Quyết định 94/2023/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại Đơn khởi kiện ngày 30/12/2021 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Lê Văn Q, bà Nguyễn Kim X trình bày:

Ngày 20/12/2018, vợ chồng ng à có th a thu n nh n chuyển nhượng của vợ chồng ng T, à T1 phần đất r y có di n tích 18.526,8 m2, thu c thửa số 2, t n đồ số 39, tọa lạc tại ấp 2, x S, huy n C, t nh N v i giá 535.000.000 đồng, ông bà đ đưa trư c tiền cọc là 100.000.000 đồng. Vi c th a thu n chuyển nhượng có làm giấy vi t tay là Giấy iên nh n. Vợ chồng ng T h n đ n ngày 02/01/2019 s sang tên cho ông bà và h ng nói cho ng à i t Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là GCNQSDĐ) đang th chấp tại Ngân hàng N ng nghi p và Phát triển Nông thôn - Chi nhánh huy n C (sau đây gọi tắt là Ngân hàng). Ông T cho r ng vợ chồng ng, à i t vi c này là h ng đ ng vì n u i t thì ng, à h ng nh n chuyển nhượng phần đất này. Sau ngày 02/01/2019, ng à có tìm ng T, à T1 để yêu cầu sang tên nhưng h ng g p vì ng T đi làm ăn xa. Đ n ngày 29/10/2020 hai bên th a thu n lại th i hạn làm thủ tục sang tên là 01 năm. Đ quá 01 năm mà ông T h ng thực hi n vi c th a thu n trên nên ng à hởi i n yêu cầu ng T, à T1 ti p tục thực hi n hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối v i thửa đất trên và làm thủ tục sang tên cho ông bà.

Trư c đây ng, à có hởi i n ng T, à T1 tại Tòa án nhân dân huy n C yêu cầu sang tên giấy t đất. Hai ên đ thương lượng được và làm Hợp đồng đ t cọc ngày 29/10/2020 nên ng, à đ r t đơn hởi i n. Sau khi ông bà đ t cọc cho ông T số tiền 100.000.000 đồng thì ng T, à T1 đ giao đất cho ng, à sử dụng cho đ n nay. ng, à đ đầu tư đ đất, nâng m t ng để trồng tràm trên đất v i chi phí 100.000.000 đồng. Khi giao đất thì ng T có nói là ng, à được toàn quyền sử dụng đất, h ng có th a thu n là ch được trồng cây hàng năm như ng T trình ày tại Tòa. T ngày ng, à sử dụng đất đ n nay ng T, à T1 h ng có i n gì, h ng tranh c n gì.

Ông à yêu cầu ti p tục thực hi n hợp đồng sang nhượng giữa 02 ên đ

t ngày 20/12/2018, h ng yêu cầu tr cọc, phạt cọc như trong đơn hởi i n. N u Tòa án xét thấy hợp đồng chuyển nhượng trên h ng thực hi n được thì ng, à yêu cầu gi i quy t h u qu của hợp đồng v hi u theo quy định của pháp lu t vì ng, à h ng có l i.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1 trình bày:

Ngày 20/12/2018 vợ chồng ng à có th a thu n sang nhượng cho vợ chồng ông Q, à X phần đất r y có di n tích 18.526,8 m2, thu c thửa đất số 2, t n đồ số 39, tọa lạc tại ấp 2, x S, huy n C, t nh N v i giá 535.000.000 đồng. Tại th i điểm này, GCNQSDĐ đang th chấp tại Ngân hàng, ng Q có i t vi c này và đồng mua đất. Hai ên h ng làm Hợp đồng sang nhượng được vì đất đang th chấp cho Ngân hàng nên ch làm Giấy iên nh n, theo đó vợ chồng ng à đồng sang nhượng phần đất trên cho vợ chồng ng Q. Ông Q, à X đ đưa trư c cho ng 100.000.000 đồng, còn lại 435.000.000 đồng h n đ n ngày 02/01/2019 ng, à lấy GCNQSDĐ ra s làm thủ tục sang tên cho vợ chồng ng Q thì ông Q tr đủ số tiền còn lại. Tuy nhiên, t đó đ n nay do làm ăn hó hăn nên v n chưa có tiền tr Ngân hàng d n đ n chưa thực hi n được vi c sang tên giấy t đất cho vợ chồng ng Q. Sau hi làm giấy iên nh n trên thì ng đ giao đất cho vợ chồng ng Q sử dụng đ n nay.

