Bản án 01/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, Bản tự khai, các lời khai tiếp theo và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là Nguyễn Văn T trình bày:

Ngày 09 tháng 12 năm 2021 gia đình ông gồm có ông là Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1, chị Nguyễn Thị Hoài T3, anh Nguyễn Đức T2 ký hợp đồng thuê đất với chị Trương Thị Thúy K để cho chị Trương Thị Thúy K thuê diện tích 252m2 tại thửa đất số 676, tờ bản đồ số 23; địa chỉ thửa đất thôn T, xã C (nay là Tổ dân phố T, thị trấn C), huyện T, tỉnh Bắc Giang đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 559167 ngày 27/5/2016 cho hộ gia đình ông. Theo hợp đồng thuê đất hai bên thoả thuận thời hạn thuê là 10 năm kể từ ngày 01/6/2021 cho đến 01/6/2031; mục đích thuê để kinh doanh dịch vụ; số tiền thuê đất từ 01/6/2021 cho đến 01/6/2023 là 0 đồng; từ ngày từ 01/6/2023 cho đến 01/6/2031 là 12.000.000 đồng/ tháng; hình thức thanh toán bằng tiền mặt, theo quý 3 tháng; thời điểm thanh toán ngày mùng 5 đầu quý, tối đa 10 ngày. Sau thời hạn quy định nếu bên thuê đất chưa thanh toán cho bên cho thuê đất thì bên thuê đất sẽ chấp nhận bàn giao toàn bộ tài sản trên đất bao gồm móng, tường, trần, mái (không bao gồm nội thất) cho bên cho thuê đất. Hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 có chữ ký của bên cho thuê đất gồm có ông là Nguyễn Văn T, vợ là bà Nguyễn Thị T1 và con là Nguyễn Đức T2, Nguyễn Thị Hoài T3, chữ ký của bên thuê đất là Trương Thị Thúy K có được chứng thực tại Uỷ ban nhân dân (viết tắt Uỷ ban nhân dân là UBND) thị trấn C cùng ngày 09/12/2021.

Sau khi cho thuê đất chị K đã xây dựng 03 ngôi nhà cấp 4, xây gạch 10cm, khung thép, mái tôn; tường chắn, ngoài ra không xây dựng công trình gì khác. Trong quá trình thuê đất chị K đã vi phạm hợp đồng cụ thể từ ngày 01/6/2023 cho đến nay chị K không đóng tiền thuê đất cho gia đình ông. Chị K đã vi phạm điều khoản trong hợp đồng hai bên đã ký kết. Đến nay ông đề nghị Toà án là nơi thực hiện hợp đồng tuyên huỷ hợp đồng thuê đất ngày 09 tháng 12 năm 2021 giữa gia đình ông với chị Trương Thị Thúy K. Ngoài ra ông không yêu cầu gì khác.

Tại phiên toà ông T có mặt giữ nguyên yêu cầu tuyên huỷ bỏ hợp đồng thuê đất ngày 09 tháng 12 năm 2021 giữa gia đình ông với chị Trương Thị Thúy K được chứng thực tại UBND thị trấn C cùng ngày 09/12/2021.

* Tại bản biên bản ghi lời khai ngày 25/10/2024 của bị đơn chị Trương Thị Thúy K trình bày:

