Quyết định 299/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện đề ngày 21/10/2022 và đơn sửa đổi, bổ sung và rút một phần yêu cầu khởi kiện ngày 10/01/2023 của nguyên đơn cùng các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa hôm nay người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn – bà Hoàng Thị Ngọc Chi trình bày:

Ngày 19/8/2020 tại văn phòng Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc X, bà Nguyễn Thị Hoàng Y (bên nhận chuyển nhượng) có ký kết hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch số: B12/HĐTTTGD-MHB với ông Trần Duy K để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc một phần thửa đất số 148, tờ bản đồ số 15, bản đồ địa chính xã Mỹ Hạnh Bắc, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Theo hợp đồng Nguyên tắc thỏa thuận giao dịch số: B12/HĐTTTGD-MHB ngày 19/8/2020, có nội dung: bên A (ông K) chuyển nhượng cho bên B (bà Y) quyền sử dụng đất với mã sản phẩm B12-MHB, thuộc một phần thửa đất số 148 tờ bản đồ số 15; Địa chỉ thửa đất: Ấp Rừng Sến, xã Mỹ Hạnh Bắc, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An; diện tích: 135m2; Giá chuyển nhượng là 640.000.000 đồng. Phương thức thanh toán chia làm 3 đợt. Bà Y đã thanh toán hoàn tất đợt 02 bằng hình thức chuyển khoản vào số tài khoản cá nhân của ông Trần Duy K (Lần 1 ngày 19/8/2020 nộp 50.000.000 đồng; Lần 2 ngày 20/8/2020 nộp 142.000.000 đồng; lần 3 nộp 288.000.000 đồng – Thể hiện bằng phiếu xác nhận thanh toán qua ngân hàng do Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc X lập xác nhận).

Nội dung thỏa thuận về Phương thức thanh toán ghi tại mục 2.2 Điều 2 của Hợp đồng, thì sau khi bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán 75% giá trị Hợp đồng thì sẽ tiến hành công chứng sổ riêng đất thổ cư (thời gian dự kiến 8 tháng từ ngày ký Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch) và bên nhận chuyển nhượng sẽ nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (dự kiến 45 ngày làm việc kể từ ngày công chứng).

Sau khi ký Hợp đồng, bà Y đã thực hiện đúng nghĩa vụ của mình là đã thanh toán đầy đủ 75% giá trị hợp đồng, theo Giấy xác nhận thanh toán qua ngân hàng qua số tài khoản của cá nhân ông Trần Duy K của Công ty cổ phần đầu tư địa ốc X mà đến thời điểm hiện nay đã hơn 02 năm nhưng bên chuyển nhượng (ông Trần Duy K) không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, không tiến hành công chứng sổ riêng đất thổ cư để bà Yến nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thỏa thuận.

Mặc dù hết sức mong muốn giải quyết cho thỏa đáng nên bà Y nhiều lần tìm kiếm bên chuyển nhượng để thương lượng nhưng ông Trần Duy K hứa hẹn trả nhiều lần nhưng vẫn không chịu giao đất cũng như trả tiền lại. Hành vi vi phạm nghĩa vụ của ông Trần Duy K, chiếm giữ số tiền 480.000.000 đồng ( Bằng chữ: bốn trăm tám mươi triệu đồng) tương đương 75% giá trị hợp đồng trong hơn 02 năm nhưng không hợp tác hoàn thành thủ tục để bà Y được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đã xâm phạm nghiêm trọng quyền tài sản của bà Yến. Do đó bà Y yêu cầu tuyên hủy hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận số B12/HĐNTTTGD-MHB ngày 19/8/2020; yêu cầu hoàn trả 01 lần số tiền 480.000.000 đồng và tiền lãi chậm thanh toán; yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ giao đất là 300.000.000 đồng.

