Quyết định 44/2024/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 24/12/2019; ngày 04/5/2021 và các lời khai trong quá trình tố tụng, nguyên đơn là ông Trần Xuân T, bà Hoàng Thị H, Đỗ Thị Hằng N là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 11/6/2018, vợ chồng ông T1 nhượng quyền sử dụng đất của bà H Blung M thửa số 18, tờ bản đồ số 14, diện tích 2.285m2 và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng cấp ngày 26/4/2018 với giá 200.000.000 đồng (việc giao tiền ngay sau khi công chứng). Cùng ngày hai bên ký kết “Văn bản thoả thuận” về việc chuộc lại tài sản với nội dung “Trong thời gian 01 tháng kể từ ngày 11/6/2018 đến ngày 11/7/2018 bà H Blung M có nhu cầu chuộc lại nhà đất, vợ chồng ông T sẽ cho bà chuộc lại với điều kiện bà phải trả ông T bà H 200.000.000 đồng mà vợ chồng ông T đã thanh toán cho bà H Blung M”. Đến 11/7/2018, bà H Blung M giấy đồng ý bàn giao nhà đất cho ông T. Ngày 15/7/2018, bà H Blung M viết “Giấy thuê nhà” với nội dung: “Vì điều kiện gia đình khó khăn chưa xây được nhà, nên tôi thuê lại căn nhà của vợ chồng ông T trách nhiệm trông nom chăm sóc cây cối cho ông T gian thuê 06 tháng kể từ ngày 15/7/2018 đến ngày 15/01/2019 bà H Blung M có trách nhiệm trả nhà, đất cho ông T”, hai bên không thỏa thuận về giá, tiền thuê. Hết thời gian thuê nhà nhưng bà H Blung M không trả, nên vợ chồng ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà H Blung M phải trả lại đất và tài sản trên đất cho vợ chồng ông T.

Đối với yêu cầu của vợ chồng ông Y Blăk M1: Khi hai bên thỏa thuận việc bàn giao đất thì ông T phần diện tích đất theo Giấy chứng nhận được cấp cho gia đình bà H BLung M bao gồm cả phần đất của gia đình ông Y Blăk M1, ông T cũng không đo đạc cụ thể mà chỉ nhận bàn giao nhà đất theo thực tế bà H BLung M đang sử dụng, có hàng rào ranh giới rõ ràng, bà H Blung M không nói với ông việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm cả phần đất của gia đình ông Y Blăk M1. Ông đồng ý trả lại diện tích 450,8m2 gia đình ông Y Blăk M1 đang sử dụng.

Bị đơn là bà H Blung M trình bày: Nguồn gốc thửa đất số 18, tờ bản đồ số 14, tại xã EaH bố mẹ bà khai hoang năm 1978, diện tích 2.285m2, phần còn lại là của gia đình ông Y Blăk M1 có diện tích là 450,8m2. Hai gia đình sinh sống ổn định, có ranh giới rõ ràng từ năm 1978 đến nay không tranh chấp. Ông YMit N1 (chồng bà) đi đăng ký kê khai và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn cả phần diện tích đất của gia đình ông Y Blăk M1.

Bà có nhu cầu vay tiền trang trải cuộc sống gia đình nên bà được ông Y Tố B1, ông Y Đa Wid N2 trú tại Buôn EaS, xã EaH, huyện Cư M, tỉnh Đắk Lắk giới thiệu bà đến gặp ông T, bà H để vay tiền tiền. Ngày 07/6/2018, ông Y T1, ông Y Đ, dẫn bà đến gặp ông T để vay 96.000.000 đồng, lãi suất thỏa thuận 5.000đồng/1 triệu/1 ngày, hẹn 01 tháng sau (ngày 07/7/2018) trả, ông T lấy trước 01 tháng tiền lãi là 14.400.000 đồng, tiền công chứng 900.000 đồng, tổng cộng 15.300.000 đồng, bà chỉ thực nhận 80.700.000 đồng. Toàn bộ giấy tờ vay mượn và Hợp đồng công chứng đều do ông T giữ, ông nói khi nào bà trả đủ tiền thì ông tự hủy các giấy tờ đó.

