Bản án 05/2017/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc A trình bày: Ngày 07- 6- 2017, tôi khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Lê Công B tiếp tục thực hiện hợp đồng sang nhượng đất cho tôi ngày 11- 6- 1998, để tôi có cơ sở làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể: Ngày 11- 6- 1998, ông Lê Công B sang nhượng cho tôi những tài sản là: 01 lô đất chiều rộng 40 mét theo mặt đường chính của xã, chiều dài 39 mét, trên diện tích đất này có 01 lò gạch đã cũ và lán trại, toàn bộ những tài sản này mà ông Lê Công B sang nhượng cho tôi với giá 1.500.000 đồng. Khi sang nhượng, giữa tôi và ông Lê Công B làm Giấy xin sang nhượng đề ngày 11- 6- 1998, giấy này do ông Lê Công B tự viết và ký rõ họ tên Lê Công B. Mặt sau, Giấy xin sang nhượng là sơ đồ đất sang nhượng do ông Nguyễn Hữu Đ- cán bộ địa chính xã S thời gian đó vẽ và ông Phan L- Chủ tịch xã S ký xác nhận. Tôi đã giao đủ tiền cho ông B và ông B cũng đã giao toàn bộ những tài sản sang nhượng cho tôi theo Giấy xin sang nhượng, khi giao tiền cho ông B, giữa hai bên không làm văn bản gì. Sau đó, tôi sản xuất gạch từ tháng 6/1998 đến năm 2003, thì không sản xuất gạch. Hiện nay vỏ lò gạch và lán trại không còn nữa, mặt khác vỏ lò gạch và lán trại đã qua nhiều năm sử dụng đã xuống cấp và tự sập, không còn giá trị, nên tôi không yêu cầu định giá vỏ lò gạch và lán trại. Đến năm 2008, tôi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà ông B sang nhượng cho tôi, thì ông B không đồng ý ký tứ cận cho tôi.

Bị đơn ông Lê Công B trình bày: Ngày 11- 6- 1998, tôi sang nhượng cho ông Nguyễn Ngọc A vỏ lò gạch và lán trại với giá 1.500.000 đồng, tôi không sang nhượng đất cho ông A, mà chỉ cho ông A mượn mặt bằng đất để làm gạch. Tôi chỉ thỏa thuận miệng với ông A về thời gian cho mượn mặt bằng đất để ông A làm gạch là 3 năm, kể từ khi tôi sang nhượng vỏ lò gạch và lán trại cho ông A. Đến năm 2001, Ủy ban nhân dân xã S không cho sản xuất gạch nữa, vì ảnh hưởng môi trường, do đó ông A trả lại đất cho tôi cũng chỉ nói miệng với nhau. Sau đó gần 1 năm, vỏ lò gạch và lán trại, không ai trông nom, bảo quản và do thời tiết mưa bão, vỏ lò gạch và lán trại đổ lát, hư hỏng. Vì thế, tôi phá bỏ vỏ lò gạch và lán trại và trồng cỏ trên diện tích đất này, đồng thời sử dụng đất từ đó đến nay. Khi sang nhượng vỏ lò gạch và lán trại cho ông A, hai bên có làm Giấy xin sang nhượng đề ngày 11- 6- 1998, nhưng nội dung Giấy xin sang nhượng này không phải do tôi viết, mà khi đó ông A đã viết rồi đưa cho tôi ký. Ngày 11- 6- 1998, tôi nhớ là khi ông A đưa giấy cho tôi ký, thì khi đó tôi đang say rượu, tôi nghĩ là cho tình cảm anh, em quen biết nhau từ lâu, tôi tin tưởng ông A. Vì thế, tôi không xem nội dung trong Giấy xin sang nhượng, nên tôi đã ký và ghi rõ họ tên của tôi trong Giấy xin sang nhượng. Tôi không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông A về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng sang nhượng đất, vì tôi không sang nhượng đất cho ông A. Tôi chỉ sang nhượng cho ông A vỏ lò gạch và lán trại thì mới có giá 1.500.000 đồng, chứ thực tế khi tôi xây vỏ lò gạch và làm lán trại cũng hết hơn 10.000.000 đồng. Nhưng lúc đó tôi đau ốm, bênh tật, không có người quản lý, trong nom việc sản xuất gạch, nên tôi sang nhượng vỏ lò gạch và lán trại cho ông A, chứ làm gì mà tôi sang nhượng đất cùng với vỏ lò gạch và lán trại cho ông A chỉ với giá 1.500.000 đồng, là không đúng thực tế. Đến năm 2012, thì giữa tôi và ông A bắt đầu phát sinh tranh chấp đất này.

Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên: Từ khi thụ lý vụ án đến tại phiên tòa, Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án chấp hành đúng các quy định của pháp luật tố tụng. Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa chấp hành đúng các quy định của pháp luật tố tụng. Những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đều chấp hành đầy đủ những quy định của pháp luật tố tụng. Đề nghị, Hội đồng xét xử bác đơn yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc A đề ngày 07/6/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11- 6- 1998 đối với ông Lê Công B.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tại phiên tòa ông Nguyễn Ngọc A vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện nêu trên. Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ tại hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả xét hỏi tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Về quan hệ pháp luật: Xuất phát từ Giấy xin sang nhượng đề ngày 11- 6-1998 giữa ông Lê Công B và ông Nguyễn Ngọc A, được xác định là quan hệ pháp luật về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật dân sự và pháp luật tố tụng dân sự.

Ngày 19- 7- 2017, ông Nguyễn Ngọc A gửi đơn yêu cầu xem xét thẩm định tại chỗ đất tranh chấp, đến ngày 07- 8- 2017, Tòa án nhân dân huyện Sa Thầy tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ đất tranh chấp- thửa đất số 1065, thuộc tờ bản đồ số 42 tại thôn A, xã S, huyện S, tỉnh Kon Tum. Sau khi đo đạc thực tế đất đanh tranh chấp do ông Lê Công B chỉ mốc ranh giới, kết quả như sau:

Phía Đông giáp đất ông Lê Công B, có chiều dài 36 mét;

Phía Tây giáp đất ông Nguyễn Thanh P, có chiều dài 45 mét;

Phía Nam giáp mương thủy lợi, có chiều dài 37 mét;

Phía Bắc giáp đường liên xã, có chiều dài 39,3 mét.

Tổng diện tích đất 1545m2, trong đó 687,8m2 đất đã trồng cỏ, diện tích đất còn lại 857,2m2 là ao sen. Phần diện tích đất giáp ranh giữa đất trồng cỏ và ao sen là hàng chuối.

Tại phiên tòa, ông Nguyễn Ngọc A tự nguyện chịu toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 1.500.000 đồng, theo danh sách được lập ngày 07- 8- 2017. Về khoản chi phí này ông Nguyễn Ngọc A đã nộp đủ số tiền 1.500.000 đồng theo Phiếu thu ngày 19- 7- 2017 của Tòa án nhân dân huyện Sa Thầy, nên Hội đồng xét xử không đề cập nữa.

Căn cứ hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10- 8- 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân tối cao quy định “Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15- 10- 1993:

a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật đất đai năm 2003, thì Tòa án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01- 7- 2004 vi phạm điều kiện hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01- 7- 2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”.

Đối chiếu các điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì thấy:

Tại bản tự khai ngày 05- 7- 2017 của ông Lê Công B thể hiện “Năm 1998 ông B bị đau dạ dày nặng không làm gạch được nữa, có sang nhượng cho ông Nguyễn Ngọc A một vỏ lò gạch và lán trại với giá 1.500.000 đồng và cho mượn đất làm hết hợp đồng. Tôi hợp đồng với Ủy ban xã 5 năm, mà tôi đã làm được hơn 2 năm, thời gian hợp đồng còn lại ông A làm và hết hợp đồng thì trả lại mặt bằng cho tôi, nhưng ông A tự viết giấy lên Ủy ban ký, bảo tôi ký vào thì tôi cũng nghĩ như thỏa thuận, ai ngờ ông A có âm mưu lừa tôi. Ông A viết đơn kiện, tôi không nhất trí giao đất cho ông A theo yêu cầu đơn kiện của ông A”. Trong lời khai của ông Lê Công B cũng luôn khẳng định không sang nhượng đất cho ông Nguyễn Ngọc A, mà chỉ cho ông A mượn mặt bằng đất để làm gạch. Năm 2001, ông A không làm gạch nữa và đã trả lại thửa đất này cho ông Lê Công B, nên ông B sử dụng thửa đất từ đó đến nay. Như vậy, có căn cứ xác định ông Lê Công B tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Ngọc A ngày 11- 6- 1998, là không tự nguyện, vi phạm điểm a.2 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10- 8- 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân tối cao nêu trên;