Ngày 10/01/2023 bà Yến đã có đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về tiền lãi và khoản tiền bồi thường thiệt hại. Do đó bà Yến yêu cầu Tòa án giải quyết chấm dứt hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch số B12/HĐNTTTGD-MHB ngày 19/8/2020 giữa bà và ông Trần Duy K. Yêu cầu ông Trần Duy K trả lại cho bà Nguyễn Thị Hoàng Y số tiền 480.000.000 đồng. Yêu cầu thanh toán 01 lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

- Bị đơn – ông Trần Duy K và Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan – Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc X đã được Toà án triệu tập hợp lệ nhưng vẫn vắng mặt. Tòa án không lấy được lời khai cũng như không tiến hành hòa giải được. Do đó, Tòa án đưa vụ án ra xét xử theo luật định.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày ý kiến:

Căn cứ các tài liệu mà nguyên đơn đã cung cấp cho Tòa án và đã được thẩm tra tại phiên tòa thì giữa nguyên đơn và bị đơn có ký kết hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch số B12/HĐNTTTGD-MHB ngày 19/8/2020. Theo thỏa thuận ông K chuyền nhượng cho bà Y lô đất thuộc thửa đất số 148 tờ bản đồ số 15; Địa chỉ thửa đất: Ấp Rừng Sến, xã Mỹ Hạnh Bắc, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An; diện tích: 135m2; Giá chuyển nhượng là 640.000.000 đồng. Bà Y đã thanh toán cho ông K 03 đợt với số tiền 480.000.000 đồng. Nay ông K vi phạm thỏa thuận là gây ảnh hưởng rất lớn tới quyền lợi của bà Yến. Quá trình giải quyết vụ án bà Y đã rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc tính tiền lãi và yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với ông K là đã có lợi cho bị đơn. Do đó nay bà Yến yêu cầu chấm dứt hợp đồng thỏa thuận nguyên tắc và yêu cầu ông K trả lại một lần số tiền 480.000.000 đồng là có cở sở.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Phú tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

+ Về việc tuân theo pháp luật: Đương sự, Thư ký và Hội đồng xét xử đều tuân theo pháp luật tố tụng qui định tại Điều 68; Điều 93; Điều 220; Điều 236; Điều 237; Điều 239; Điều 241 và Điều 254 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Tuy nhiên còn vi phạm Điều 203 về thời hạn đưa vụ án ra xét xử nhưng không ảnh hưởng đến nội dung vụ án nên kiến nghị khắc phục.

+ Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, căn cứ vào các chứng cứ được thẩm tra tại phiên tòa có đủ cơ sở xác định giữa bà Yến ông K có ký kết hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận số B12/HĐNTTTGD-MHB ngày 19/8/2020. Đây là giao dịch dân sự, hai bên thỏa thuận chuyển nhượng lô đất thuộc thửa số 148 tờ bản đồ số 15; Địa chỉ thửa đất: Ấp Rừng Sến, xã Mỹ Hạnh Bắc, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An; Giá chuyển nhượng là 640.000.000 đồng. Thực hiện hợp đồng bã Y đã chuyển khoản cho ông K tổng số tiền 480.000.000 đồng dưới sự chứng kiến bằng biên bản xác nhận của Công ty Đại Cát. Sau đó ông K vi phạm thỏa thuận nên gây ảnh hưởng tới quyền lợi của bà Yến. Trong đơn khởi kiện trước đây bà Yến còn yêu cầu tính tiền lãi suất của số tiền 480.000.00 đồng và phạt vi phạm đối với ông Kiên nhưng ngày 10/01/2023 nguyên đơn đã rút yêu cầu này là đã có lợi cho bị đơn. Nay bà Y yêu cầu chấm dứt hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch số B12/HĐNTTTGD-MHB ngày 19/8/2020 giữa bà và ông Trần Duy K. Yêu cầu ông Kiên trả lại số tiền 480.000.000 đồng. Yêu cầu thanh toán 01 lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật là có cơ sở. Do đó căn cứ vào Điều 166 và Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 đề nghị Hôi đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn. Đình chỉ một phần yêu cầu của nguyên đơn về yêu cầu tính tiền lãi suất của số tiền 480.000.000 đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại 300.000.000 đồng. Về án phí: Tính theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, sau khi nghe phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quyền khởi kiện, quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết:

- Xét đơn khởi kiện đề ngày 21/10/2022 và đơn sửa đổi, bổ sung và rút một phần yêu cầu khởi kiện ngày 10/01/2023 của nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn chấm dứt hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch số B12/HĐNTTTGD-MHB ngày 19/8/2020 và yêu cầu bị đơn trả lại số tiền 480.000.000 đồng. Tòa án đã thụ lý với quan hệ tranh chấp trên là Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp trên là Tranh chấp hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch. Bị đơn ông Trần Duy K có hộ khẩu thường trú tại quận Tân Phú nên Tòa án nhân dân quận Tân Phú thụ lý giải quyết là phù hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Về thủ tục xét xử vắng mặt đương sự:

