Bản án 03/2022/KDTM-PT — Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

NỘI DUNG VỤ ÁN

Ngày 05/7/2016 Hợp tác xã đầu tư xây dựng và khai thác quản lý chợ C (gọi tắt là HTX C) được Uỷ ban nhân dân (Viết tắt UBND) tỉnh Lào Cai chấp thuận là chủ đầu tư đối với dự án Chợ du lịch P (Nay là dự án Chợ L) tại vị trí Chợ P, tổ 13 phường L, thành phố Lào Cai. Qúa trình thực hiện dự án do các tiểu thương và HTX C không thống nhất về phương án thuê địa điểm kinh doanh tại chợ dẫn đến khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng. Ngày 31/10/2016 UBND thành phố Lào Cai chủ trì, tổ chức cuộc họp giữa UBND thành phố, UBND phường P , Ban quản lý chợ, Các đoàn thể thành phố Lào Cai, Đại diện HTX C và đại diện hộ kinh doanh tại Chợ P để thống nhất đơn giá thuê địa điểm kinh doanh tại Chợ P thành phố Lào Cai. Tại biên bản cuộc họp ngày 31/10/2016 thể hiện HTX C đưa ra đơn giá thuê với tầng 01 là 170.000đ/m2, tầng 02 là 120.000đ/m2 đại diện các hộ kinh doanh tại Chợ P đưa ra nhiều mức giá khác nhau và đề xuất 80.000đ/m2 (chưa có hệ số thuận lợi) duy trì trong 05 năm, mức điều chỉnh tăng giá thuê 05 năm một lần không vượt quá 10%/năm, miễn phí thuê địa điểm kinh doanh thời hạn 01 năm đầu, thống nhất di chuyển chợ ra chợ tạm trong tháng 11/2016 để HTX C nhận mặt bằng xây dựng Chợ L.

Ngày 23/10/2019 HTX C tổ chức cho các hộ kinh doanh bốc thăm vị trí kinh doanh vào chợ L theo quy chế bốc thăm, phương án sắp xếp ngành nghề được UBND thành phố Lào Cai phê duyệt. Tại thời điểm bốc thăm chợ chưa hoàn thành kiốt chỉ có vạch kẻ phân chia ô, quầy trên sơ đồ, kết quả, chị H đã bốc thăm và được Hội đồng bốc thăm - HTX C xác nhận kết quả tại vị trí ngành hàng quần áo, Kiốt số 66, đảm bảo đúng nội quy và quy chế của Hội đồng bốc thăm đề ra. Tháng 11/2020 chợ L hoàn thành, HTX C tiến hành ký hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh và quy định giá thuê tại chợ L để các hộ kinh doanh lựa chọn cụ thể như sau:

- HĐ thuê địa điểm kinh doanh có thời hạn 10 năm là 205.000đ/m2/tháng.

- HĐ thuê địa điểm kinh doanh có thời hạn 30 năm là 80.000đ/m2/tháng.

- HĐ thuê địa điểm kinh doanh có thời hạn cả chu kỳ 64 năm của dự án là 50.000đ/m2/tháng.

Không đồng ý với giá thuê địa điểm kinh doanh như trên chị H khởi kiện yêu cầu Toà án buộc HTX C phải thực hiện như cam kết ngày 31/10/2016 về giá thuê địa điểm kinh doanh là 80.000đ/m2/tháng (chưa có hệ số thuận lợi) mức giá này ổn định trong 05 năm mức điều chỉnh giá thuê 05 năm không vượt quá 10%, buộc HTX C phải giao cho chị ki ốt số 66 ngành hàng quần áo theo biên bản xác nhận kết quả bốc thăm ngày 23/10/2019.

Phía HTX C cho rằng dự án chợ L được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm trong thời hạn 70 năm tài sản trên đất được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn của HTX C và nguồn vốn huy động hợp pháp khác. Công trình chợ L gồm toàn bộ tài sản là các kiốt, quầy hàng, sạp hàng, quyền khai thác kinh doanh, quyền thuê đất, thương hiệu, công trình phụ trợ đều thuộc quyền sở hữu của HTX C. HTX C xây dựng kế hoạch ký hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh dựa trên các quy định của pháp luật và xem xét đến quyền lợi của các hộ kinh doanh. Biên bản thỏa thuận ngày 31/10/2016 chỉ thỏa thuận về đơn giá thuê địa điểm kinh doanh tại chợ, phương thức thanh toán, thời hạn thuê không thỏa thuận cụ thể, vì vậy không có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị H.

Đối với UBND thành phố Lào Cai có ý kiến như sau:

Chị H yêu cầu HTX C phải áp giá thuê địa điểm kinh doanh tại chợ L theo biên bản ngày 31/10/2016 và yêu cầu HTX C phải bàn giao ki ốt số 66 ngành hàng quần áo, theo biên bản xác nhận kết quả bốc thăm địa điểm kinh doanh tại chợ ngày 23/10/2019.