Việc ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 18 nêu trên với giá 200.000.000 đồng là do ông T, bà H yêu cầu bà ký vào giấy tờ cho hợp lệ so với giá trị tài sản, để bảo đảm cho khoản vay 96.000.000 đồng, nên bà mới ký theo yêu cầu của ông T. Bà có đến Phòng Công chứng cùng với ông T, Y T1, ông Y Đ để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không hiểu lý do gì mà lại công chứng vào ngày 11/6/2018 và có lập một Văn bản thoả thuận chuộc lại tài sản với nội dung: “Nếu trong thời gian một tháng kể từ ngày 07/6/2018 đến ngày 07/7/2018 tôi trả đủ tiền gốc cho ông T thì ông T phải sang nhượng lại quyền sử dụng đất cho tôi”. Tức là ngày 07/7/2018, phải trả đủ 96.000.000 đồng tiền gốc (lãi đã trả lúc nhận tiền); đến ngày 07/9/2018 bà đã trả lãi cho ông T 4.000.000 đồng và ngày 29/10/2018 bà trả tiếp 10.000.000 đồng tiền lãi. Tháng 11, 12 bà chưa trả tiền gốc, tiền lãi nên ông T đến nhà ép bà ghi 03 giấy: “Giấy bàn giao nhà” ngày 11/7/2018; “Giấy bán đất nhà” ngày 11/6/2018 và “Giấy thuê nhà” ngày 18/7/2018. Cả 03 giấy đều được bà viết vào ngày 24/12/2018 do vợ chồng ông T hù dọa bắt bà viết. Thực tế, không có việc chuyển nhượng nhà đất, chỉ có việc vay tiền. Nay bà có đơn phản tố, yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà với ông Nguyễn Xuân T, bà Hoàng Thị H vô hiệu. Nếu ông T, bà H đồng ý trả nhà đất, bà đồng ý trả vợ chồng ông T số tiền 250.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập:

* Ông Blăk M1, H'BLêt N1

Năm 1978, cha mẹ là cụ Y Kơk M5, bà H Prư N3 khai hoang diện tích khoảng 500m2 (đo thực tế là 450,8m2), tại Buôn EaS, xã EaH để làm nhà kho đựng lúa, năm 1982 kho bị mục nát, cụ Y Kơk M5 dỡ bỏ để trồng cây cà phê, tiêu, cây ăn trái và dựng hàng rào xung quanh bằng trụ gỗ. Đến năm 1999, cha mẹ đã cho vợ chồng ông diện tích 450,8m2. Cùng năm, vợ chồng ông dựng nhà gỗ để ở, đến năm 2007 phá nhà gỗ, xây nhà kiên cố, trồng cây lâu năm, ranh giới sử dụng ổn định, không tranh chấp với ai. Phần diện tích đất của gia đình bà H Blung M đang sử dụng, ông bà không biết nguồn gốc. Khi sinh sống trên phần đất của mình, thì đã thấy gia đình bà H Blung M sinh sống tại đây. Việc gia đình bà H Blung M kê khai và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm cả phần đất của ông bà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, ông bà không biết. Do vậy, ngày 20/7/2020 ông Y Blăk M1, bà H'BLêt N1 có đơn yêu cầu độc lập đề nghị Toà án giải quyết, buộc ông T, bà H trả lại diện tích 450,8m2 nằm trong thửa đất số 18, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T, bà H; Huỷ một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà H, bà H Blung M; Huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa số 18 đã cấp cho hộ ông Y Mít N4 ngày 19/01/2018, để thừa kế cho bà H Blung M theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 26/4/1998 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông T, bà H.

