Quyết định 512/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn là ông Phạm Văn T và bà Phạm Thị T1 đồng thời là người đại diện theo uỷ quyền của bà Phạm Thị V, ông Phạm Văn T2 thống nhất trình bày như sau:

Các nguyên đơn là con đẻ của cụ Phạm Văn T4 (mất năm 2014) có vợ là cụ Bùi Thị N (mất năm 2021). Hai cụ không có vợ, chồng, con chung, con riêng, con nuôi nào khác. Hai cụ có thửa đất 528 m2, địa chỉ thửa đất số 290A, tờ bản đồ số 194-D-IV tại thôn Đ, xã Q, huyện A, thành phố Hải Phòng (thửa đất số 290A).

Về nguồn gốc diện tích đất của các cụ mà nguyên đơn kiện đòi: Năm 1986, Hợp tác xã (HTX) nông nghiệp xã Q, huyện A, thành phố Hải Phòng bán thanh lý cho cụ Phạm Văn T4 và cụ Đỗ Văn Y diện tích đất ao nuôi cá, trong đó diện tích đất của cụ T4 528m2, có địa chỉ tại thửa đất số 290A, tờ bản đồ số 194-D-IV tại thôn Đ, xã Q, huyện A, thành phố Hải Phòng (thửa đất số 290A). Hai cụ thả cá chung từ thời điểm này. Khoảng 04-05 năm sau cụ T4 và cụ Y không thả chung nữa mà chia đôi ao ra, mỗi người sử dụng một nửa. Từ đó đến khi cụ T4 chết thì cụ vẫn thả cá trên diện tích đất ao này. Năm 1988, bà T1 lập gia đình riêng cùng xã Q; năm 1989, ông Thành lập ra đình riêng cùng thôn Đ; năm 1993-1994, bà V lập gia đình riêng ở thôn C, xã Q; năm 2010, ông T2 lập gia đình riêng ở cùng xã Q. Nhà cụ T4, cụ N trong thôn Đ, cách diện tích đất ao khoảng hơn 01 km. Cụ Y vẫn thả cá, sau đó cụ Y bán cho bà X. Nhà cụ Đỗ Thị C là mẹ đẻ bà Nguyễn Minh N1 ở sát cạnh diện tích đất ao nêu trên. Quá trình cụ T4 thả cá trên diện tích đất ao, các con của cụ T4 không ai tham gia thả cá và thu hoạch sản lượng. Từ khi cụ T4 quản lý sử dụng đất ao này đến khi cụ T4 chết, các con của cụ không biết cụ T4 bán diện tích đất ao này cho ai.

Từ năm 2014 đến năm 2021, các con của cụ không ai quản lý, sử dụng diện tích đất ao của cụ T4 để lại.

Sau khi cụ T4, cụ N chết, bà Nguyễn Minh N1 có đến nói với gia đình ông T, bà T1 là cụ T4 đã bán đất cho bà N1 rồi và yêu cầu anh em của ông T, bà T1 ký giấy để bà N1 làm sổ đỏ. Các anh em của ông T, bà T1 yêu cầu bà N1 xuất trình giấy tờ về việc mua bán đất nhưng bà N1 không xuất trình được nên gia đình ông T, bà T1 có làm đơn đề nghị với UBND xã giải quyết việc này. Tại Biên bản hoà giải ngày 01/8/2022, UBND xã Q đã hoà giải không thành tranh chấp giữa gia đình ông T và bà N1.

Năm 2014, cụ T4 chết, năm 2021, cụ N chết không tặng cho, chuyển nhượng hay để lại di chúc liên quan đến thửa đất số 290A.

