Bản án 06/2017/KDTM-PT — Tranh chấp hợp đồng tín dụng

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 02/7/2012, đơn khởi kiện b sung ngày 03/4/2014 và các lời khai tại T a án, nguyên đơn là Ngân hàng thương mại c ph n M, thông qua người đại diện là ông han Đạt T trình bày:

Theo hợp đồng t n d ng số 177/11/HĐTDNH/CN ngày 07-7-2011, Ngân hàng thương mại cổ phần C nay đổi tên thành Ngân hàng thương mại cổ phần M cho ông Từ Lương A và bà Phạm Thị L vay tiền, c thể như sau:

- Số tiền vay 1.600.000.000 đồng;

- L i suất 25 /năm, quá hạn b ng 150 cho vay trong hạn.

- Thời hạn vay 12 tháng kể từ ngày nhận tiền;

- M c đ ch vay: Bổ sung vốn kinh doanh.

- Tài sản bảo đảm khoản nợ vay là quyền sử d ng đất 207,2m2 thu c thửa đất số 71 tờ bản đồ số 18 phường H, thành phố R do bà Phạm Thị L đứng tên, theo Hợp đồng thế chấp số 177/11/HĐTC ngày 07-7-2011, đăng ký thế chấp ngày 08-8-2011.

Từ khi vay, ông A và bà L chỉ trả được 03 tháng tiền l i, sau đó không trả l i và vốn.

Do đó, Ngân hàng TMCP M sau đây gọi tắt là Ngân hàng khởi kiện, đề nghị Tòa án bu c ông A, bà L hoàn trả cho Ngân hàng:

- Nợ gốc 1.600.000.000 đồng;

- L i trong hạn 228.070.867 đồng;

- L i quá hạn 2.414.906.667 đồng;

- L i phạt chậm trả l i 365.121.894 đồng;

Tổng c ng 4.608.090.430 đồng.

Nếu ông A, bà L không trả được nợ, yêu cầu Tòa án tuyên phát m i tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho Ngân hàng.

Trong quá trình khởi kiện Ngân hàng phát hiện bà L và ông A đ tự ý yêu cầu Ủy ban nhân dân thành phố R chỉnh lý tách kh i thửa đất 71 đ thế chấp là 75,5m2/tổng số 207,2m2, để nhập vào thửa đất 84, tờ bản đồ số 18 sát ranh với thửa 71 để chuyển nhượng thửa 84 cho bà Nguyễn Thị Ngọc C và ông Nguyễn Hoàng D. Việc làm này của bà L và ông A không thông qua ý kiến của Ngân hàng. Vì vậy, đề nghị Tòa án tuyên hủy b diện t ch 75,5m2 trong tổng số 105,7m2 đất trong giấy chứng nhận QSD đất số BL 934872 do Ủy ban nhân dân thành phố R cấp cho bà Phạm Thị L, ông Từ Lương A để đảm bảo quyền về tài sản thế chấp của Ngân hàng.

Bị đơn là bà hạm Thị L, ông T Lương A trình bày:

Ông A và bà L xác nhận có ký Hợp đồng t n d ng, hợp đồng thế chấp tài sản có n i dung như Ngân hàng trình bày. Ông bà cũng đ nhận số tiền vay gốc 1.600.000.000đ, đ trả l i ba tháng, chưa trả gốc và l i còn lại.

Đối với việc tách diện t ch đất 75,5m2 trong tổng diện t ch thửa đất 71 đ thế chấp cho Ngân hàng thương mại cổ phần C, bà L và ông A xác định: hai thửa đất liền kề gồm thửa 71 tờ bản đồ 18 và thửa 83 tờ bản đồ 57 phường H, thành phố R đều thu c quyền sử d ng của ông bà. Trong đó:

- Thửa đất 71 ông bà thế chấp vay tiền tại Ngân hàng cổ phần M như trên;

- Thửa đất 83 diện t ch 140,9m2 lúc đó ông bà cũng thế chấp bảo l nh cho bà Phạm Thị Thu H vay tiền tại Ngân hàng thương mại cổ phần T. Do số nợ tại Ngân hàng thương mại cổ phần T đến hạn mà không có khả năng thanh toán, ông bà đồng ý bán tài sản thế chấp là thửa 83 để trả nợ. Ngân hàng thương mại cổ phần T đ liên hệ bà Nguyễn Thị Ngọc C và ông Nguyễn Hoàng D mua đất này. Bà C phát hiện thửa 83 không đúng diện t ch theo Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất nên yêu cầu chỉnh lý cho đúng, đồng thời phát hiện ra thửa 83 thực chất phải mang số thửa 84 mới đúng với Bản đồ địa ch nh. Trong quá trình chỉnh lý thửa đất số 83 thành thửa 84 theo thực tế thì phải chỉnh lý thửa 71 liền kề giảm m t phần diện t ch vì có sự chồng lấn trên thực tế giữa 2 thửa. Ông bà có báo cho cơ quan chỉnh lý biết việc đ thế chấp quyền sử d ng đất thửa 71 nhưng không báo cho Ngân hàng TMCP M bởi vì tại thời điểm chỉnh lý thì quyền sử d ng đất v n còn thu c của ông bà, cơ quan quản lý nhà nước đồng ý cho chỉnh lý.

