Quyết định 52/2022/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại Đơn khởi kiện đề ngày 13/4/2020 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Đ, đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của anh Nguyễn Đình T1, anh Nguyễn Đình Q trình bày:

Ngày 03 tháng 3 năm 1989, ông Đ nhận chuyển nhượng của ông Hoàng Thanh H 01 lô đất thổ cư tại thôn 2, xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, với giá 05 chỉ vàng 97% (ông Đ đã trả đủ). Tại Giấy sang nhượng cho ông Đ, ông H ghi chiều dài 16 m (mặt đường), rộng 12 m. Khi bàn giao đất hai bên không tiến hành đo đạc mà ông H chỉ mốc giới để giao đất cho ông Đ, sau đó ông Đ đã xây nhà ở, công trình kiến trúc ổn định, đầu tư kinh doanh buôn bán từ năm 1989 đến nay. Khi xây dựng không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối, quá trình sử dụng đất thực tế ông Đ đo lại thì thấy chiều dài mặt đường của lô đất là 20 m nên năm 2010 ông Đ đã làm lại giấy (đánh máy) đề ngày 01/6/1989và yêu cầu ông H ký xác nhận. Hiện nay gia đình ông Đ đang sử dụng diện tích thực tế là 246,4m2 (chiều dài theo mặt đường 18,84m).

Việc giấy sang nhượng không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền là vì thời điểm chuyển nhượng ông H chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông H cam kết khi nào được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ tách diện tích đất chuyển nhượng nêu trên cho ông Đ.

Năm 1990 ông Đ kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng của ông H thì mới biết ngày 05/6/1990, Ủy ban nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 084634, tờ bản đồ số 17, thửa đất số 313 đứng tên ông Hoàng Thanh H, với tổng diện tích đất 750 m2; trong đó 400m2 đất ở, 350 m2 đất màu nên ông Đ đã yêu cầu ông H làm thủ tục tách thửa cho gia đình ông Đ nhưng ông H không làm. Nay ông Đ đề nghị Tòa án công nhận cho Ông được quyền sử dụng diện tích đất thực tế đã nhận chuyển nhượng là 246,4m2, trong đó có 130 m2 đất ở (vì chia theo tỷ lệ 400m2 đất ở/7502) có vị trí giáp ranh: phía Tây giáp đường liên thôn có chiều rộng 18,84 m, phía Đông giáp đất nhà ông Hoàng Thanh H có chiều rộng 18,91m, phía Nam giáp đất nhà ông Hoàng Thanh H dài 13,20 m, phía Bắc giáp đất nhà ông Trần Kỳ M dài 12,98 m, nằm trong thửa đất ông H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên.

Đối với nội dung mà ông Hoàng Thanh H yêu cầu phản tố, ông Đ không đồng ý.

- Bị đơn ông Hoàng Thanh H trình bày:

Ông H xác định vào ngày 03 tháng 03 năm 1989 có chuyển nhượng cho ông Đ một lô đất tại thôn 2, xã E, thành phố B có chiều dài theo mặt đường 16 m, với giá 05 chỉ vàng, ông H đã viết Giấy sang nhượng đất cho ông Đ, ông Đ đã trả đủ cho gia đình ông H 05 chỉ vàng và ông H đã chỉ đất cho ông Đ nhận sử dụng từ đó đến nay. Đối với Giấy mà ông Đ đánh máy sẵn ngày 01/6/1989 ghi chiều dài lô đất 20m là ông Đ lừa ông H ký lúc say rượu. Khi ông Đ xây tường, xây nhà ông H đi vắng chỉ có bà M ở nhà, khi về biết là ông Đ có lấn đất nhưng do nể tình hàng xóm nên ông H không có ý kiến gì. Nay ông Đ khởi kiện, ông H chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đ, đồng ý tách thửa cho gia đình ông Đ đúng với diện tích theo giấy mà ông H đã viết, với diện tích theo chiều rộng mặt đường 16 m x 12m = 192 m2. Ông H xin thay đổi yêu cầu phản tố: Buộc ông Đ đập bức tường và phần nhà mà ông Đ đã xây, trả cho gia đình ông H diện tích 2,84 m chiều rộng mặt đường x chiều dài hết lô đất 13,2 m = 37,5 m2 và diện tích phần đất phía sau, chiều rộng 9,51m x 1,2 m = 19,3m2; tổng diện tích đất mà ông Đ phải trả lại cho ông H là 56,8 m2.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hoàng Thị M trình bày: Bà M thống nhất như ông Hoàng Thanh H trình bày nêu trên, mặc dù khi sang nhượng đất cho ông Đ chỉ có một mình ông H ký nhưng bà Mừng vẫn chấp nhận. Khi ông Đ xây nhà và bức tường giáp ranh giữa hai nhà cách đây đã hơn 20 năm, ông Đ không nói gì với gia đình bà M, để giữ tình làng nghĩa xóm nên gia đình bà M cũng không có ý kiến gì.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2021/DS-ST ngày 01/4/2021, Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 165, Điều 166, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ: Tiểu mục 2.2 mục 2 Nghị quyết số: 02/2004 NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