Tại th i điểm giao đất là đất trống, đ n nay ng nghe nói ng Q đ trồng cây Keo. Sau ngày 02/01/2019, ng, à có định tr lại tiền cho vợ chồng ng Q nhưng ông Q nói để sang tên sau cũng được. Đ n ngày 29/10/2020, hai ên th a thu n làm Hợp đồng đ t cọc, theo đó vợ chồng ng Q đ tr h t số tiền 435.000.000 đồng còn lại nhưng v n xác định t ng số tiền 535.000.000 đồng ng Q giao cho ng là tiền đ t cọc để đ m o thực hi n hợp đồng sang nhượng. Hai bên th a thu n trong th i hạn 01 năm ph i làm hợp đồng sang nhượng đất theo quy định của pháp lu t. N u ông Q không nh n chuyển nhượng nữa thì mất số tiền 535.000.000 đồng, n u ng à h ng án nữa thì tr cho ng Q, à T1 gấp đ i số tiền này. Tuy nhiên ng, à v n chưa tr được nợ Ngân hàng nên chưa sang tên được. Khi ông Q, à X i n vợ chồng ng, à đ n Tòa án, Tòa án có m i làm vi c nhưng sau đó vợ chồng ng Q r t đơn, đ n nay ông Q lại ti p tục i n ng. Vi c sang nhượng đất đ n nay chưa thực hi n được là do l i hách quan của vợ chồng ng à chứ ng, à h ng ph i cố tình. Phía vợ chồng ông Q thì h ng có l i gì. ng bà đ tr xong nợ cho Ngân hàng ngày 08/3/2022. Ban đầu ng bà ch đồng cho ng Q sử dụng đất để trồng l a, trồng mì. Gần 01 năm nay ng nghe nói ng Q có móc mương, trồng tràm trên đất nhưng h ng h i i n của ông bà và ông bà cũng h ng có ngăn c n gì vì ng Q đ cho ng gia hạn th i hạn sang tên. Như v y xem như có qua, có lại. Tuy nhiên, nay vợ chồng ng Q hởi i n vợ chồng ng nên vợ chồng ng yêu cầu ng Q, à X tr lại đất như hi n trạng an đầu và h ng đồng tr lại giá trị các tài s n trên đất.

Nay vợ chồng ng à h ng đồng chuyển nhượng phần đất trên cho ng Q, đồng tr lại cho ng Q số tiền 535.000.000 đồng đ nh n và tr thêm cho ng Q số tiền 535.000.000 đồng theo th a thu n trong Hợp đồng đ t cọc ngày 29/10/2020. Ngoài ra, ng h ng yêu cầu gì hác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trương Thị B trình bày:

Ông T, à T1 đang ph i thi hành cho à số tiền gốc 60.000.000 đồng và tiền l i phát sinh ho ng 04 năm nay theo đơn yêu cầu thi hành án của à. Vụ vi c này Chi cục Thi hành án dân sự huy n C đang thi hành nhưng ng T, à T1 chưa tr . Chi cục Thi hành án dân sự có Quy t định tạm d ng vi c chuyển dịch và đ ra quy t định ê iên đối v i thửa đất của ng T, à T1 đứng tên do có tranh chấp về vi c sang nhượng v i Q, à X. Nay à v n yêu cầu ti p tục thi hành án theo quy định pháp lu t. Đối v i vi c tranh chấp giữa ng T và Q thì Tòa án gi i quy t theo quy định pháp lu t. Bà yêu cầu được gi i quy t, xét xử v ng m t.

Tại B n án sơ thẩm số 63/2022/DS-ST ngày 22/7/2022 của Tòa án nhân dân huy n C, t nh N đ quy t định:

Bác yêu c u khởi kiện của ông Lê Văn Q, bà Nguyễn Kim X đối với ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện bằng Giấy biên nhận viết tay giữa ông Lê Văn Q, bà Nguyễn Kim X và ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1 ngày 20/12/2018 đối với thửa đất số 2, tờ bản đồ số 39, có diện tích đo đạc thực tế là 17.598 m2 tọa lạc tại ấp 2, xã S, huyện C, tỉnh N vô hiệu.

Buộc ông Lê Văn Q, bà Nguyễn Kim X cùng có nghĩa vụ giao trả lại cho ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1 thửa đất số 2, tờ bản đồ số 39, có diện tích đo đạc thực tế là 17.598 m2 tọa lạc tại ấp 2, xã S, huyện C, tỉnh N và cùng có nghĩa vụ giao cho ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1 được quyền sở hữu toàn bộ cây tràm trên đất.

Buộc ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1 cùng có nghĩa vụ trả lại và bồi thường thiệt hại cho ông Lê Văn Q, bà Nguyễn Kim X với số tiền tổng cộng là 1.625.707.000 đồng.

Ngoài ra, b n án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền háng cáo của các đương sự.

Ngày 02/8/2022, ng Lê Văn Q, à Nguyễn Kim X háng cáo toàn

n án sơ thẩm, yêu cầu sửa n án sơ thẩm theo hư ng chấp nh n yêu cầu hởi i n của ông bà.

Ngày 03/8/2022, ng Nguyễn Văn T háng cáo toàn

n án sơ thẩm.

Ngày 19/8/2022, Vi n iểm sát nhân dân t nh N có Quy t định háng nghị số 17/QĐ-VKS-DS v i n i dung: Các đương sự th a thu n chuyển nhượng giao tiền, giao quyền sử dụng đất vào năm 2018, đ n năm 2020 ti p tục th a thu n nh n đủ số tiền còn lại 435.000.000 đồng và ngày 08/3/2020 ng T, à T1 đ thanh T xong ho n nợ Ngân hàng nhưng lại h ng thanh T nợ cho à B theo Quy t định thi hành án. Tòa án cấp sơ thẩm u c ng Q, à X chịu 40 l i là gây thi t hại cho ng Q, à X Đề nghị xét xử ph c thẩm theo hư ng sửa n án sơ thẩm, sửa phần xác định l i và giá trị ồi thư ng.

Tại B n án dân sự ph c thẩm số 258/2022/DS-PT ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân t nh N, đ quy t định:

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn T.

Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Văn Q, bà Nguyễn Kim X.

Chấp nhận kháng nghị số 17/QĐ-VKS-DS ngày 19/8/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh N. Sửa Bản án sơ thẩm.

Chấp nhận yêu c u khởi kiện của ông Lê Văn Q, bà Nguyễn Kim X đối với ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1.

Công nhận hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện bằng Giấy biên nhận viết tay giữa ông Lê Văn Q, bà Nguyễn Kim X và ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị T1 ngày 20/12/2018 đối với thửa đất số 2, tờ bản đồ số 39, có diện tích đo đạc thực tế là 17.598 m2 tọa lạc tại ấp 2, xã S, huyện C, tỉnh N có hiệu lực pháp luật.

Ông Q, bà X được quyền sử dụng ph n diện tích đất trên.

Ngoài ra, n án còn quy t định về phần án phí, chi phí tố tụng và hi u lực thi hành án.

Ngày 01/11/2022, ng Nguyễn Văn T có đơn đề nghị háng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối v i n án dân sự ph c thẩm nêu trên, v i l do: Phần đất tranh chấp đ ị Chi cục Thi hành án dân sự thi hành theo Quy t định số 169/QĐ-CCTH DS ngày 26/10/2020 và Quy t định số 34/QĐ-CCTH DS ngày 17/6/2022 về vi c cư ng ch , ê iên quyền sử dụng đất và tài s n g n liền v i đất nên giao dịch chuyển nhượng vi phạm điều cấm của pháp lu t. B n án sơ thẩm tuyên v hi u và xử l h u qu của giao dịch v hi u là đ ng. B n án ph c thẩm u c các ên ti p tục thực hi n hợp đồng là h ng đ ng.

Tại Quy t định số 57/QĐ-VKS-DS ngày 09 tháng 3 năm 2023, Vi n trưởng Vi n iểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh háng nghị giám đốc thẩm đối v i b n án dân sự ph c thẩm nêu trên. Đề nghị Ủy an Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy b n án phúc thẩm và giữ nguyên n án sơ thẩm.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại di n Vi n iểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị H i đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nh n kháng nghị của Vi n trưởng Vi n iểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, hủy n án dân sự ph c thẩm nêu trên và giữ nguyên n án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tại Quy t định số 100/2020/QĐST-DS ngày 04/11/2020 của Tòa án nhân dân huy n C, t nh N đ quy t định đình ch gi i quy t vụ án dân sự do nguyên đơn là ng Q, bà X r t toàn yêu cầu hởi i n.

Ngày 30/12/2021 ông Q, bà X ti p tục hởi i n ông T, bà T1 tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Giấy biên nhận” vi t tay ngày 20/12/2018 và Hợp đồng đ c cọc ngày 29/10/2020 và được Tòa án nhân dân huy n C thụ l gi i quy t ngày 30/12/2021.

Kho n 4 và ho n 5 Điều 321 B lu t Dân sự quy định quyền của ên th chấp: “…

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu c u bên mua thanh Toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”.

Tại ho n 1 Điều 191 Lu t Đất đai năm 2013 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất".

Như v y, theo quy định của B lu t Dân sự và quy định của Lu t Đất đai năm 2013, ngư i nh n chuyển nhượng quyền sử dụng đất ph i có nghĩa vụ tìm hiểu, iểm tra thửa đất mà mình hợp đồng nh n chuyển nhượng theo quy định của pháp lu t có được phép chuyển nhượng h ng, n u thu c trư ng hợp h ng cho phép chuyển nhượng thì h ng được chuyển nhượng. Trong vụ án, ngày 20/12/2018 các ên đương sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất ng giấy vi t tay h ng có xác nh n của cơ quan Nhà nư c có thẩm quyền, h ng tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đ vi phạm quy định Điều 129 B lu t Dân sự; hi các ên đang tranh chấp tại Tòa án, m c dù i t rõ trư c đó tài s n tranh chấp đang được th chấp tại Ngân hàng và ị Cơ quan thi hành án tạm d ng chuyển dịch nhưng ng Q v n đ t cọc nh m mục đích nh n chuyển nhượng phần đất trên v i ng T. Vi c chuyển nhượng giữa các đương sự vi phạm điều cấm tại ho n 8 Điều 322 B lu t Dân sự và vi phạm ho n 1 Điều 191 Lu t Đất đai năm 2013; do đó Hợp đồng chuyển nhượng cũng như giao dịch đ t cọc giữa ng T và ông Q là trái pháp lu t. Ông Q, bà X cũng có l i trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tòa án cấp sơ thẩm h ng chấp nh n yêu cầu của ng Q về vi c yêu cầu ti p tục thực hi n Hợp đồng chuyển nhượng và tuyên Hợp đồng chuyển nhượng ngày 20/10/2018 và Hợp đồng đ t cọc ngày 29/10/2020 giữa ng Q và ông T đối v i phần đất di n tích 18.526,8 m2, thu c thửa đất số 2, t n đồ số 39, tọa lạc tại ấp 2, x S, huy n C, t nh N v hi u là có căn cứ, đ ng pháp lu t. B n án ph c thẩm c ng nh n và cho lưu th ng Hợp đồng chuyển nhượng và Hợp đồng đ t cọc ngày 29/10/2020 của ông T v i ng Q là h ng đ ng quy định của pháp lu t.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 337 và Điều 343 của B lu t Tố tụng dân sự.

1. Chấp nh n Kháng nghị giám đốc thẩm số 57/QĐ-VKS-DS ngày 09 tháng 3 năm 2023 của Vi n trưởng Vi n iểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Hủy B n án dân sự ph c thẩm số 258/2022/DS-PT ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân t nh N; giữ nguyên B n án dân sự sơ thẩm số 63/2022/DS-ST ngày 22/7/2022 của Tòa án nhân dân huy n C, t nh N về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, giữa nguyên đơn là ng Lê Văn Q, à Nguyễn Kim X v i ị đơn là ng Nguyễn Văn T, à Nguyễn Thị T1.

3. Quy t định giám đốc thẩm có hi u lực pháp lu t ể t ngày ra quy t định.

TM. ỦY BAN THẨM PHÁN