Bản án 08/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Ngày 10/9/2020, ông A D, bà Y X và anh Đỗ Văn K ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối diện tích 2.354,9 m2, trong tổng diện tích 7.090,5m2 được cấp theo GCNQSDĐ số BG 673356, thửa đất số 07, tờ bản đồ số 13 cấp cho hộ gia đình ông A D và bà Y X, theo Quyết định số 1496/QĐ-UBND ngày 19/12/2011 của Ủy ban nhân dân huyện K, tỉnh Kon Tum; giá chuyển nhượng 236.000.000 đồng. Hai bên đã giao nhận tổng cộng là 210.000.000 đồng, còn lại 26.000.000 đồng anh K chưa thanh toán. Sau khi ký hợp đồng, ông A D đã bàn giao GCN QSD đất nêu trên cho anh Đỗ Văn K giữ từ ngày 10/9/2020 đến tháng 4/2022 để anh K làm thủ tục tách thửa, sang tên nhưng anh K không tiến hành công chứng Hợp đồng chuyển nhượng đất và không thanh toán số tiền còn lại cho gia đình ông D, bà X mà chuyển nhượng cho ông Hoàng Văn T3, ông T3 đã cắm cọc và sử dụng diện tích đất của ông bà. Do đó, ông A D, bà Y X không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đòng thời ông A D đã chuyển trả lại cho ông Đỗ Văn K toàn bộ số tiền đã nhận là 210.000.000 đồng.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, anh Trần Đức H là người đại diện theo ủy quyền của ông A D, bà Y X yêu cầu Hội đồng xét xử căn cứ Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ; Điều 192 Luật đất đai năm 2013, tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký giữa ông A D, bà Y X với ông Đỗ Văn K ngày 10/9/2020 vô hiệu và yêu cầu ông Hoàng Văn T3 tháo dỡ, di dời hàng rào mà ông T3 rào trên đất của hộ ông A D, bà Y X để trả lại đất cho hộ gia đình ông A D.

- Bị đơn Đỗ Văn K không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn với lý do:`

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do anh K ký kết với ông A D, bà Y X. Tuy nhiên, về bản chất thực sự hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thể hiện việc mua bán đất giữa anh Trần Đức H và A T1 với anh K. Vì anh A T1 và anh H nói với anh K được bố mẹ cho đất và có thể bán cho anh K, nhưng chưa sang tên được nên sau khi thỏa thuận làm hợp đồng đã thể hiện việc anh ký kết với ông A D và bà Y X. Anh Trần Đức H và A T1 đã tự nguyện bán cho anh K phần diện tích đất được bố mẹ là ông A D và bà Y X cho. Cụ thể: Diện tích ông H được cho và bán cho ông K là 1.626,1m2, giá bán tương ứng theo thỏa thuận 162.610.000 đồng; Diện tích ông T1 được cho và bán cho ông K là 728,8m2, giá bán tương ứng theo thỏa thuận là 72.880.000 đồng. Tổng số tiền mua diện tích đất của ông H và T1 là 235.490.000 đồng nhưng thống nhất trong hợp đồng là 236.000.000 đồng. Hai bên đã thỏa thuận và đi đến thống nhất trong hợp đồng là anh K phải có nghĩa vụ thanh toán tổng số tiền 200.000.000 đồng ngay sau khi ký kết hợp đồng. Số tiền còn lại là 36.000.000 đồng sẽ trả khi làm xong thủ tục tách thửa, sang tên cho ông Đỗ Văn K. Ngày 10/9/2020, ông K đã thanh toán số tiền là 200.000.000đồng đến đầu năm 2022, trả tiếp cho anh H số tiền 10.000.000 đồng. Tổng cộng số tiền 210.000.000đồng trên tổng số tiền thỏa thuận mua bán là 236.000.000 đồng. Đối với việc chưa thực hiện thủ tục tách thửa, sang tên theo nội dung ký kết vì diện tích có nguồn gốc đất được Nhà nước cấp ngày 19 tháng 12 năm 2011 nên theo quy định phải sau 10 năm mới có thể sang nhượng được. Anh có liên hệ thủ tục tách thửa nhưng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện K báo lại chưa đủ điều kiện tách thửa nên chưa làm được thủ tục, sau đó anh đã trả lại GCN QSD đất cho gia đình ông A D, bà Y X; anh K cho rằng hợp đồng chưa được chặt chẽ về mặt pháp lý nhưng vẫn ghi nhận ý chí của các bên một cách hợp pháp.

