Bản án 03/2026/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 13 - GIA LAI

Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

- Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phan Huy Viễn.

- Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Võ Văn Hưng.

2. Ông Nguyễn Quang Quốc.

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Tình – Thư ký Tòa án nhân dân khu vực 13 - Gia Lai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 13 - Gia Lai tham gia phiên toà: Ông Nguyễn Quang Đạt - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 31 tháng 12 năm 2025 và 08 tháng 01 năm 2026, tại trụ sở Toà án nhân dân khu vực 13 - Gia Lai (cơ sở 2) xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 25/2023TLST-DS, ngày 06 tháng 6 năm 2023, về việc “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và hoàn trả lại tiền” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 40/2025/QĐXXST-DS ngày 14 tháng 11 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên toà số: 57/2025/QĐST-DS, ngày 05 tháng 12 năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Võ Đình T, sinh năm 1993 và chị Phạm Thị N, sinh năm 1997; địa chỉ: Số nhà D L, phường T, tỉnh Gia Lai

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Anh Lê Đức T1, sinh năm 1992; địa chỉ: A T, phường D, tỉnh Gia Lai (giấy ủy quyền được lập ngày 26/5/2023 tại phòng C; địa chỉ: D L, phường I, thành phố P, tỉnh Gia Lai);

Anh T1 có mặt

- Bị đơn:

+ Ông Nguyễn Thành T2, sinh năm 1983; nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và chỗ ở hiện nay: Khu phố F, phường A, đặc khu P, tỉnh An Giang.

+ Bà Huỳnh Thị Mỹ L, sinh năm 1979; nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: 2 đường T, phường T, thành phố Hồ Chí Minh;

Chỗ ở hiện nay: Khu phố F, phường A, đặc khu P, tỉnh An Giang;

Ông T2 và bà L có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Phòng C1 - Gia Lai; địa chỉ: Số C H, phường A, tỉnh Gia Lai;

Người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Viết H; chức vụ: Trưởng phòng

- Vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt.

2. Ông Đinh D, sinh năm 1970; địa chỉ: Làng Q, xã S, tỉnh Gia Lai - Vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt.

- Người làm chứng: Ông Nguyễn Ngọc K, sinh năm 1979; địa chỉ: Làng Q, xã S, tỉnh Gia Lai - Vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

*Theo Đơn khởi kiện đề ngày 26/5/2023, Bản tự khai và ý kiến tại phiên tòa, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Vào ngày 25/4/2023, ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Võ Đình T và bà Phạm Thị N 02 lô đất với tổng diện tích khoảng 15.000 m2 tại Làng Q, xã S, huyện K, tỉnh Gia Lai. Cụ thể:

Lô đất thứ nhất: Thửa đất số 141, tờ bản đồ số 26, diện tích 4112,3m2, địa chỉ tại Làng Q, xã S, huyện K, tỉnh Gia Lai, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DB 060771 do Sở T7, tỉnh Gia Lai cấp ngày 02/12/2021.

Lô đất thứ hai: Thuộc thửa đất số 105, tờ bản đồ số 26, diện tích 21.088 m2, địa chỉ tại Làng Q, xã S, huyện K, tỉnh Gia Lai, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 17/6/2003, mang tên người sử dụng là ông Đinh Dương . Theo như ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L trình bày thì ông, bà đã nhận chuyển nhượng của ông Đinh Dương P diện tích 10.000 m2 trong tổng diện tích 21.088 m2 trên. Hiện nay, ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L vẫn chưa thực hiện việc tách thửa, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng của ông D theo quy định của pháp luật. Khi ông T và bà N đồng ý nhận chuyển nhượng phần diện tích đất trên thì ông, bà sẽ yêu cầu ông Đinh Dương T3 thửa và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp qua cho ông T và bà N. Đồng thời, ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L xác định đường hiện hữu đi vào 02 lô đất mà chuyển nhượng cho ông T và bà N là 4m. Giá trị chuyển nhượng của 02 lô đất trên hai bên thống nhất là 430.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi triệu đồng).