* Ủy ban nhân dân huyện Cư M do ông Trần Ngọc T2 là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ông Y Mit N4 (chồng của bà H Blung M) đăng ký kê khai tại Ủy ban nhân dân xã và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 18, 57, 237, tờ bản đồ số 14, 7, 6, tổng diện tích là 18.955m2. Ngày 09/01/1998, Ủy ban nhân dân huyện Cư M chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Y Mít N4, bà H Blung M với diện tích 18.955m2 đối với các thửa đất trên, trong đó có thửa đất số 18, tờ bản đồ số 14, diện tích 2.285m2, mục đích sử dụng 400m2 đất ở và 1.885m2 đất màu. Ngày 29/3/2018, sau khi ông Y Mít N4 chết, bà H Blung M và các thành viên trong gia đình lập Văn bản thoả thuận về việc phân chia tài sản thừa kế quyền sử dụng đất trên theo quy định pháp luật và đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận tại trang 4 ngày 09/4/2018 để thừa kế cho bà H Blung M; ngày 26/4/2018, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa số 18, tờ bản đồ số 14, diện tích 2.285m2 cho bà H Blung M; Ngày 11/6/2018, bà H Blung M lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất trên cho ông T, bà H. Như vậy, việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bà H Blung M, trong đó có thửa đất số 18 nêu trên là đúng pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2022/DS-ST ngày 31/3/2022, Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về yêu cầu đòi lại nhà và đất cho thuê. Buộc bà H Lung M phải giao nhà và đất thửa số 18 tờ bản đồ số 14 diện tích 2.582,8m2. Có tứ cận: Đông giáp đường dài 25,42m; Tây giáp đất ông Y L dài 40,66m; Nam giáp đường bê tông, đất ông Y B2 và thửa đất 16A dài 59,99m; Bắc giáp đất Y Đ1 và Y N5 có cạnh dài 59,62m.

Bác một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về diện tích đất và toàn bộ tài sản trên đất của vợ chồng ông Y B2 đang sử dụng.

Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H Blung M và ông Nguyễn Xuân T , bà Hoàng Thị H lập ngày 11/6/2018 vô hiệu một phần đối với diện tích 450,8m2 mà vợ chồng ông Y Blăk M1, bà H’ BLêt N1 đang quản lý, sử dụng.

Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Y Blăk M1, bà H’ BLêt N1:

Công nhận cho vợ chồng ông Y Blăk M1, bà H’ BLêt N1 diện tích 450,8m2 nằm trong thửa đất số 18, tờ bản đồ số 14 có tứ cận: phía Đông giáp đường dài 17,1m; phía Tây giáp đất của bà H Blung M đã bán cho ông T, bà H dài 16,17m, phía Bắc giáp đất của bà H Blung M đã bán cho ông T, bà H 25,80m, phía Nam giáp Y Duyêt N6 dài 28,64m.

Đình chỉ một phần yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Y Blăk M1, bà H’ BLêt N1: Về yêu cầu Hủy GCNQSDĐ thửa số 18 cấp cho hộ Y Mít N4 ngày 19/01/2018, để thừa kế cho bà H Blung M theo GCNQSDĐ CM 299876 ngày 26/4/1998 và đã đăng ký biến động sang tên cho ông T, bà H.

Các đương sự có quyền liền hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục chỉnh lý và cấp lại GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 04/4/2022, bà H Blung M kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm nêu trên.

Tại Quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm số 243/2022/QĐ-PT ngày 22/11/2022, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng quyết định:

1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án dân sự giữa nguyên đơn là ông Trần Xuân T, Hoàng Thị H với bị đơn là bà H Blung M và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác.

2. Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2022/DS-ST ngày 31/3/2022 và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án sơ thẩm số 10A/QD-SCBSQĐ ngày 14/4/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk có hiệu lực thi hành kể từ ngày ra quyết định này.

Ngày 17/4/2023, Bà H Blung M có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm số 243/2022/QĐ-PT ngày 22/11/2022 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng và Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2022/DS-ST của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.

Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 41/2024/KN-DS ngày 31/5/2024, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị đối với Quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm số 243/2022/QĐ-PT ngày 22/11/2022 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy Quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm số 243/2022/QĐ-PT ngày 22/11/2022 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2022/DS-ST ngày 31/3/2022 và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án sơ thẩm số 10A/QĐ-SCBSQĐ ngày 14/4/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với Quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 337, khoản 3 Điều 343 và Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. 1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 41/2024/KN-DS ngày 31/5/2024 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

2. Hủy Quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm số 243/2022/QĐ-PT ngày 22/11/2022 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2022/DS-ST ngày 31/3/2022 và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án sơ thẩm số 10A/QĐ-SCBSQĐ ngày 14/4/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk về vụ án “ Tranh chấp Hợp đồng thuê tài sản, tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Trần Xuân T, Hoàng Thị H với bị đơn là bà H Blung M và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác.

3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật.