Bản án 04/2022/DS-PT — Tranh chấp đất đai

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH KON TUM

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Như Mai

Các Thẩm phán: Ông Trần Tỷ

Ông Ngô Văn Minh

- Thư ký phiên tòa: Bà Đồng Thị Hường - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Kon Tum.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kon Tum tham gia phiên tòa: Bà Trương Thị Thanh Thủy - Kiểm sát viên.

Trong ngày 17/01/2022, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Kon Tum, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 25/2021/TLPT-DS ngày 01 tháng 10 năm 2021 về việc “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 58/2021/DS-ST, ngày 26/8/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 31/2021/QĐ-PT, ngày 09/11/2021 giữa các đương sự;

- Nguyên đơn: Ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H (đều có mặt)

Cùng địa chỉ: Số 125 T, thành phố K, tỉnh T.

Người đại diện theo ủy quyền của ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H: Ông Vũ Đình K; Địa chỉ: Số 217Đ, thành phố K, tỉnh T và ông Trương H; Địa chỉ: Số 25N, phường N, thành phố B, tỉnh L(đều có mặt).

- Bị đơn: Bà Bùi Thị Kim O (Có mặt)

Địa chỉ: Thôn 04, xã H, thành phố K, tỉnh T.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Bùi Thị Kim O: Bà Phạm Thị Công Anh T; Địa chỉ: Số 52 B, phường L, thành phố K, tỉnh T (Có mặt)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Bùi Thị Kim O: Ông Tạ Văn N– Luật sư của Văn phòng Luật sư N thuộc Đoàn Luật sư tỉnh T (Có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Ông Đặng Văn N (Có mặt)

+ Ông Nguyễn Ngọc T (Có mặt)

Cùng địa chỉ: Thôn 04, xã B, thành phố K, tỉnh T

- Những người làm chứng:

1. Ông Nguyễn Đình H, sinh năm 1986

Trú tại: Phương Q, xã Vg, TP K, tỉnh T (Vắng mặt).

2. Ông Lê Trọng Đ, sinh năm 1982

Trú tại: 58 Sư Vạn Hạnh, thành phố K, tỉnh T (Có mặt).

3. Ông Bùi Quang P, sinh năm 1991

Trú tại: Thôn 4, xã Hòa Bình, thành phố K, tỉnh T (Có mặt).

4. Ông Đỗ Hoàng Minh K, sinh năm 1976

Trú tại: 48 Hoàng Văn Thụ, thành phố K, tỉnh T (Có mặt).

5. Ông Phạm Ngọc L, sinh năm 1985

Trú tại: 162 Sư Vạn H, thành phố K, tỉnh T (Có mặt).

6. Ông Lê Công T, sinh năm 1986

Trú tại: Tổ dân phố 7, TT H, huyện Đ, tỉnh T (Vắng mặt).

7. Ông Lại Hoàng T, sinh năm 1986

Trú tại: Tổ dân phố 5, TT Đ, huyện Đ, tỉnh T (Vắng mặt).

- Người kháng cáo bị đơn bà Bùi Thị Kim O.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Ngày 24/3/2021, nguyên đơn có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 140, tờ bản đồ số 38, địa chỉ: Đường T, p. Duy Tân, thành phố K, tỉnh T, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BX 296623 ngày 18/5/2015 do Ủy ban nhân dân thành phố K, tỉnh T cấp cho ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H cho bên nhận chuyển nhượng là bà Bùi Thị Kim O, với giá thỏa thuận bằng miệng là 3.000.000.000 đồng (hai bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là 250.000.000 đồng), hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hợp pháp tại Phòng Công chứng số 02 tỉnh Kon Tum. Sau khi ký hợp đồng, ngày 14/04/2021 bà O đã chỉnh lý quyền sở hữu sang tên bà Bùi Thị Kim O và ông Đặng Văn N tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Kon Tum nhưng bà O không thực hiện theo cam kết trả số tiền 3.000.000.000 đồng cho vợ chồng ông K, bà H. Mặt khác, việc thỏa thuận giá chuyển nhượng thực tế là 3.000.000.000 đồng nhưng chỉ ghi giá 250.000.000 đồng là trốn thuế gây thiệt hại cho nhà nước. Nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu và yêu cầu hủy bỏ phần chỉnh lý biến động ngày 14/04/2021 trả lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên cho ông K và bà H.