Về việc anh H và anh A T1 trả lại tiền: Ngày 27/3/2022, A T1 chuyển vào tài khoản của anh K số tiền 100.000.000 đồng với nội dung trả tiền đặt cọc và tiền đền C, sau đó chuyển tiếp số tiền 320.000.000 đồng (nội dung ghi Thanh toán tiền đặt cọc và đền hợp đồng mua bán), anh K đã điện cho anh H và chị Y T, A T1 nói không chấp nhận. Anh K hẹn gặp để nói chuyện nhưng đều bị từ chối. Anh K đã ra ngân hàng chuyển lại số tiền đó vào tài khoản cho A T1 là 320.000.000 đồng.

Ngày 10/5/2023, anh K lại nhận được số tiền 110.000.000 đồng do anh H chuyển đến, anh K đã chuyển lại cho anh H với nội dung “Trả lại tiền không chấp nhận”, sau đó nhiều lần chuyển tiền qua lại anh H đã chặn tài khoản không cho người khác chuyển khoản đến. Hiện nay, anh K thừa nhận đã nhận lại tổng cộng số tiền của ông H và ông T1 chuyển trả là 210.000.000 đồng.

Anh Đỗ Văn K yêu cầu anh H, T1 và những người có liên quan tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký kết vào ngày 10/9/2020 và ông A D, bà Y X, anh H, A T1 phải có nghĩa vụ phối hợp để sang tên diện tích đất đã chuyển nhượng cho anh.

Đối với việc nguyên đơn yêu cầu ông Hoàng Văn T3 tháo dỡ hàng rào mà ông T3 rào trên đất của hộ ông A D, bà Y X: Anh K có bảo ông T3 vào rào trên ranh giới đất đã anh nhận chuyển nhượng của ông A D, bà Y X nên đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Chị Y T, anh A T1, A T2 (con ông A D, bà Y X) Có cùng ý kiến của ông A D, bà Y X không biết việc ông A D, bà Y X chuyển nhượng đất cho ông K và cũng không ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Chị Y T và anh A T1 có được bố mẹ cho một ít tiền từ việc bán đất, A T1 có biết và chuyển khoản qua lại số tiền mua đất với anh K. Đối với anh A Thinh không biết và không ký vào hợp đồng chuyển nhượng và cũng không được bố mẹ cho tiền về việc bán đất. Cả 03 người không có yêu cầu độc lập trong vụ án.

- Ông Hoàng Văn T3 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đề nghị ông A D, bà Y X làm thủ tục tách thửa, chuyển nhượng cho ông Đỗ Văn K. Không có yêu cầu độc lập.

Người làm chứng ông Vũ Văn T4 trình bày: Ông được bà Lê An B1 ủy quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hộ gia đình ông A D, bà Y X theo hồ sơ Hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 19/8/2022. Diện tích đất hộ gia đình ông A D và bà Y X theo GCN QSD đất số BG 673356 tại thửa đất số 07, tờ bản đồ số 13, với diện tích đất 7.090,5m2 đứng tên hộ ông A D và bà Y X chuyển nhượng cho bà Lê An B1 trong thời gian làm thủ tục chuyển nhượng đất chưa được tách thửa, không có ai tranh chấp gì. Hiện nay, đã được cơ quan có thẩm quyền tách thửa và đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Lê An B1 theo đúng trình tự thủ tục.