Đến ngày 08/5/2023, ông T và bà N với ông T2 và bà L ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần diện tích 4112,3m2 (lô đất thứ nhất) tại Phòng C2 tỉnh Gia Lai. Đối với lô đất hiện đang đứng tên ông Đinh D thì ông T2 và bà L cam kết sẽ yêu cầu ông Đinh Dương T3 thửa và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T và bà N trong thời hạn 15 ngày.

Khi việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích 4112,3m2 (lô đất thứ nhất) hoàn tất thì ông T và bà N đã chuyển toàn bộ số tiền là 430.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi triệu đồng) vào tài khoản cá nhân bà Huỳnh Thị Mỹ L (Số tài khoản xxxxxxxxxx; Ngân hàng M; chủ tài khoản Huỳnh Thị Mỹ L).

Sau khi thanh toán toàn bộ số tiền 430.000.000 đồng cho ông T2, bà L thì ông T và bà N đã tiến hành kiểm tra, đo đạc lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng. Trong quá trình đo đạc thì ông T và bà N biết được con đường mà ông T2, bà L đã cung cấp thông tin cho ông T và bà N là thuộc quyền sử dụng của ông Nguyễn Ngọc K, con đường này do ông Kim T4 mở để thuận lợi cho việc canh tác cây trồng trên đất của ông, ông K yêu cầu ông T và bà N không được đi lại trên con đường này.

Hơn nữa, khi ông T và bà N liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để làm các thủ tục tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với lô đất đứng tên ông Đinh D (lô đất thứ 02) thì được cơ quan có thẩm quyền trả lời rằng nguồn gốc thửa đất này là nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm để trồng hoa màu nên ông Đinh D không có quyền thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, cầm cố, thế chấp… quyền sử dụng thửa đất này cho người khác.

Khi biết được sự việc trên, ông T và bà N đã thông báo ngay cho ông T2 và bà L để yêu cầu giải quyết. Theo đó, ông T2, bà L đề nghị sẽ thương lượng với ông Nguyễn Ngọc K để ông T và bà N được sử dụng đường đi trên. Đồng thời, ông, bà cam kết sẽ làm các thủ tục để được UBND huyện K cho thuê lại phần diện tích đất trên với thời hạn là 30 năm, sau đó ông, bà sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất cho ông T và bà N theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, ông T và bà N không đồng ý. Vì khi thỏa thuận ông T và bà N yêu cầu là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải là thuê đất.

Bản thân ông T và bà N khi thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không biết được đường đi vào 02 lô đất trên thuộc quyền sử dụng của người khác và cũng không biết lô đất đứng tên ông Đinh D là được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm và cũng không biết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là không thể thực hiện được, vì trái với các quy định của pháp luật về đất đai.

Việc ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L cố tình dấu giếm thông tin thật, cung cấp thông tin không đầy đủ về đường đi, thông tin về quyền sử dụng đất để chuyển nhượng cho ông T và bà N, làm cho ông T và bà N bị hiểu sai về quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng. Ông T và bà N ở xa nên chỉ có nhu cầu nhận chuyển nhượng phần diện tích đất lớn để canh tác, phần diện tích đất 4112,3m2 đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chúng tôi là quá nhỏ, không phù hợp với nhu cầu canh tác của ông T và bà N. Do đó, nhiều lần ông T và bà N đã liên hệ với ông T2 và bà L để yêu cầu hủy giao dịch chuyển nhượng phần diện tích 15.000m2 và yêu cầu ông T2, bà L trả lại cho ông T và bà N toàn bộ số tiền đã nhận là 430.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi triệu đồng). Tuy nhiên, ông T2, bà L cố tình trốn tránh, không chịu thực hiện.

Vì vậy, ông T và bà N đã làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai (nay là Tòa án nhân dân khu vực 13 – Gia Lai) giải quyết theo thẩm quyền.

1. Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng 15.000 m2 giữa ông Võ Đình T, bà Phạm Thị N và ông Nguyễn Thành T2, bà Huỳnh Thị Mỹ L vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127, Điều 407 Bộ luật dân sự năm 2015

Trong đó:

- Phần diện tích hơn 10.000 m2 (Lô đất thứ 2) đứng tên ông Đinh D vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015, vì đối tượng là quyền sử dụng đất này không được chuyển nhượng.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2006/HĐ-GD ngày 08/5/2023 của Phòng C2 tỉnh Gia Lai vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 407 và Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015, vì ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L cung cấp thông tin về đường đi là không đúng.

2. Buộc ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L phải có nghĩa vụ trả lại cho ông Võ Đình T, bà Phạm Thị N toàn bộ số tiền là 430.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi triệu đồng).

Tại phiên tòa, nguyên đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện theo đó nguyên đơn chỉ yêu cầu ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L phải có nghĩa vụ trả lại số tiền là 430.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi triệu đồng) chứ không phải 435.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi lăm triệu đồng) do khi khởi kiện nguyên đơn có sự nhầm lẫn nên ghi sai số tiền.

*Bị đơn, ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L trình bày: Đối với nội dung khởi kiện và yêu cầu của ông Võ Đình T và bà Phạm Thị N trình bày ở trên thì chúng tôi có một số ý kiến và yêu cầu cụ thể như sau:

- Việc thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng đất giữa chúng tôi với ông T và bà N là có thật, trên tinh thần tự nguyện của cả hai bên và đúng pháp luật.

- Việc ông T, bà N cho rằng chúng tôi có hành vi lừa dối ông bà là hoàn toàn sai sự thật vì chúng tôi đã cung cấp đúng và đầy đủ các thông tin liên quan đến 02 lô đất nói trên (nội dung các tin nhắn trao đổi, thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng giữa hai bên thể hiện rất rõ vấn đề này) và ông bà đã đồng ý, không phản đối bất cứ điều gì khi hai bên thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng. Việc ông T, bà N cho rằng chỉ có 01 con đường đi vào rẫy qua đất của ông Nguyễn Ngọc K là không đúng vì xung quanh đó còn có ít nhất hai con đường khác có thể sử dụng để đi vào rẫy và ông bà hoàn toàn có thể sử dụng các con đường này để đi lại chứ không nhất thiết cứ phải đi qua đất của ông K. Thực tế là khi mua đất thì chúng tôi đã thấy con đường mòn đó và mọi người xung quanh vẫn sử dụng để đi lại bình thường nên chúng tôi nghĩ đó là đường do Nhà nước mở chứ không hề biết con đường đó đi qua trên đất của ông K do đó chúng tôi cung cấp thông tin về con đường là do suy nghĩ chủ quan của bản thân chứ không phải chúng tôi cố ý cung cấp thông tin gian dối cho ông T, bà N. Đối với phần diện tích đất chúng tôi mua của ông Đinh D và thỏa thuận chuyển nhượng lại cho ông T, bà N thì do chúng tôi không biết là pháp luật cấm chuyển nhượng, mua bán chứ không phải chúng tôi lừa dối gì ông bà và thực chất thì chúng tôi cũng không nghĩ là đất Nhà nước cho thuê thì sẽ không được chuyển nhượng. Nếu như ông T, bà N đồng ý thì chúng tôi sẽ hỗ trợ ông bà thực hiện việc gia hạn thời hạn thuê đất, tách thửa và chuyển nhượng phần diện tích đất này cho ông bà nhưng ông bà phải cho chúng tôi thời gian chứ việc này không thể làm ngay được vì thủ tục rất nhiều trong khi chúng tôi lại ở xa, không thể thực hiện trong một sớm, một chiều được.