Quan điểm của UBND thành phố Lào Cai đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Bản án số 02/2022/KDTM-ST ngày 12/01/2022 của TAND thành phố Lào Cai đã quyết định:

Căn cứ khoản 1, Điều 147, khoản 1 Điều 227, khoản 1 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 3, Điều 4; Điều 141, Điều 142 Luật Thương mại; điểm b, khoản 1, Điều 688; Điều 385; Điều 398; Điều 472; Điều 473; Điều 474 Bộ Luật dân sự năm 2015; khoản 3, Điều 21 Luật Đầu tư và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của UBTVQH quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị H về việc yêu cầu HTX C phải áp dụng giá thuê địa điểm kinh doanh tại chợ L theo đơn giá là 80.000VNĐ/m2/tháng (Chưa có hệ số thuận lợi), mức giá này duy trì ổn định trong 05 năm, 05 năm tăng giá một lần không vượt quá 10%/ năm, miễn phí tiền thuê địa điểm kinh doanh trong 01 năm đầu.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị H về việc yêu cầu HTX Đầu tư xây dựng và khai thác quản lý chợ C phải bàn giao cho chị H ki ốt số 66, ngành hàng quần áo, theo biên bản xác nhận kết quả bốc thăm địa điểm kinh doanh tại chợ L ngày 23/10/2019.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo, quyền yêu cầu thi hành án cho các đương sự.

Ngày 18/01/2022, chị H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm đề nghị TAND tỉnh Lào Cai giải quyết:

Buộc HTX C phải thực hiện đúng biên bản thỏa thuận ngày 31/10/2016 và bàn giao cho chị H, ki ốt số 66 theo kết quả bốc thăm ngày 23/10/2016.

Tại phiên tòa phúc thẩm chị H: Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và giữ nguyên nội dung kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lào Cai tham gia phiên tòa, phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự, trong quá trình giải quyết vụ án của thẩm phán, của Hội đồng xét xử và việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng tại phiên tòa đều đúng quy định của pháp luật.

Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Xét thấy nội dung kháng cáo của chị H là không có căn cứ chấp nhận. Vì vậy đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa. Căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét, đánh giá đầy đủ, toàn diện các chứng cứ. Hội đồng xét xử nhận định:

Xét thấy biên bản thống nhất đơn giá thuê địa điểm kinh doanh tại chợ P , thành phố Lào Cai ngày 31/10/2016 thể hiện HTX C đề xuất giá thuê tại tầng 01 là 170.000đồng/m2, tầng 02 là 120.000đồng/m2. Các ý kiến tham gia có nhiều ý kiến khác nhau nhưng thống nhất giá thuê địa điểm kinh doanh là 80.000đồng/m2 (chưa có hệ số thuận lợi) duy trì trong 05 năm tăng giá 01 lần không vượt quá 10%, miễn phí tiền thuê địa điểm kinh doanh trong 01 năm đầu và di chuyển chợ trong tháng 11 ra chợ tạm. Đây được coi là giao dịch dân sự có điều kiện giữa các hộ kinh doanh tại Chợ P với HTX C, khi chợ xây xong HTX C và các hộ kinh doanh tham gia cuộc họp sẽ ký hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh với các điều kiện như nội dung biên bản ngày 31/10/2016, chị H không đồng ý phương thức thuê địa điểm kinh doanh do HTX C đặt ra. Xét thấy chị H không tham gia cuộc họp ngày 31/10/2016 và cũng không ủy quyền cho người khác tham gia cuộc họp, do đó đối với chị H thì biên bản thỏa thuận ngày 31/10/2016 không đáp ứng được yêu cầu cầu về chủ thể của giao dịch dân sự, nên không phát sinh quyền và nghĩa vụ trong quan hệ thuê tài sản giữa chị H và HTX C. Tại biên bản ngày 31/10/2016 các bên chỉ thống nhất chung chung giá thuê là 80.000đồng/m2 trong khi vị trí thuận lợi trong kinh doanh tại mỗi ô, quầy là khác nhau. Chị H cho rằng biên bản này là một hợp đồng dân sự và lấy đó làm căn cứ khởi kiện nhưng biên bản này không đáp ứng được cả về nội dung và hình thức của hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự. Chị H cho rằng do có thỏa thuận tại biên bản ngày 31/10/2016 nên họ mới đồng ý di chuyển từ chợ cũ ra chợ tạm để bàn giao mặt bằng cho HTX C. Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh tại Chợ P ngày 01/01/2016 giữa Ban quản lý Chợ P với các hộ kinh doanh thể hiện, khi nhà nước có quyết định thu hồi địa điểm để đầu tư xây dựng Chợ P (hết hạn hợp đồng) thì chậm nhất 30 ngày sau khi nhận được quyết định bên B hộ kinh doanh phải tự tháo dỡ, di rời tài sản trả lại mặt bằng mà không được bồi thường hoặc hỗ trợ kinh phí di chuyển. Tại thông báo gia hạn hợp đồng (ngày 01/4/2016 đến ngày 31/5/2016) thể hiện, hết thời hạn gia hạn nêu trên thời hiệu hợp đồng cho thuê diện tích kinh doanh giữa Ban quản lý chợ và các hộ thuê diện tích kinh doanh sẽ chấm dứt, hết hiệu lực mà không cần thủ tục thanh lý. Do đó việc các hộ kinh doanh tự nguyện di chuyển sang chợ tạm cũng là thực hiện các quy định trên.

