Bản án 04/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong khởi kiện ngày 07/3/2021 và quá trình tham gia tố tụng, Nguyên đơn và Người đại diện của Nguyên đơn trình bày: Ngày 29/9/2014, vợ chồng Nguyên đơn là bà Đặng Thị L và ông Phan Xuân H có ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với ông Đinh Minh H3, bà Đinh Thị Thu H4. Bản hợp đồng được ký kết giữa hai bên có nội dung: Nguyên đơn thuê quyền sử dụng thửa đất kích thước 10 m x 70 m tại Tiểu khu 9, thị trấn Q, huyện M, tỉnh Quảng Bình của ông Đinh Minh H3 để làm nơi kinh doanh, thời hạn thuê là 15 năm, tính từ ngày 29/9/2014 đến hết tháng 9/2029, giá thuê là 500.000 đ/tháng; giá thuê có thể bàn bạc 02 năm một lần để điều chỉnh lên xuống phù hợp với từng thời điểm. Ngày 05/11/2014, Nguyên đơn có đăng ký kinh doanh tại Phòng tài chính – kế hoạch huyện M với tên hộ kinh doanh là nhà hàng Trà My, có đăng ký thuế và đóng thuế cho Nhà nước. Ngày 01/3/2018, ông Đinh Minh H3 yêu cầu tăng giá thuê lên 1.500.000 đ/tháng, bà L và ông Phan Xuân H đồng ý và hai bên thực hiện từ ngày 01/3/2018 cho đến nay. Trong quá trình thuê, Nguyên đơn luôn thực hiện đúng Hợp đồng hai bên đã ký. Đồng thời để hoàn tất hồ sơ kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, phía Nguyên đơn đã nhiều lần yêu cầu ông Đinh Minh H3 cung cấp các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, nhưng ông Đinh Minh H3 đều không đáp ứng. Đến khoảng đầu tháng 02/2021, ông Cao Viết T gọi điện cho vợ chồng Nguyên đơn, yêu cầu dọn đồ đạc để trả lại khu đất cho ông T, với lí do ông Đinh Minh H3 đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thửa đất cho ông Cao Viết T. Ngày 01/3/2021, ông Đinh Minh H3 đơn phương chấm dứt hợp đồng bằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tiến mà không có thông báo.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết như sau: Tuyên hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên, buộc ông Đinh Minh H3 bồi thường thiệt hại cho Nguyên đơn do việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng gây ra gồm bồi thường thiệt hại về xây dựng tổ hợp nhà hàng mà bà L, ông H đã xây dựng trong khoảng thời gian từ ngày 29/9/2014, chi phí mua trang thiết bị phục vụ kinh doanh số tiền 156.124.000 đồng và tiền công cho hai vợ chồng bà L, ông H kể từ ngày 01/3/2021 đến khi Tòa án xét xử, mỗi ngày 400.000 đồng.

Bị đơn ông Đinh Minh H3 trong quá trình tham gia tố tụng trình bày: Ông Đinh Minh H3 và bà Đinh Thị Thu H4 (là em gái của ông Đinh Minh H3) có ký hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất với bà L và ông Phan Xuân H vào ngày 29/9/2014. Quá trình thực hiện Hợp đồng, ông Phan Xuân H và bà Đặng Thị L đã không trả tiền thuê quyền sử dụng đất trong hai năm, nên ông Đinh Minh H3 mới chấm dứt hợp đồng. Trước khi chấm dứt và chuyển quyền sử dụng đất cho ông T, ông Đinh Minh H3 đã có thông báo việc này cho ông Phan Xuân H và bà Đặng Thị L. Bị đơn không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Đinh Thị Thu H4 trong quá trình tham gia tố tụng trình bày: Ngày 29/9/2014, ông Đinh Minh H3 (anh trai của bà H4) và bà H4 có ký Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất với ông Phan Xuân H và bà Đặng Thị L. Bà H4 không có quyền sử dụng đối với thửa đất, mà quyền sử dụng thửa đất là của ông Đinh Minh H3, nhưng để cho chắc chắn nên bà H4 đã đứng tên trong Hợp đồng cùng với ông Đinh Minh H3. Do ông Phan Xuân H, bà Đặng Thị L không thực hiện đúng việc trả tiền thuê đất và nhà, nên ông Đinh Minh H3 chấm dứt hợp đồng là đúng.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Cao Viết T trong quá trình tham gia tố tụng trình bày: Vào tháng 3/2020, Ông T có nhận chuyển nhượng từ ông Đinh Minh H3 quyền sử dụng thửa đất số 256, tờ bản đồ số 08 diện tích 565,9 m2 tại tiểu khu 9, thị trấn Q, huyện M, tỉnh Quảng Bình với giá 1.900.000.000đ. Ông T vẫn biết khi nhận chuyển nhượng, thì đang có tranh chấp giữa ông Đinh Minh H3 và vợ chồng ông Phan Xuân H, vì ông Phan Xuân H trả tiền thuê thất thường. Hiện tại ông T đã làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên. Sau khi làm xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì đến ngày 01/3/2021, ông T có yêu cầu ông Đinh Minh H3 và ông Phan Xuân H phải tháo dỡ tài sản trên đất và bàn giao mặt bằng cho ông T.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Đinh Thị Hoa M trong quá trình tham gia tố tụng trình bày: Ngày 29/9/2014, ông Đinh Minh H3 (là anh trai của bà M) và bà H4 có ký với ông Phan Xuân H và bà Đặng Thị L về cho thuê quyền sử dụng đất. Tháng 9/2016, bà M và ông D nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho thuê trên đất từ ông Đinh Minh H3. Năm 2018, ông Đinh Minh H3 có ủy quyền lại cho bà M và ông D ký hợp đồng cho thuê quyền sử dụng thửa đất trên với ông Phan Xuân H và bà Đặng Thị L. Quá trình thực hiện hợp đồng, trong 02 năm đầu ông Phan Xuân H, bà Đặng Thị L không trả tiền thuê theo như hợp đồng. Quá trình thuê, ông H chỉ trả tiền thuê được khoảng 5, 6 tháng. Ông Phan Xuân H, bà Đặng Thị L đã ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất số 01 ngày 01/3/2018, nhưng ông H, bà L đã vi phạm về nghĩa vụ trả tiền, nên ông D, bà M đơn phương chấm dứt hợp đồng là đúng pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2021/DS-ST ngày 17/9/2021, Tòa án nhân dân huyện Minh Hóa đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40, các Điều 92, 147, 157, 165, 227, 228, 235, 266, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 117, 119, 122, 123, 129, 131, khoản 3 Điều 357, Điều 401, Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án, xử:

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đặng Thị L và ông Phan Xuân H, hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 29/9/2014 giữa bà Đặng Thị L, ông Phan Xuân H với ông Đinh Minh H3, bà Đinh Thị Thu H4 đối với phần diện tích 700m2 tại tiểu khu 9, thị trấn Q, huyện M, tỉnh Quảng Bình; buộc ông Đinh Minh H3 phải bồi thường cho bà Đặng Thị L, ông Phan Xuân H số tiền 112.968.000 đồng; ông Đinh Minh H3 được sở hữu một nhà ở thông thường, xung quanh xây blô, mái lợp tôn, cửa gỗ đơn giản, nền bê tông láng xi măng, diện tích 35,35m2, xây dựng năm 2014; một mái che lợp Fibro, nền láng xi măng, có diện tích 30,1m2, xây dựng năm 2018; một nhà vệ sinh móng xây gạch, tường xây gạch, bệ xí, nền láng xi măng, diện tích 10,85m2, xây dựng năm 2014; một nhà quán làm năm 2018, mái lợp tôn, nền xi măng, diện tích 112, 48m2, trần thạch cao; một nhà xe lợp tôn, cột sắt, diện tích 15,86m2, làm năm 2018; một biển quảng cáo làm năm 2018, diện tích 14,31m2; đoạn tường rào xây gạch cao 0,9m, dài 27,6m, xây năm 2018; đoạn tường rào xây bằng blô cao 0,7m, dài 18,5m, xây dựng năm 2018.

- Không chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn về bồi thường thiệt hại do việc Bị đơn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất và tài sản khác gắn liền với đất.

- Không chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn về việc buộc Bị đơn trả tiền cho Nguyên đơn mỗi ngày 400.000 đồng, tính từ ngày 03/01/2021 cho đến ngày Tòa án xét xử.

- Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của bà Đinh Thị Hoa M và ông Đinh Thanh D về yêu cầu giải quyết việc ông Phan Xuân H, bà Đặng Thị L vi phạm Hợp đồng thuê mặt bằng số 01 ngày 01/3/2018.

- Về án phí: Ông Đinh Minh H3 phải chịu 5.648.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm; bà Đặng Thị L được trả lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng, theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0004441 ngày 23/4/2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Minh Hóa.

- Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Ông Đinh Minh H3 phải trả lại cho ông Phan Xuân H và bà Đặng Thị L số tiền 1.000.000 đồng.

Án sơ thẩm còn tuyên việc chịu lãi suất đối với khoản tiền chậm thi hành án, quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án, yêu cầu thi hành án, việc bị cưỡng chế thi hành án, vấn đề thời hiệu thi hành án và quyền kháng cáo.

Ngày 27/9/2021, ông Đinh Minh H3 có đơn kháng cáo với nội dung sau:

1. Không chấp nhận bồi thường cho bà Đặng Thị L và ông Phan Xuân H số tiền 112.968.000 đồng; không chấp nhận trả lại cho bà Đặng Thị L và ông Phan Xuân H số tiền 1.000.000 đồng về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản.

2. Yêu cầu hủy hợp đồng thuê mặt bằng số 01 ngày 01/3/2018.

3. Không đồng tình với việc Tòa án cấp sơ thẩm không công nhận việc ông Đinh Minh H3 ủy quyền cho ông Đinh Thanh D theo dõi, duy trì Hợp đồng ngày 29/9/2014 và sau đó ký lại hợp đồng ngày 01/3/2018.

4. Việc ông Đinh Minh H3 phải chịu các loại án phí dân sự là không đúng.

Cũng trong ngày 27/9/2021, Viện kiểm sát nhân dân huyện Minh Hóa có Quyết định số 01/QĐKNPT-VKS-DS kháng nghị Bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm như sau:

1. Bác yêu cầu của Nguyên đơn, theo đó yêu cầu Bị đơn bồi thường số tiền 112.968.000 đồng.

2. Chấp nhận yêu cầu của bà Đinh Thị Hoa M và ông Đinh Thanh D về việc hủy Hợp đồng thuê mặt bằng số 01 ngày 01/3/2021 giữa bà Đinh Thị Hoa M và ông Đinh Thanh D với ông Phan Xuân H và bà Đặng Thị L. Việc Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết yêu cầu này là không đúng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Bình phát biểu quan điểm giải quyết vụ án, nội dung tóm tắt như sau:

- Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký tòa án và những người tham gia tố tụng đã tuân thủ các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung, các Hợp đồng ký các ngày 29/9/2014 và 01/3/2018 là hợp đồng vô hiệu, trong đó hai bên tham gia ký kết hợp đồng có lỗi ngang nhau, mỗi bên 50%. Tuy vậy, không có thiệt hại xảy ra nên không ai phải bồi thường. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị và kháng cáo, sửa án sơ thẩm theo hướng không buộc Bị đơn bồi thường. Hợp đồng ngày 01/3/2018 đã thực hiện xong nên ông Phan Xuân H và bà Đặng Thị L phải di chuyển các tài sản, trả lại mặt bằng. Về việc đình chỉ của Án sơ thẩm đối với yêu cầu của bà M, ông D là trái pháp luật; đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị, sửa án sơ thẩm về vấn đề này. Đề nghị Hội đồng xét xử xác định lại án phí.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1. Thiệt hại về xây dựng các công trình trên thửa đất để kinh doanh với số tiền 156.124.000 đồng;

2. Tiền công mà nguyên đơn thất thu mỗi ngày 400.000 đồng, tính từ ngày 01/3/2021 cho đến ngày Tòa án xét xử.

Tòa án cấp sơ thẩm xét xử đã chấp nhận một phần yêu cầu của Nguyên đơn, buộc Bị đơn phải bồi thường số tiền 112.968.000 đồng, bao gồm các khoản sau:

- Nhà ở thông xung quanh, diện tích 35,35m2, xây dựng năm 2014, trị giá 32.092.000 đồng;