- Chính vì vậy, chúng tôi đề nghị giữ nguyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 4112,3m2 vì hợp đồng này đã hoàn thành đồng thời đề nghị ông T, bà N tạo điều kiện để chúng tôi thực hiện việc gia hạn thời hạn thuê đất, tách thửa và chuyển nhượng phần diện tích đất khoảng hơn 10.000m2 của ông Đinh D cho ông bà. Nếu ông T và bà N không đồng ý với đề nghị trên của chúng tôi thì chúng tôi cũng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông bà về việc tuyên bố giao dịch vô hiệu và hoàn trả lại số tiền chúng tôi đã nhận của ông bà là 430.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi triệu đồng). Đề nghị Tòa án xem xét, giải quyết vụ án trên cơ sở quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan trong đó có chúng tôi.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ án là Phòng C1 - Gia Lai (Người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Viết H; chức vụ: Trưởng phòng) vắng mặt tại phiên tòa nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt. Tại hồ sơ vụ án Phòng C1 - Gia Lai có văn bản trình bày ý kiến khẳng định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2006/HĐ-GD do Phòng Công chứng số 3 tỉnh C2 (nay là Phòng C1 – Gia Lai) được công chứng đúng thẩm quyền, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ án là ông Đinh D vắng mặt tại phiên tòa nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt. Tại hồ sơ vụ án, ông Đinh D có lời khai khẳng định trước đây ông là chủ sử dụng của thửa đất số 141, tờ bản đồ số 26, có diện tích 4112,3m2 và thửa đất số 105, tờ bản đồ số 26, có diện tích 21.088m2 (đều ở làng Q, xã S, huyện K, tỉnh Gia Lai) trong đó thửa đất số 105 là ông thuê của Nhà nước. Chưa bao giờ ông cam kết gì với ông Nguyễn Thanh T5 và bà Huỳnh Thị Mỹ L về việc chuyển nhượng cho ông T5 và bà L thửa đất số 105. Riêng thửa đất số 141 trước đây do ông khai hoang và bán lại cho ông Đỗ Văn T6 khi chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng, sau đó ông T6 bán lại cho người khác, họ làm giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất xong rồi mới chuyển nhượng lại cho ông T5 và bà L. Việc tranh chấp giữa ông Võ Đình T, bà Phạm Thị N với ông T5, bà L như thế nào ông không biết và ông cũng không có ý kiến gì.

*Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 13 - Gia Lai phát biểu ý kiến về việc chấp hành pháp luật của Thẩm phán, Thư ký trong việc xây dựng hồ sơ vụ án, tiến hành các thủ tục tố tụng; việc chấp hành pháp luật của các đương sự và của Hội đồng xét xử tại phiên toà, khẳng định: Toà án đã xác định đúng quan hệ tranh chấp; các thủ tục tố tụng Tòa án đã tiến hành cơ bản đúng quy định của pháp luật riêng về thời hạn chuẩn bị xét xử có vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự; đối với các đương sự trong vụ án đã chấp hành và thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình; Hội đồng xét xử tuân theo pháp luật khi giải quyết vụ án, không có sai sót, vi phạm xảy ra.

Ngoài ra, đại diện Viện kiểm sát còn phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án và đề nghị Hội đồng xét xử:

*Về quan hệ pháp luật tránh chấp: Xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

*Về án phí: Bị đơn phải án phí theo quy định của pháp luật; nguyên đơn được trả lại số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng và quan hệ pháp luật tranh chấp: Anh Võ Đình T và chị Phạm Thị N khởi kiện ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L để yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố giao dịch chuyển nhượng đất giữa ông bà với ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127, Điều 407 Bộ luật dân sự năm 2015 và trả lại tiền mua đất. Xét quan hệ tranh chấp giữa ông T, bà N và ông T2, bà L là tranh chấp về hợp đồng, 02 lô đất là đối tượng chuyển nhượng đều có địa chỉ tại làng Q, xã S, huyện K, tỉnh Gia Lai (nay là làng Q, xã S, tỉnh Gia Lai) là nơi hợp đồng được thực hiện. Do đó, đây là vụ án “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và hoàn trả lại tiền” và Tòa án nhân dân huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai (nay là Tòa án nhân dân khu vực 13 - Gia Lai) thụ lý, giải quyết là đúng thẩm quyền theo định tại các Điều 26, 35, 39 và 40 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Đối với những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến vụ án là Phòng C1 - Gia Lai (Người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Viết H; chức vụ: Trưởng phòng) và ông Đinh D vắng mặt tại phiên tòa nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt theo quy định của pháp luật. Chính vì vậy, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt đối với người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến vụ án theo quy định tại Điều 238 của Bộ luật Tố tụng dân sự là phù hợp.

