Bản án 02/2026/DS-ST — Tranh chấp đất đai

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 08/01/2024 và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án nguyên đơn bà Hoàng Thị X trình bày:

Bà Hoàng Thị X là người sử dụng hợp pháp thửa đất số 33, tờ bản đồ số 4, diện tích 494m² (trong đó: 400m² đất ở, 94m² đất trồng cây hàng năm khác), tọa lạc tại thôn 2, xã Đạ Kho (nay là thôn 11, xã Đạ Tẻh 2, tỉnh Lâm Đồng). Thửa đất này đã được UBND huyện Đạ Tẻh (cũ) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K366199 ngày 20/5/1996 cho bà.

Ngày 25/9/2006, bà Nguyễn Thị L nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Tạ Thị Đ với diện tích 172m², thuộc một phần thửa đất số 30, tờ bản đồ số 4, diện tích 476m², theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Đạ Tẻh (cũ) cấp ngày 09/7/1998 cho ông Khuất Thế S (chồng bà Đ). Sau đó, bà L được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới ngày 19/3/2007, với số thửa 813, tờ bản đồ số 4, diện tích 172m² (trong đó: có 96m² đất ở và 76m² đất trồng cây hàng năm).

Trong quá trình giao đất cho bà Lý, bà Đ đã chỉ ranh sai, lấn sang đất của bà X. Do trong thời gian này bà Xuân không trực tiếp quản lý thường xuyên và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà cũng đang thế chấp ngân hàng nên bà không biết việc sai ranh này. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà L đã xây dựng nhà ở cấp 4 trên phần đất thuộc thửa đất của bà Xuân. Bà Xuân nhiều lần yêu cầu bà L trả đất, đồng thời nhiều lần gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp hòa giải về việc yêu cầu trả lại đất nhưng bà L không đồng ý.

Nay bà X khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà L phải trả lại 84m² đất bị lấn chiếm thuộc thửa đất số 33 của bà và tháo dỡ nhà ở, trả lại hiện trạng đất ban đầu.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Nguyễn Thị L trình bày: Ngày 25/9/2006, bà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Tạ Thị Đ với diện tích 172m², thuộc một phần thửa đất số 30 (diện tích 476m²). Sau đó, bà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới ngày 19/3/2007, với số thửa 813, tờ bản đồ số 4, diện tích 172m² (trong đó: có 96m² đất ở và 76m² đất trồng cây hàng năm) là hoàn toàn hợp pháp và đã phát sinh hiệu lực. Bà nhận chuyển nhượng theo đúng vị trí được chỉ ranh; việc bà xây nhà là đúng ranh giới mà bà được giao nên bà xác định không lấn chiếm đất của bà X. Do đó, bà không đồng ý tháo dỡ công trình để trả đất cho bà X như yêu cầu khởi kiện. Trong quá trình giao đất cho bà, bà Đ là người chuyển nhượng nếu chỉ ranh sai, có lấn chiếm đất của bà X thì người phải chịu trách nhiệm đối với bà Xuân là bà Đ.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Tạ Thị Đ trình bày:

Năm 1995, gia đình bà Đ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Hoàng Văn L có chiều ngang mặt đường 12m. Ngày 09/7/1998, được UBND huyện Đạ Tẻh (cũ) cấp quyền sử dụng đất thửa số 30, tờ bản đồ số 4, diện tích 476m². Năm 1999, tiếp tục nhận chuyển nhượng cùa bà Nguyễn Thị Hồng L 08m chiều ngang và nhận chuyển nhượng của ông Tuấn, bà Hằng 03m chiều ngang nhưng chưa kê khai đăng ký cấp quyền sử dụng. Phần đất của bà có chiều ngang là 23m. Năm 2006, bà chuyển nhượng cho bà Lý 5m chiều ngang (với tổng diện tích 172m²), có vị trí đất giáp với đất bà X, thuộc phần đất 08m chiều ngang mà bà nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Hồng L nhưng chưa đăng ký cấp quyền sử dụng. Tuy nhiên, trong quá trình tách sổ cho bà L, bà không biết nên đã tách một phần thửa 30 thành thửa 813, diện tích 172m². Bà thừa nhận việc chỉ ranh và giao đất cho bà L đúng như hiện trạng bà L đang sử dụng hiện nay, nhưng thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của bà, không lấn chiếm đất của bà X. Bà đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Hồng L trình bày:

