Bản án 05/2026/DS-ST — Tranh chấp quyền sử dụng đất

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Minh Đ yêu cầu chia di sản thừa kế do cha mẹ chồng là ông Nguyễn Đinh Đ4 lại. Sau đó, bà Đ thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích nhà và đất tại địa chỉ 2 T, Phường C, thành phố T, tỉnh Phú Yên (Nay là phường T, tỉnh Đắk Lắk) nên xác định đây là tranh chấp yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất. Bị đơn ông Nguyễn N có nơi cư trú tại phường T, tỉnh Đắk Lắk nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 11 – Đắk Lắk theo quy định tại khoản 5, khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về sự có mặt của các đương sự tại phiên tòa: Toà án đã triệu tập hợp lệ các đương sự tham gia phiên toà. Tuy nhiên, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là luật sư Nguyễn Khả T, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn là luật sư Trần Thị Như T1 vắng mặt. Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Minh Đ, người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn là ông Nguyễn Quốc P, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị Huyền T2 yêu cầu Toà án xem xét, giải quyết. Xét các bên đương sự vắng mặt đã được Toà án triệu tập hợp lệ tại phiên toà mở lần thứ hai, các đương sự đều thống nhất tiếp tục giải quyết vụ án, xét việc giải quyết vụ án đảm bảo thủ tục tố tụng theo quy định. Do đó, HĐXX quyết định tiếp tục giải quyết vụ án theo quy định tại Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung vụ án: Bà Nguyễn Thị Minh Đ yêu cầu công nhận một phần diện tích của thửa đất số 39, toà bản đồ D4-III-D-d tại địa chỉ 2 T, Phường C, thành phố T (Nay là phường T, tỉnh Đắk Lắk).

[4] Về diện tích, giới cận của thửa đất: Căn cứ Bản vẽ mặt bằng hiện trạng nhà và đất của bà Nguyễn Thị Minh Đ ngày 07/8/2025 của Công ty TNHH Đ7, diện tích tổng thể của thửa 39 là 349,6m2 trong đó, phần diện tích của gia đình ông Nguyễn N sử dụng là 203,3m2; diện tích của bà Đ là 121,1m2 (bao gồm các phần diện tích đo đạc bổ sung). Diện tích đường đi chung là 25,2m2. Theo biên bản xác minh tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T ngày 06/11/2023 thì thửa đất số 39 có một phần thửa đất nằm ở tờ bản đồ D4-III-D-d và có một phần nhỏ nằm ở tờ bản đồ D4-IV-C-c có diện tích 345,8m2, loại đất T, đứng tên Nguyễn Ninh . Ranh giới thửa đất có phía Bắc giáp thửa đất số 38, tờ bản đồ D4-III-D-d và đường hẻm; Phía Tây giáp thửa số 53 và thửa số 73 của tờ bản đồ số D4-III-D-d, tờ bản đồ D4-III-D-d; phía Nam giáp thửa đất số 54 của tờ bản đồ số D4-III-D-d; Phía Đông giáp thửa đất số 27 và thửa đất số 21, TBĐ D4-III-C-c. Các bên đương sự thống nhất với kết quả đo đạc. Tuy nhiên, tại phiên hoà giải và tại phiên toà thì bà Đ rút lại yêu cầu công nhận đối với phần diện tích bồn hoa, phần diện tích từ vách nhà bà Đ đến vách chuồng heo nên phần diện tích bà Đ yêu cầu công nhận được điều chỉnh giảm xuống còn 104,1m2. Về diện tích này, các bên thống nhất, không có ý kiến gì thêm.

[5] Xét về nguồn gốc của thửa đất 39: Văn tự bán nhà ngày 12/9/1981 giữa ông Phạm Văn Đ2, sinh năm 1925 và vợ là Nguyễn Thị K, sinh năm 1928. Bên mua là ông Nguyễn N, sinh năm 1950 và vợ là bà Huỳnh Thị Huyền T2, sinh năm 1951. Địa chỉ nhà bán: 24/1 đường T, khu phố T, Phường C, thị xã T, P gồm có: Nhà chính là nhà trệt, xây gạch, lợp ngói, diện tích xây 60m2. Nhà phụ: Trệt xây gạch, lợp ngói, diện tích xây 40m2. Được xây dựng từ năm 1967. Tất cả xây cất trên lô đất thuê của bà Bùi Thị H1 diện tích 160m2 và giới cận như sau: Đông Nam giáp nhà ông T5, Tây Nam giáp nhà ông B, T giáp nhà ông L5, Đông bắc giáp nhà ông Đ5. Căn nguyên ngôi nhà do ông Nguyễn Văn Đ6 xây cất năm 1967, toạ lạc trong hẻm nên không có giấy phép. Sau đó bán lại cho vợ chồng ông Đ2 theo giấy bán đoạn nhà ngày 09/5/1967, thị thực ngày 13/6/1967. Văn tự bán nhà giữa ông Đ2 và ông Nguyễn N được UBND phường I, Thị xã T chứng nhận vào ngày 26/5/1986. Năm 1989, ông Nguyễn N làm thủ tục sang tên đối với ngôi nhà nêu trên. Tại thời điểm ông Nguyễn N, bà Huỳnh Thị Huyền T2 mua nhà ở, có giấy mua bán, có xác nhận của chính quyền nên là hợp pháp, phù hợp quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 137 Luật đất đai năm 2024.