Người làm chứng Ông Nguyễn Văn N – Chuyên viên đại diện Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện K, tỉnh Kon Tum trình bày:

Nguồn gốc đất cấp cho Hộ ông A D và bà Y X theo Quyết định số 1496/QĐ-UBND ngày 19/12/2011 theo GCN QSD đất số BG 673356 tại thửa đất số 07, tờ bản đồ số 13, với diện tích đất 7.090,5 m2 đứng tên hộ ông A D và bà Y X, địa chỉ thửa đất tại Thôn K, xã M, huyện K, tỉnh Kon Tum) để sản xuất nông nghiệp. Sau 10 năm mới được chuyển nhượng, nên việc ông K ký hợp đồng chuyển nhượng đất với ông A D và bà Y X vào ngày 10/9/2020 là chưa đủ thời gian 10 năm, nên không được chuyển nhượng, bên cạnh đó đất cấp cho hộ gia đình nên khi thực hiện chuyển nhượng thì phải được sự đồng ý của các thành viên trong hộ tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A D và bà Y X với ông K ngày 10/9/2020 là chưa đủ điều kiện và chưa đúng trình tự thủ tục để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Người làm chứng, Đoàn Thị P trình bày: Bà có cho ông Đỗ Văn K mượn 10.000.000 đồng để đưa tiền đặt cọc mua đất của ông Trần Đức H. Hiện nay ông K đã thanh toán lại cho bà đủ số tiền 10.000.000 đồng cho bà nên không có ý kiến gì.

Với nội dung trên tại bản án dân sự sơ thẩm số 03/2023/DS-ST ngày 26/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Kon Plông đã quyết định như sau:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39; khoản 3 Điều 144; khoản 1 Điều 147; Điều 157; Điều 158; Điều 165; Điều 166; Điều 227; Điều 228; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 102; Điều 117; Điều 119; Điều 122; Điều 129; Điều 212; Điều 500; Điều 501; Điều 502; Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 99, điểm a khoản 3 Điều 167; khoản 3 Điều 192 Luật đất đai 2013; Điều 40; khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ T5.

- Căn cứ Điều 24; khoản 2, Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông A D, bà Y X.

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/9/2020 giữa ông A D, bà Y X và ông Đỗ Văn K vô hiệu.

- Buộc ông Hoàng Văn T3 tháo dỡ hàng rào gồm 26 trụ bê tông (trụ tiêu 4m cắt làm đôi); 03 đường thép gai kéo từ Góc 1: tọa độ: 1616858; 580530 đến Góc 2: tọa độ: 1616842; 580517 đến Góc 3: tọa độ: 1616833; 580513 và kéo từ Góc 1: tọa độ: 1616858; 580530 đến Góc 2: tọa độ: 1616842; 580517 đến Góc 3: tọa độ: 1616833; 580513 đến Góc 4: tọa độ: 1616891; 580495 đến Góc 5: tọa độ: 1616891; 580495 để trả lại đất cho hộ gia đình ông A D, bà Y X.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, chi phí xem xét thẩm định và tuyên quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 11/10/2023 bị đơn Đỗ Văn K kháng cáo bản án số 03/2023/DS-ST ngày 26/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Kon Plông với lý do: Cấp sơ thẩm chưa xem xét, đánh giá toàn diện khách quan vụ án chưa xem xét rõ việc mua bán đất, chưa làm việc với ông A D là người bán đất, diện tích đất anh mua của ông H và ông A T1 vì được bố mẹ cho, anh đã trả cho ông H và ông T1 số tiền 210.000.000 đồng, khi ông H muốn hủy hợp đồng đã chuyển khoản lại cho ông 320.000.000 đồng cho ông K, diện tích đất tôi mua chưa đủ 10 năm nên chưa làm thủ tục sang nhượng theo quy định, diện tích đất là cấp cho H1 ông bà A D, Y X nhưng ngày 12/12/2018 đã chuyển thành hộ ông A D nhưng cấp sơ thẩm vẫn căn cứ đất này cấp cho các thành viên trong gia đình ông A D, việc hủy hợp đồng với anh là để chuyển nhượng cho người khác với giá cao hơn, ngoài ra cấp sơ thẩm không triệu tập một số người liên quan để làm chứng là vi phạm tố tụng.

Tại phiên tòa nguyên đơn vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo và không rút đơn khởi kiện. Các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kon Tum phát biểu quan điểm giải quyết vụ án: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên toà đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Đối với những người tham gia tố tụng các đương sự đã chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn, huỷ bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Kon Plong, tỉnh Kon Tum với lý do cần thu thập thêm tài liệu chứng cứ mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kon Tum. Hội đồng xét xử nhận định:

Về vị trí đất tranh chấp theo hợp đồng:

Căn cứ biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 07/7/2023 cấp sơ thẩm xác định diện tích nhận chuyển nhượng là 2.354,9 m2, xem xét trên thực địa vị trí anh K chỉ thì diện tích: 2.467,8m2 có vị trí tứ cận như sau: + Phía Đông giáp đường nhựa có chiều dài 30m; + Phía Tây giáp đất của ông Nguyễn Tiến Đ có chiều dài 30m + Phía Nam giáp đất của bà Lê An B1 có chiều dài 88,5m; + Phía Bắc giáp phần đất còn lại của ông A D và bà Y X có chiều dài 88,5m. Biên bản và sơ đồ kèm theo không thể hiện được kích thước, vị trí các thửa đất đã chuyển nhượng cho bà Lê An B1 và các thửa đất còn lại của ông A D và bà Y X. Tuy nhiên, tại phiên toà phúc thẩm, anh K và đại diện Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện K cho rằng diện tích đất anh K nhận chuyển nhượng có một phần chồng lên diện tích đất mà bà Y X và ông A D đã chuyển nhượng cho bà Lê An B1 (khoảng 700m2). Xét diện tích đã chuyển nhượng cho bà B1 đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, được cấp GCN Quyền sử dụng đất cho bà B1 hợp pháp do vậy yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng của anh K là không thể thực hiện được. [2.2] Xét việc đánh giá thiệt hại để giải quyết hậu quả khi tuyên bố hợp đồng vô hiệu tại cấp sơ thẩm thấy rằng: Hội đồng định giá tại cấp sơ thẩm đã căn cứ hai hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực cùng ngày 29/6/2023 của cùng một chủ thể giao dịch để làm căn cứ xác định giá thị trường mà không thể hiện việc xem xét đến các yếu tố về vị trí các thửa đất, chiều rộng mặt đường các thửa đất… có tương đương về lợi thế só sánh với thửa đất có tranh chấp được định giá để xác định giá trị thửa đất là chưa chặt chẽ; ngoài ra việc thu thập các hợp đồng này làm tài liệu để định giá không thể hiện nguồn gốc do cá nhân, cơ quan tổ chức cung cấp; các hợp đồng này là bản pho to không được công chứng, chứng thục nên chưa thể được coi là tài liệu chứng cứ hợp pháp nên không có cơ sở để xác định tính khách quan, đúng đắn trong việc định giá. Cũng tại phiên toà phúc thẩm, anh K xuất trình chứng thư thẩm định của Công ty cổ phần T6 (thẩm định giá theo yêu cầu của anh Đỗ Văn K). Kết quả thẩm định giá xác định thửa đất đang có tranh chấp hợp đồng có giá trị 1.694.439.000đ, có giá trị vượt nhiều lần so với kết quả định giá của cấp sơ thẩm. Xét thấy đây là tài liệu chứng cứ mới chưa được kiểm chứng (cần thẩm định hoặc định giá lại) mà cấp phúc thẩm không thể thực hiện được. Do đó Hội đồng xét xử thấy cần huỷ bản án sơ thẩm để xác định lại thiệt hại và xác định lỗi của các bên làm căn cứ giải quyết bồi thường thiệt hại (trong trường hợp có thiệt hại sảy ra).

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308; Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự.

Xử:

Chấp nhận một phần đơn kháng cáo của bị đơn anh Đỗ Văn K. Huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2023/DS-ST ngày 26/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Kon PLông, tỉnh Kon Tum.

Chuyển hồ sơ vụ án để Toà án huyện Kon Plong giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

2. Về án phí: Áp dụng Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Bị đơn Đỗ Văn K không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả anh Đỗ Văn K số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0001001 ngày 24/10/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Kon Plong, tỉnh Kon Tum.

Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng sẽ được giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.