- Mái che hợp Fibro, diện tích 30,1m2, xây dựng năm 2018, trị giá 4.140.000 đồng;

- Nhà vệ sinh, diện tích 10,85m2, xây dựng năm 2014, trị giá 5.548.000 đồng;

- Nhà quán, diện tích 112,48m2, xây dựng năm 2018, trị giá 43.780.000 đồng;

- Nhà xe, diện tích 15,86m2, xây dựng năm 2018, trị giá 1.133.000 đồng;

- Biển quảng cáo, diện tích 14,31m2, làm năm 2018, trị giá 8.680.000 đồng;

- Hàng rào gạch, dài 27,6m, cao 0,9m, xây dựng năm 2018, trị giá 11.613.000 đồng;

- Tường rào taplo, dài 18,5m, cao 0,7m, xây dựng năm 2018, trị giá 6.000.000 đồng.

Sau khi Tòa án cấp sơ thẩm xét xử, Nguyên đơn không có kháng cáo; Bị đơn có kháng cáo, Viện kiểm sát có kháng nghị về việc Tòa án cấp sơ thẩm buộc Bị đơn bồi thường khoản tiền này, vì vậy Tòa án cấp phúc thẩm chỉ xem xét, giải quyết đối với khoản tiền này trong quá trình xem xét, giải quyết hậu quả của hai Hợp đồng vô hiệu nói trên.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, các Điều 147, 148, khoản 2 Điều 308 , khoản 1 Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 37 Luật tổ chức Tòa án nhân dân; các khoản 1, 3 Điều 188 Luật Đất đai; Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 117 Bộ luât dân sự 2015; khoản 4 Điều 26, các khoản 1, 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1. Sửa Bản án sơ thẩm như sau:

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Phan Xuân H và bà Đặng Thị L, buộc ông Đinh Minh H3 phải giao cho ông Phan Xuân H, bà Đặng Thị L số tiền 112.968.000 đồng. Ông Đinh Minh H3 được sở hữu các tài sản mà vợ chồng ông Phan Xuân H, bà Đặng Thị L đã xây dựng trên thửa đất ông Đinh Minh H3 cho thuê, gồm: Một nhà ở xung quanh xây taplo, mái lợp tôn, cửa gỗ, nền bê tông láng xi măng, diện tích 35,35m2, xây dựng năm 2014; một mái che lợp Fibro, nên láng xi măng, xây dựng năm 2018; một nhà vệ sinh móng xây gạch, tường xây gạch, có bệ xí, nền láng xi măng, diện tích 10.85m2, xây dựng năm 2014; một nhà quán mái lợp tôn, nền xi măng, diện tích 112,48m2, trần thạch cao diện tích 112,48m2 xây dựng năm 2018; một nhà xe lợp tôn, cột sắt, diện tích 15,86m2, xây dựng năm 2018; một biển quảng cáo diện tích 14,31m2, làm năm 2018; đoạn tường rào xây gạch cao 0,9m, dài 27,6m và đoạn tường rào xây taplo cao 0,7m, dài 18,5m, xây dựng năm 2018.

Ông Đinh Minh H3 phải giao lại cho ông Phan Xuân H và bà Đặng Thị L số tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 1.000.000 đồng.

Kể từ ngày có Đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Trong trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 9, 7a, 7b Luật Thi hành án dân sự năm 2008 và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thi hành án dân sự năm 2014; thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

- Bỏ nội dung 6 của Quyết định án sơ thẩm (nội dung đình chỉ xét xử đối với ý kiến của bà Đinh Thị Hoa M và ông Đinh Thanh D, theo đó yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng ngày 01/3/2018).

2. Giữ nguyên các nội dung khác của Án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị.

3. Ông Đinh Minh Hùng phải chịu 5.648.400 đồng án phí dân sự sơ thẩm và 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm để sung vào ngân sách nhà nước. Ông Đinh Minh H3 đã nộp số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng tại Biên lai số 0004500 ngày 29/9/2021 tại Chi cục thi hành án huyện Minh Hóa, nên còn phải nộp tiếp số tiền 5.648.400 đồng.

Trả lại cho bà Đặng Thị L số tiền nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng, theo Biên lai thu tiền số 0004441 ngày 23/4/2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Minh Hóa.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án phúc thẩm (ngày 26/01/2022).