Bản án 06/2020/KDTM-ST — Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại nhà thuê và trả tiền thuê nhà còn nợ theo hợp đồng thuê nhà có mục đích để kinh doanh, dịch vụ. Do đó, đây là tranh chấp kinh doanh thương mại. Bị đơn có trụ sở tại số 25 C, phường C, quận D, thành phố Hải Phòng. Căn cứ khoản 1 Điều 30, điểm b khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng. Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng thụ lý giải quyết theo thủ tục sơ thẩm là đúng thủ tục tố tụng.

[2] Về sự vắng mặt của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà NLQ2 và ông NLQ3. Mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến phiên toà lần thứ tư nhưng bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều vắng mặt không có lý do và không có căn cứ xác đi ̣nh viê ̣c vắng mă ̣t của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là do sự kiê ̣n bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan . Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án vắng mặt đối với bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[3] Về nguồn gốc của nhà cho thuê: Theo tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể nhiện, nhà số 25 C là nhà thuộc sở hữu Nhà nước do UBND thành phố là chủ sở hữu và giao cho Công ty KDN quản lý, kinh doanh theo chức năng, nhiệm vụ được giao.

[4] Về hiệu lực của hợp đồng thuê nhà: Công ty KDN ký Hợp đồng thuê nhà số 08/2009/HĐTN ngày 16-6-2009 và Hợp đồng thuê nhà số 14/2012/HĐTN ngày 30-11-2012 cho Công ty TP thuê nhà số 25 C để sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ là có thẩm quyền và đúng đối tượng. Căn cứ Quyết định số 1445/2015/QĐ-UB ngày 01-7-2014 của UBND thành phố về việc điều chỉnh giá cho thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ nên các bên đã ký đổi Hợp đồng thuê nhà số 03/2009/HĐTN ngày 13-02-2015 thay thế cho Hợp đồng thuê nhà số 14/2012/HĐTN và Hợp đồng thuê nhà số 08/2009/HĐTN. Như vậy, Hợp đồng thuê nhà số 08/2009/HĐTN và Hợp đồng thuê nhà số 14/2012/HĐTN chấm dứt hiệu lực kể từ thời điểm các bên ký Hợp đồng thuê nhà số 03/2015/HĐTN. Hợp đồng thuê nhà số 08/2009/HĐTN, Hợp đồng thuê nhà số 14/2012/HĐTN và Hợp đồng thuê nhà số 03/2015/HĐTN giữa Công ty KDN và Công ty TP được ký kết do các bên tự nguyện, mục đích và nội dung của hợp đồng phù hợp Điều 121, Điều 122 Bộ luật Dân sự nên hợp đồng có hiệu lực pháp luật, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

[5] Về yêu cầu đòi nhà cho thuê: Quá trình sử dụng nhà thuê, Công ty TP còn nợ tiền thuê nhà chưa trả từ tháng 08/2017 đến tháng 05-2020 với số tiền là 1.715.498.048 đồng cho bên cho thuê nhà là Công ty KDN. Như vậy, Công ty TP đã vi phạm nghĩa vụ không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Do vậy, Công ty KDN đã khởi kiện yêu cầu đơn phương chấm dứt thực hiện Hợp đồng thuê nhà số 03/2015/HĐTN ngày 13/02/2015, buộc Công ty TP trả lại nhà thuê là nhà số 25 C cho Công ty KDN và trả tiền thuê nhà chưa trả là có căn cứ. Đồng thời, trước khi khởi kiện ra Tòa án, Công ty KDN đã ban hành Thông báo số 14/2016/TB - QL&KDN ngày 27-01-2016 yêu cầu bên thuê nhà là Công ty TP thanh toán nợ tiền thuê nhà. Trường hợp bên thuê nhà không thanh toán tiền thuê nhà thì Công ty KDN sẽ báo cáo đại diện chủ sở hữu lập hồ sơ khởi kiện đòi tiền thuê nhà, chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đòi lại nhà thuê. Thông báo này đã được Công ty KDN thông báo và tống đạt hợp lệ cho Công ty TP. Như vậy, Công ty KDN đã thực hiện việc báo trước cho bên thuê nhà biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt thự hiện hợp đồng thuê nhà theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thuê nhà và phù hợp Điều 132 Luật Nhà ở nên được coi là nguyên đơn đã thực hiện việc thông báo cho bị đơn biết trước một thời gian hợp lý về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Đồng thời, quá trình sử dụng nhà thuê, bị đơn đã để cho Công ty NLQ1, bà NLQ2 và ông NLQ3 quản lý, sử dụng và có hoạt động kinh doanh, dịch vụ tại nhà thuê khi chưa được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê nhà, đã vi phạm các cam kết tại hợp đồng thuê nhà.

[5.1] Bị đơn xác nhận đang sử dụng nhà thuê là nhà số 25 C để kinh doanh và làm dịch vụ, bao gồm: Dich vụ y tế là Phòng khám K thuộc tầng một (diện tích khoảng 120m2); bên cạnh Phòng khám K là dịch vụ làm đẹp là Cửa hàng cắt tóc O (diện tích khoảng 330m2); dịch vụ vui chơi giải trí P (diện tích khoảng 400m2) trên tầng hai. Các dịch vụ này đều do bị đơn tổ chức kinh doanh và quản lý theo chức năng trong giấy phép kinh doanh của Công ty và có sự kết hợp với các chuyên viên kỹ thuật được thuê để làm việc. Bị đơn đề nghị được nộp tiền mua nhà và thuê đất 50 năm theo Quyết định số 634/2016/QĐ-UBND ngày 20-4-2016 của UBND thành phố.

[5.2] Tại phiên tòa, nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu của bị đơn với lý do. Thựa hiện Quyết định số 634/QĐ-UBND ngày 20-4-2016 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc phê duyệt bán tài sản là nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước tại 25 C, quận D, Công ty KDN đã ban hành Thông báo số 50/2016/TB-Ql&KDN ngày 22-4-2016 thông báo cho Công ty TP được biết, liên hệ để thực hiện nghĩa vụ của bên mua nhà theo Quyết định số 634/QĐ-UBND. Thời hạn hiệu lực thi hành của Quyết định số 634/QĐ-UBND (03 tháng kể từ ngày 20-4-2016), nhưng Công ty TP đã không nộp tiền mua nhà, đất vào ngân sách thành phố theo quy định. Do vậy, đến nay Quyết định số 634/QĐ-UBND đã hết hiệu lực thi hành.

[5.3] Từ những phân tích và đánh giá tại các mục [5], [5.1], [5.2], xét thấy, việc bị đơn yêu cầu được nộp tiền mua nhà và thuê đất 50 năm là không có căn cứ và không được sự đồng ý của nguyên đơn nên Hội đồng xét xử không chấp nhận. Đối với yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải trả lại nhà thuê là nhà số 25 C là có căn cứ, phù hợp với sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thuê nhà và phù hợp quy định tại các điều 163, 164, 166, 422, 428, 482 Bộ luật Dân sự nên chấp nhận.

[6] Về yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà: Tại Hợp đồng thuê nhà số 03/HĐTN ngày 13-02-2015, giữa nguyên đơn và bị đơn đã cam kết, thỏa thuận: Giá cho thuê nhà được điều chỉnh theo Quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bên cho thuê nhà có trách nhiệm thu, bên thuê nhà có trách nhiệm nộp theo giá điều chỉnh kể từ khi Quyết định điều chỉnh có hiệu lực theo quy định của pháp luật mà không cần phải ký lại hợp đồng thuê nhà hoặc có phụ lục hợp đồng. Như vậy, tại thời điểm các bên ký Hợp đồng thuê nhà số 03/HĐTN, giá thuê nhà được thực hiện theo quy định tại Quyết định số 1445/2014/QĐ-UB ngày 01-7-2014 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01-8-2014) của UBND thành phố. Cụ thể, giá thuê nhà được áp dụng đối với nhà số 25 C là 39.297.280 đồng/tháng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng VAT). Ngày 22-12-2017 UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 40/2017/QĐ-UB (có hiệu lực thi hành từ ngày 01-01-2018) về việc ban hành giá thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước đối với các tổ chức, cá nhân thuê làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên địa bàn thành phố Hải Phòng trong đó có nhà số 25 C. Cụ thể, theo Quyết định số 40/2017/QĐ-UB giá thuê nhà được áp dụng đối với nhà số 25 C là 52.379.712 đồng/tháng. Các Quyết định này đã được UBND thành phố công bố trên cổng thông tin điện tử của UBND thành phố và được Công ty KDN đăng trên báo Hải Phòng và phát sóng trên đài truyền hình Hải Phòng, thông báo và tống đạt hợp lệ cho bị đơn.

[6.1] Tính đến ngày xét xử sơ thẩm (ngày 19-5-2020), bị đơn còn nợ tiền thuê nhà của nguyên đơn, cụ thể như sau: Căn cứ Hợp đồng thuê nhà số 03/HĐTN, từ ngày 01-8-2017 đến ngày 31-12-2017 bị đơn còn nợ 39.297.280 đồng/tháng x 9 tháng = 196.486.400 đồng; căn cứ Quyết định số 40/2017/QĐ-UBND , từ ngày 01-01-2018 đến ngày 19-5-2020 bị đơn còn nợ 52.379.712 đồng/tháng x 29 tháng = 1.519.011.648 đồng. Tổng cộng là 1.715.498.048 đồng.

[6.2] Bị đơn thừa nhận còn nợ tiền thuê nhà như yêu cầu của nguyên đơn là đúng nhưng đề nghị được giảm một phần tiền thuê nhà. Với lý do dịch bệnh Covid-19 đang hoành hành đã ảnh hưởng đến nền kinh tế của thành phố, trong đó có hoạt động kinh doanh, dịch vụ của bị đơn đối với nhà thuê.

[6.3] Tại phiên tòa, nguyên đơn không đồng ý giảm tiền thuê nhà cho bị đơn. Với lý do giá tiền thuê nhà được áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên địa bàn thành phố, trong đó có nhà số 25 C thuộc thẩm quyền của UBND thành phố.

[6.4] Từ những phân tích và đánh giá tại các mục [6], [6.1], [6.2], [6.3], xét thấy, việc các bên ký kết hợp đồng thuê nhà là tự nguyện nên việc bị đơn yêu cầu được giảm một phần tiền thuê nhà là không có căn cứ và không được sự đồng ý của nguyên đơn nên Hội đổng xét xử không chấp nhận. Đối với yêu cầu đòi tiền thuê nhà của nguyên đơn là có căn cứ, phù hợp với sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thuê nhà và phù hợp quy định tại Điều 481 Bộ luật Dân sự nên chấp nhận.

[7] Về việc đầu tư, cải tạo nhà thuê của bị đơn: Quá trình sử dụng nhà thuê, bị đơn đã đầu tư cải tạo, nâng cấp nhà thuê và xây mới khu vệ sinh tầng một và tầng hai trên diện tích đất đi ra ngõ chung trong khuôn viên đất do nguyên đơn quản lý theo hợp đồng thuê nhà. Bị đơn không yêu cầu nguyên đơn trả số tiền đã đầu tư, cải tạo nhà thuê nhưng đề nghị nguyên đơn và chủ sở hữu của nhà thuê là UBND thành phố hỗ trợ một phần kinh phí bị đơn đã đầu tư, cải tạo nhà thuê.

[7.1] Tại phiên tòa, nguyên đơn xác nhận, theo đề nghị của bị đơn tại Tờ trình số 01/2015/CT-THNH-TP ngày 08-3-2015, nguyên đơn đã ban hành Thông báo số 26/2015/TB-QL&KDN ngày 01-4-2015 cho phép bên thuê nhà sửa chữa nguyên dạng nhà thuê là nhà số 25 C, kinh phí do bên thuê nhà phải chịu và không được trừ vào tiền thuê nhà. Tuy nhiên, ngoài các hạng mục đồng ý cho sửa chữa thì bên thuê nhà đã tự ý ngăn chia tầng một của nhà thuê thành hai gian nhà bằng tường kiên cố; cải tạo xây mới khu vệ sinh của tầng một và tầng hai. Do vậy, nguyên đơn không đồng ý hỗ trợ kinh phí theo đề nghị của bị đơn.

[7.2] Từ những phân tích và đánh giá tại các mục [7], [7.1], xét thấy việc bị đơn đề nghị nguyên đơn và chủ sở hữu của nhà thuê là UBND thành phố hỗ trợ một phần kinh phí mà bị đơn đã đầu tư, cải tạo nhà thuê là không có căn cứ và không được sự đồng ý của nguyên đơn nên không chấp nhận.

[8] Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty NLQ1: Thấy rằng, giữa Công ty NLQ1 và ông NLQ3 có ký hợp đồng hợp tác kinh doanh tại mặt bằng tầng 2 nhà số 25 C nhưng không được sự đồng ý của Công ty KDN và Công ty NLQ1 cũng không có yêu cầu, đề nghị Tòa án xem xét, giải quyết quyền lợi giữa các bên trong vụ án, nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[9] Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà NLQ2: Thấy rằng, giữa bà NLQ2 và Công ty TP hợp tác mở Phòng khám K tại nhà số 25 C nhưng không được sự đồng ý của Công ty KDN và không có yêu cầu, đề nghị Tòa án xem xét, giải quyết quyền lợi giữa các bên trong vụ án, nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[10] Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông NLQ3: Thấy rằng, ông NLQ3 có ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty TP và Công ty NLQ1 tại nhà số 25 C nhưng không được sự đồng ý của Công ty KDN và không có yêu cầu, đề nghị Tòa án xem xét, giải quyết quyền lợi giữa các bên trong vụ án, nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[11] Về án phí: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận toàn bộ, nên theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, bị đơn phải chịu án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm tương ứng với số tiền phải trả cho nguyên đơn là 36.000.000 đồng + 3% (1.715.498.048 đồng – 800.000.000 đồng) = 63.464.941 đồng.