Quyết định 308/2024/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị L (có bà Nguyễn Thị Thanh L1 đại diện theo ủy quyền) trình bày:

Ngày 08/01/2008, bà Nguyễn Thị L và ông Lâm An D có ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng Công ty Trách nhiệm hữu hạn Xây dựng - Kinh doanh nhà - Thương mại XL (do bà L là đại diện theo pháp luật) và quyền sử dụng đất trong dự án XL. Ông D đặt cọc 10.000.000.000 đồng. Sau đó, hai bên thỏa thuận không thực hiện hợp đồng trên và ký kết hợp đồng khác để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng.

Ngày 18/01/2008, bà L và ông D ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với 08 thửa đất tại xã PA Tây, đã được Uỷ ban nhân dân huyện CB cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L. Tổng diện tích đất chuyển nhượng là 30.209m2, tổng giá trị hợp đồng là 132.919.600.000 đồng. Việc thanh toán chia làm 03 đợt, hạn cuối thanh toán là ngày 31/12/2008. Bà L và ông D thỏa thuận chuyển số tiền đã đặt cọc 10.000.000.000 đồng của hợp đồng ngày 08/01/2008 sang hợp đồng ký ngày 18/01/2008.

Thực hiện hợp đồng ngày 18/01/2008, bà L đã giao 08 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà L đứng tên và 06 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Lê Văn Q (con bà L) đứng tên cho ông D, đồng thời ông D đã giao cho bà L số tiền 100.000.000.000 đồng.

Do quá thời hạn thanh toán theo thỏa thuận là ngày 31/12/2008, ông D không thanh toán số tiền 32.919.600.000 đồng còn lại, nên bà L khởi kiện yêu cầu ông D tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng nhận quyền sử dụng đất ngày 18/01/2008. Bà L sẽ giao phần đất của bà L tương ứng với số tiền 100.000.000.000 đồng mà bà L đã nhận của ông D. Đối với giá chuyển nhượng thì hai bên có thể thương lượng theo giá thị trường.

Bị đơn ông Lâm An D (có bà Nguyễn Thị T là đại diện theo ủy quyền) trình bày:

Ông D và bà L ký hợp đồng đặt cọc ngày 08/01/2008 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/01/2008 là để thực hiện thỏa thuận nhận chuyển nhượng dự án công viên giải trí quy mô 13,6ha và Công ty XL. Số tiền 100.000.000.000 đồng mà ông D chuyển cho bà L để nguồn vốn ứng để bà L thực hiện việc bồi thường, đền bù, giải phóng mặt bằng trong dự án. Tuy nhiên căn cứ quy định pháp luật thì thỏa thuận giữa bà L với ông D là không đúng quy định pháp luật. Hiện tại, 08 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà L đứng tên và 06 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Q đứng tên thì Ngân hàng Thương mại cổ phần GS đang giữ. Ông D không giữ bản chính các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này.

Do đó, ông D yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 08/01/2008 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/01/2008; Yêu cầu bà L trả cho ông D số tiền đã nhận 100.000.000.000 đồng và tiền lãi theo lãi suất của tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của Ngân hàng Vietcombank là 6,5%/năm đối với số tiền 100.000.000.000 đồng từ ngày 31/01/2008 cho đến ngày xét xử là 65.340.000.000 đồng. Tổng cộng là 165.643.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn Q (có ông Lê Hoàng P là đại diện theo ủy quyền) trình bày:

Ông Q xác định không ký bất cứ văn bản mua bán hay ủy quyền cho ông D đối với các phần đất tại các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên và các phần đất nêu trên cũng không liên quan gì đến đất bà L chuyển nhượng cho ông D. Do đó, ông Q yêu cầu ông D và Ngân hàng thương mại cổ phần GS (cơ quan đang giữa 06 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Q) hoàn trả lại 06 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cho ông Q.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 38/2018/DS-ST ngày 26 tháng 02 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện CB, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị L yêu cầu ông Lâm An D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 18/01/2008.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Lâm An D:

- Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 08/01/2008 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/01/2008 giữa bà Nguyễn Thị L với ông Lâm An D đối với diện tích 30.209m2 theo 08 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 223/QSDĐ cấp ngày 02/3/2001, 1189/QSDĐ cấp ngày 03/7/2003, 1083/QSDĐ cấp ngày 26/12/2002, 828/QSDĐ cấp ngày 01/10/2002, 1104/QSDĐ cấp ngày 02/4/2003, 918/QSDĐ cấp ngày 09/12/2002, 957/QSDĐ cấp ngày 17/10/2002, 1182/QSDĐ cấp ngày 14/7/2003 do bà L đứng tên.

- Bà Nguyễn Thị L có trách nhiệm trả cho ông Lâm An D số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 100.000.000.000 đồng (một trăm tỷ đồng) theo phương thức trả 01 lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

- Ngân hàng Thương mại cổ phần GS, ông Lâm An D có trách nhiệm trả lại cho bà Nguyễn Thị L 08 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 223/QSDĐ cấp ngày 02/3/2001, 1189/QSDĐ cấp ngày 03/7/2003, 1083/QSDĐ cấp ngày 26/12/2002, 828/QSDĐ cấp ngày 01/10/2002, 1104/QSDĐ cấp ngày 02/4/2003, 918/QSDĐ cấp ngày 09/12/2002, 957/QSDĐ cấp ngày 17/10/2002, 1182/QSDĐ cấp ngày 14/7/2003.