Bản án sơ thẩm nhận định chị H chưa thỏa thuận phương án thuê, chưa trực tiếp thực hiện ký hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh tại chợ L với HTX C là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật.

Ngày 23/10/2019 HTX C đã tổ chức cho các hộ kinh doanh thuộc diện ưu tiên bốc thăm nhận vị trí, chị H đã bốc thăm được ki ốt số 66 ngành hàng quần áo. Khi dự án chợ L đi vào giai đoạn hoàn thành, HTX C đã thông báo cho các hộ kinh doanh đến ký hợp đồng, hoặc đặt cọc để đảm bảo quyền ưu tiên đối với vị trí đã bốc thăm. Trong thời gian từ tháng 11/2020 đến tháng 4/2021 HTX C đã ban hành 08 Thông báo dưới nhiều hình thức như niêm yết công khai tại bảng tin chợ tạm, bảng tin chợ mới, qua hệ thống phát thanh hàng ngày tại chợ tạm và gọi điện thoại trực tiếp để tất cả cá nhân kinh doanh.

Tại phiên toà sơ thẩm người đại diện theo uỷ quyền của chị H đã khẳng định đã nhận được các văn bản thông báo của HTX C yêu cầu đến ký hợp đồng nhưng chị H không đến ký vì xác định biên bản ngày 31/10/2016 là hợp đồng nên không phải ký hợp đồng khác. Xét thấy việc bốc thăm được ki ốt số 66, ngành hàng quần áo của chị H là để xác định vị trí, diện tích, địa điểm kinh doanh, đây là điều kiện để thực hiện ký kết hợp đồng và thực hiện nghĩa vụ tài chính không phải việc chị H đã bốc thăm được ki ốt số 66 là thuộc quyền kinh doanh của chị. Theo công văn số 1931/UBND-KT ngày 27/11/2020 của UBND thành phố Lào Cai cũng đã xác định thời hạn cuối cùng để các cá nhân đã bốc thăm thực hiện việc ký hợp đồng là ngày 15/12/2020 và công văn số 206/SCT-TM, ngày 09/02/2021 của Sở Công thương tỉnh Lào Cai cũng đã nêu rõ nội dung "Thời hạn bảo lưu kết quả bốc thăm kéo dài đến hết ngày 10/02/2021". Nhưng chị H không đến ký hợp đồng như vậy chị H đã tự ý từ bỏ nhu cầu thuê ki ốt 66. Vì vậy, HTX C không bàn giao ki ốt số 66 cho chị H theo biên bản xác nhận kết quả bốc thăm điểm kinh doanh tại chợ L ngày 23/10/2019.

Ngoài ra phía chị H còn yêu cầu Toà án áp dụng quyết định số 06/2013/QĐ- UBND ngày 19/3/2013 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành quy định về tổ chức, quản lý và phát triển chợ trên địa bàn tỉnh Lào Cai. Xét thấy Quyết định 06/2013/QĐ-UBND ngày 19/3/2013 đã được sửa đổi thay thế bởi Quyết định 14/2017/QĐ-UBND ngày 17/4/2017 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành quy định về phát triển và quản lý chợ trên địa bàn tỉnh Lào Cai và Quyết định 18/2020/QĐ-UBND ngày 12/6/2020 của UBND tỉnh Lào Cai sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về phát triển và quản lý chợ trên địa bàn tỉnh Lào Cai. Như vậy quyết định số 06/2013/QĐ- UBND ngày 19/3/2013 của UBND tỉnh Lào Cai đã hết hiệu lực nên việc chị H đề nghị Toà án áp dụng để giải quyết là không đúng quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308, Điều 148 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH16 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn chị Nguyễn Thị H. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 02/2022/KDTM-ST ngày 12/01/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Chị Nguyễn Thị H phải chịu 2.000.000đ (Hai triệu đồng chẵn) tiền án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm. Được khấu trừ vào số tiền 2.000.000đ (Hai triệu đồng chẵn) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án ký hiệu AC-21P số 0001319 ngày 24/01/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự”.