Đến năm 2021, bà Nguyễn Minh N1 và ông Nguyễn Viết T3 đã tự ý làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và được UBND huyện A cấp giấy chứng nhận ngày 04/11/2021 đối với thửa đất số 290A. Sau đó gia đình ông T mới biết việc ông T3, bà N1 được cấp GCNQSDĐ. Đối với Hợp đồng chyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/12/2003 giữa cụ Phạm Văn T4 và bà Nguyễn Thị Minh N1, ông T, bà T1 cho rằng chữ ký, chữ viết “Thàng”, “Phạm Văn T4”, “Ngút”, “Bùi Thị N” trong hợp đồng này không phải chữ ký, chữ viết của cụ T4, cụ N.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

+ Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 22/12/2003 giữa cụ Phạm Văn T4 và bà Nguyễn Thị Minh N1 vô hiệu. Đề nghị Toà án giải quyết về hậu quả trong trường hợp hợp đồng nêu trên vô hiệu.

+ Buộc bà Nguyễn Minh N1 và ông Nguyễn Viết T3 phải trả lại diện tích 528m2 đất ao tại thửa đất số 290A, tờ bản đồ số 194-D-IV tại thôn Đ, xã Q, huyện A, thành phố Hải Phòng cho các con của cụ T4 và cụ N.

+ Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân huyện A cấp ngày 04/11/2021 cho bà Nguyễn Minh N1 và ông Nguyễn Viết T3 đối với diện tích 528m2 đất ao tại thửa đất số 290A, tờ bản đồ số 194-D-IV tại thôn Đ, xã Q, huyện A, thành phố Hải Phòng.

- Bị đơn là bà Nguyễn Minh N1 và ông Nguyễn Viết T3 trình bày như sau:

Về nguồn gốc diện tích đất và tài sản trên đất đang tranh chấp: Tháng 8 năm 1985, Hợp tác xã nông nghiệp xã Q, huyện A, thành phố Hải Phòng bán thanh lý cho cụ Phạm Văn T4 và cụ Đỗ Văn Y diện tích 03 sào đất ao, tại thửa đất số 290, tờ bản đồ số 194-D-IV, địa chỉ: thôn Đ, xã Q, huyện A, thành phố Hải Phòng. Đến năm 1993, cụ T4 và cụ Y thỏa thuận chia ao tại văn bản chia ao ngày 01/4/1993, theo đó thì mỗi cụ được 1,5 sào, cụ T4 lấy phần ao phía trong thì được bờ ao. Sau đó, năm 2003, bà Nguyễn Minh N1 có đến gia đình cụ T4, cụ N nói muốn mua diện tích ao là 1,5 sào, hai bên đồng ý chuyển nhượng với giá 10.000.000đồng. Sau khi hai bên trả và nhận đủ tiền, cụ T4 đo đạc lại diện tích đất ao là 528m2. Sau đó, bà N1 và cụ T4 cùng xuống xã lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 22/12/2003, hai bên cùng ký vào hợp đồng này và UBND xã Q, huyện A chứng thực.

Từ năm 2003 đến năm 2019, ông T3, bà N1 cùng san lấp diện tích đất ao nêu trên. Khi đó, cụ N, cụ T4 còn sống không ai có ý kiến gì, các con của cụ T4, cụ N cũng không có ý kiến gì.

Năm 2014, cụ T4 chết, năm 2021, cụ N chết.

Tháng 6 năm 2019, bà N1 có nhu cầu làm sổ đỏ đối với diện tích đất ao là 528m2, tuy nhiên bộ phận một cửa của UBND huyện A, thành phố Hải Phòng yêu cầu bà N1 phải xin thêm chữ ký của cụ N - vợ cụ T4 trong Hợp đồng chuyển nhượng. Ngay sau đó, bà Nguyễn Minh N1 có đến nhà cụ N để xin chữ ký của cụ N, cụ N đồng ý và ký vào Hợp đồng chuyển nhượng.

Đến năm 2021, bà Nguyễn Minh N1 và ông Nguyễn Viết T3 làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ và được UBND huyện A cấp giấy chứng nhận ngày 04/11/2021 đối với thửa đất số 290A.

Sau đó, các con của cụ T4, cụ N biết việc bà N1, ông T3 được UBND huyện A cấp GCNQSDĐ đối với diện tích 528m2 đất ao nêu trên thì hai bên xảy ra tranh chấp. Các con của cụ T4, cụ N có làm đơn đề nghị với UBND xã giải quyết việc tranh chấp giữa họ và bà N1, tuy nhiên UBND xã Q đã hoà giải không thành. Tại buổi hoà giải ngày 01/8/2022, ông T, bà T1 đã thừa nhận cụ T4 có ký vào Hợp đồng chuyển nhượng giữa cụ T4 và bà N1, không thừa nhận cụ N ký vào hợp đồng trên.

Hiện nay, bà N1, ông T3 cùng nhau san lấp ao này thành vườn, sử dụng ổn định từ năm 2003 không tranh chấp với ai, cụ N, các con của cụ T4, cụ N đều biết nhưng không có ý kiến, tranh chấp gì. Năm 2022 sau khi cụ N chết, các con của cụ T4, cụ N mới có ý kiến tranh chấp. Trước đây bà N1, ông Tư chăn N2 trồng trọt, nay cho ông Trần Văn M, địa chỉ: thôn Đ, xã Q, huyện A, thành phố Hải Phòng thuê để tái chế nguyên liệu.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Phạm Văn T, bà Phạm Thị T1, ông Phạm Văn T2, bà Phạm Thị V: Bà Nguyễn Minh N1 và ông Nguyễn Viết T3 không đồng ý do bà Nguyễn Minh N1, ông Nguyễn Viết T3 là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 290A. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 22/12/2003 giữa cụ Phạm Văn T4 và bà Nguyễn Minh N1 và việc bà N1, ông T3 được Ủy ban nhân dân huyện A cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 04/11/2021 đối với diện tích 528m2 đất ao tại thửa đất số 290A là đúng theo quy định pháp luật.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Trần Văn M trình bày: Hiện anh Trần Văn M đang thuê đất của bà Nguyễn Minh N1 theo Hợp đồng thuê đất ngày 13/02/2022 đối với diện tích đất 528m2 tại thửa số 290A, tờ bản đồ số 194-D-IV tại thôn Đ, xã Q, huyện A, thành phố Hải Phòng. Mục đích thuê là để phế liệu công nghiệp với giá thuê đất tính tiền thuê đất là 05 triệu đồng/ tháng. Nguồn gốc diện tích đất thửa số 290A là ao thả cá của Hợp tác xã quản lý. Sau này, anh được biết cụ Phạm Văn T4 là người quản lý sử dụng. Việc Hợp tác xã có thanh lý cho cụ T4 diện tích đất ao nêu trên hay không thì anh không nắm được. Sau này, anh được biết cụ T4 và vợ là cụ N đã chuyển nhượng diện tích đất ao nêu trên cho bà N1. Hiện bà N1 và chồng là ông T3 đang quản lý, sử dụng và cho anh thuê lại.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là UBND huyện A không có quan điểm cung cấp cho Tòa án.

- Tài liệu xác minh tại chính quyền địa phương thể hiện: Theo tờ bản đồ và Sổ Mục kê năm 1991 thể hiện thửa số 290, tờ bản đồ 194D-IV tại thôn Đ, xã Q mang tên chủ sử dụng đât Phạm Văn T4 và Đỗ Văn Y, diện tích đất 1283m2, ghi loại đất: Ao chung. Do tại thời điểm lập bản đồ năm 1991 cán bộ đo vẽ đã gộp 02 thửa đất của ông Phạm Văn T4 và ông Đỗ Văn Y thành thửa đất số 290. Năm 2003, ông Phạm Văn T4 chuyển nhượng diện tích đất 528m2 tại thửa số 290A, tờ bản đồ 194 – D – IV cho bà Nguyễn Thị Minh N1 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/12/2003, đã được UBND xã Q xác nhận. Ngày 04/11/2021 bà Nguyễn Minh N1 được UBND huyện A cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất trên.