3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Lâm An D yêu cầu bà Nguyễn Thị L phải trả lãi của số tiền 100.000.000.000 đồng đã nhận từ ngày 31/01/2008 đến thời điểm xét xử là 65.340.000.000 đồng.

4. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Lê Văn Q về việc đòi lại 06 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngân hàng Thương mại cổ phần GS, ông Lâm An D có trách nhiệm trả lại cho ông Lê Văn Q 06 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 895/QSDĐ cấp ngày 27/11/2002, 1258/QSDĐ cấp ngày 28/10/2003, 1156/QSDĐ cấp ngày 27/6/2003, 1134/QSDĐ cấp ngày 20/5/2003, 1115/QSDĐ cấp ngày 21/4/2003 và 908/QSDĐ cấp ngày 06/11/2002.

Ngoài ra, quyết định sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm:

- Ngày 12/3/2018, nguyên đơn bà Nguyễn Thị L có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

- Ngày 12/3/2018, bị đơn ông Lâm An D kháng cáo một phần bản án sơ thẩm về việc Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông D đối với yêu cầu bà L phải trả lãi của số tiền 100.000.000.000 đồng đã nhận từ ngày 31/01/2008 đến thời điểm xét xử sơ thẩm là 65.340.000.000 đồng.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 978/2019/DS-PT ngày 04/11/2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Sửa bản án sơ thẩm

Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự:

1. Đối với việc thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/01/2008 và ngày 18/01/2008 giữa bà Nguyễn Thị L và ông Lâm An D, bà L đã nhận 100.000.000.000 đồng (một trăm tỷ đồng) tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông D, bà L và ông Lê Văn Q đồng ý:

- Công nhận ông Lâm An D có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 30.209m2 theo 08 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 223/QSDĐ cấp ngày 02/3/2001, 1189/QSDĐ cấp ngày 03/7/2003, 1083/QSDĐ cấp ngày 26/12/2002, 828/QSDĐ cấp ngày 01/10/2002, 1104/QSDĐ cấp ngày 02/4/2003, 918/QSDĐ cấp ngày 09/12/2002, 957/QSDĐ cấp ngày 17/10/2002, 1182/QSDĐ cấp ngày 14/7/2003 đều đứng tên bà Nguyễn Thị L.

- Công nhận ông Lâm An D có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 3.905m2 theo 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1115/QSDĐ cấp ngày 21/4/2004, 1156/QSDĐ cấp ngày 27/6/2003 đều đứng tên ông Lê Văn Q.

2. Ông Lâm An D được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cập nhật sang tên ông D theo 10 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên hoặc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo quy định của pháp luật.

3. Ông Lâm An D chịu toàn bộ các chi phí phát sinh liên quan đến việc thực hiện thủ tục cập nhật sang tên ông D, cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả thuế thu nhập cá nhân của bà Nguyễn Thị L và ông Lê Văn Q), phí, lệ phí và các chi phí phát sinh khác.

4. Bà Nguyễn Thị L, ông Lê Văn Q và những người đang ở trên đất phải giao đất cho ông Lâm An D ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

5. Ông Lâm An D phải trả cho ông Lê Văn Q bản chính 04 Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất số 895/QSDĐ cấp ngày 27/11/2002, 1258/QSDĐ cấp ngày 28/10/2003, 1134/QSDĐ cấp ngày 20/5/2003 và 908/QSDĐ cấp ngày 06/11/2002.

Ngoài ra, Bản án phúc thẩm còn quyết định về án phí; chi phí đo vẽ, định giá; nghĩa vụ do chậm thi hành án.

Sau khi bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật, ngày 30/9/2022, ông Trương Văn T1 có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 91/2024/KN-DS ngày 25/9/2024, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 978/2019/DS-PT ngày 04/11/2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 978/2019/DS-PT ngày 04/11/2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 38/2018/DS-ST ngày 26/02/2018 của Tòa án nhân dân huyện CB, Thành phố Hồ Chí Minh. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện CB, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Như vậy, ông T1 và 05 hộ gia đình nêu trên được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa bà L với ông D. Tuy nhiên, khi giải quyết vụ án Toà án không đưa họ vào tham gia tố tụng là vi phạm khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Hơn nữa, Toà án cấp phúc thẩm còn công nhận sự thoả thuận giữa bà L, ông Q với ông D về việc ông D được quyền sử dụng đối với 30.209m2 đất theo 08 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà L và 3.905m2 đất theo 02 Giấy chứng nhận quyền dụng đất đứng tên ông Q, trong đó có 09 thửa đất nêu trên là chưa đủ căn cứ vững chắc và không đảm bảo được quyền lợi của ông T1.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 337, khoản 3 Điều 343, Điều 345 Bộ luật tố tụng dân sự,

1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 91/2024/KN-DS ngày 25/9/2024 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

2. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 978/2019/DS-PT ngày 04/11/2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 38/2018/DS-ST ngày 26/02/2018 của Tòa án nhân dân huyện CB, Thành phố Hồ Chí Minh; Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện CB, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định./.