Quyết định 98/2022/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại Đơn khởi kiện ngày 03/11/2016 và quá trình giải quyết tại Tòa án, nguyên đơn Trần Đình Q trình bày:

Tháng 02/2015, ông bị bệnh tai biến và phải mổ đại tràng cấp tính, do cần tiền đề điều trị bệnh, ông có vay 250.000.000 đồng của bà Trần Thị T ở gần nhà. Sau khi chữa bệnh, bà T có đến nhà để đòi tiền nợ nhưng ông chưa chuẩn bị kịp nên bà T đề nghị mua lại căn nhà tại Địa chỉ X mà gia đình ông đang ở. Do cần tiền nên ông đồng ý bán căn nhà trên cho bà T với giá 900.000.000 đồng, theo hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 006902 ngày 21/4/2015, lập tại Văn phòng công chứng (sau đây gọi tắt là VPCC) T. Hình thức thanh toán trả làm 3 đợt, thể hiện theo Văn bản thỏa thuận ngày 08/6/2015 được làm tại Văn phòng thừa phát lại như sau: Đợt 1: Ngày 21/4/2015, ông Q nhận đặt cọc số tiền 250.000.000 đồng của bị đơn (Thực tế đây là số tiền nợ mà nguyên đơn đã vay mượn của bị đơn trước đó). Đợt 2: Trong vòng 02 tháng tính từ ngày ký Văn bản thỏa thuận này đến ngày 08/8/2015, bị đơn thanh toán tiếp số tiền 300.000.000 đồng. Đợt 3: Trong vòng 03 năm tính từ ngày ký Văn bản thỏa thuận này, bị đơn thanh toán số tiền còn lại là 350.000.000 đồng. Tuy nhiên, sau khi đặt cọc, bà Trần Thị T không thanh toán thêm bất cứ khoản tiền nào theo Văn bản thỏa thuận trên. Căn nhà hiện do gia đình nguyên đơn tiếp tục quản lý sử dụng.

Ông Q yêu cầu buộc bà Trần Thị T tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 006902/HĐ-MB ngày 21/4/2015 tại VPCC T và Văn bản thỏa thuận ngày 08/6/2015 là trả tiếp số tiền chuyển nhượng 650.000.000 đồng còn lại. Trường hợp bị đơn không thực hiện thì yêu cầu Tòa án hủy cập nhật biến động ngày 23/4/2015 sang tên bà Trần Thị T trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất số CH 01251 ngày 18/3/2011, hủy hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nêu trên và đồng ý trả lại cho bị đơn số tiền 250.000.000 đồng.

Bị đơn Trần Thị T: Bà T vắng mặt không có lý do. Tòa án đã tiến hành tống đạt và niêm yết hợp lệ tại các địa chỉ cư trú nhưng bà Trần Thị T không có mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án nên Tòa án không thể ghi nhận ý kiến của bà Trần Thị T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Mai Thị Bé H trình bày: Bà và hai con hiện đang cùng sinh sống tại căn nhà đang tranh chấp. Bà thống nhất với ý kiến của nguyên đơn và xin vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án cho đến khi kết thúc vụ án.

Ủy ban nhân dân (sau đây gọi tắt là UBND) quận T do ông Trần Văn T đại diện trình bày: Nguồn gốc nhà đất tranh chấp là thuộc sở hữu của bà Nguyễn Thị Trọng H theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 1150/2002 ngày 16/5/2002 do UBND quận T cấp.

Ngày 09/8/2002, bà Nguyễn Thị Trọng H chuyển nhượng cho các ông bà Nguyễn Đức Tú, Nguyễn Đức Tài, Nguyễn Thị Ngọc Hơn, Nguyễn Thị Hin theo Hợp đồng mua bán nhà số 016469/HĐ - MBN được Phòng công chứng số 4 chứng nhận. Ngày 21/8/2002, UBND quận T đã cập nhật tên các chủ sở hữu mới này trên trang 3 của Giấy chứng nhận số 1150/2002 nêu trên.

Ngày 10/11/2010, các ông bà Tú, Tài, Hơn, Hin chuyển nhượng cho ông Trần Đình Q nhà đất nêu trên theo Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 000081 được VPCC T chứng nhận. Ngày 18/3/2011, UBND quận T cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH 01251 cho ông Trần Đình Q.

Ngày 21/4/2015, ông Trần Đình Q đã chuyển nhượng nhà đất nêu trên cho bà Trần Thị T theo hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 006902/HĐ-MBN được VPCC T chứng nhận.

Ngày 23/4/2015, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận T đã cập nhật tên chủ sở hữu mới là bà Trần Thị T trên trang 4 của Giấy chứng nhận số CH01252 nêu trên. Việc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận T đã cập nhật biến động ngày 23/4/2015 cho bà Trần Thị T là đúng quy định pháp luật. Đối với việc ông Trần Đình Q đề nghị hủy cập nhật biến động này, UBND quận T đề nghị Tòa án xem xét, giải quyết theo quy định pháp luật. Sau khi có bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật, UBND quận T sẽ thực hiện theo quyết định của Tòa án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1279/2019/DS-ST ngày 02/10/2019, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 006902/HĐ-MBN ngày 21/4/2015 được Văn phòng công chứng T chứng nhận việc mua bán nhà giữa ông Trần Đình Q và bà Trần Thị T;

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy phần cập nhật biến động ngày 23/4/2015 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận T trên GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH 01251 ngày 18/3/2011 do UBND quận T cấp cho ông Trần Đình Q có nội dung “Chuyển nhượng cho bà Trần Thị T, sinh năm 1980, CMND xxxxxxxxx”

3. Ông Trần Đình Q có trách nhiệm trả lại cho bà Trần Thị T số tiền 250.000.000 đồng đã nhận theo Văn bản thỏa thuận ngày 08/6/2015 được làm tại Văn phòng thừa phát lại Quận 1

Thực hiện tại Chi cục thi hành án dân sự quận T hoặc tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Tại Quyết định số 259/QĐKNGĐT-VKS-VP ngày 01/11/2021, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã kháng nghị giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 1279/2019/DS-ST ngày 02/10/2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm, hủy bản án sơ thẩm nêu trên với lý do Tòa án còn bỏ sót người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn - Chi nhánh An Phú; Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 325; Điều 334; Điều 337; Điều 342; Điều 343; Điều 348 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

1. Chấp nhận kháng nghị số 259/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 01/11/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 1279/2019/DS-ST ngày 02/10/2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, hủy cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà” giữa nguyên đơn là ông Trần Đình Q với bị đơn là bà Trần Thị T (và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan).

3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực kể từ ngày ra quyết định ./.

Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

- Chánh án TANDCC tại TP.HCM;

THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học TAND TC

- VKSNDCC tại Thành phố Hồ Chí Minh;

- TAND Thành phố Hồ Chí Minh;

- Cục THADS Thành phố Hồ Chí Minh;

- Các đương sự (theo địa chỉ);

- Lưu Phòng HCTP-VP, Phòng GĐKT II, HS; THS (GMH).

Bùi Đức Xuân Nơi nhận:

TM. ỦY BAN THẨM PHÁN

PHÓ CHÁNH ÁN – CHỦ TỌA

- Chánh án TANDCC tại TP.HCM;

PHIÊN TÒA

- VKSNDCC tại Thành phố Hồ Chí Minh;

- TAND huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;

- Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang;

- Chi cục THADS huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;

Võ Văn Cường

- Các đương sự (theo địa chỉ);

- Lưu Phòng HCTP-VP, Phòng GĐKT II, HS; THS (GMH).