Bị đơn, đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 140, tờ bản đồ số 38, địa chỉ: Đường T, p. Duy Tân, thành phố K, tỉnh T, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BX 296623 ngày 18/5/2015 do Ủy ban nhân dân thành phố K, tỉnh T cấp cho ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H được Phòng Công chứng số 02 tỉnh Kon Tum công chứng ngày 24/3/2021 giữa bên chuyển nhượng là ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H với bên nhận chuyển nhượng bà Bùi Thị Kim O là hợp pháp, đúng pháp luật và việc thỏa thuận giá 3.000.000.000 đồng là có thật và bà O đã giao số tiền này cho anh Nguyễn Ngọc T được sự đồng ý của vợ chồng ông K, bà H; Việc trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ký kết giữa hai bên chỉ ghi giá chuyển nhượng 250.000.000 đồng là để giảm tiền thuế, hai bên đều biết rõ và đồng ý với thỏa thuận này nên nếu có lỗi trốn thuế là lỗi cả hai bên, ngoài ra, tại nội dung tin nhắn mà bị đơn cung cấp cho Tòa án có thể hiện nội dung bà H thừa nhận có bán nhà và đất cho bà O. Vì vậy, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

Ông Nguyễn Ngọc T trình bày: Tôi có nhận số tiền 3.000.000.000 đồng từ bà Bùi Thị Kim O, đây là số tiền mà vợ chồng ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H bán nhà và đất nêu trên cho bà O, vì vợ chồng ông K, bà H đang nợ tiền hoa lan của tôi (nợ tôi 06 tỷ đồng tiền lan) nên tôi có lấy số tiền 3.000.000.000 tỷ đồng từ bà O để cấn trừ tiền vợ chồng ông K, bà H nợ tôi. Vì vậy, tôi yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Ông Đặng Văn N trình bày: Tôi nhất trí với toàn bộ ý K của bị đơn, vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ký kết giữa ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H với vợ tôi là Bùi Thị Kim O được công chứng hợp pháp và đã sang tên cho vợ chồng tôi trong giấy chứng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc bà O đưa tiền cho ông Nguyễn Ngọc T là đã có sự thỏa thuận trước với vợ chồng ông Vũ Công K, bà Nguyễn Thị Ngọc H và ông Nguyễn Ngọc T.

Với nội dung trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 58/2021/DS-ST, ngày 26-8-2021 của Tòa án nhân dân thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 117; 119; 122; 124; 131; 132; 407; 500; 501; 502 của Bộ luật dân sự năm 2015; Khoản 3 Điều 105; Điều 106; Điều 166; Điều 195 của Luật đất đai năm 2013; Căn cứ khoản 2 Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

Xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất giữa bên chuyển nhượng là ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H với bên nhận chuyển nhượng bà Bùi Thị Kim O được công chứng tại Phòng Công chứng số 02 tỉnh Kon Tum ngày 24/3/2021 là giao dịch dân sự vô hiệu.

Ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H được toàn quyền sở hữu đối với thửa đất nói trên. Hủy bỏ nội dung cập nhật đăng ký biến động ngày 14/4/2021 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Kon Tum từ tên ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H sang tên ông Đặng Văn N và bà Bùi Thị Kim O tại Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên.

Buộc ông Đặng Văn N và bà Bùi Thị Kim O phải giao trả lại cho ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H: 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên. Ông K, bà H được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để hủy bỏ nội dung cập nhật đăng ký biến động ngày 14/4/2021 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Kon Tum.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo.