Ngày 12- 6- 1998, Ủy ban nhân dân xã S xác nhận vào Giấy xin sang nhượng đề ngày 11- 6- 1998 với nội dung“UBND xã nhất trí cho ông Lê Công B sang nhượng đất thổ cư theo sơ đồ quy hoạch, và vỏ lò gạch lại cho ông Nguyễn Ngọc A, nhưng phải thực hiện đúng luật đất đai nhà nước quy định”. Phân tích nội dung xác nhận nêu trên, thì thấy, Ủy ban nhân dân xã S chỉ nhất trí cho ông Lê Công B sang nhượng đất thổ cư theo sơ đồ quy hoạch, và vỏ lò gạch lại cho ông Nguyễn Ngọc A, với điều kiện ông Lê Công B và ông Nguyễn Ngọc A phải thực hiện Luật Đất đai nhà nước quy định. Thế nhưng, trước khi chuyển nhượng ông Lê Công B chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này. Vì thế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11- 6- 1998 giữa ông Lê Công B và ông Nguyễn Ngọc A đã vi điều kiện hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10- 8- 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân tối cao. Nhưng, theo quy định tại tiết b.1 điểm b tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10- 8- 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân tối cao, thì đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01- 7- 2004 vi phạm điều kiện hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này. Nhưng, đến nay các đương sự cũng không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, là vi phạm điều kiện hướng dẫn tại tiết b.1 điểm b tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10- 8- 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân tối cao.

Căn cứ Điều 91 của Bộ luật tố tụng dân sự quy định đương sự có nghĩa vụ chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc đưa ra không đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc. Do đó, căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã thu thập được có tại hồ sơ vụ án và tại phiên tòa ông Nguyễn Ngọc A không xuất trình được tài liệu, chứng cứ gì để chứng minh. Vì thế, không có căn cứ chấp nhận đơn yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc A đề ngày 07- 6- 2017 đối với ông Lê Công B.

Tại phiên tòa, ông Nguyễn Ngọc A không yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 11- 6- 1998 giữa ông Lê Công B và ông Nguyễn Ngọc A là hợp đồng vô hiệu, nên Tòa án không thể tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 11- 6- 1998 giữa ông Lê Công B và ông Nguyễn Ngọc A là hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật. Bởi lẽ, theo khoản 1 Điều 5 của Bộ Luật tố tụng dân sự, thì Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó.

Tại phiên tòa, ông Lê Công B không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc A, ngoài ra ông B không yêu cầu gì khác. Nên, Hội đồng xét xử không có căn cứ để tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 11- 6- 1998 giữa ông Lê Công B và ông Nguyễn Ngọc A là hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật Đất đai năm 1993 quy định“Không được chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp đất sử dụng khong có giấy tờ hợp pháp”.

Từ căn cứ pháp luật và chứng minh nêu trên, thì không có cơ sở chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc A đề ngày 07- 6- 2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11- 6- 1998 đối với ông Lê Công B.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ các Điều 143; Điều 144; Điều 145 và Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 3; Điều 6; khoản 1 Điều 24; Điều 26 và Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30- 12- 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Danh mục án phí, lệ phí Tòa án(Ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30- 12- 2016).

Do yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc A không được chấp nhận, nên ông A phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng mà ông Nguyễn Ngọc A đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2010/0008956 ngày 07- 6- 2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Sa Thầy, tỉnh Kon Tum.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35 và Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 131, 136, 137, 146, 701, 707 cña Bé luËt d©n sù n¨m 1995 và các Điều 30, 31 của Luật Đất đai năm 1993.

Không chấp nhận đơn yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc A đề ngày 07- 6- 2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11- 6-1998 đối với ông Lê Công B.

Áp dụng các Điều 155, 156, 157 và Điều 158 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Ông Nguyễn Ngọc A tự nguyện chịu toàn bộ số tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 1.500.000 đồng, nên được trừ vào số tiền 1.500.000 đồng tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ mà ông Nguyễn Ngọc A đã nộp theo Phiếu thu ngày 19- 7- 2017 của Tòa án nhân dân huyện Sa Thầy, nên ông A đã nộp đủ số tiền này.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ các Điều 143; Điều 144; Điều 145 và Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 3; Điều 6; khoản 1 Điều 24; Điều 26 và Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30- 12- 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Danh mục án phí, lệ phí Tòa án(Ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30- 12- 2016).

Do yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc A không được chấp nhận, nên ông A phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng mà ông Nguyễn Ngọc A đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2010/0008956 ngày 07- 6- 2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Sa Thầy, tỉnh Kon Tum.

Căn cứ vào các Điều 271, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án(ngày 27- 10- 2017), các đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền gửi đơn kháng cáo bản án này đến Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum để xin xét xử vụ án theo thủ tục phúc thẩm

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.