[6] Từ 1986 đến trước năm 1993 thì ông N, bà Huỳnh Thị Huyền T2 vẫn là người sử dụng đất ổn định, liên tục đối với phần diện tích 345,8m2, đến năm 1996 thì có tên trong sổ địa chính, bản đồ địa chính đối với thửa đất này. Tại Văn bản số 476/UBND ngày 05/3/2024 của UBND phường C, thành phố T (Nay UBND phường T, tỉnh Đắk Lắk) xác định theo bản đồ đo đạc năm 1996, sổ mục kê đất đai được duyệt ngày 02/10/2001 tại thửa đất số 39, tờ bản đồ D4-III-D-d có diện tích 345,8m2, loại đất T, đứng tên Nguyễn Ninh . Theo biên bản xác minh tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T ngày 06/11/2023 thì thửa đất số 39 có một phần thửa đất nằm ở tờ bản đồ D4-III-D-d và có một phần nhỏ nằm ở tờ bản đồ D4-IV-C-c có diện tích 345,8m2, loại đất T, đứng tên Nguyễn Ninh . Theo giấy mua bán nhà thì diện tích đất là 160m2. Theo bản đồ địa chính đo đạc năm 1996 thì diện tích ông N, bà T2 là 345m2, biến động tăng. Tuy nhiên, ông N, bà T2 sử dụng ổn định, liên tục, xung quanh thửa đất thì đã có tường rào gạch chắc chắn, không ai tranh chấp, được ghi nhận trên bản đồ địa chính do địa phương quản lý nay đã gần 30 năm nên ông N, bà T2 là người sử dụng hợp pháp đối với toàn bộ diện tích đất này. Tại thời điểm đo đạc năm 2025 thì tổng diện tích đất của thửa 39 là 349,6m2 theo kết quả đo đạc của Công ty TNHH Đ7.

[7] Văn bản số 543/VPĐKĐĐ ngày 17/4/2024 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh P xác định: “theo tờ bản đồ đạc năm 1996, sổ mục kê đất được duyệt ngày 02/10/2001 tại thửa 39, tờ bản đồ D4-III-D-d, diện tích 345,8m2, loại đất T đứng tên Nguyễn Ninh . Theo mảnh đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính số 478-2019 do Công ty TNHH T6 vẽ ngày 15/01/2019 tại thửa đất số 247, diện tích 97,9m2, loại đất ODT, tờ bản đồ D4-III-D-d, địa chỉ 2 T, Phường C được đo đạc chỉnh lý từ một phần thửa đất 39 diện tích 345,8m2, loại đất T. Tại thời điểm hộ gia đình cá nhân đề nghị đo đạc phục vụ công tác cấp mới giấy chứng nhận là bà Nguyễn Thị Minh Đ, được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh P ký xác nhận ngày 25/01/2019. Thửa 247, diện tích 97,9m2, loại đất ODT, tờ bản đồ D4-III-D-d, được đo đạc chỉnh lý từ một phần thửa đất số 39, diện tích 345,8m2 loại đất ODT, tờ bản đồ D4-III-D-d (thửa đất 247 là số thửa mới được đánh số tiếp theoo số thứ tự thửa đất có số hiệu lớn nhất trong tờ bản đồ D4-III-D-d). Mảnh đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính số 478-2019 do Công ty TNHH T6 vẽ ngày 15/01/2019 đã được văn phòng đăng ký đất đai tỉnh P ký xác nhận ngày 25/01/2019 là đúng theo quy định tại điểm 7.1, khoản 7, Điều 22, Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ T7. Mảnh đo đạc trên được đo đạc chỉnh lý theo hiện trạng sử dụng đất và là một trong những nội dung để người sử dụng đất kèm theo hồ sơ, kê khai và nộp đơn đề nghị các cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và xem xét việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật”

[8] Như vậy, các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cũng đã xác định rõ vị trí đất tại 2 T, phường C đã được gia đình ông Nguyễn N quản lý, sử dụng ổn định. Đến năm 2019 thì bà Đ có yêu cầu đo đạc nên mới có thửa 247 như trong quá trình giải quyết vụ án Toà án đã thu thập. Cũng tại các biên bản xác minh đều xác định thửa đất số 39, tờ bản đồ D4-III-D-d chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể nào.