Ngày 06/9/2021, bị đơn bà Bùi Thị Kim O kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm yêu cầu: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì quyền lợi của bị đơn không được giải quyết thỏa đáng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, bị đơn không rút đơn kháng cáo. Các bên đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của bị đơn đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa án sơ thẩm, giữ nguyên phần đính chính đăng ký biến động ngày 14/4/2021 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Kon Tum; Công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Bùi Thị Kim O và ông K, bà H kể cả đất và nhà ở trên đất.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kon Tum phát biểu ý K như sau:

Quá trình chuẩn bị xét xử và tại phiên tòa phúc thẩm, Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử phúc thẩm đã thực hiện đúng quy định của pháp luật về thủ tục tố tụng; Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Qua phân tích, đánh giá các tình tiết, chứng cứ, nội dung đơn kháng cáo đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét. Căn cứ vào Điều 293 và khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn bà Bùi Thị Kim O

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 58/2021/DS-ST, ngày 26/8/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, xét nội dung, quyết định của bản án sơ thẩm, đơn kháng cáo bị đơn, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về tố tụng: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu. Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân thành phố Kon Tum thụ lý giải quyết là đúng quy định của pháp luật.

Đối với yêu cầu hủy bỏ nội dung đăng ký biến động từ tên ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H sang tên ông Đặng Văn N và bà Bùi Thị Kim O. Thấy rằng, căn cứ vào mục 2 phần II về dân sự của Giải đáp số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 hướng dẫn “...Khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng. Khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án...”. Do vậy, cấp sơ thẩm tuyên hủy bỏ nội dung cập nhật đăng ký biến động ngày 14/4/2021 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Kon Tum là không cần thiết, cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

[2] Xét nội dung kháng cáo của bị đơn bà O thấy rằng:

[2.1] Về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H với bà Bùi Thị Kim O tại Phòng Công chứng số 02 tỉnh Kon Tum ngày 24/3/2021 là đúng quy định của pháp luật.

[2.2] Về nội dung: Hai bên thỏa thuận giá bán thực tế là 3.000.000.000đ và giá thỏa thuận ghi trên hợp đồng là 250.00.000 đồng. Tuy nhiên, bà Bùi Thị Kim O không thực hiện việc giao tiền cho ông Vũ Công K và bà Nguyễn Thị Ngọc H mà giao tiền cho ông Nguyễn Ngọc T. Bà O không chứng minh được việc giao tiền này được sự đồng ý của ông Vũ Công K, bà Nguyễn Thị Ngọc H. Bà O cho rằng việc giao tiền cho ông T được sự đồng ý của ông K, bà H nhưng ông K, bà H không thừa nhận. Do đó, có đủ cơ sở khẳng định bà O chưa thực hiện nghĩa vụ giao tiền cho bên bán nên bà O đã vi phạm hợp đồng.

Tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn cung cấp 01 giấy cam kết chuộc nhà ngày 29/3/2021 (bản gốc, BL 151) do bà O viết, ký tên và người làm chứng là ông Nguyên Ngọc T. Giấy cam kết này được bà O, ông K, bà H thừa nhận có nội dung, bà O mua nhà đất của ông K, bà H với giá 3 tỷ đồng, sau thời hạn 1 đến 2 năm thì bà O cho anh K, chị H chuộc lại nhà với giá 3 tỷ đồng và tính lãi suất theo ngân hàng… Xét thấy, tuy điều kiện này không ghi trong hợp đồng nhưng đây là điều kiện thỏa thuận của các bên, được lập thành văn bản, được các bên thừa nhận, không vi phạm đạo đức xã hội, không trái quy định pháp luật nên được xem xét. Với nội dung thỏa thuận này, xác định đây là hợp đồng có điều kiện, cụ thể điều kiện là bên bán giao nhà đất, bên mua giao tiền và trong thời hạn 1 đến 2 năm thì bên bán được chuộc lại nhà. Quá trình thực hiện hợp đồng thì bên mua không giao tiền là vi phạm nghĩa vụ dẫn đến vi phạm điều kiện thỏa thuận mà các bên đã cam kết.

Mặt khác, quá trình làm việc tại cấp phúc thẩm và tại phiên tòa bà O khẳng định bà không đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng, nếu hợp đồng này tiếp tục được thực hiện thì bà không có khả năng để thanh toán số tiền 3 tỷ cho vợ chồng ông K bà H vì số tiền 3.000.000.000 đồng này bà O đã đưa cho ông T.