Các Thẩm phán

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa Phạm Trung Tuấn

Lý Khánh Hồng

Võ Văn Cường

Các Thẩm phán

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa Lý Khánh Hồng

Lê Thành Văn

Đinh Thị Huyền Khanh

Các Thẩm phán

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa Lý Khánh Hồng

Huỳnh Công Lý

Phan Thanh Tùng

Các Thẩm phán

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa Lý Khánh Hồng

Huỳnh Công Lý

Phan Thanh Tùng Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

- Chánh án TANDCC tại TP.HCM;

THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- VKSNDCC tại Thành phố Hồ Chí Minh;

- TAND Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh;

- Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

- Chi cục THADS Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh;

- Các đương sự (theo địa chỉ);

- Lưu Phòng HCTP-VP, Phòng GĐKT II, HS; THS (GMH).

Phan Thanh Tùng

Tuy nhiên, khi giải quyết chia tài sản chung nói trên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không giao quyền sử dụng đất cho một trong những người chung quyền sở hữu nói trên và buộc người này trả giá trị những phần còn lại cho những người cùng sở hữu theo giá thị trường đồng thời hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Nguyễn Văn Thuận đứng tên dẫn đến khó thi hành án. Mặt khác, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chỉ căn cứ vào công văn số 2294/DVCI – Q1-QLN ngày 21/12/2015 của Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Dịch vụ Công ích Quận 1, về việc cách tính hóa giá nhà 69 Nguyễn Trãi, phường Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh theo nghị định 34/2013/NĐ –CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ để xác định giá trị tài sản tranh chấp là 2.022.777.480 đồng là không đúng. Trường hợp này, Tòa án phải xác định giá trị của của tài sản tranh chấp theo thời giá thị trường.

Ngoài ra, ngày 15/01/2012, vợ chồng ông Thuận có thỏa thuận bán căn nhà tranh chấp cho bà Trần Thị Thủy Tiên đồng thời nhận 15 lượng vàng SJC tiền đặt cọc của bà Trần Thị Thủy Tiên. Ngày 18/8/2014, Tòa án nhân dân Quận 1 nhận được đơn yêu cầu của bà Tiên. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không đưa bà Trần Thị Thủy Tiên vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là vi phạm thủ tục tố tụng.

Vì các lẽ trên,

Căn cứ Điều 337; Điều 343 và Điều 345 của Bộ luật tố tụng Dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

1/ Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh

2/ Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 103/2016/DS-PT ngày 15/01/2015 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 51/2014/DS-ST ngày 09/9/2014 của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo thủ tụcsơ thẩm. Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

- Chánh án TANDCC tại TP.HCM;

THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- VKSNDCC tại Thành phố Hồ Chí Minh;

- TAND Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh;

- Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

- Chi cục THADS Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh;

- Các đương sự (theo địa chỉ);

- Lưu Phòng HCTP-VP, Phòng GĐKT II, HS; THS (GMH).

Phan Thanh Tùng

Các Thẩm phán

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa Lý Khánh Hồng

Huỳnh Công Lý

Phan Thanh Tùng

Các Thẩm phán

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa Phạm Trung Tuấn

Phan Thanh Tùng

Đinh Thị Huyền Khanh Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

- Chánh án TANDCC tại TP.HCM;

THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- VKSNDCC tại Thành phố Hồ Chí Minh;

- TAND huyện Châu Thành A, tỉnh Hậu Giang;

- Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang

- Chi cục THADS huyện Châu Thành A, tỉnh Hậu Giang;

- Các đương sự (theo địa chỉ);

- Lưu Phòng HCTP-VP, Phòng GĐKT II, HS; THS (GMH).

Đinh Thị Huyền Khanh

Các Thẩm phán

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa Phạm Trung Tuấn

Phan Thanh Tùng

Đinh Thị Huyền Khanh Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

- Chánh án TANDCC tại TP.HCM;

THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- VKSNDCC tại Thành phố Hồ Chí Minh;

- TAND huyện Cần Đước, tỉnh Long An ;

- Chi cục THADS huyện Cấn Đước, tỉnh Long An;

- Các đương sự (theo địa chỉ);

- Lưu Phòng HCTP-VP, Phòng GĐKT II, HS; THS (GMH).

Phạm Trung Tuấn

Các Thẩm phán

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa Võ Văn Cường

Đinh Thị Huyền Khanh

Phạm Trung Tuấn