Chị có đăng ký hộ khẩu thường trú tại: ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Kiên Giang. Do công việc kinh doanh nên chị sinh sống và tạm trú tại: tổ dân phố T, thị trấn C, huyện T, tỉnh Bắc Giang. Ngày 09 tháng 12 năm 2021, chị và gia đình ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1, chị Nguyễn Thị Hoài T3, anh Nguyễn Đức T2 có ký hợp đồng thuê đất với diện tích 252m2 thửa đất số 676, tờ bản đồ số 23; địa chỉ thửa đất thôn T, xã C (nay là tổ dân phố T, thị trấn C), huyện T, tỉnh Bắc Giang đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 559167 ngày 27/5/2016 mang tên hộ ông Nguyễn Văn T. Mục đích chị thuê đất là để kinh doanh dịch vụ, chị đầu tư xây dựng quán karaoke, xông hơi có điều kiện trên diện tích đất thuê. Theo hợp đồng thuê đất thì ông T không lấy tiền 2 năm đầu từ ngày 01/6/2021 đến ngày 01/6/2023, thời hạn 8 năm còn lại từ ngày 01/6/2023 đến ngày 01/6/2031 chị phải trả cho ông T số tiền là 12.000.000 đồng/ tháng là 1.152.000.000 đồng/8 năm. Sau khi xây dựng các công trình trên đất do dịch bện Covid-19 nên công việc kinh doanh không hiệu quả. Từ ngày 01/6/2023 đến tháng 5 năm 2024 chị đã đóng tiền thuê đất cho ông T. Đến tháng 5 năm 2024 chị đi Trung Quốc đến ngày 02/9/2024 chị về Việt Nam. Đến nay, ông T khởi kiên đến Toà án nhân dân huyện Tân Yên để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất giữa chị và gia đình ông T thì chị cũng đồng ý. Chị cũng đồng ý tuyên huỷ hợp đồng thuê đất giữa chị và gia đình ông T đã ký ngày 09/12/2021. Sau 30 ngày kể từ ngày 25/10/2024 chị có đơn yêu cầu phản tố để yêu cầu ông T trả số tiền hơn 2 tỷ. Nếu hết thời hạn trên mà chị không có đơn yêu cầu phản tố nộp cho Toà án thì chị không có yêu cầu phản tố, Toà án nhân dân huyện Tân Yên giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật, tại phiên toà chị K vắng mặt.

* Tại Bản tự khai và biên bản ghi lời khai của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T1, chị Nguyễn Thị Hoài T3, anh Nguyễn Đức T2 trình bày:

Ngày 09 tháng 12 năm 2021 gia đình bà và các anh chị gồm có ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1, chị Nguyễn Thị Hoài T3, anh Nguyễn Đức T2 ký hợp đồng thuê đất với chị Trương Thị Thúy K để cho chị Trương Thị Thúy K thuê diện tích 252m2 tại thửa đất số 676, tờ bản đồ số 23; địa chỉ thửa đất thôn T, xã C (nay là tổ dân phố T, thị trấn C), huyện T, tỉnh Bắc Giang đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 559167 ngày 27/5/2016 cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn T. Theo hợp đồng thuê đất hai bên thoả thuận thời hạn thuê là 10 năm kể từ ngày 01/6/2021 cho đến 01/6/2031; mục đích thuê để kinh doanh dịch vụ; số tiền thuê đất từ 01/6/2021 cho đến 01/6/2023 là 0 đồng; từ ngày từ 01/6/2023 cho đến 01/6/2031 là 12.000.000 đồng/ tháng; hình thức thanh toán bằng tiền mặt, theo quý 3 tháng; thời điểm thanh toán ngày mùng 5 đầu quý, tối đa 10 ngày. Sau thời hạn quy định nếu bên thuê đất chưa thanh toán cho bên cho thuê đất thì bên thuê đất sẽ chấp nhận bàn giao toàn bộ tài sản trên đất bao gồm móng, tường, trần, mái (không bao gồm nội thất) cho bên cho thuê đất. Hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 có chữ ký của bên cho thuê đất gồm có ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1, anh Nguyễn Đức T2, chị Nguyễn Thị Hoài T3, chữ ký của bên thuê đất là chị Trương Thị Thúy K có được chứng thực tại UBND thị trấn C cùng ngày 09/12/2021.