Căn cứ Điều 423, 424, 425 Bộ luật dân sự cần hủy bỏ hợp đồng vì bà O đã vi phạm thực hiện nghĩa vụ, không có khả năng thực hiện và vi phạm điều kiện thỏa thuận khi thực hiện hợp đồng.

Ngoài ra, căn cứ vào hợp đồng công chứng ngày 24/3/2021 thể hiện là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên đất có 02 căn nhà xây dựng kiên cố theo biên bản định giá ngày 05/7/2021, 02 căn nhà trên đất có giá trị 1.455.931.000đ nhưng các bên không thỏa thuận về nhà dẫn đến hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

[3] Từ những nhận định, chứng cứ mới nêu trên, thấy rằng quan hệ tranh chấp phải xác định là “Tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mới phù hợp, đúng quy định của pháp luật. Tại cấp sơ thẩm xác định “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”, tuy nhiên, không cần thiết phải sửa án về thay đổi quan hệ pháp luật và thay đổi áp dụng điều luật về nội dung vì các quan hệ tranh chấp này đều được quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự và việc xác định lại quan hệ pháp luật không làm thay đổi bản chất của vụ án vì khi hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng thì hậu quả của hợp đồng thực hiện theo Điều 131 và 427 của Bộ luật dân sự là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Đối với chứng cứ là USB do nguyên đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan cung cấp đã được trưng cầu giám định, cụ thể dịch lời thoại. Qua xem xét thấy rằng không có nội dung nào khẳng định việc ông K, bà H đồng ý cho bà O giao tiền cho ông T cũng như không có nội dung thỏa thuận về nhà trên đất, các nội dung lời thoại chỉ là hai bên nói qua nói lại, không có nội dung nào rõ ràng về việc ông K, bà H đồng ý chuyển giao nghĩa vụ trả nợ tiền bán nhà đất từ bà O sang ông T; đối với các nội dung lời thoại của USB do ông T cung cấp thể hiện việc mua bán hoa lan và nợ tiền giữa ông T, ông K, bà H không liên quan đến nội dung vụ án; đối với các chứng cứ là nội dung tin nhắn giữa bà O và bà H thể hiện nội dung bà H hỏi bà O “Cô ơi đưa tiền cho anh Th thu cây chưa”, bà O trả lời “Đưa cho Phụng mấy hôm rồi” bà H trả lời “Đưa rồi thì con yên tâm”, bà H thừa nhận tin nhắn này là của bà H nhưng việc bà hỏi như vậy là vì bà biết bà O là dì ruột của T, cho T mượn tiền để T đi lấy cây (hoa lan) nên bà hỏi vậy để biết, việc hỏi này không liên quan đến tiền bán đất và ông K, bà H không đồng ý bà O đưa tiền cho T.

Các nhân chứng do bị đơn đề nghị triệu tập cho rằng biết được việc ông K, bà H bán nhà đất cho bà O, biết việc ông K bà H đồng ý để bà O trả tiền bán nhà đất cho ông T, tuy nhiên những lời khai này không có chứng cứ gì chứng minh, mặt khác tại phiên tòa ông K, bà H khai rằng không quen biết những người này, họ không chứng K gì, không chấp nhận lời khai của họ, nhân chứng do bị đơn cung cấp nên không khách quan. Do vậy không có căn cứ xem xét.

Cấp sơ thẩm xét xử chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, đúng pháp luật, thấy rằng kháng cáo của bị đơn bà Bùi Thị Kim O không có cơ sở để chấp nhận. Cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Các bên không yêu cầu gì về giải quyết hậu quả của hợp đồng cũng như bồi thường nên không xem xét.

Đối với việc bà O đã đưa số tiền 3.000.000.000 đồng cho ông T cũng như ông T cho rằng ông K, bà H nợ 6.000.000.000đồng tiền hoa lan thì các bên có quyền khởi kiện bằng vụ án dân sự khác.

[4] Chi phí tố tụng tại cấp phúc thẩm: Tiền giám định bà Bùi Thị Kim O phải nộp 8.460.000 đồng; ông Nguyễn Văn T phải nộp 3.060.000 đồng, bà O, ông T đã nộp đủ.

[5] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;