Bản án 06/2025/KDTM-PT — Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, các bản tự khai và tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện nguyên đơn trình bày:

Công ty cổ phần P (gọi tắt là Công ty V) có ngành nghề chính là đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp C. Năm 2013 Công ty V có ký hợp đồng số 01 với cá nhân bà Vũ Thị S đại diện cho doanh nghiệp được thành lập trong tương lai để triển khai xây dựng nhà máy gạch ốp lát cao cấp. Ngày 08/02/2014 Công ty TNHH N (gọi tắt là Công ty N) do bà Vũ Thị S đại diện theo pháp luật tiến hành ký kết với Công ty V về thuê lại quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng để xây nhà máy gạch ốp lát cao cấp theo hợp đồng thuê lại đất số 01A ngày 08/02/2014, cụ thể: Diện tích đất thuê là 525.529,17m2; thời gian thuê đất kể từ ngày nhận bàn giao đất và kết thúc vào 25/02/2058; tổng tiền thuê cơ sở hạ tầng 161.608.174.000đ (Một trăm sáu mươi mốt tỉ sáu trăm linh tám triệu một trăm bảy mươi tư nghìn đồng). Tiền thuê đất là 2.520đ/1m2 (tiền thuê đất tương đương với tiền thuê đất phải nộp cho nhà nước, điều chỉnh 5 năm/lần theo quy định của nhà nước). Các khoản phí: Phí quản lý, duy tu, bảo dưỡng KCN. Ngày 6/4/2015 Công ty V bàn giao đất cho Công ty N. Sau khi nhận bàn giao quyền sử dụng đất thì Công ty N vẫn thanh toán đầy đủ các khoản chi phí theo hợp đồng gồm: Tiền thuê đất đã nộp hết quý 4/2016; tiền phí quản lý, duy tu bảo dưỡng hạ tầng nộp đến hết quý 2/2016; kể từ quý 1/2017 Công ty N không trả tiền thuê đất, từ quý 3/2016 Công ty N không nộp tiền phí quản lý, duy tu bảo dưỡng hạ tầng. Đến ngày 06/3/2018 giữa hai công ty có lập biên bản xác nhận công nợ gốc gồm: Tiền thuê cơ sở hạ tầng còn thiếu 19.684.917.000 đồng. Tiền phí duy tu bảo dưỡng cơ sở hạ tầng KCN quý 3/2016 - quý 1/2018 là 2.136.591.394 đồng. Tiền thuê đất phải nộp nhà nước từ quý 1/2017- quý 1/2018 là 3.338.424.050 đồng. Tổng tiền gốc mà Công ty N còn nợ Công ty V là 25.159.932.444 đồng. Sau đó Công ty N đưa ra các ý kiến từ chối thanh toán tiền thuê đất với lý do không nhận được thông báo tiền thuê đất từ nhà nước; Công ty V không thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng theo hợp đồng, Công ty N phải tự đầu tư và là nhà đầu tư hạ tầng thực tại trên diện tích đất thuê. Công ty V được miễn tiền thuê đất nên việc thu tiền thuê đất của Công ty N là không phù hợp.

Tuy nhiên các lý do mà Công ty N đưa ra đều không có có sở: Công ty N đề nghị được miễn tiền thuê đất tuy nhiên văn bản của Cục T3 đã trả lời rõ nội dung này, Công ty N không phải là đối tượng trực tiếp thuê đất của nhà nước nước nên không thuộc đối tượng miễn tiền thuê đất theo quy định pháp luật. Công ty V đã tạm ứng rất nhiều kinh phí để giải phóng mặt bằng, rà phá bom mìn... nên được hưởng ưu đãi thuê đất, Công ty N chỉ thuê lại đất theo hợp đồng với Công ty V. Công ty N cho rằng Công ty V thu tiền phí duy tu bảo dưỡng cơ sở hạ tầng nhưng không thực hiện đầu tư hạ tầng là không đúng, Công ty V đã thực hiện đúng hợp đồng, bằng chứng là Công ty N đã trả tiền theo đúng hợp đồng trong 3 năm, không hề có ý kiến hay văn bản phản ánh nào nhưng sau đó không thực hiện trả tiền và đưa ra các lý do trên là không có cơ sở. Công ty V đã nhiều lần làm việc giải thích và có văn bản phản hồi nhưng Công ty N không đồng ý. Suốt từ năm 2018 - 2022 Công ty N không thanh toán trả Công ty V bất kỳ khoản chi phí quản lý và tiền thuê đất nộp cho nhà nước. Đến năm 2024 Công ty N có thanh toán trả Công ty VRG tiền phí duy tu bảo dưỡng của năm 2023 và quý 2/2024 với số tiền là 2.136.591.394 đồng. Mặc dù Công ty V nhiều lần đôn đốc, gặp gỡ, hòa giải để yêu cầu Công ty N thanh toán các khoản nợ nhưng đại diện của Công ty N không hợp tác.