Sau khi cho thuê đất chị K đã xây dựng 03 ngôi nhà cấp 4, xây gạch 10cm, khung thép, mái tôn; tường chắn, ngoài ra không xây dựng công trình gì khác. Trong quá trình thuê đất từ ngày 01/6/2023 cho đến nay chị K không đóng tiền thuê đất cho gia đình bà và các anh chị. Chị K đã vi phạm điều khoản trong hợp đồng hai bên đã ký kết. Đến nay, bà và các anh chị đồng ý đề nghị Toà án là nơi thực hiện hợp đồng tuyên huỷ hợp đồng thuê đất ngày ngày 09 tháng 12 năm 2021 giữa gia đình bà và các anh chị với chị Trương Thị Thúy K. Ngoài ra bà và các anh chị không yêu cầu gì khác. Tại phiên toà bà T1, chị T3, anh T2 vắng mặt, ông T là người đại diện theo uỷ quyền của bà T1, chị T3, anh T2 đề nghị tuyên huỷ bỏ hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 giữa gia đình ông với chị Trương Thị Thúy K đã được chứng thực tại UBND thị trấn C cùng ngày 09/12/2021.

* Tại biên bản ghi lời khai người đại diện theo uỷ quyền của UBND thị trấn C ông Vũ Đắc V trình bày: Ngày 09 tháng 12 năm 2021 tại UBND thị trấn C do ông Nguyễn Đức M có trình cho ông ký hợp đồng thuê đất giữa bên cho thuê đất là gia đình ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1, chị Nguyễn Thị Hoài T3, anh Nguyễn Đức T2 và bên thuê đất là chị Trương Thị Thúy K. Sau khi kiểm tra hợp đồng thuê đất cùng các tài liệu kèm theo thấy hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 có đầy đủ chữ ký của các bên và tài liệu kèm theo đảm bảo đúng quy định của pháp luật nên ông đã ký chứng thực hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 giữa gia đình ông T và chị K. Việc UBND thị trấn ký chứng thực hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 đảm bảo đúng quy định của pháp luật, tại phiên toà ông V vắng mặt.

* Kiểm sát viên, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Yên phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử đảm bảo theo quy định.

Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Nguyên đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã chấp hành đúng quy định của pháp luật. Bị đơn chưa chấp hành đúng quy định của pháp luật.

Về nội dung giải quyết vụ án: chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T, tuyên huỷ bỏ hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 giữa ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1, chị Nguyễn Thị Hoài T3, anh Nguyễn Đức T2 và chị Trương Thị Thúy K.

Về án phí: Chị Trương Thị Thúy K phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Về quyền kháng cáo: các đương sự có quyền kháng cáo bản án theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên tòa chị K, bà T1, chị T3, anh T2 vắng mặt, tuy nhiên chị K đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai. Bà bà T1, chị T3, anh T2 do ông T đại diện theo uỷ quyền nên Hội đồng xét xử quyết định tiến hành xét xử vụ án vắng mặt những đương sự này là phù hợp với quy định tại Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về diện tích đất 252m2 tại thửa đất số 676, tờ bản đồ số 23; địa chỉ thửa đất thôn T, xã C (nay là tổ dân phố T, thị trấn C), huyện T, tỉnh Bắc Giang đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 559167 ngày 27/5/2016 cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn T. Qua xem xét lời khai của các đương sự; nội dung của hợp đồng thuê đất giữa gia đình ông Nguyễn Văn T với chị Trương Thị Thúy K và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án. Hội đồng xét xử xét thấy:

- Hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 giữa gia đình ông T gồm có: ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1, chị Nguyễn Thị Hoài T3, anh Nguyễn Đức T2 là các thành viên của hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chị Trương Thị Thúy K. Việc các bên ký hợp đồng thuê đất là hoàn toàn tự nguyện. Theo như nội dung của hợp đồng thuê đất các bên đã ký kết thì bên cho thuê đất là gia đình ông T có cho chị Trương Thị Thúy K thuê 252m2 đất, tại thửa đất số 676, tờ bản đồ số 23; địa chỉ: tổ dân phố T, thị trấn C, huyện T, tỉnh Bắc Giang, mục đích để kinh doanh dịch vụ karaoke, xông hơi (chị K có giấy phép kinh doanh loại hình dịch vụ trên). Hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 có chữ ký của bên cho thuê đất là gia đình ông T và chữ ký của bên thuê đất chị K và được UBND thị trấn C ký chứng thực ngày 09/12/2021. Như vậy, hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 giữa bên cho thuê đất là gia đình ông Nguyễn Văn T và bên thuê đất là chị Trương Thị Thúy K đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, mục đích và hình thức của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117, Điều 118 và Điều 119 của Bộ luật Dân sự.

