Quyết định 47/2024/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Nguyên đơn là bà Đỗ Thị M, có người đại diện là ông Trần Quốc T1 trình bày:

Do bà M nợ tiền ngân hàng nhưng không khả năng thanh toán, nên bà M chuyển nhượng cho bà T2 tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất diện tích 2.380,3 m2 thuộc thửa số 151, tờ bản đồ 22, tọa lạc tại khóm NTH, Phường 1, thành phố VL, tỉnh Vĩnh Long và căn nhà trên đất, theo giấy chứng nhận sở hữu nhà ở số 168/XD-QLNĐ do Sở Xây dựng Cửu Long chứng nhận ngày 02/5/1990. Ngày 20/7/2020 giữa ba bên gồm bà M (đại diện cho Công ty TNHH SX-XD-TM PT), bà T2 và Ngân hàng TMCP KL- Chi nhánh Vĩnh Long có lập “Biên bản thỏa thuận ba bên”. Ngày 21/7/2020, bà M và bà T2 ký kết “Thỏa thuận và cam kết” với nội dung là bà M chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn nhà thuộc thửa 151 cho bà T2, với giá 68 tỷ đồng. Ngày 22/7/2020, bà M ký kết với bà T2 “Hợp đồng chuyển nhượng tài sản” là căn nhà và đất nêu trên nhưng với giá 55 tỷ đồng; bà M được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng lại tài sản trong thời hạn 01 năm kể từ năm 2020 đến năm 2021. Hợp đồng này không có công chứng hay chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Cùng ngày 22/7/2020, để có cơ sở thực hiện việc chuyển nhượng phù hợp pháp luật và nhằm giảm nghĩa vụ thuế của các bên nên bà M, bà T2 yêu cầu Văn phòng Công chứng T công chứng “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với giá 40.500.000.000 đồng. Sau khi ký kết hợp đồng, bà T2 không thực hiện đúng cam kết ngày 21/7/2020 là thanh toán cho bà M số tiền 68 tỷ đồng mà chỉ thanh toán 55 tỷ đồng, cho nên bà T2 còn nợ bà M số tiền 13 tỷ đồng. Do bà T2 vi phạm nghĩa vụ thanh toán và việc ký kết các hợp đồng ngày 22/7/2020 tại Văn phòng Luật sư Quốc tế HG- Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh và Văn phòng Công chứng T có dấu hiệu lừa dối, do đó, bà M yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/7/2020 và hợp đồng chuyển nhượng tài sản ngày 22/7/2020 giữa bà M với bà T2; đồng thời hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho bà T2 thuộc thửa số 151, tờ bản đồ 22, tọa lạc tại khóm NTH, Phường 1, thành phố VL, tỉnh Vĩnh Long để công nhận quyền sử dụng đất cho bà M.

2. Bị đơn là bà Trần Thị Kim T2 (có đơn yêu cầu phản tố ngày 24/5/2021), quá trình giải quyết vụ án có người đại diện là ông Nguyễn Trung S trình bày:

Giữa bà T2 và bà M là chỗ quen biết, lúc bà M cần tiền có yêu cầu bà T2 giúp mua căn nhà và quyền sử dụng đất thuộc thửa số 151, tờ bản đồ 22 diện tích 2.380,3 m2 tại khóm NTH, Phường 1, thành phố VL, tỉnh Vĩnh Long với giá 68 tỷ đồng, hai bên có ký “Thỏa thuận và cam kết” ngày 21/7/2020 như nguyên đơn trình bày là đúng, nhưng do bà T2 không đủ điều kiện mua nên ngày 22/7/2020 hai bên thỏa thuận giá 55 tỷ đồng và tiến hành ký kết “Hợp đồng chuyển nhượng tài sản”. Trong hợp đồng ngày 22/7/2020, bà T2 có thỏa thuận cho bà M quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng lại tài sản trong thời hạn 01 năm đến cuối năm 2021, trong thời gian này bà M có ý định nhận chuyển nhượng lại với giá 65 tỷ đồng nhưng bà M không thực hiện.

Trong quá trình giải quyết, bà M cũng có nguyện vọng nhận chuyển nhượng lại nhà, đất với giá 65 tỷ đồng, hai bên thống nhất nên đề nghị Tòa án cho thời gian 03 tháng đến hết ngày 07/3/2022 để các bên làm thủ tục chuyển nhượng lại. Tuy nhiên, bà M vẫn không thực hiện việc nhận chuyển nhượng lại nhà, đất. Bà T2 khẳng định việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn tự nguyện, đúng pháp luật, được cơ quan có thẩm quyền chỉnh lý trang 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà, nên bà T2 không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà M. Do đó, bà T2 yêu cầu bà M phải di dời tài sản đi nơi khác, trả lại nhà, đất cho bà; đồng thời bồi thường thiệt hại các khoản tiền lãi do bà T2 phải vay số tiền 55 tỷ đồng để thanh toán cho bà M, nhưng bà M không di dời tài sản để giao mặt bằng cho bà T2, tổng cộng bằng 12.038.400.000 đồng.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Bà Đoàn Nguyên P và ông Trần Bá L cùng trình bày:

Ông, bà có ký kết hợp đồng thuê mặt bằng với bà T2, thời hạn thuê 01 năm, giá thuê mỗi tháng 4.000.000 đồng. Đối với vụ án giữa bà M với bà T2 thì ông, bà không có yêu cầu. Trường hợp, hợp đồng thuê với bà T2 có tranh chấp thì sẽ yêu cầu giải quyết bằng án khác.

3.2. Ngân hàng TMCP NTVN trình bày:

Ngày 19/10/2020, bà Trần Thị Kim T2 có thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do bà T2 đứng tên thuộc thửa 151, tờ bản đồ số 22, diện tích 2.380,3 m2 tọa lạc tại khóm NTH, Phường 1, thành phố VL, tỉnh Vĩnh Long cho Ngân hàng TMCP NTVN- Chi nhánh Bình Tây để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho Công ty TNHH thương mại và sản xuất MKL, theo Hợp đồng thế chấp tài sản số: 240/NHNT- KH/TC/20, ngày 19/10/2020. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên vay luôn hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đầy đủ, đúng hạn; việc giao kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp là phù hợp pháp luật.

3.3. Công ty TNHH Thương mại và Sản xuất MKL, có người đại diện hợp pháp là bà Trần Thị Kim T2 trình bày:

Bà Trần Thị Kim T2 là chủ sở hữu, sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa 151, tờ bản đồ số 22, diện tích 2.380,3 m2 tọa lạc tại khóm NTH, Phường 1, thành phố VL, tỉnh Vĩnh Long. Ngày 19/10/2020, bà T2 có thế chấp nhà, đất cho Ngân hàng TMCP NTVN- Chi nhánh Bình Tây theo Hợp đồng thế chấp tài sản số: 240/NHNT-KH/TC/20, hợp đồng được công chứng và đăng ký thế chấp đúng theo quy định của pháp luật, nên không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà M.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2022/DS-ST ngày 30/9/2022, Tòa án nhân dân thành phố VL quyết định (tóm tắt):

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đỗ Thị M, về việc yêu cầu vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/7/2020, được Văn phòng Công chứng T chứng nhận ngày 22/7/2022 và Hợp đồng chuyển nhượng tài sản ngày 22/7/2020 giữa bà Đỗ Thị M với bà Trần Thị Kim T2 và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho bà Trần Thị Kim T2 tại thửa số 151, tờ bản đồ 22, diện tích 2.380,3 m2 loại đất ở tại đô thị, tọa lạc tại khóm NTH, Phường 1, thành phố VL, tỉnh Vĩnh Long.

Buộc bà Đỗ Thị M có nghĩa vụ di dời toàn bộ tài sản ra khỏi phần đất thuộc thửa số 151, tờ bản đồ 22, tọa lạc tại khóm NTH, Phường 1, thành phố VL, tỉnh Vĩnh Long do bà Trần Thị Kim T2 đứng tên…

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Trần Thị Kim T2 về việc buộc bà Đỗ Thị M bồi thường thiệt hại số tiền 12.038.400.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, về án phí và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 12/10/2022, bà M, bà T2 cùng có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 62/2023/DS-PT ngày 19/4/2023, Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long quyết định (tóm tắt):

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Đỗ Thị M.

1.1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đỗ Thị M, về việc yêu cầu vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/7/2020, được Văn phòng Công chứng T chứng nhận ngày 22/7/2022 và Hợp đồng chuyển nhượng tài sản ngày 22/7/2020 giữa bà Đỗ Thị M với bà Trần Thị Kim T2 và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho bà Trần Thị Kim T2 tại thửa số 151, tờ bản đồ 22, diện tích 2.380,3 m2 loại đất ở tại đô thị, tọa lạc tại khóm NTH, Phường 1, thành phố VL, tỉnh Vĩnh Long.

1.2. Công nhận cho bà Trần Thị Kim T2 được quyền sử dụng thửa đất 151, tờ bản đồ số 22, diện tích 2.380,3m2 loại đất ở đô thị, tọa lạc khóm NTH, Phường 1, thành phố VL, tỉnh Vĩnh Long. Công nhận cho bà Trần Thị Kim T2 được quyền sở hữu căn nhà số 135B, khóm NTH, Phường 1, thành phố VL, tỉnh Vĩnh Long và tài sản khác gắn liền với thửa đất 151.

Bà Trần Thị Kim T2 có nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền đăng ký sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

1.3. Buộc bà Trần Thị Kim T2 phải có nghĩa vụ trả tiếp cho bà Đỗ Thị M số tiền 13.000.000.000 đồng tiền chuyển nhượng nhà và đất còn lại.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thi hành đủ số tiền phải thi hành án, thì hàng tháng còn phải chịu khoản tiền lãi theo mức lãi xuất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Trần Thị Kim T2.

2.1. Buộc bà Đỗ Thị M có nghĩa vụ di dời toàn bộ tài sản (động sản còn gửi lại chỗ bà Trần Thị Kim T2) ra khỏi phần đất thuộc thửa số 151, tờ bản đồ 22, tọa lạc tại khóm NTH, Phường 1, thành phố VL, tỉnh Vĩnh Long do bà Trần Thị Kim T2 đứng tên quyền sử dụng.

2.2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Trần Thị Kim T2 về việc buộc bà Đỗ Thị M bồi thường thiệt hại số tiền 12.038.400.000 đồng.

Bản án phúc thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, về án phí và hiệu lực thi hành của bản án.

Ngày 18/5/2023, bà T2 có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên.

Ngày 05/6/2023, bà M có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định số 93/2023/KN-DS ngày 13/12/2023, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 62/2023/DS-PT ngày 19/4/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, kháng nghị đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2022/DS-ST ngày 30/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố VL, tỉnh Vĩnh Long.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ: khoản 2 Điều 343 và Điều 345 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

1/ Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 93/2023/KN-DS ngày 13/12/2023 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 62/2023/DS-PT ngày 19/4/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2022/DS-ST ngày 30/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố VL, tỉnh Vĩnh Long đã xét xử vụ án: “Tranh chấp vô hiệu giao dịch dân sự, di dời tài sản và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng” giữa nguyên đơn là bà Đỗ Thị M với bị đơn là bà Trần Thị Kim T2; cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác trong vụ án.

3/ Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực kể từ ngày ra quyết định./.