lạc Thủy, Hòa B) vô hiệu. Buộc vợ chồng ông Kh, bà Qu trả lại toàn bộ diện tích đất đã được ông B bàn giao cho quản lý sau khi xác lập giao dịch vô hiệu cho các con của cụ Ph3 để thực hiện Quền, nghĩa vụ của Hng thừa kế thứ nhất (Có phụ lục kèm theo bản án).

3. Tuyên bố giao dịch dân sự, về việc chuyển nhượng Quền sử dụng đất xác lập ngày 28/02/2017, giữa ông Nguyễn Thanh B với vợ chồng ông Vũ Văn Th, bà Bùi Thị V đối với phần đất cụ Nguyễn Thị Ph3 để lại và 29,70 m2 đất của bà Nguyễn Thị Ph được nH nước giao quản lý tại Tân Th, Phú THnh, Lạc Thủy, Hòa B vô hiệu.

- Buộc vợ chồng ông Vũ Văn Th, bà Bùi Thị V trả lại cho các con của cụ Nguyễn Thị Ph3 diện tích đất cụ Ph3 để lại nhưng ông B đã bàn giao cho quản lý sau khi xác lập giao dịch dân sự vô hiệu, để thực hiện Quền, nghĩa vụ của Hng thừa kế thứ nhất (Có phụ lục kèm theo bản án).

- Buộc ông Vũ Văn Th, bà Bùi Thị V trả lại cho bà Nguyễn Thị Ph 29,70 m2 đất bà Ph được nH nước giao cho quản lý tại Tân Th, Phú THnh, Lạc Thủy, Hòa B mà vợ chồng ông Th đã nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Thanh B (Có phụ lục kèm theo bản án này).

4. Buộc ông Nguyễn Thanh B tháo rỡ, di dời nH ở, công trình kiến trúc, tài sản gây dựng trA phép trên diện tích 29,40 m2 đất của bà Nguyễn Thị Ph và 0,52 m2 xây lấn Hnh lang an toàn giao thông đường Hồ Chí Minh (Tại Tân Th, Phú THnh, Lạc Thủy, Hòa B). Buộc ông B trả lại cho bà Nguyễn Thị Ph 29,40 m2 đất đó và trả lại 0,52 m2 đất Hnh lang an toàn giao thông đã xây lấn chiếm (Có phụ lục kèm theo bản án này).

5. Bị đơn, người liên quan không yêu cầu Tòa án giải Quết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu, nên Tòa không xem xét nội Dng đó trong cùng vụ án này. Đương sự được Quền yêu cầu giải Quết nội Dng đó bằng một vụ việc độc lập.

6. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Nguyễn Thanh B phải chịu 300.000 đồng;

- Vợ chồng ông Nguyễn Văn Kh phải chịu 300.000 đồng;

- Vợ chồng ông Vũ Văn Th phải chịu 300.000 đồng;

- Bà Nguyễn Thị Ph không phải chịu án phí, nên được trả lại 600.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp tại Chi Cục Thi Hnh án dân sự huyện Lạc Thủy, tỉnh Hòa B (Theo biên lai thu tiền số 0004572 ngày 15/7/2021 và biên lai thu tiền số 0000088 ngày 11/3/2022).

7. Chấp nhận sự tự nguyện của bà Nguyễn Thị Ph, theo đó bà Ph tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tố tụng khác (Chi phí điều tra, xác minh thu thập tài liệu, chứng cứ; xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản). Xác nhận bà Ph đã nộp đủ.

Các đương sự được Quền kháng cáo phúc thẩm trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án sơ thẩm. Đương sự vắng mặt có Quền kháng cáo trong hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận kết quả xét xử hoặc bản án này được niêm yết công khai theo Qu định của pháp luật.

Án xử công khai sơ thẩm.