- Ông Đỗ Văn P là Trưởng thôn Đâu Kiên, xã Q, A cung cấp: Nguồn gốc diện tích đất tại thửa 290A, tờ bản đồ số 194-D-IV nêu trên là ao thả cá do Hợp tác xã quản lý. Sau này, HTX có nhu cầu chuyển nhượng cho các hộ dân có đủ điều kiện thả cá. Việc HTX có chuyển nhượng cho cụ Phạm Văn T4 thửa đất số 290A hay không và như thế nào thì ông P không nắm được. Việc vợ chồng cụ T4, cụ N có chuyển nhượng cho bà N1 hay không ông không nắm được do thời kỳ đó ông đang công tác tại Hải Phòng. Hiện nay bà N1, ông T3 đang quản lý diện tích đất nêu trên và cho anh Trần Văn M thuê để tái chế nguyên liệu.

- Ông Đỗ Xuân C1 là Trưởng thôn Đâu Kiên, xã Q, A thời kỳ năm 1991-2019 cung cấp: Nguồn gốc diện tích đất tại thửa đất số 290A nêu trên là ao thả cá do Hợp tác xã quản lý. Sau này, HTX có nhu cầu chuyển nhượng cho các hộ dân có đủ điều kiện thả cá. Khi đó, HTX thanh lý đất ao thả cá cho cụ Phạm Văn T4 và cụ Đỗ Văn Y sử dụng chung. Hiện nay cụ T4 và cụ Y đều đã chết. Ông được biết sau này cụ T4 sử dụng khoảng ½ ao phía trong, đã chuyển nhượng cho bà N1 diện tích trên. Cụ Y sử dụng ½ ao phía ngoài, đã chuyển nhượng cho bà X hiện đang sinh sống ngoài Hải Phòng. Thời kỳ đó, cán bộ địa chính là anh Nguyễn Anh B là người xuống tiến hành đo đạc lại diện tích ao để các bên thực hiện việc chuyển nhượng. Hiện nay bà N1, ông T3 đang quản lý, sử dụng và cho người khác thuê lại.

- Ông Nguyễn Anh B nguyên là công chức địa chính xã từ năm 2003 – 2021 cung cấp: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 290A giữa cụ Phạm Văn T4 và bà Nguyễn Minh N1 ông không nắm được, do thời điểm chuyển nhượng là thời điểm chuyển giao giữa địa chính mới và địa chính cũ của UBND xã Q.

- Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản thể hiện: Quyền sử dụng đất tại thửa đất số 290A, tờ bản đồ số 194-D-IV tại thôn Đ, xã Q, huyện A, thành phố Hải Phòng có giá trị chuyển nhượng là 3.000.000đồng/m2; diện tích đất đo đạc thực tế là 528m2.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 56/2024/DS-ST ngày 07 tháng 6 năm 2024, Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng đã quyết định: Căn cứ khoản khoản 2, 3 Điều 26, khoản 4 Điều 34, Điều 37, Điều 147, Điều 217, Điều 244, Điều 227, Điều 228, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 4 Điều 32 của Luật Tố tụng hành chính; Căn cứ Điều 131, Điều 133, Điều 691, Điều 705, Điều 706, Điều 707, Điều 708 của Bộ luật Dân sự năm 1995; Căn cứ Điều 49, Điều 50, Điều 52, Điều 123 của Luật Đất đai năm 2013; Căn cứ khoản 3 Điều 155 của Bộ luật Dân sự 2015; Căn cứ Điều 36 của Luật Đất đai năm 1993; Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12; khoản 2 Điều 25; khoản 1 Điều 26, khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc:

1.1. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 22/12/2003 giữa cụ Phạm Văn T4 và bà Nguyễn Thị Minh N1 vô hiệu.

1.2. Buộc bà Nguyễn Minh N1 và ông Nguyễn Viết T3 phải trả lại diện tích 528m2 đất ao tại thửa đất số 290A, tờ bản đồ số 194-D-IV tại thôn Đ, xã Q, huyện A, thành phố Hải Phòng cho các con của cụ T4 và cụ N.

1.3. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC382140 của Ủy ban nhân dân huyện A cấp ngày 04/11/2021 cho bà Nguyễn Minh N1 và ông Nguyễn Viết T3 đối với diện tích 528m2 tại thửa đất số 290A, tờ bản đồ số 194-D-IV tại thôn Đ, xã Q, huyện A, thành phố Hải Phòng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về thi hành án, án phí và thông báo quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 17/6/2024, nguyên đơn ông Phạm Văn T, bà Phạm Thị T1, bà Phạm Thị V và ông Phạm Văn T2 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Nguyên đơn giữ nguyên kháng cáo, giữ nguyên ý kiến trình bày tại giai đoạn sơ thẩm. Phần trình bày ý kiến và tranh luận Nguyên đơn và người bảo vệ quyền lợi ích cho nguyên đơn cho rằng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ T4 và bà N1 vô hiệu toàn bộ vì: Có hai hợp đồng, một hợp đồng có chữ ký của cụ N, một hợp đồng không có chữ ký cụ N. Chữ ký trong hợp đồng không đúng của cụ N. Hình thức hợp đồng cũng không phù hợp quy định pháp luật, nội dung hợp đồng cũng vi phạm vì việc chứng thực chữ ký cũng không đúng pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng là thửa số 290 nhưng trên thực tế là thửa 290A. Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là không phù hợp. Bản án sơ thẩm vẫn xác định ở “mục 10” là cụ N bổ sung chữ ký là sai. Tứ cận thửa đất trong giấy chuyển nhượng đất không phù hợp với thực tế xem xét thẩm định. Đề nghị Toà án cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo huỷ bản án sơ thẩm.

Bị đơn giữ nguyên ý kiến, giữ nguyên trình bày tại giai đoạn sơ thẩm và phản bác các ý kiến trình bày của nguyên đơn. Bị đơn khẳng định khi giao tiền mua bán đất với cụ T4, cụ N cũng biết. Do đó khi san lấp quản lý thì cụ N không phản đối gì. Sau này khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cán bộ địa chính yêu cầu phải có chữ ký cụ N, bà N1 gặp cụ N và cụ N đã ký. Khi ký hợp đồng lúc đó chưa chia tách ao giữa cụ T4 cụ Y nên vẫn là thửa số 290. Còn về vấn đề tứ cận là do trước đây giáp bà X1 nhưng sau này giữa hai nhà có đường đi nên là giáp bà X1 là đúng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội phát biểu ý kiến:

- Về thủ tục tố tụng: Hội đồng xét xử phúc thẩm; Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng theo quy định của pháp luật. Đơn kháng cáo của người kháng cáo trong hạn luật định, nên được chấp nhận để xem xét theo thủ tục xét xử phúc thẩm.

- Về nội dung: Những người kháng cáo tại phiên toà phúc thẩm không xuất trình thêm tài liệu chứng cứ mới và những lập luận mới. Toà án cấp sơ thẩm đã bác yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ. Vì căn cứ Nghị quyết số 02/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân Tối cao, dù chỉ có chữ ký cụ T4, nhưng cụ N biết việc mua bán. Chị N1 đã nhận đất ao, quản lý từ năm 2003, san lấp, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trong suốt thời gian đó không có tranh chấp. Nên cần phải công nhận hợp đồng mua bán giữa chị N1 và cụ T4. Tuy nhiên, Toà án cấp sơ thẩm buộc ông T, ông T2, bà V đều phải chịu án phí sơ thẩm là chưa phù hợp. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm giữ nguyên về đường lối giải quyết vụ án của Tòa án sơ thẩm nhưng căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa phần án phí như đã nêu trên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được kiểm tra, xem xét tại phiên tòa, kết quả việc tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Phạm Văn T, bà Phạm Thị T1, ông Phạm Văn T2, bà Phạm Thị V. Giữ nguyên các quyết định của Bản án dân sự sơ thẩm số 56/2024/DS-ST ngày 07 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng.

2. Về án phí: Ông Phạm Văn T2, bà Phạm Thị V, ông Phạm Văn T mỗi người phải nộp 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm, xác nhận đã nộp đủ tại các Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 00454, 00455, 00456 ngày 19/6/2024 của Cục thi hành án dân sự thành phố Hải Phòng.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.