Căn cứ: Khoản 1 Điều 12, khoản 1, khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Đ. Công nhận quyền sử dụng 246,4m2 đất, trong đó 130m2 đất ở và 116,4m2 đất màu thuộc thửa đất số 313, tờ bản đồ số 17, địa chỉ: Xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 084634 do Ủy ban nhân dân thành phố B cấp ngày 05/6/1990 đứng tên ông Hoàng Thanh H: Thửa đất có vị trí giáp ranh cụ thể như sau: phía Tây giáp đường liên thôn có chiều rộng 18,84m; phía Đông giáp đất nhà ông Hoàng Thanh H có chiều rộng 18,91m; phía Nam giáp đất nhà ông Hoàng Thanh H dài 13,20m; phía Bắc giáp đất nhà ông Trần Kỳ M dài 12,98m.

Ông Nguyễn Hữu Đ được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng làm thủ tục tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Hoàng Thanh H về việc yêu cầu ông Nguyễn Hữu Đ đập bức tường và phần nhà mà ông Nguyễn Hữu Đ đã xây trả cho ông Hoàng Thanh H diện tích đất 56,8 m2 đất tại thôn 2, xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí thẩm định, định giá tài sản, án phí và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

Ngày 12/4/2021, bị đơn ông Hoàng Thanh H và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Hoàng Thị M có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 92/2021/DS-PT ngày 29/6/2021, Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định:

Căn cứ: Điều 147, Điều 148, Điều 157, khoản 2 Điều 308; Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ: Tiểu mục 2.2 mục 2 Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình; Căn cứ: Khoản 1 Điều 12, khoản 4, khoản 5 Điều 26; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Hoàng Thanh H, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hoàng Thị M - Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 23/2021/DS-ST ngày 01/4/2021 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Đ. Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Hữu Đ và ông Hoàng Thanh H theo Giấy chuyển nhượng vườn đề ngày 03/3/1989 với diện tích thực tế là 192,84m2, có tứ cận và kích thước như sau:

- Phía Tây giáp đường liên thôn, dài 14m;

- Phía Đông giáp phần đất tranh chấp, dài 16,07m;

- Phía Nam giáp phần đất tranh chấp, dài 12m;

- Phía Bắc giáp đất ông Trần Kỳ Môn, dài 12,98 m.

Ông Nguyễn Hữu Đ được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trên, và được khấu trừ vào diện tích đất 750 m2 trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Hoàng Thanh H (thửa đất số 313, tờ bản đồ số 17, địa chỉ: xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 084634 do Ủy ban nhân dân thành phố B cấp ngày 05/6/1990 ông Hoàng Thanh H).

Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Đ đối với diện tích 53,56m2.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Hoàng Thanh H.

Buộc ông Nguyễn Hữu Đ cùng các con là Nguyễn Đình T1, Nguyễn Đình Q phải giao trả cho ông Hoàng Thanh H, bà Hoàng Thị M 53,56 m2 đất đã lấn chiếm, hình chữ L, có tứ cận:

- Phía Tây giáp đường liên thôn có dài 2,84m;

- Phía Đông giáp nhà đất ông Hoàng Thanh H dài 18,91m;

- Phía Nam giáp nhà đất ông Hoàng Thanh H dài 13,20 m;

- Phía Bắc: một cạnh dài 12m giáp nhà đất ông Nguyễn Hữu Đ, một cạnh dài 1,2 m giáp đất nhà ông Trần Kỳ M.

và tài sản đã xây dựng trên đất tranh chấp gồm: phần nhà cấp 4 có diện tích 20,45 m2, có kết cấu móng xây đá hộc, tường xây gạch, nền lát gạch ceramic 400 x 400, trần đóng tôn lạnh, cửa đi sắt kéo (hiện đang làm tóc), mái lợp tôn thiếc, phần nhà cấp 4 có diện tích 8,19 m2, có kết cấu móng xây đá hộc, tường xây gạch, nền lát gạch ceramic 300 x 300, cửa đi, cửa sổ sắt kính, trần đóng lambris có sênô mặt đứng, mái lợp tôn thiếc; 01 nhà tắm diện tích 6,25m2; 01 bức tường móng xây gạch, tường cao bình quân 1,6 m, không tô trát, có giá trị theo biên bản định giá tài sản ngày 21/01/2021 là 40.913.000 đồng.

Ông Hoàng Thanh H và bà Hoàng Thị M có nghĩa vụ thanh toán bồi thường giá trị tài sản trên đất cho ông Nguyễn Hữu Đ là 40.913.000 đồng (Bốn mươi triệu, chín trăm mười ba ngàn đồng).

Ngoài ra Bản án phúc thẩm còn quyết định về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, chi phí định giá và án phí.