Năm 1997, bà nhận chuyển nhượng phần đất 08m ngang từ bà Nguyễn Thị Phú (mẹ đẻ bà Hoàng Thị X), do không làm được sổ đỏ nên năm 1999 bà đã chuyển nhượng lại cho bà Tạ Thị Đ. Việc chuyển nhượng có lập văn bản, các bên đã thực hiện xong hợp đồng. Trong vụ án này, bà không có ý kiến liên quan đến tranh chấp giữa bà X và bà L, không yêu cầu Tòa án giải quyết đối với hợp đồng chuyển nhượng.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thế C trình bày:

Ông là chồng của bị đơn bà Nguyễn Thị L, ông thống nhất với trình bày và yêu cầu của bà L. Đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân xã Đạ Tẻh 2 trình bày:

Ủy ban nhân dân xã Đạ Tẻh 2 kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của Ủy ban nhân dân xã Đạ Kho (cũ); giữ nguyên các ý kiến mà Ủy ban nhân dân xã Đạ Kho (cũ) đã phúc đáp cho Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án. Ủy ban không còn lưu trữ các hồ sơ, tài liệu thể hiện việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Tạ Thị Đ và không lưu trữ các hồ sơ, tài liệu thể hiện việc chính quyền địa phương đo đạc, xác định ranh giới để giao đất cho hai hộ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại phiên tòa,

Bà Hoàng Thị X thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu bà Lý phải tháo dỡ nhà ở để trả lại đất lấn chiếm cho bà X theo hiện trạng ban đầu, bà đồng ý cho bà L được giữ nguyên hiện trạng nhà đang ở, nhưng yêu cầu bà L phải hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất cho bà X, theo giá đã có kết luận thẩm định giá cụ thể số tiền yêu cầu là 230.000.000đ (Hai trăm ba mươi triệu đồng).

Bà Nguyễn Thị L đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Vì cho rằng, bà Đlà người chuyển nhượng, nếu bà Đương chỉ ranh sai dẫn đến việc bà xây nhà trên một phần đất của bà Xuân thì người phải chịu trách nhiệm đối với bà Xuân là bà Đương, bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Xuân, vì bà là người nhận chuyển nhượng đất hợp pháp.

Tòa án đã giải thích cho bà L để yêu cầu giải quyết tranh chấp với bà Đ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Đ và bà L trong cùng vụ án, nhằm đảm bảo việc giải quyết vụ án được triệt để. Tuy nhiên, bà L xác định không yêu cầu Toà án giải quyết trong vụ án này.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 5- Lâm Đồng phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

- Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến trước khi mở phiên tòa, Thẩm phán, Thư ký Tòa án và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử và các đương sự đã chấp hành đúng quy định của pháp luật.

- Về nội dung vụ án: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được thu thập trong hồ sơ vụ án và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, xét thấy: yêu cầu khởi kiện của bà X về việc buộc bà L phải hoàn trả giá trị 84m² đất thuộc thửa đất số 33 của bà, đồng ý để bà L được giữ nguyên hiện trạng nhà đang ở là có căn cứ để chấp nhận. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Nguyên đơn khởi kiện buộc bị đơn trả lại giá trị đất lấn bị lấn chiếm nên Hội đồng xét xử xác định đây là tranh chấp quyền sử dụng đất, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 5- Lâm Đồng, theo quy định tại Điều 26, Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Vụ án đã được hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp nhưng không thành, đúng thủ tục pháp luật.

Bị đơn bà Nguyễn Thị L có đơn xin xét xử vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Tạ Thị Đ, ông Nguyễn Thế C vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; bà Nguyễn Thị Hồng L, chị Nguyễn Thị Nh, anh Nguyễn Thế L và đại diện theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân xã Đạ Tẻh 2 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không lý do. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nêu trên không có yêu cầu độc lập, việc vắng mặt không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án. Căn cứ Điều 227 và Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Nguyên đơn và bị đơn có đơn đề nghị không tiến hành hòa giải. Do đó, vụ án thuộc trường hợp không tiến hành hòa giải được theo quy định tại khoản 4 Điều 207 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Tại phiên tòa, bà X thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu bà L phải tháo dỡ nhà ở để trả lại quyền sử dụng đất, đồng ý cho bà L được giữ nguyên hiện trạng nhà đang ở, nhưng yêu cầu bà L phải hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất cho bà X. Việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

Bà X chỉ tranh chấp với bà Lý 84m2 đất (phần đất tranh chấp thể hiện tại trích lục đo đạc) nên Tòa án chỉ xem xét trong phạm vi yêu cầu khởi kiện.