- Nội dung của hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 giữa gia đình ông Nguyễn Văn T và chị Trương Thị Thúy K thể hiện gia đình ông T cho chị K thuê diện tích 252m2 tại thửa đất số 676, tờ bản đồ số 23; địa chỉ: thôn T, xã C (nay là tổ dân phố T, thị trấn C), huyện T, tỉnh Bắc Giang đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/5/2016 cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn T. Thời hạn thuê là 10 năm kể từ ngày 01/6/2021 cho đến 01/6/2031; mục đích thuê để kinh doanh dịch vụ; số tiền thuê đất từ 01/6/2021 cho đến 01/6/2023 là 0 đồng; từ ngày từ 01/6/2023 cho đến 01/6/2031 là 12.000.000 đồng/ tháng; hình thức thanh toán bằng tiền mặt, theo quý 3 tháng; thời điểm thanh toán ngày mùng 5 đầu quý, tối đa 10 ngày. Sau thời hạn quy định nếu bên thuê đất chưa thanh toán cho bên cho thuê đất thì bên thuê đất sẽ chấp nhận bàn giao toàn bộ tài sản trên đất bao gồm móng, tường, trần, mái (không bao gồm nội thất) cho bên cho thuê đất. Hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 có chữ ký của bên cho thuê đất gồm có: ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1, anh Nguyễn Đức T2, chị Nguyễn Thị Hoài T3, chữ ký của bên thuê đất là chị Trương Thị Thúy K có được chứng thực tại UBND thị trấn C cùng ngày 09/12/2021. Gia đình ông T cho rằng kể từ ngày 01/6/2023 cho đến nay chị K không đóng tiền thuê đất theo hợp đồng hai bên đã ký kết. Chị K trình bày kể từ sau khi ký hợp đồng thuê đất chị đã trả tiền thuê đất cho gia đình ông T đến tháng 4 năm 2024. Tuy nhiên, chị K không nộp tài liệu, chứng cứ về việc đã thanh toán tiền thuê đất cho gia đình ông T. Chị Trương Thị Thúy K không đóng tiền thuê đất hàng tháng cho gia đình ông T như nội dung hai bên đã thoả thuận trong hợp đồng là vi phạm hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 mà các bên đã ký kết. Do chị K vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê đất hàng tháng nên ông T đã khởi kiện đến Toà án nhân dân huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang là nơi thực hiện hợp đồng thuê đất để yêu cầu tuyên huỷ bỏ hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 giữa gia đình ông T với chị Trương Thị Thúy K là có căn cứ quy định tại Điều 423 của Bộ luật dân sự nên cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T tuyên huỷ bỏ hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 giữa ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1, chị Nguyễn Thị Hoài T3, anh Nguyễn Đức T2 với chị Trương Thị Thúy K.

Về giải quyết hậu quả của việc tuyên huỷ bỏ của hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 giữa ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1, chị Nguyễn Thị Hoài T3, anh Nguyễn Đức T2 với chị Trương Thị Thúy K. Do các đương sự không có yêu cầu nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét, giải quyết.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm g khoản 1 Điều 40, khoản 3 Điều 144, khoản 1 Điều 147, Điều 227, khoản 2, khoản 3 Điều 228, Điều 271, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 423 của Bộ luật Dân sự. Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T.

Tuyên huỷ bỏ hợp đồng thuê đất ngày 09/12/2021 giữa ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1, chị Nguyễn Thị Hoài T3, anh Nguyễn Đức T2 với chị Trương Thị Thúy K được chứng thực tại UBND thị trấn C ngày 09/12/2021.

2. Về án phí: chị Trương Thị Thúy K phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

3. Về quyền kháng cáo: đương sự có mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được (hoặc niêm yết) bản án.