Tại phiên tòa, nguyên đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện theo đó nguyên đơn chỉ yêu cầu ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L phải có nghĩa vụ trả lại số tiền là 430.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi triệu đồng) chứ không phải 435.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi lăm triệu đồng) như Đơn khởi kiện yêu cầu do khi khởi kiện nguyên đơn có sự nhầm lẫn nên ghi sai số tiền. Xét việc thay đổi này của nguyên đơn là không vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu, phù hợp với quy định tại Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được chấp nhận.

[2]. Về nội dung tranh chấp:

Vào ngày 25/4/2023, ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Võ Đình T và bà Phạm Thị N 02 lô đất với tổng diện tích khoảng 15.000 m2 tại Làng Q, xã S, huyện K, tỉnh Gia Lai. Cụ thể: Lô đất thứ nhất được xác định là thửa đất số 141, tờ bản đồ số 26, có diện tích là 4112,3m2, địa chỉ: Làng Q, xã S, huyện K, tỉnh Gia Lai; đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DB 060771 do Sở T7, tỉnh Gia Lai cấp ngày 02/12/2021. Lô đất thứ hai được xác định là một phần của thửa đất số 105, tờ bản đồ số 26, có tổng diện tích 21.088 m2, địa chỉ: Làng Q, xã S, huyện K, tỉnh Gia Lai; đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 17/6/2003, mang tên người sử dụng là ông Đinh Dương . Theo thông tin do ông T2 và bà L cung cấp cho ông T và bà N thì ông bà đã nhận chuyển nhượng của ông Đinh Dương P diện tích đất là 10.000 m2 trong tổng diện tích 21.088 m2 đất nói trên. Tuy nhiên, tại thời điểm ông T2, bà L và ông T, bà N thỏa thuận chuyển nhượng phần diện tích đất đó thì ông T2 và bà L vẫn chưa thực hiện việc tách thửa, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất mà ông bà đã nhận chuyển nhượng của ông D theo quy định của pháp luật. Ông T2 và bà L cam đoan khi ông T, bà N đồng ý nhận chuyển nhượng phần diện tích đất trên thì ông bà sẽ yêu cầu ông Đinh Dương T3 thửa và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp qua cho ông T, bà N. Đồng thời, ông T2 và bà L cũng xác định có con đường hiện hữu đi vào 02 lô đất mà ông bà sẽ chuyển nhượng cho ông T, bà N có bề rộng là 4m. Hai bên thống nhất giá trị chuyển nhượng của 02 lô đất trên là 430.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi triệu đồng). Đến ngày 08/5/2023, ông T, bà N và ông T2, bà L ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 4112,3m2 (lô đất thứ nhất) tại Phòng C2 tỉnh Gia Lai. Đối với lô đất đang đứng tên ngưởi sử dụng là ông Đinh D thì ông T2 và bà L cam kết sẽ yêu cầu ông Đinh Dương T3 thửa và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, bà N trong thời hạn 15 ngày. Khi việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích 4112,3m2 (lô đất thứ nhất) hoàn tất thì ông T, bà N đã chuyển toàn bộ số tiền là 430.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi triệu đồng) vào tài khoản cá nhân bà Huỳnh Thị Mỹ L. Sau khi thanh toán toàn bộ số tiền nói trên cho ông T2, bà L thì ông T, bà N đã tiến hành kiểm tra, đo đạc lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng. Trong quá trình đo đạc thì ông T, bà N biết được con đường mà ông T2, bà L đã cung cấp thông tin cho ông bà là thuộc quyền sử dụng của ông Nguyễn Ngọc K, con đường này do ông Kim T4 mở để thuận lợi cho việc canh tác cây trồng trên đất của ông, ông K yêu cầu ông T, bà N không được đi lại trên con đường này. Ngoài ra, khi ông T, bà N liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với lô đất đứng tên ông Đinh D thì cơ quan có thẩm quyền trả lời rằng nguồn gốc thửa đất này là Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm để trồng hoa màu nên ông Đinh D không có quyền thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, cầm cố, thế chấp… quyền sử dụng thửa đất này cho người khác. Khi biết được sự việc trên ông T, bà N đã thông báo ngay cho ông T2 và bà L để yêu cầu giải quyết thì ông T2, bà L đề nghị ông bà sẽ thương lượng với ông Nguyễn Ngọc K để ông T, bà N được sử dụng đường đi trên. Đồng thời, ông bà còn cam kết sẽ làm các thủ tục để được UBND huyện K cho thuê lại phần diện tích đất trên với thời hạn là 30 năm, sau đó ông, bà sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản trên đất cho ông T, bà N theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, ông T, bà N không đồng ý vì khi thỏa thuận ông T, bà N yêu cầu là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải là thuê đất. Theo ông T, bà N khi thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông T2 và bà L thì ông bà không biết được đường đi vào 02 lô đất trên thuộc quyền sử dụng của người khác và cũng không biết lô đất đứng tên ông Đinh D là được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm và cũng không biết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là không thể thực hiện được vì trái với các quy định của pháp luật về đất đai. Cũng theo ông T, bà N thì việc ông T2 và bà L cố tình dấu giếm thông tin thật, cung cấp thông tin không đầy đủ về đường đi, thông tin về quyền sử dụng đất để chuyển nhượng cho ông T, bà N, làm cho ông T, bà N bị hiểu sai về quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng, ông T, bà N ở xa nên chỉ có nhu cầu nhận chuyển nhượng phần diện tích đất lớn để canh tác, phần diện tích đất 4112,3m2 đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, bà N là quá nhỏ, không phù hợp với nhu cầu canh tác của ông bà. Chính vì vậy, nhiều lần ông T và bà N đã liên hệ với ông T2 và bà L để yêu cầu hủy giao dịch chuyển nhượng phần diện tích 15.000m2 và yêu cầu ông T2, bà L trả lại cho ông T, bà N toàn bộ số tiền đã nhận là 430.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi triệu đồng). Tuy nhiên, ông T2, bà L không chịu thực hiện do đó ông T, bà N đã khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Kông Chro, tỉnh Gia Lai (nay là Tòa án nhân dân khu vực 13 - Gia Lai) giải quyết tranh chấp, tuyên bố giao dịch chuyển nhượng 15.000 m2 giữa ông bà với ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127, Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể:

- Đối với phần diện tích hơn 10.000 m2 (lô đất thứ 2) đứng tên ông Đinh D vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 vì đối tượng là quyền sử dụng đất này không được chuyển nhượng.

- Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2006/HĐ-GD ngày 08/5/2023 của Phòng C2 tỉnh Gia Lai vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 407 và Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 vì ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L cung cấp thông tin về đường đi là không đúng.

- Buộc ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L phải có nghĩa vụ trả lại cho ông bà toàn bộ số tiền là 430.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi triệu đồng).

Xét yêu cầu khởi kiện của ông Võ Đình T và bà Phạm Thị N, thấy rằng: Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Đình T và bà Phạm Thị N với ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L là có thật. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện giao dịch giữa hai bên đã xảy ra tranh chấp và không thể hoàn tất toàn bộ thỏa thuận ban đầu mà hai bên đã thống nhất với nhau. Ông T, bà N cho rằng lỗi dẫn đến việc hai bên không thể hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hoàn toàn thuộc về ông T2, bà L vì ông T2, bà L đã cung cấp không đầy đủ các thông tin về đường đi, thông tin về quyền sử dụng đất làm cho ông T, bà N bị hiểu sai về quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng. Về phần ông T2, bà L thì ông bà cho rằng việc mua bán, chuyển nhượng đất giữa hai bên là có thật và hoàn toàn dựa vào sự tin tưởng lẫn nhau chứ ông bà hoàn toàn không có hành vi lừa dối ông T, bà N; ông T2, bà L khẳng định ông bà đã cung cấp đúng và đầy đủ các thông tin liên quan đến 02 lô đất mà hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng do đó ông bà không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của ông T và bà N.