Công ty V khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc công ty TNHH N phải thanh toán trả Công ty V tính đến thời điểm ngày 31/10/2024: Tiền nợ gốc là 28.454.140.002 đồng; Tiền lãi 20.947.154.619 đồng theo điều 3.3 của Hợp đồng đã ký kết. Tổng tiền gốc và lãi là: 49.401.294.621 đồng và tiền bồi thường thiệt hại tạm tính là 5.000.000.000 đồng.

* Theo bản tự khai, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn trình bày quan điểm như sau:

Về phí quản lý, duy tu bảo dưỡng hạ tầng từ quý 3 năm 2016 đến 30/06/2024. Tổng số tiền phí duy tu, bảo dưỡng hạ tầng phải thanh toán là: 12.514.320.656 đồng. Công ty TNHH N đã thanh toán là: 4.758.409.963 đồng. Công ty V ghi nợ cho công ty TNHH N là: 7.755.910.892 đồng. Nội dung này, công ty TNHH N nêu lý do chậm trễ thanh toán như trong hợp đồng Số 01A/2014/HĐ VNC ngày 08/02/2014. Phụ lục Số 01 ký ngày 16/02/2014 và phụ lục số 02 ký ngày 30/03/2015 là do:

Theo điều 1, điều 2, của hợp đồng này và các phụ lục thì Công ty V sẽ tính toán và gửi thông báo để Công ty N có trách nhiệm trả các khoản tiền duy tu bảo dưỡng hạ tầng. Tuy nhiên Công ty V chưa đầu tư các hạng mục của hạ tầng khu công nghiệp, mới chỉ có biên bản bàn giao 10 điểm mốc giới trên thực địa của khu đất ruộng thu hồi của nhân dân từ năm 2008 chưa san lấp, có sự chứng kiến của Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Hải Dương (theo biên bản bàn giao đất ngày 06/04/2015). Đến ngày 10/01/2022 Công ty TNHH N mới nhận được thông báo số 03/BQL - VRG về việc thông tuyến đường RD04 từ Công ty V. Công ty V cam kết cung cấp điện đến chân tường rào khu đất thuê để công ty TNHH N thi công các hạng mục xây dựng và phối hợp với ngành điện để lắp đặt hệ thống điện phục vụ sản xuất. Thực tế công ty TNHH N phải tự làm trong 27 tháng mới xây dựng lắp đặt xong trạm điện 110KV để có điện vận hành nhà máy. Trong suốt thời gian đó máy móc không được hoạt động nên bị hư hỏng gây thiệt hại hơn năm mươi tỷ đồng và còn nhiều máy móc khác. Công ty V không thực hiện trách nhiệm đã cam kết theo hợp đồng, không có hạ tầng, không điện sản xuất, không kết nối hệ thống nước sinh hoạt, không kết nối nước thải, không được hưởng quyền lợi của nhà nước trong chính sách ưu đãi đầu tư. Để vào san lấp xây dựng nhà máy, chuyển chở máy móc thiết bị, Công ty N đã phải tự tạo đường để di chuyển, thuê nhiều phương tiện trợ giúp tốn nhiều tiền bạc mới san lấp xong mặt bằng, chuyên chở thiết bị siêu trường siêu trọng vào công trình lắp dựng. Sản xuất không thực hiện được theo tiến độ của dự án, mất cơ hội phát triển thị trường, mất lợi thế kinh tế, thiệt hại lên tới hàng nghìn tỷ đồng doanh thu.

Về tiền thuê đất: Theo điều 5.1 của hợp đồng số 01A/2014/HĐ-VNC và phụ lục số 02 của hợp đồng này ký ngày 30/03/2015 ghi rõ: “ Bên B có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đất của Nhà nước hàng năm theo quy định với mức giá của UBND tỉnh H áp dụng đối với Khu công nghiệp C, Chí L1. Bên A thu hộ, nộp và quyết toán với Nhà nước, giá hiện nay là 2.520đ/m2/năm. Giá thuê đất của Nhà nước được thay đổi, điều chỉnh 5 năm một lần, tính từ ngày hiệu lực của Quyết định giá đất trước khi điều chỉnh.” Công ty V tính và thông báo tiền thuê đất từ tháng 07 năm 2014 đến hết ngày 30/04 /2024 công ty TNHH N phải trả là: Tính từ năm 2014 đến 30/04/2024 tổng số: 25.697.588.102đ. Đã thanh toán từ T4/2014 hết T12/2016: 6.334.728.612đ. Còn phải trả: 19.362.859.490đ. Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 02/2025/DS-ST ngày 09 tháng 5 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương (nay là Toà án nhân dân khu vực 9 - Hải Phòng) đã quyết định:

1. Đình chỉ phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại số tiền 5.000.000.000 (năm tỷ) đồng.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần P đối với Công ty TNHH N về “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản”

Buộc công ty TNHH N phải thanh toán cho Công ty cổ phần P tiền thuê lại đất từ năm 2017 đến năm 2024 và phí quản lý, duy tu, bảo dưỡng cơ sở hạ tầng từ quý 3/2016 đến năm 2022, theo Hợp đồng số 01A ngày 08/02/2014, Phụ lục 01 ngày 16/02/2014, Phụ lục 02 ngày 30/3/2015 và lãi suất với tổng số tiền là 45.741.246.884 (bốn mươi lăm tỷ bảy trăm bốn mươi mốt triệu hai trăm bốn mươi sáu nghìn tám trăm tám mươi tư) đồng. Trong đó tiền thuê lại đất từ năm 2017 đến năm 2024 là 21.365.913.920 (hai mươi mốt tỷ ba trăm sáu mươi lăm triệu chín trăm mười ba nghìn chín trăm hai mươi) đồng; tiền lãi chậm trả: 11.297.172.113 (mười một tỷ hai trăm chín mươi bảy triệu một trăm bảy mươi hai nghìn một trăm mười ba) đồng; phí quản lý, duy tu, bảo dưỡng cơ sở hạ tầng từ quý 3/2016 đến năm 2022 là 7.755.910.892 (bảy tỷ bảy trăm năm mươi lăm triệu chín trăm mười nghìn tám trăm chín mươi hai) đồng, tiền lãi chậm trả: 5.322.249.959 (năm tỷ ba trăm hai mươi hai triệu hai trăm bốn mươi chín nghìn chín trăm năm mươi chín) đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về lãi suất chậm trả, án phí, quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 27/5/2025, bị đơn TNHH NICE CERAMIC gửi đơn kháng cáo toàn bộ nội dung bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 02/2025/DS-ST ngày 09 tháng 5 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương (nay là Toà án nhân dân khu vực 9 - Hải Phòng). Đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn xác nhận vẫn giữ nguyên toàn bộ yêu cầu kháng cáo. Đề nghị HĐXX ngừng phiên tòa để triệu tập thêm Ban Quản lý các khu công nghiệp H (nay là Ban Q); Cục thuế tỉnh T3 (nay là Chi cục thuế khu vực V1); thu thập giấy tờ quyết toán thuế của Cơ quan nhà nước, hồ sơ hạch toán chi phí cho thuê đất; Văn bản, công văn, ủy quyền cho Công ty cổ phần P; Bảng khung giá cho thuê lại đất, phí sử dụng hạ tầng tại Khu công nghiệp C năm 2014; Biên bản bàn giao cơ sở hạ tầng. Đề nghị Hủy án sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục chung. Ngoài ra, bị đơn kháng cáo không xuất trình thêm tài liệu chứng cứ mới.

Đại diện theo pháp luật của Công ty cổ phần P và khu công nghiệp C trình bày: Việc thu tiền thuê đất đã được hai bên điều chỉnh bằng phụ lục hợp đồng số 02 ngày 30/3/2025, vấn đề quyết toán tiền thuê đất là việc độc lập của VRG đối với Nhà nước và công ty C trách nhiệm trước pháp luật, không ảnh hưởng đến hợp đồng thuê đất giữa Công ty V và Công ty N và không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án. Vấn đề này đã được Cục thuế tỉnh T3 trả lời. Về tiền thuê cơ sở hạ tầng: Là sự thỏa thuận tự nguyện của hai doanh nghiệp, được thể hiện bằng hợp đồng giữa các bên. Công ty N đã thực hiện thanh toán tiền đến hết quý II/2016 nhưng không phản đối gì, hai bên cũng có biên bản xác nhận công nợ. Công ty V đã thực hiện đầy đủ các cơ sở hạ tầng cho Công ty N sử dụng như đường giao thông, nước sạch, điện, thoát nước thải, điện chiếu sáng...như vậy là thực hiện đúng trách nhiệm của nhà đầu tư hạ tầng, tuy nhiên Công ty N không sử dụng mà tự làm đường quay sang lối đi khác, tự đào giếng khoan lấy nước...Công ty V đã thực hiện đúng cam kết như trong hợp đồng. Do vậy đề nghị HĐXX không chấp nhận nội dung kháng cáo của bị đơn Công ty N, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng phát biểu ý kiến: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự: Trong quá trình giải quyết vụ án theo thủ tục phúc thẩm, Hội đồng xét xử, các Thẩm phán, Thư ký và các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX áp dụng khoản 1 Điều 308 của BLTTDS, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải nộp án phí KDTM phúc thẩm theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ đã được xem xét tại phiên tòa; kết quả tranh tụng tại phiên tòa; yêu cầu kháng cáo của bị đơn; ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

- quý 1/2018 là 3.338.424.050 đồng. Tổng tiền gốc mà Công ty N còn nợ Công ty V là 25.159.932.444 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Xử: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) N. Giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 02/2025/DS-ST ngày 09 tháng 5 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương (nay là Toà án nhân dân khu vực 9 - Hải Phòng) về việc Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản.

2. Về án phí phúc thẩm: Bị đơn Công ty trách nhiệm hữu hạn N phải chịu án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm là 2.000.000 (hai triệu) đồng. Được trừ 2.000.000 (hai triệu) đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp tại Cục Thi hành án dân sự tỉnh Hải DươnT3 (nay là Thi hành án dân sự thành phố Hải Phòng), theo biên lai thu tiền số 0002724 ngày 29 tháng 5 năm 2025.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.