Quyết định 57/2021/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Tại Đơn khởi kiện đề ngày 26/9/2018 và quá trình tố tụng, nguyên đơn là bà Bùi Thị D, bà Bùi Thị Ch trình bày:

Vợ chồng cụ bà Lê Thị Ngân, cụ ông Bùi Minh có 03 người con chung là bà Bùi Thị D, bà Bùi Thị Ch và bà Bùi Thị C. Năm 1973, cụ Minh chết, khoảng năm 1980, cụ Ngân khai hoang 01 thửa đất diện tích 1.348 m2, nay thuộc thửa số 451, tờ bản đồ 44A, tại khu phố P, thị trấn T, thị xã Đ, tỉnh Phú Yên; cụ Ngân xây dựng nhà ở, sinh sống trên đất này.

Năm 2002, cụ Ngân chết không để lại di chúc; đất và nhà nêu trên các Bà quản lý chung, vì bà C sống cùng cụ Ngân nên các Bà thống nhất để bà C sử dụng nhà, đất của cụ Ngân và lập Bản cam kết giao nhà đất cho bà C ở để trông coi, không tặng cho bà C. Năm 2016, vào ngày giỗ của cụ Ngân các Bà phát hiện bà C đã tự ý viết giấy tay chuyển nhượng một phần diện tích đất 389,4 m2 thuộc thửa đất nêu trên cho vợ chồng ông Tống Thanh H, bà Nguyễn Thị T mà không được sự đồng ý của các Bà.

Nay, các Bà đề nghị Tòa án hủy Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà C với vợ chồng ông H, bà T.

- Bị đơn là ông Tống Thanh H, bà Nguyễn Thị T trình bày:

Tháng 8/2005, bà Bùi Thị C lập giấy viết tay chuyển nhượng cho vợ chồng Ông, Bà 01 thửa đất có nguồn gốc của cụ Lê Thị Ngân (mẹ của bà C) tại P, thị trấn T, thị xã Đ, tỉnh Phú Yên. Trước khi lập giấy chuyển nhượng, bà C đưa cho vợ chồng Ông, Bà xem bản cam kết của 03 chị em gồm bà C, bà Ch, bà D, với nội dung các chị em của bà C giao toàn bộ nhà, đất của cụ Ngân cho bà C được toàn quyền sở hữu, sử dụng nên vợ chồng Ông, Bà đồng ý nhận chuyển nhượng diện tích đất 500 mét (10m X 50m), với giá: 20.000.000 đồng. Vợ chồng Ông, Bà đã giao đủ tiền chuyển nhượng cho bà C nhận, bà C đã bàn giao đất cho vợ chồng Ông, Bà quản lý, sử dụng từ đó đến nay.

Năm 2007, Ông, Bà đi đăng ký kê khai, nộp thuế sử dụng đất, hiện thửa đất này đã đứng tên ông Tống Thanh H trong sổ Mục kê của Ủy ban nhân dân thị trấn T; quá trình sử dụng đất, Ông, Bà có nộp cho Nhà nước 3.000.000 đồng làm đường bê tông.

Nay, bà D, bà Ch yêu câu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng Ông, Bà với bà C, vợ chồng Ông, Bà không đồng ý.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Bùi Thị C trình bày:

Thửa đất và ngôi nhà nói trên của cụ Ngân thuộc sự quản lý chung của 03 chị em của Bà là bà D, bà Ch, bà C. Vì Bà không có nhà ở nên sống cùng cụ Ngân, sau khi cụ Ngân chết, các chị em thống nhất giao cho Bà ở để thờ cúng; các chị em của Bà có lập bản cam kết giao nhà, đất cho Bà sử dụng để trông coi, chứ chưa tặng cho Bà toàn quyền sử dụng.

Năm 2005, Bà có mua tủ, bàn của vợ chồng ông Tống Thanh H, bà Nguyễn Thị T nợ khoảng mười mấy triệu. Vợ chồng ông H, bà T đòi nợ, vì không có tiền trả nợ nên Bà tự ý lập giấy viết tay chuyển nhượng một phần diện tích đất (10 m X 50 m) cho ông H, bà T với giá 20.000.000 đồng.

Nay, bà D, bà Ch yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa Bà với vợ chồng ông H, bà T thì Bà đồng ý hủy hợp đồng nêu trên vì do một mình Bà tự ý chuyển nhượng đất, không được sự đồng ý của bà Ch, bà D.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là anh Nguyễn L, chị Nguyễn Thị L trình bày:

Anh, Chị là con của bà Bùi Thị C, thửa đất tranh chấp là đất của cụ Ngân, không liên quan gì đến Anh, Chị nên Anh, Chị không có yêu cầu gì.

- Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 44/2019/DS-ST ngày 31/12/2019, Tòa án nhân dân huyện Đ (nay là thị xã Đ), tỉnh Phú Yên quyết định:

Căn cứ Điều 147, 227, 228, 184 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 134, 137, 388, 401, 410, 689, 691, 692, 697, 701, 725 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 429, 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 105, 106, 107, 127 của Luật Đất đai năm 2003; Điều 9, Điền 26 của Nghị quyết 326 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn: Hủy Hợp đồng chuyển nhượng đất được lập ngày 18/8/2005 giữa bà Bùi Thị C và vợ chồng ông Tống Thanh H, bà Nguyễn Thị T.

Buộc vợ chồng ông Tống Thanh H, bà Nguyễn Thị T phải trả lại cho bà Bùi Thị D, bà Bùi Thị Ch, bà Bùi Thị C diện tích đất 378,6 m2, loại đất BHK (đất bằng trồng cây hàng năm khác). Đất thuộc thửa số 198, tờ bản đồ 56, được chỉnh lý từ thửa số 451, tờ bản đồ 44A, có giới cận: Phía đông giáp đường bê tông, phía tây giáp đất bà Phạm Thị Kiều, phía nam giáp thửa số 273 đứng tên ông Lê Văn Hải, phía bắc giáp đất bà Đặng Thị Bích, tọa lạc tại Khu phố P, thị trấn T, huyện Đ, tỉnh Phú Yên (Có sơ đồ kèm theo).

2. Buộc bà Bùi Thị C phải trả lại cho vợ chồng ông Tống Thanh H, bà Nguyễn Thị T giá trị của Hợp đồng chuyển nhượng: 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng) và bồi thường giá trị chênh lệch Hợp đồng theo giá thị trường 926.500.000 đồng (Chín trăm hai mươi sáu triệu năm trăm nghìn đồng). Tổng cộng 946.500.000 đồng (Chín trăm bốn mươi sáu triệu năm trăm nghìn đồng).

3. Buộc bà Bùi Thị Ch, bà Bùi Thị C, bà Bùi Thị D phải trả cho vợ chồng ông Tống Thanh H, bà Nguyễn Thị T số tiền: 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng), trong đó, mỗi người phải trả cho vợ chồng ông Tống Thanh H, bà Nguyễn Thị T l.000.000 đồng (Một triệu đồng).

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí định giá tài sản; quyền, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

- Ngày 12/01/2020, bị đơn là Tống Thanh H, bà Nguyễn Thị T kháng cáo toàn bộ bản án.

- Ngày 13/01/2020, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị C kháng cáo bản án sơ thẩm.

- Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 78/2020/DS-PT ngày 16/10/2020, Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên quyết định:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: Sửa án sơ thẩm.

Căn cứ Điều 147, 148, 184 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 690, 691, 692 và 738 BLDS 1995; Điều 122, 388, 401, 689, 691, 692, 697, 701 của Bộ luật Tố tụng 2005; Điều 129, 429, 688 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 76 của Luật đất đai 1993; Điều 105, 106, 107, 127, 129 của Luật Đất đai năm 2003; Điều 26, 27, 29 của Nghị quyết 326 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Bùi Thị C, chấp nhận kháng cáo của bị đơn vợ chồng ông Tống Thanh H, bà Nguyễn Thị T.

2. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn: Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 18/8/2005 giữa bà Bùi Thị C và vợ chồng ông Tống Thanh H, bà Nguyễn Thị T.

Buộc nguyên đơn bà Bùi Thị D, bà Bùi Thị Ch, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị C phải giao cho bị đơn ông Tống Thanh H, bà Nguyễn Thị T diện tích đất 378,6 m2, loại đất BHK (đất bằng trồng cây hàng năm khác), thuộc thửa số 198, tờ bản đồ 56, được chỉnh lý từ thửa số 451, tờ bản đồ 44A tọa lạc tại Khu phố P, thị trấn T, thị xã Đ, tỉnh Phú Yên; Có giới cận: Phía Đông giáp đuờng bê tông, phía Tây giáp đất bà Phạm Thị Kiều, phía Nam giáp thửa số 273 đứng tên ông Lê Văn Hải, phía Bắc giáp đất bà Đặng Thị Bích (có sơ đồ kèm theo).

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí; chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản; quyền và nghĩa vụ thi hành án.

- Ngày 26/01/2021, bị đơn là bà Bùi Thị D, Bùi Thị Ch có đơn đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

- Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 58/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 04/5/2021, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên; đề nghị Ủy ban Thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án phúc thẩm số 78/2020/DS-PT ngày 16/10/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên và Bản án sơ thẩm số 44/2019/DS-ST ngày 31/12/2019 của Tòa án nhân dân huyện Đ (nay là thị xã Đ), tỉnh Phú Yên; giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thị xã Đ, tỉnh Phú Yên xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

- Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng thay đổi một phần nội dung Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 58/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 04/5/2021; đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, hủy Bản án phúc thẩm số 78/2020/DS-PT ngày 16/10/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên để xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm, đúng quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu là có căn cứ, nhưng lại xác định lỗi dẫn đến Hợp đồng vô hiệu hoàn toàn do bà C, buộc bà C chịu toàn bộ thiệt hại là chưa phù hợp, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bà C.

Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng: thửa 198, tờ bản đồ số 56, diện tích 289,4 m2, loại đất BHK đăng ký tại sổ mục kê năm 2015, quyển số 05 trang 140 đứng tên ông Tống Thanh H, chưa đăng ký vào sổ địa chính nhưng Tòa án đã xác định bên nhận chuyển nhượng đã đăng ký tại UBND xã T là không đúng, bởi vì: Sổ mục kê đất là việc Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai thống kê hiện trạng thửa đất chứ không phải là thủ tục đăng ký đất đai, cụ thể tại Điều 20 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên môi trường sửa đổi, bổ sung các quy định tại Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, quy định: “Nội dung sổ mục kê đất đai gồm số thứ tự tờ bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính; số thứ tự thửa đất, đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; tên người sử dụng, quản lý đất; mã đối tượng sử dụng, quản lý đất; diện tích; loại đất (bao gồm loại đất theo hiện trạng, loại đất theo giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất)”, từ đó Tòa án cấp phúc thẩm công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/8/2005 có hiệu lực là chưa có căn cứ và không phù hợp các quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337; khoản 3 Điều 343; Điều 345 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 78/2020/DS-PT ngày 16/10/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên về vụ án “Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Bùi Thị D, bà Bùi Thị Ch với bị đơn là vợ chồng ông Tống Thanh H, bà Nguyễn Thị T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên để giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm, đúng quy định của pháp luật.

3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực kể từ ngày ra quyết định.