Các ngân hàng đều không thẩm định thực tế nên không nắm được việc sử d ng đất cũng như sai sót diện t ch như trên.

Nếu ông bà không trả được nợ thì đồng ý phát m i tài sản thể chấp là diện tích đất còn lại thực tế của thửa 71 trả nợ cho Ngân hàng.

Người có quyền lợi, ngh a vụ liên quan:

1. Bà Nguy n Thị Ng c C, ông Nguy n Hoàng D trình bày:

Năm 2012, ông bà mua căn nhà cấp 4 và thửa đất số 83 tờ bản đồ số 57 với diện t ch 140.9m2 đất ở tại phường H, thành phố R thông qua giới thiệu bán tài sản khách hàng thế chấp của Ngân hàng thương mại cổ phần T chi nhánh T.

Sau khi đ t cọc, ông bà yêu cầu đo đạc lại đất và thấy có sai diện t ch nên yêu cầu bà L chỉnh lý. Khi chỉnh lý phát hiện sai cả số thửa nên phải chỉnh lý đúng thành thửa 84, diện t ch 150,7m2. Sau khi bà L chỉnh lý, ông bà mới ký hợp đồng chuyển nhượng theo số thửa mới và diện t ch mới là thửa 84, diện t ch 150.7m2.

Ông bà đ được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử d ng đất mới mang số BL 934872 ngày 26-11-2012.

Sau đó ông bà thế chấp nhà đất này vay tiền tại Ngân hàng B. Do không có khả năng trả nợ, ông bà đ bán nhà đất nêu trên cho ông Võ Ngọc T và bà Lê Như N.

Trên thửa đất 84 thực tế đ có nhà ở từ khi nhà nước xét cấp giấy cho bà Hà Thị Lan Đ vào năm 2000, bà Đ sử d ng và chuyển nhượng lại cho bà Hà Thị Thủy T, bà T chuyển nhượng cho bà L. Khi bà nhận chuyển nhượng lại từ bà L, căn nhà dài khoảng 26-27m gồm nhà cấp bốn và nhà gác nối liền ph a sau. Trước nhà có khoảng sân trống 4 mét mới giáp m t đường. Khi bán nhà cho ông T, ông T xây dựng nhà mới từ trước ra sau trên nền nhà cũ.

Ngân hàng cho vay không đi thẩm định là thiếu sót, nay lại yêu cầu hủy b việc chỉnh lý đất của cơ quan nhà nước là không đúng thực tế. Ông bà không đồng ý với yêu cầu của Ngân hàng, đề nghị Tòa án xem xét bảo vệ quyền lợi cho ông bà và ông T, bà N.

2. Ông V Ng c T và bà Lê Như N trình bày:

Vào tháng 9-2014, ông bà mua của bà Nguyễn Thị Ngọc C và ông Nguyễn Hoàng D thửa đất số 84 tờ bản đồ số 18 diện t ch 150.7m2 tại phường H, thành phố R với giá 1.800.000.000 đồng. Trên đất có căn nhà cấp bốn dài gần 30m, ph a sau nhà còn khoảng đất trống dài khoảng 5 mét, xung quanh có tường rào bao bọc.

Ngày 17-9-2014, ông bà được Ủy ban nhân dân thành phố R chứng nhận đăng ký sang tên quyền sử d ng đất.

Ngày 11-10-2014, ông bà được cấp phép và tiến hành đập b nhà cũ, xây dựng nhà ở trên nền móng cũ, làm sân có mái che, tường rào bao hết đất và đang sử d ng nhà đất ổn định.

Đến ngày 04-7-2015, Tòa án triệu tập thông báo cho ông bà về việc thửa đất có tranh chấp. Ông bà không đồng ý việc Ngân hàng TMCP M yêu cầu phát m i tài sản trong đó có phần nhà đất của ông bà mua hợp lệ. Nếu có cá nhân nào làm sai giấy tờ thì đề nghị Tòa án xem xét xử lý bu c họ phải có trách nhiệm.