Để có căn cứ đánh giá ý kiến, yêu cầu của hai bên đương sự thì cần xem xét các vấn đề liên quan đối với từng lô đất mà hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng, cụ thể:

Thứ nhất, đối với lô đất có diện tích 10.000 m2 là một phần của thửa đất số 105, tờ bản đồ số 26, có tổng diện tích 21.088 m2, địa chỉ: Làng Q, xã S, huyện K, tỉnh Gia Lai; đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 17/6/2003, mang tên người sử dụng đất là hộ ông Đinh D: Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh G – chi nhánh huyện K cung cấp các thông tin liên quan đến lô đất này. Tại Công văn số 28/CNVPĐK-CCTT, ngày 21/01/2025 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh G – chi nhánh huyện K xác định thửa đất này là của hộ gia đình ông Đinh D và hiện nay vẫn mang tên hộ ông Đinh Dương . Căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh G – chi nhánh huyện K cung cấp kèm theo thì thửa đất số 105, tờ bản đồ số 26 có diện tích là 21.088 m2 thuộc loại đất Màu, do Nhà nước cho thuê đất và có thời hạn sử dụng đến tháng 09/2022. Theo quy định tại các Điều 109 và 188 của Luật Đất đai thì thửa đất này là đất do Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê hàng năm và không được chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho (tức là bị hạn chế quyền định đoạt). Chính vì vậy, việc ông Võ Đình T và bà Phạm Thị N với ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L thỏa thuận chuyển nhượng đối với một phần thửa đất này là vi phạm điều cấm của pháp luật vì đối tượng chuyển nhượng không được phép chuyển nhượng và thời hạn sử dụng đất cũng đã hết nhưng chủ sử dụng là hộ ông Đinh D vẫn chưa làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng theo quy định. Mặt khác, theo tài liệu chứng cứ thu thập được là lời khai của ông Đinh D cũng xác định ông D chưa bao giờ thỏa thuận chuyển nhượng phần diện tích đất này cho ông T2, bà L vì vậy việc ông T2, bà L cho rằng mình đã nhận chuyển nhượng phần diện tích đất này là không phù hợp với sự thật khách quan và ông bà hoàn toàn không có quyền định đoạt đối với phần diện tích đất này. Do đó, việc hai bên đưa phần diện tích đất này vào giao dịch chuyển nhượng là trái pháp luật và giao dịch này bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 và 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thứ hai, đối với thửa đất số 141, tờ bản đồ số 26, có diện tích là 4.112,3m2, địa chỉ: Làng Q, xã S, huyện K, tỉnh Gia Lai; đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DB 060771 do Sở T7, tỉnh Gia Lai cấp ngày 02/12/2021, hiện mang tên người sử dụng đất là ông Võ Đình T và bà Phạm Thị N: Thửa đất này ông Võ Đình T và bà Phạm Thị N với ông Nguyễn Thành T2 và bà Huỳnh Thị Mỹ L đã thỏa thuận chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Phòng Công chứng số 3 tỉnh C2 (nay là Phòng C1

- Gia Lai) công chứng hợp lệ vào ngày 08/5/2023 và đã được đăng ký biến động, sang tên cho ông T, và bà N vào ngày 18/5/2023. Tuy nhiên, qua xem xét ý kiến của ông T và bà N cũng như tài liệu, chứng cứ thu thập được là các tin nhắn Zalo mà ông bà đã trao đổi với ông T2, bà L thì khi hai bên thỏa thuận chuyển nhượng đất, ông T2 và bà L đã khẳng định có con đường đi vào đất rộng 4 mét (là điều kiện để ông T, bà N có thể tiếp cận được thửa đất). Trong khi đó, khi Tòa án tiến hành xác minh thì ông Nguyễn Ngọc K cho biết con đường này nằm hoàn toàn trên đất của ông, ông không hề đồng ý cho bất kỳ ai được sử dụng lối đi này. Do đó, ông T và bà N không thể sử dụng con đường này để đi vào đất nếu như không được sự đồng ý của ông K. Trong khi đó, thông tin về con đường đi này là yếu tố then chốt để ông T và bà N quyết định nhận chuyển nhượng đất từ ông T2, bà L. Vì vậy, ông T2, bà L đưa ra các thông tin không đúng về con đường này dẫn đến việc ông T và bà N tin tưởng giao kết hợp đồng thuộc trường hợp giao dịch bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 và 407 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Xét về quá trình giao dịch và ý chí của hai bên tham gia giao dịch thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất 141, tờ bản đồ số 26 đã được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và là sự tự nguyện của cả ông T, bà N và T2, bà L. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng thửa đất số 141 này có mối quan hệ chặt chẽ và không thể tách rời thỏa thuận của hai bên về giao dịch chuyển nhượng một phần thửa đất 105, tờ bản đồ số 26 bởi lẽ mục đích ban đầu của ông T và bà N là nhận chuyển nhượng cả hai lô đất (tổng diện tích khoảng 15.000 m2) để sử dụng cho nhu cầu thực tế của ông bà. Việc thửa đất số 105 không thể làm thủ tục chuyển nhượng được làm cho mục đích ban đầu của toàn bộ giao dịch không thể thực hiện được. Ông T2, bà L cho rằng trước khi hai bên thỏa thuận chuyển nhượng thì ông T, bà N đã tự tìm hiểu kỹ về cả hai thửa đất và điều kiện chuyển nhượng thì mới chấp nhận mua. Tuy nhiên, điều này là không phù hợp với thực tế bởi ông T, bà N sinh sống tại thành phố P nên việc xem xét và kiểm tra đất bị hạn chế, việc trao đổi thỏa thuận giữa hai bên chủ yếu diễn ra trên điện thoại và mạng xã hội nên việc ông T, bà N cho rằng mình hoàn toàn tin tưởng vào các thông tin do ông T2, bà L đưa ra về con đường đi vào đất cũng như tình trạng pháp lý của đất là có cơ sở. Như vậy, có thể thấy từ thông tin sai lệch, không đúng với thực tế mà ông T2, bà L đưa ra đã khiến cho ông T, bà N tin tưởng và thực hiện việc giao kết hợp đồng. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến toàn bộ thỏa thuận ban đầu của hai bên không thể thực hiện được do giao dịch được xác lập trong tình trạng bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đồng thời là căn cứ để xem xét tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 141 vô hiệu theo quy định tại Điều 407 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Đối với việc giải quyết hậu quả của giao dịch bị tuyên bố vô hiệu, theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các bên tham gia giao dịch hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu, trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Trong vụ án này, ông T, bà N đã giao cho ông T2, bà L toàn bộ số tiền theo thỏa thuận là 430.000.000 đồng nên cần buộc ông T2, bà L phải hoàn trả số tiền này cho ông T, bà N. Hai bên có nghĩa vụ phối hợp để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc chỉnh lý, xóa bỏ việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất đai đã được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh G – chi nhánh K xác nhận ngày 18/5/2025 (đối với nội dung “Chuyển nhượng cho ông Võ Đình T, CCCD số 052093009615, địa chỉ tại tổ D, phường Y, thành phố P, tỉnh Gia Lai; theo hồ sơ số 06493.CN.064./.”).

Trong trường hợp hai bên có phát sinh tranh chấp về tài sản trên đất cũng như các thiệt hại khác thì có quyền khởi kiện để yêu cầu giải quyết bằng một vụ án dân sự khác.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử sẽ chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Võ Đình T và bà Phạm Thị N.

[3]. Về đề nghị của đại diện Viện kiểm sát đối với nội dung vụ án là phù hợp với các quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4]. Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm; nguyên đơn được hoàn trả lại số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp.

[6]. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,