Về quyền sử dụng đất của bà X:

Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K366199 ngày 20/5/1996 của Ủy ban nhân dân huyện Đạ Tẻh (cũ) cấp cho bà X; căn cứ Biên bản kiểm tra ranh giới, mốc giới thửa đất ngày 02/01/2024 Ủy ban nhân dân xã Đã Kho (cũ) cho thấy, ranh giới thửa đất 33 được xác lập ổn định từ thời điểm cấp giấy, không có biến động nào được Nhà nước ghi nhận. Do đó, xác định bà X là người sử dụng hợp pháp thửa đất số 33, tờ bản đồ số 4, diện tích 494m².

Về quyền sử dụng đất của bị đơn bà Nguyễn Thị L:

Bà Lý được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất số 813, tờ bản đồ số 4, diện tích 172m² trên cơ sở nhận chuyển nhượng từ bà Tạ Thị Đ, được tách ra từ một phần thửa 30. Tuy nhiên, Đ trình bày, phần đất bà Đ chuyển nhượng cho bà L không phải thửa đất 30, mà thuộc phần đất 08m ngang do bà Đương nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn Thị Hồng L nhưng chưa kê khai đăng ký cấp quyền sử dụng đất, trong quá trình tách sổ cho bà L, bà không biết nên đã tách một phần thửa 30 thành thửa 813.

Kết quả đo đạc thực địa ngày 13/01/2026 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Đạ Huoai thể hiện, thửa 813 có hiện trạng trên đất có công trình xây dựng nhà ở của bà Đương với diện tích 109m2, nhà ở của bà L không tồn tại trên thửa 813. Như vậy, việc cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất số 813, tờ bản đồ số 4, diện tích 172m² cho bà L, được tách từ một phần thửa đất 30 là không đúng hiện trạng thực tế.

Kết quả đo đạc thực địa ngày 29/8/2024 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đạ Tẻh và kết quả đo đạc thực địa ngày 13/01/2026 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Đạ Huoai đều thể hiện, phần đất tranh chấp (84m2) hiện do bà L quản lý, sử dụng nằm trong ranh giới thửa 33 của bà X.

Xét thấy, theo các tài liệu, chứng cứ đã được thu thập có trong hồ sơ vụ án và kết quả thẩm tra tại phiên tòa. Hội đồng xét xử có đủ cơ sở để kết luận: Phần diện tích đất đang tranh chấp 84m2 do bà L quản lý, sử dụng thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà X, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà X.

Mặc dù, bà L nhận chuyển nhượng đất từ bà Đ, sử dụng đất trên cơ sở chỉ ranh và bàn giao đất của bà Đ nhưng việc bà Đương “chỉ ranh” sai khi chuyển nhượng không làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp cho bà L.

Căn cứ chứng thư thẩm định giá số 067/2025/2255/CTTĐ-VAAE-HCM ngày 28/8/2025 của Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định định tài sản CN Hồ Chí Minh, phần đất tranh chấp 84m2 có giá trị 230.328.000 đồng. Tuy nhiên bà X tự nguyện yêu cầu bà L thanh toán giá trị đất là 230.000.000 đồng (Hai trăm ba mươi triệu đồng) có lợi cho bị đơn nên cần chấp nhận.

Bà Xuân được hoàn trả tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 147, 227, 228, 244, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 163, 164 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 12, Điều 166 của Luật Đất đai năm 2013.

Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thuờng vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hoàng Thị X.

- Buộc bà Nguyễn Thị Lý có nghĩa vụ hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất cho bà Hoàng Thị Xuân với số tiền 230.000.000 đồng (Hai trăm ba mươi triệu đồng).

- Công nhận cho bà Nguyễn Thị L được quyền sử dụng 84m² đất thuộc một phần thửa đất số 33, tờ bản đồ số 4, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K366199 ngày 20/5/1996 đã cấp cho bà Hoàng Thị X.

(Vị trí, tứ cận, kích thước thể hiện theo sơ đồ đo đạc kèm theo bản án)

Các bên có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền kê khai, đăng ký cấp lại quyền sử dụng đất theo đúng hiện trạng thực tế.

2. Về chi phí tố tụng: Buộc bà Lý có nghĩa vụ hoàn trả chi phí chi phí xem xét, thẩm tại chỗ, định giá cho bà Xuân với số tiền 25.046.727 đồng.

3. Về án phí:

Bà Nguyễn Thị L thuộc trường hợp là người được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho bà Hoàng Thị X 300.000 đồng tạm ứng chi phí đã nộp theo biên lai thu số 0007920 ngày 12/4/2024 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng.

4. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày được tống đạt hợp lệ bản án hoặc niêm yết bản án theo quy định pháp luật.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM