Quyết định 58/2024/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Người đại diện theo pháp luật của nguyên đơn Công ty Trách nhiệm hữu hạn B2 là ông Dương Thành L trình bày:

Ngày 29-01-2019, Công ty Trách nhiệm hữu hạn B2 (sau đây viết tắt là Công ty B2) và bà Phan Thị H ký Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thửa đất số 216, tờ bản đồ số 3, diện tích 472,5m2 đất khai hoang tại khối phố H, phường Đ, T, tỉnh Quảng Nam với giá 1.000.000.000 đồng. Sau khi ký Hợp đồng đặt cọc, ông L chuyển cho bà H số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng. Đến ngày 25-02-2019, Công ty B2 và bà H ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất nêu trên. Tại thời điểm ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà H mới cho Ông biết thửa đất nêu trên bà H nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn C, bà Phan Thị B. Ông C, bà B tự khai hoang và sử dụng ổn định, liên tục từ trước năm 2003 cho đến nay nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do bà H cam kết thửa đất trên không có quy hoạch, không tranh chấp và chịu trách nhiệm làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bảo đảm cho Công ty B2 xây dựng nhà ở và hàng rào nên sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Ông đã giao đủ số tiền 1.000.000.000 đồng cho bà H, bà H bàn giao thửa đất trên cho Công ty B2 quản lý, sử dụng và xây dựng nhà ở, hàng rào với chi phí 250.000.000 đồng. Khi tiến hành xây dựng các công trình trên đất, Công ty B2 không tiến hành các thủ tục xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật, nhưng không bị chính quyền địa phương xử lý. Tuy nhiên, đến nay bà H vẫn chưa làm thủ tục để Công ty B2 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên.

Theo kết quả đo đạc thực tế thì diện tích thửa đất nêu trên là 431,8m2, Công ty B2 đồng ý với diện tích đất này, không có ý kiến, yêu cầu gì khác và cam đoan không có khiếu nại gì về kết quả đo đạc của Chi nhánh Công ty cổ phần Đ bản đồ và kiến trúc quy hoạch Việt Nam tại Quảng Nam. Nay Công ty B2 yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25-02-2019 là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Buộc bà H trả lại toàn bộ số tiền đã nhận cho Công ty B2 là 1.000.000.000 đồng và lãi suất ngân hàng 5%/năm từ ngày 29-01-2019 tạm tính đến 29-6-2023 là 04 năm 06 tháng với số tiền 225.000.000 đồng.

Tại đơn khởi kiện, Công ty B2 yêu cầu bà H đền bù số tiền đã xây nhà và tường rào xung quanh thửa đất là 250.000.000 đồng. Tuy nhiên, theo kết quả thẩm định giá của Công ty cổ phần T2 thì giá trị các công trình đã xây dựng của Công ty B2 (gồm: Nhà ở cấp 4; mái tôn phía trước và hàng rào) trị giá 188.267.000 đồng. Công ty B2 đồng ý với kết quả thẩm định giá đối với các công trình xây dựng trên đất và cam đoan không khiếu nại gì về sau. Công ty B2 yêu cầu Tòa án buộc bà Phan Thị H phải hoàn trả số tiền 188.267.000 đồng, Công ty B2 giao toàn bộ công trình xây dựng trên đất cho bà Phan Thị H. Về chi phí tố tụng bao gồm chi phi xem xét, thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản tổng cộng là 11.100.000 đồng, Công ty B2 đồng ý với các khoản chi phí đã được Tòa án quyết toán và đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bị đơn bà Phan Thị H trình bày:

Thửa đất số 216, tờ bản đồ số 3, diện tích 472,5m2 tại khối H, phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam có nguồn gốc là đất hoang do Ủy ban nhân dân phường Đ quản lý. Năm 2007, ông Nguyễn C và bà Phan Thị B chuyển nhượng cho Bà với giá 70.000.000 đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng diện tích đất nêu trên, B1 đã thuê rà phá bom mìn, đổ đất bồi trúc để trồng hoa màu. Đến đầu năm 2019, B1 và Công ty B2 ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên với giá 1.000.000.000 đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, Công ty B2 đã xây dựng nhà, tường rào kiên cố. Nay Công ty B2 khởi kiện yêu cầu Bà trả lại toàn bộ số tiền đã nhận 1.000.000.000 đồng và lãi suất ngân hàng 5%/năm từ năm 2019 cho đến nay và đền bù các chi phí xây dựng công trình trên đất, Bà không đồng ý vì Công ty B2 đã nhận chuyển nhượng, sử dụng và khai thác từ năm 2019 cho đến nay.

Đại diện người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân phường Đ là bà Nguyễn Thị S trình bày:

Diện tích 431,8m2 đất là một phần của thửa đất số 216, tờ bản đồ số 03 Khối phố H, phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam, mục đích sử dụng là đất Hg (BCS) do Ủy ban nhân dân phường Đ quản lý. Tại thời điểm bà H và Công ty B2 chuyển nhượng diện tích đất này, địa phương không rõ; đến khi Công ty B2 tiến hành xây dựng ngôi nhà, hàng rào bao quanh thì bà H vừa là Bí thư chi bộ kiêm Trưởng khối H, phường Đ và nhân dân khối H1 không có phản ánh gì đối với việc xây dựng nhà trái phép của Công ty B2, nên địa phương không biết. Ngôi nhà, tường rào của Công ty B2 xây dựng trên thửa đất này là xây dựng trái phép. Nay Công ty B2 yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25-02-2019 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Ủy ban nhân dân phường Đ đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật; đồng thời buộc Công ty B2 tháo dỡ toàn bộ công trình, vật kiến trúc trên đất để trả lại hiện trạng đất cho Ủy ban nhân dân phường Đ.

- Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 105/2023/DS-ST ngày 03-7-2023, Toà án nhân dân thị xã Điện Bàn quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH B2 đối với bà Phan Thị H về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phan Thị H cà Công ty TNHH B2 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25-02-2019 đối với diện tích đất 472,5m2(diện tích đo đạc 431,8m2), thuộc thửa đất số 216, tờ bản đồ số 3 tại khối phố H, phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam vô hiệu.

Buộc bà Phan Thị H phải trả lại cho Công ty TNHH B2 số tiền 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng).

Buộc Công ty TNHH B2 phải tháo dỡ toàn bộ các công trình xây dựng trên đất (bao gồm nhà ở cấp 4, diện tích xây dựng 57,8m2, mái tôn phía trước 8,5m2, hàng rào: đoạn 1 diện tích 29,91m2, đoạn 2 diện tích 30,03m2), khôi phục lại hiện trạng đất để trả lại diện tích đất 431,8m2 cho UBND phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam.

Bác các yêu cầu của Công ty B2 về việc buộc bà Phan Thị H đền bù các công trình xây dựng trên đất bao gồm: nhà ở cấp 4, diện tích xây dựng 57,8m2, mái tôn phía trước 8,5m2, hàng rào: đoạn 1 diện tích 29,91m2, đoạn 2 diện tích 30,03m2 trên diện tích đất bà H chuyển nhượng cho Công ty B2 và yêu cầu buộc bà Phan Thị H trả lãi suất ngân hàng 5%/năm đối với số tiền 1.000.000.000 đồng từ ngày 29-01-2019 tính đến ngày 29-6-2023 là 04 năm 06 tháng là 225.000.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Tại Quyết định bổ sung Bản án sơ thẩm số 03/QĐ-SCBSBA ngày 25-7-2023, Tòa án nhân dân thị xã Điện Bàn quyết định:

Bổ sung Bản án phát hành số 105/2023/DS-ST ngày 03-7-2023 của Toà án nhân dân thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam như sau:

Bác yêu cầu của Công ty B2 về việc buộc bà Phan Thị H đền bù các công trình xây dựng trên đất bao gồm: nhà ở cấp 4, diện tích xây dựng 67,8m2, mái tôn phía trước 8,5m2, hàng rào: đoạn 1 diện tích 29,91m2, đoạn 2 diện tích 30,03m2 trên diện tích đất bà H chuyển nhượng cho Công ty B2 và yêu cầu bà H trả lãi suất ngân hàng 5%/năm đối với số tiền 1.000.000.000 đồng từ ngày 29-01-2019 tính đến ngày 29-6-2023 là 04 năm 06 tháng là 225.000.000 đồng

Ngày 18-7-2023, bà H có đơn kháng cáo một phần Bản án sơ thẩm.

Ngày 19-7-2023, Công ty B2 có đơn kháng cáo một phần Bản án sơ thẩm.

- Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 134/2023/DS-PT ngày 05-12-2023, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam quyết định:

Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn Công ty TNHH B2 và không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Phan Thị H, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 105/2023/DS-ST ngày 03-7-2023 của Toà án nhân dân thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH B2 đối với bà Phan Thị H về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phan Thị H và Công ty TNHH B2 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25-02-2019 đối với diện tích đất 472,5m2 (diện tích đo đạc thực tế 431,8m2), thuộc thửa đất số 216, tờ bản đồ số 3 tại khối phố H, phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam là vô hiệu.

Buộc bà Phan Thị H phải trả lại cho Công ty TNHH B2 số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng).

Buộc bà Phan Thị H bồi thường (50% lãi suất ngân hàng 5%/năm đối với số tiền 1.000.000.000 đồng từ ngày 29-01-2019 tính đến ngày 29/6/2023 là 04 năm 06 tháng là 225.000.000 đồng) là 112.500.000 đồng (Một trăm mười hai triệu, năm trăm ngàn đồng).

Buộc Công ty TNHH B2 phải tháo dỡ toàn bộ các công trình xây dựng trên đất (bao gồm nhà ở cấp 4, diện tích xây dựng 57,8m2, mái tôn phía trước 8,5m2, hàng rào: đoạn 1 diện tích 29,91m2, đoạn 2 diện tích 30,03m2), khôi phục lại hiện trạng đất để trả lại diện tích đất 431,8m2 cho UBND phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam quản lý.

Không chấp nhận yêu cầu của Công ty B2 về việc buộc bà Phan Thị H bồi thường số tiền 188.267.000 đồng (Một trăm tám mươi tám triệu, hai trăm sáu mươi bảy ngàn đồng) (giá trị các công trình xây dựng trên đất bà H chuyển nhượng) cho Công ty B2.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Ngày 28-12-2023, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Nam có Báo cáo số 01/BD-VKS-DS đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên.

Ngày 11-01-2024, bà H có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên.

- Tại Quyết định kháng nghị số 50/QĐ-VKS-DS ngày 29-5-2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị Bản dân sự phúc thẩm số 134/2023/DS-PT ngày 05-12-2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam; đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 105/2023/DS-ST ngày 03-7-2023; Quyết định bổ sung bản án sơ thẩm số 03/QĐ-SCBSBA ngày 25-7-2023 của Toà án nhân dân thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam.

- Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 25-02-2019, bà Phan Thị H và Công ty B2 ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 472,5m2 (diện tích đo đạc thực tế 431,8m2) thuộc thửa đất số 216, tờ bản đồ số 3 tại khối phố H, phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam với giá 1.000.000.000 đồng (bút lục 05). Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Công ty B2 đã chuyển đủ số tiền 1.000.000.000 đồng, bà H giao đất cho Công ty B2 quản lý, sử dụng và xây dựng nhà ở, hàng rào bao quanh đất.

Tại Công văn 43/UBND ngày 23-3-2023 của Ủy ban nhân dân phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam (bút lục 72) thể hiện: diện tích 472,5m2 đất (diện tích đo đạc thực tế 431,8m2) là một phần của thửa đất số 216, tờ bản đồ số 3, mục đích sử dụng đất Hg (BCS). Thửa đất này chưa được giao cho tổ chức, cá nhân nào quản lý, sử dụng mà vẫn do Ủy ban nhân dân phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam quản lý.

Như vậy, diện tích 472,5m2 đất (diện tích đo đạc thực tế 431,8m2 đất) thuộc thửa đất số 216, tờ bản đồ số 3 tại khối phố H, phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam là đất hoang do Ủy ban nhân dân phường Đ quản lý, nhưng ngày 25-02-2019 bà H và Công ty B2 tự ý ký Hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất nêu trên. Tại thời điểm ký Hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất, bà H và Công ty B2 đều biết diện tích đất trên chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H nhưng hai bên vẫn tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25-02-2019 vô hiệu là có căn cứ và đúng pháp luật.

Như đã phân tích ở trên, tại thời điểm ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên đều biết diện tích đất chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H mà đất là của Nhà nước, nhưng hai bên vẫn cố tình xác lập giao dịch, do đó không phát sinh giá trị quyền sử dụng đất đối với cá nhân nên không có căn cứ để xác định thiệt hại khi hợp đồng vô hiệu. Tòa án cấp sơ không chấp nhận yêu cầu của Công ty B2 về việc buộc bà H trả lãi suất 5%/năm đối với số tiền 1.000.000.000 đồng là có căn cứ. Tòa án cấp phúc thẩm tính lãi 50% trên số tiền 1.000.000.000 đồng với lãi suất 5%/năm, buộc bà H phải trả số tiền 112.500.000 đồng là không đúng.

Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm thấy rằng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đều có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật; Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng có căn cứ, đúng pháp luật. Do đó, chấp nhận Quyết định kháng nghị số 50/QĐ-VKS-DS ngày 29-5-2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 105/2023/DS-ST ngày 03-7-2023 của Toà án nhân dân thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam để giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Ngoài ra, khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần đưa ông Nguyễn C1 chồng bà H vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, để xem xét, giải quyết vụ án được triệt để.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337, khoản 3 Điều 343 và Điều 345, Điều 348, Điều 349 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 50/QĐ-VKS-DS ngày 29-5-2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 134/2023/DS-PT ngày 05-12-2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam; Bản án dân sự sơ thẩm số 105/2023/DS-ST ngày 03-7-2022 và Quyết định bổ sung Bản án sơ thẩm số 03/QĐ-SCBSBA ngày 25-7-2023 của Tòa án nhân dân thị xã Điện Bàn;

3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

4. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định. Nơi nhận:

TM. ỦY BAN THẨM PHÁN

- TANDTC-Vụ GĐKT II

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- Viện trưởng VKSNDCC tại Đà Nẵng ;

- Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam;

- Tòa án nhân dân thị xã Điện Bàn;

- Chi cục THADS thị xã Điện Bàn (để thi hành);

- Các đương sự (theo địa chỉ);

- Lưu: Phòng lưu trữ (VP); Phòng Giám đốc kiểm tra về DS-KDTM-LĐ và hồ sơ vụ án.

Nguyễn Cường

CÁC THẨM PHÁN

THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

N Nơi nhận:

TM. ỦY BAN THẨM PHÁN

- TANDTC-Vụ GĐKT II

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- Viện trưởng VKSNDCC tại Đà Nẵng ;

- Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam;

- Tòa án nhân dân thị xã Điện Bàn;

- Chi cục THADS thị xã Điện Bàn (để thi hành);

- Các đương sự (theo địa chỉ);

- Lưu: Phòng lưu trữ (VP); Phòng Giám đốc kiểm tra về DS-KDTM-LĐ và hồ sơ vụ án.

Nguyễn Cường

CÁC THẨM PHÁN

THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

N Nơi nhận:

TM. ỦY BAN THẨM PHÁN

- Viện trưởng VKSNDCC tại Đà Nẵng ;

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định;

- Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn;

- Chi cục THADS thành phố Quy Nhơn (để thi hành);

- Các đương sự (theo địa chỉ);

- Lưu: Phòng lưu trữ (VP); Phòng Giám đốc kiểm tra về DS-KDTM-LĐ và hồ sơ vụ án.

Trương Minh Tuấn

CÁC THẨM PHÁN

THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

V