3. Ủy ban nhân dân thành phố R có văn bản trình bày:

Thửa đất số 71/207.2m2 tờ bản đồ 18 phường H, thành phố R bà Phạm Thị L nhận chuyển nhượng lại của bà Phạm Thị M E ngày 27-6-2011.

Thửa đất số 83/140.9m2 tờ bản đồ 18 phường H theo giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số O 863970 do Ủy ban nhân dân thị x R nay là thành phố R cấp ngày 15-5-2000 cho bà Hà Thị Lan Đ.

Theo kết quả kiểm tra của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố R thì thửa 83 do ông Lê Thanh P sử d ng, bà Hà Thị Lan Đ sử d ng thửa 84. Tuy nhiên khi lập thủ t c cấp giấy chứng nhận quyền sử d ng đất bà Đ kê khai nhầm thửa 83/140.9m2 d n đến việc Ủy ban nhân dân thị x R cấp giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số O 863970 cho bà Đ.

Sau đó bà Đ chuyển nhượng cho bà Hà Thị Thủy T thì cũng không đo đạc thực tế nên không phát hiện sai sót.

Ngày 26-9-2012, bà Phạm Thị L có đơn đề nghị chỉnh lý quyền sử d ng đất từ thửa 83 thành thửa 84, chỉnh lý 75.2m2 thửa 71 sang thửa 84. Căn cứ sơ đồ vị tr đất đo v theo yêu cầu của bà L và tờ trình của Ủy ban nhân dân phường H ngày 19-10-2012, Văn phòng đăng ký quyền sử d ng đất thành phố R đ xác nhận n i dung đăng ký biến đ ng vào giấy chứng nhận quyền sử d ng đất O 863970.

Ngày 29-10-2012, bà L chuyển nhượng quyền sử d ng đất số 84 cho bà Nguyễn Thị Ngọc C và ông Nguyễn Hoàng D. Ủy ban nhân dân thành phố R đ cấp giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số BL 934872 cho bà C và ông D.

Việc chỉnh lý diện t ch đất thửa 71 nhập vào thửa 84 trong khi thửa đất 71 đang thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần C mà chưa có ý kiến của Ngân hàng là không đúng quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, pháp luật về đất đai và dân sự. Vì vậy Ủy ban nhân dân thành phố R đề nghị Tòa án tuyên hủy diện t ch 75.2m2 của thửa 71 đ chuyển sang thửa 84 tại giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số BL 934872 ngày 26-11-2012.

Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2016/KDTM-ST ngày 08-9-2016 của T a án nhân dân thành phố R đã tuyên xử:

Chấp nhận m t phần yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng. Bu c ông Từ Lương A và bà Phạm Thị L hoàn trả cho Ngân hàng TMCP M số tiền 4.242.977.536đ.

Không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng TMCP M đề nghị hủy việc chỉnh lý nhập diện t ch đất 75.5m2 thửa 71 sang thửa 84 tờ bản đồ số 18 phường H, thành phố R của Ủy ban nhân dân thành phố R.

Ngoài ra Bản án còn tuyên về trách nhiệm thi hành án, án ph , quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Nguyên đơn là Ngân hàng TMCP M có đơn kháng cáo đề ngày 22-9-2016, kháng cáo m t phần Bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy phần diện t ch đất 75.5m2 của thửa 84 tờ bản đồ số 18 phường H, thành phố R tại giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số BL 934872 ngày 26-11-2012 do vợ chồng bà C đứng tên.

Tại phiên t a phúc thẩm:

- Nguyên đơn v n giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và n i dung kháng cáo.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có ý kiến:

Việc chấp hành pháp luật của Thẩm phán và H i đồng xét xử phúc thẩm đúng quy định, các đương sự có m t tại phiên tòa phúc thẩm chấp hành tốt quy định pháp luật tố t ng.

Về n i dung: Trên thực tế có sự chồng lấn giữa thửa 71 và thửa 84 vì nhà cũ của thửa 84 không n m gọn trong thửa 84 mà có chiều dài lấn sang cả thửa 71. Do công tác thẩm định khi nhận thế chấp của Ngân hàng chưa ch t ch nên không chứng minh được thửa 71 không có nhà của thửa 84 lấn sang. M t khác, ông T là người nhận chuyển nhượng đất ngay tình, không có lỗi đ xây nhà ở ổn định, những người liên quan đến việc chuyển nhượng đất không tranh chấp với nhau. Việc làm sai quy trình chỉnh lý không thông báo cho Ngân hàng là lỗi của bà L và UBND thành phố R. Do vậy, đề nghị giữ nguyên như án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ v án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, H i đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

Thửa 71 nở hậu, ph a sau có hình chữ L nên thửa 83 n m gọn trong lòng chữ L của thửa 71. Tuy nhiên, khi làm thủ t c chuyển nhượng thửa 83 này cho bà C, bà L mới phát hiện thửa 83 trên bản đồ địa ch nh không phải là thửa đất bà đang sử d ng mà là do ông Lê Thanh P sử d ng trên thực tế, còn thửa của bà đúng phải là thửa 84, diện t ch trên bản đồ địa ch nh chỉ có 75,2m2 (BL 344, 555). Thửa 84 này do bà Hà Thị Lan Đ sử d ng, nhưng khi bà Đ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất thì cơ quan cấp giấy đ cấp nhầm cho bà Đ thành thửa 83, diện t ch 140.9m2 vào ngày 15-5-2000. Sau đó bà Đ cho bà Hà Thị Thủy T năm 2005 và bà T chuyển nhượng cho bà L năm 2010 cũng không kiểm tra đất thực tế, chỉ sang nhượng trên hồ sơ nên không biết có sự nhầm l n.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng Điều 296, Khoản 1 Điều 308 B luật Tố t ng dân sự 2015; Điều 91, 95 Luật các tổ chức t n d ng; Khoản 2 Điều 138, Điều 342, 348, 351 B luật dân sự 2005; Pháp lệnh án ph lệ ph Tòa án;

Tuyên xử:

Không chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng thương mại cổ phần M;

1. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2016/KDTM-ST ngày 08-9-2016 của Tòa án nhân dân thành phố R, như sau:

1.1. Chấp nhận m t phần yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng TMCP M về việc Tranh chấp hợp đồng t n d ng .

- Ông Từ Lương A và bà Phạm Thị L phải trả cho Ngân hàng TMCP M số tiền 4.242.977.536 bốn t , hai trăm bốn mươi hai triệu, ch n trăm bảy mươi bảy ngàn, năm trăm ba mươi sáu đồng). Trong đó: Nợ gốc 1.600.000.000 đồng, l i trong hạn 228.070.867 đồng, l i quá hạn đến ngày 08-9-2016 là 2.414.906.667 đồng.

- Ông Từ Lương A và bà Phạm Thị L phải tiếp t c trả tiền l i phát sinh từ ngày 09-9-2016 theo hợp đồng t n d ng số 177/11/HĐTDNH/CN ngày 08-7-2011 ký giữa Ngân hàng TMCP M và ông Từ Lương A, bà Phạm Thị L cho đến khi trả hết nợ.

- Nếu ông Từ Lương A và bà Phạm Thị L không thực hiện đầy đủ nghĩa v trả nợ thì Ngân hàng thương mại cổ phần M được quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phát m i quyền sử d ng đất 143.2m2 (trong đó có 139.5m2 đất ở), theo vị tr tọa đ 5-6-7-8-9-5 tại sơ đồ vị tr do Văn phòng đăng ký quyền sử d ng đất thành phố R lập ngày 15-10-2015, thu c thửa số 71, tờ bản đồ 18, phường H, thành phố R để thu hồi nợ.

1.2. Không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng TMCP M đề nghị hủy việc chỉnh lý nhập diện t ch đất 75.5m2 (đo vẽ thực tế là 56,3m2) từ thửa 71 sang thửa 84, tờ bản đồ 18, phường H, thành phố R của Ủy ban nhân dân thành phố R.

2. Chi ph thẩm định, đo đạc, định giá tài sản là: 6.860.000đ sáu triệu, tám trăm sáu mươi ngàn đồng) do bà Phạm Thị L và ông Từ Lương A phải chịu và phải trả số tiền này cho Ngân hàng thương mại cổ phần M.

3. n ph KDTM sơ thẩm:

- Ông Từ Lương A và bà Phạm Thị L phải chịu 112.242.000đ m t trăm mười hai triệu, hai trăm bốn mươi hai ngàn đồng).

- Ngân hàng TMCP M không phải chịu, được hoàn trả tiền tạm ứng án ph 51.800.000đ năm mươi mốt triệu, tám trăm ngàn đồng , theo biên lai thu số 016944 ngày 24-7-2012 của Chi c c Thi hành án dân sự thành phố V.

4. Án ph KDTM phúc thẩm: Ngân hàng TMCP M phải chịu 200.000đ hai trăm ngàn đồng , nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án ph 200.000 đồng, theo biên lai thu số 0002177 ngày 27-9-2016 của Chi c c Thi hành án dân sự thành phố R. Ngân hàng TMCP M đ n p xong.

5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền th a thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án ho c bị cư ng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7, 7a, 7b, 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án này có hiệu lực pháp luật kể t ngày tuyên án (02-8-2017).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ HÚC THẨM