- Ngày 16/7/2021, nguyên đơn ông Nguyễn Hữu Đ có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với vụ án; Ông đề nghị hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 19/2022/KN-DS ngày 25/8/2022, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên; đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩmhủy toàn bộ Bản án dân sự phúc số 92/2021/DS -PT ngày 29/6/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2021/DS-ST ngày 01/4/2021 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc số 92/2021/DS - PT ngày 29/6/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2021/DS-ST ngày 01/4/2021 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

{1}. Ngày 03/3/1989 ông Hoàng Thanh H và ông Nguyễn Hữu Đ lập “Giấy sang nhượng vườn” có nội dung ông H chuyển nhượng lại cho ông Đ phần diện tích đất có chiều ngang 12 m, chiều dài 16m (192 m2). Các đương sự đều khai nhận ông Đ đã trả đủ tiền và ông H đã chỉ mốc giới và bàn giao đất cho ông Đ sử dụng từ thời điểm đó đến nay.

Theo ông Đ trình bày thì trong quá trình sử dụng đất, do chiều dài mặt đường của thửa đất là 20m nên năm 2010 đã đánh máy lại “Giấy sang nhượng” ghi ngày 01/6/1989, trong đó thể hiện nội dung ông H chuyển nhượng cho ông Đ lô đất thổ cư diện tích 240 m2 (20 m x 14 m) cho đúng với thực tế để ông H ký lại. Ông H thừa nhận đều là chữ ký của Ông; tuy nhiên, chữ ký tại Giấy sang nhượng ngày 01/6/1989 (bản đánh máy) là do ông Đ lừa Ông ký trong lúc say rượu; nhưng ông H không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh nội dung này.

{2}. Như vậy, theo “Giấy sang nhượng vườn”ngày 03/3/1989 ông H chuyển nhượng cho ông Đ 192 m2, theo “Giấy sang nhượng” đánh máy thì ông H chuyển nhượng cho ông Đ 240 m2, còn theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 21/01/2021 của Tòa án nhân dân thành phố B thì hiện nay, ông Đ đang sử dụng diện tích đất thực tế là 246,4 m2, là sử dụng không đúng với diện tích ghi tại các Giấy sang nhượng.

{2.1}. Xét thấy khi giao đất các bên không tiến hành đo đạc diện tích cụ thể, ông H chỉ áng chừng và chỉ mốc giới cho ông Đ. Sau khi nhận đất ông Đ đã xây tường ngăn cách, làm quán để kinh doanh và làm nhà ở ổn định trên toàn bộ diện tích đất nhận chuyển nhượng từ năm 1989, đến năm 2004 mới có tranh chấp, tứ cận của lô đất cũng ổn định trong thời gian dài này (thửa đất có tứ cận theo hiện trạng ông Đ đang sử dụng: Phía tây giáp đường liên thôn có chiều rộng 18,84 m, phía đông giáp đất nhà ông Hoàng Thanh H có chiều rộng 18,91m, phía nam giáp đất nhà ông Hoàng Thanh H có chiều dài 13,20 m, phía bắc giáp đất nhà ông Trần Kỳ M có chiều dài 12,98 m). Khi xây dựng ông Đ không bị cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính; bà Hoàng Thị M (vợ ông H) không ký vào Giấy sang nhượng nêu trên nhưng bà M biết rõ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này, thể hiện việc gia đình Bà đã nhận tiền, giao đất và không phản đối việc xây dựng nhà ở, công trình kiên cố trên đất của ông Đ. Trong quá trình giải quyết vụ án, bà M có ý kiến đồng ý với việc chuyển nhượng đất của ông H cho ông Đ.

{2.2}. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận Đơn khởi kiện, công nhận diện tích đất ông Đ nhận chuyển nhượng theo thực tế sử dụng hiện nay 246,4 m2(trong đó có 130m2 đất ở và 116,4m2 đất màu) là có căn cứ, phù hợp quá trình sử dụng đất thực tế của các bên đương sự. Tòa án cấp phúc thẩm công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ và ông H theo Giấy sang nhượng vườn đề ngày 03/3/1989 với diện tích 192,84 m2 là không phù hợp, mâu thuẫn với Giấy sang nhượng đề ngày 01/6/1989 (bản đánh máy, được xác lập sau ngày viết Giấy sang nhượng vườn ngày 03/3/1989) và không phù hợp với hiện trạng sử dụng đất ổn định trên thực tế của các bên.

{2.3}. Tại Công văn số 2084/CV-TA ngày 08/7/2022, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố B cho biết ý kiến về việc tách thửa phần diện tích đất cho ông Đ như Bản án sơ thẩm đã tuyên có phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và điều kiện thực tế tại địa phương hay không. Tại Công văn số 2872/UBND-TNMT ngày 01/8/2022, Ủy ban nhân dân thành phố B đã trả lời việc tách thửa này thì phù hợp với điều kiện tách thửa tại địa phương.

Do đó, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận quan điểm đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng và chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc số 92/2021/DS - PT ngày 29/6/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2021/DS-ST ngày 01/4/2021 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 337; khoản 2 Điều 343 và Điều 348, Điều 349 Bộ luật tố tụng dân sự;

Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 19/2022/KN-DS ngày 25/8/2022 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc số 92/2021/DS - PT ngày 29/6/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2021/DS-ST ngày 01/4/2021 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Đ với bị đơn là ông Hoàng Thanh H.

Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định.