[9] Quá trình sinh sống, xây dựng nhà của bà Đ: Các đương sự đều thống nhất bà Đ cưới chồng là ông Nguyễn N và ở trên đất này từ năm 1983. Theo sổ hộ khẩu của gia đình ông Nguyễn Gia Đ1 (Chồng bà Đ) xác định tách hộ từ ngày 14/11/1986 ở địa chỉ 2 T, phường C, Thị xã T (Nay là phường T, tỉnh Đắk Lắk), ông Nguyễn Gia Đ1 chết năm 2005, con là Nguyễn Khiêm L, chết năm 2016, còn vợ là bà Nguyễn Thị Minh Đ và con gái là Nguyễn Đan L2. Ngày 09/10/2003, ông Nguyễn Gia Đ1 (Chồng bà Đ) có đơn xin sửa chữa nhà ở. Ngày 10/01/2003, UBND phường C có lập biên bản vi phạm hành chính bà Nguyễn Thị Minh Đ có hành vi xây dựng cải tạo nhà ở không có giấy phép do cơ quan chức năng cấp và ban hành Quyết định số 82/QĐ-UB ngày 17/10/2003 xử phạt vi phạm hành chính với số tiền 120.000đ, bà Đ đã chấp hành nộp phạt. Như vậy, xác định thời điểm bà Đ ở và sử dụng diện tích đất từ năm 1983, đến năm 1986 tách sổ hộ khẩu nhưng vẫn sinh sống tại địa chỉ 2 T là phù hợp lời trình bày của các bên và sổ hộ khẩu do dịa phương quản lý.

[10] Văn bản số 343/KTHTĐT ngày 19/5/2025 của Phòng Kinh tế, hạ tầng và đô thị xác định: Thửa đất số 39, tờ bản đồ D4-III-D-d và tờ bản đồ D4-IV-C-c có diện tích 349,6m2 theo bản vẽ mặt bằng hiện trạng nhà và đất do Công ty TNHH Đ7 đo ngày 25/7/2022 có một phần diện tích đất khoảng 100,83m2 nằm trong khu đất quy hoạch chức năng đất ở dân cư hiện trạng và phần diện tích còn lại nằm trong khu đất quy hoạch chức năng đường giao thông Nguyễn Thái H2 dự mở rộng 20m thuộc Quy hoạch chi tiết khu chức năng dân dụng Nhạn Tháp Thị xã T do UBND tỉnh P phê duyệt tại Quyết định số 1101/QĐ-UB ngày 8/5/2000. Toàn bộ các công trình xây dựng trên thửa đất 39 do ông Nguyễn N sử dụng và thửa 247 (chỉnh lý từ một phần thửa đất số 39) do bà Nguyễn Thị Minh Đ sử dụng chưa có giấy phép xây dựng. Từ nội dung xác minh trên thì xác định phần diện tích đất của gia đình ông N, bà T2 và bà Đ đang sử dụng có phần diện tích đất quy hoạch chức năng đường giao thông Nguyễn Thái H2. Tuy nhiên, Quy hoạch từ năm 2000 đến nay là 26 năm nhưng chưa được thực hiện. Gia đình bà Đ, ông N và bà T2 vẫn ở ổn định, liên tục trên diện tích đất này. Do đó, căn cứ khoản 7, Điều 76 của Luật đất đai năm 2024 thì người sử dụng đất ông Nguyễn N và bà Huỳnh Thị Huyền T2, bà Nguyễn Thị Minh Đ không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.

[11] Do đó, có căn cứ xác định phần diện tích đất 104,1m2 theo bản vẽ đo đạc ngày 07/8/2025 của Công ty TNHH Đ7 thuộc một phần diện tích của thửa số 39, tờ bản đồ D4-III-D-d thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn N và bà Huỳnh Thị Huyền T2. Hai bên xác lập việc tặng cho bằng văn bản, có vi phạm về hình thức nhưng hai bên đã thống nhất và thực hiện nên theo điểm b khoản 1 Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này. Và theo khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì xác định việc tặng cho giữa ông Nguyễn N và bà Nguyễn Thị Minh Đ là có hiệu lực pháp luật, phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

[12] Gia đình bà Đ và các con đã quản lý và sử dụng nhà và đất từ khi bà Đ về làm dâu là năm 1983 đến nay, phù hợp với trình bày của bà Đ cũng như của ông N, bà T2. Từ khi ông N, bà T2 mua nhà này, ở ổn định, vợ chồng ông Đ1, bà Đ ở ổn định cho đến khi xây cất nhà cấp 3 kiên cố như hiện nay thì các anh chị em trong gia đình và ông N, bà T2 không phản đối. Đến năm 2017, Hợp đồng tặng cho nhà đất của ông N, bà T2 thể hiện ngày 16/6/2017, ông N, bà T2 cho gia đình em ruột Nguyễn Gia Đ1 (chết), vợ là Nguyễn Thị Minh Đ. Quá trình ở từ năm 1983 đến nay nhà ở đã cải tạo, sửa chữa nhiều lần nhưng ông N, bà T2 biết nhưng không phản đối. Bà Đ đã xây thêm, làm thêm diện tích và riêng biệt với diện tích nhà đất của ông N, bà T2. Ông N, bà T2 vẫn thể hiện ý chí thống nhất về phần đất bà Đ đang ở đã được ông bà tặng cho, không tranh chấp và cũng yêu cầu công nhận cho bà Đ. Gia đình bà Đ đã quản lý, sử dụng đất, ổn định trong một thời gian dài, ngay tình, công khai, liên tục mà không có bất kỳ ai ngăn cản việc quản lý, sử dụng đất này. Căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất, tài sản trên đất và lời trình bày của các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án, kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ thì đều có căn cứ xác nhận gia đình bà Đ đã trực tiếp quản lý, sử dụng và xây cất nhà ở trên đất ổn định trên 30 năm mà không phát sinh bất cứ tranh chấp nào bao gồm cả gia đình ông N, bà T2. Do đó, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất bà Đ được tiếp tục sử dụng ổn định, liên tục nên cần công nhận cho bà Đ quyền sử dụng đối với phần diện tích đất 104,1m2 theo kết quả đo đạc của Công ty TNHH Đ7 là phù hợp, bảo đảm về diện tích hạn mức tối thiểu theo quy định tại Điều 3 của Quyết định 47/2024/QĐ-UBND ngày 10/10/2024 của UBND tỉnh P ban hành quy định các hạn mức về giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên và theo quy định tại Điều 137 của Luật đất đai năm 2024.

[13] Lối đi chung: Về vị trí, diện tích lối đi chung thì các bên đương sự thống nhất theo bản vẽ mặt bằng hiện trạng nhà và đất của Công ty TNHH Đ7. Các đương sự thống nhất lối đi chung đã tồn tại từ khi bà Đ về sinh sống năm 1983 đến nay, nằm trong khuôn viên của thửa đất số 39. Các bên đương sự tự nguyện chừa ra để làm lối đi chung, hiện trạng không thay đổi. Tại phiên toà hôm nay, các bên thương lượng, đại diện bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà T2 thống nhất chừa thêm phần chiều dài cạnh giáp nhà bà Đ thêm 0,5m để làm lối đi chung. Do đó, phần diện tích lối đi chung tăng từ 25,2m2 lên 26,3m2. Các đương sự thoả thuận thống nhất diện tích lối đi chung, xét phù hợp với thực tế nên HĐXX ghi nhận sự tự nguyện của họ.

[14] Về ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên toà đề nghị tạm dừng phiên toà, yêu cầu có ý kiến của cơ quan có thẩm quyền về việc diện tích đất thuộc một phần của thửa đất số 39, tờ bản đồ D4-III-D-d mà nguyên đơn Nguyễn Thị Minh Đ yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để tách thửa theo quy định pháp luật hay không. Xét việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền có ý kiến về điều kiện tách thửa là không cần thiết nên không chấp nhận tạm ngừng phiên toà. HĐXX căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành để xem xét, quyết định đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đảm bảo phù hợp theo quy định pháp luật.

[15] Về chi phí tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án, chi phí đo đạc hết 3.819.000 đồng. Chi phí xem xét, thẩm định, định giá tài sản ngày 16/9/2022 là 2.500.000 đồng. Chi phí xem xét, thẩm định ngày 07/8/2025 là 800.000đ. Đo đạc bổ sung ngày 7/8/2025 là 1.000.000 đồng. Chi phí định giá ngày 13/11/2025 là 1.500.000đ. Tổng chi phí tố tụng là 9.619.000 đồng. Bà Đ đã nộp đủ và tự nguyện chịu đối với phần chi phí tố tụng này.

[16] Về án phí: Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm nên được hoàn lại số tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp. Bị đơn Nguyễn N là người cao tuổi, có đơn xin miễn án phí nên xét phù hợp quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều 12, Điều 14 và Điều 15 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án nên chấp nhận miễn án phí dân sự sơ thẩm cho bị đơn.