- Tòa án đã tống đạt hợp lệ thông báo thụ lý vụ án; thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; Thông báo về kết quả phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; quyết định đưa vụ án ra xét xử; quyết định hoãn phiên tòa có ghi rõ ngày đưa vụ án ra xét xử lần hai đến nơi cư trú của ông Trần Duy K và địa chỉ trụ sở của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan – là Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc X để họ thực hiện quyền tranh tụng theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự tại khoản 1, khoản 2 Điều 177; Điều 179; Điều 196, Điều 208, Điều 220; khoản 3 Điều 233 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 nhưng ôn Trần Duy K và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vẫn vắng mặt lần thứ hai không có lý. Do đó căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án vẫn tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn – ông Trần Duy K và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan – là Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc X.

[2]Về yêu cầu của đương sự:

- Xét, nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch số B12/HĐNTTTGD-MHB ngày 19/8/2020 giữa bà Nguyễn Thị Hoàng Y và ông Trần Duy K. Yêu cầu ông Trần Duy K trả lại cho bà Nguyễn Thị Hoàng Y số tiền 480.000.000 đồng. Yêu cầu thanh toán 01 lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật:

Hội đồng xét xử căn cứ vào các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và được thẩm tra tại phiên tòa hôm nay thể hiện: Ngày 19/8/2020 giữa bà Nguyễn Thị Hoàng Y và ông Trần Duy K có ký kết hợp đồng hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch số B12/HĐNTTTGD-MHB ngày 19/8/2020. Hai bên thỏa thuận: bên A (ông K) chuyển nhượng cho bên B (bà Y) quyền sử dụng đất với mã sản phẩm B12-MHB, thuộc một phần thửa đất số 148 tờ bản đồ số 15; Địa chỉ thửa đất: Ấp Rừng Sến, xã Mỹ Hạnh Bắc, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An; diện tích: 135m2; Giá chuyển nhượng là 640.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng thỏa thuận bà Y đã chuyển khoản qua số tài khoản cá nhân ông Ki 03 lần với tổng số tiền là 480.000.000 đồng (có sự xác nhận bằng văn bản của Công ty X).

Việc giao kết hợp đồng thỏa thuận bằng văn bản của hai bên hoàn toàn tự nguyện, có nội dung thỏa thuận quyền và nghĩa vụ để hai bên thực hiện. Căn cứ vào mục 2.2 Điều 2 của thỏa thuận có ghi “...công chứng sổ riêng đất thổ cư…dự kiến 8 tháng kể từ ngày ký HĐTTGD…” Do bị đơn không thực hiện đúng cam kết trong thỏa thuận nên đã gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã triệu tập bị đơn nhiều lần để làm rõ nội dung vụ án nhưng bị đơn vẫn vắng mặt nên Tòa án không có cơ sở để xem xét cho bị đơn. Nay nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng thỏa thuận giao dịch số B12/HĐNTTTGD-MHB ngày 19/8/2020 là có cơ sở, nên căn cứ vào Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 Hội đồng xét xử chấp nhận.

Xét, việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền 480.000.000 đồng, yêu cầu thanh toán 01 lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật:

Hội đồng xét xử xét thấy, căn cứ vào các giấy xác nhận thanh toán qua ngân hàng qua số tài khoản cá nhân ông Trần Duy K của Công ty cổ phần đầu tư địa ốc X vào các ngày 19/8/2020; 20/8/2020 và 15/10/2020, thể hiện ông K đã nhận của bà Yến tổng số tiền 480.000.000 đồng. Xét thấy, giao dịch xảy ra ngày 19/8/2020 đến nay ông K không thực hiện đúng các cam kết nên việc bà Yến yêu cầu ông K trả lại số tiền 480.000.000 là có cơ sở, căn cứ Điều 166 Bộ luật dân sự 2015 Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu trên của nguyên đơn.

Xét, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả tiền lãi suất chậm thanh toán của số tiền 480.000.000 đồng và bồi thường do vi phạm nghĩa vụ giao đất là 300.000.000 đồng. Do nguyên đơn đã rút yêu cầu trên nên Hội đồng xét xử ghi nhận việc tự nguyện rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Căn cứ vào các chứng cứ tài liệu có trong hồ sơ vụ án, Xét thấy người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan - Công ty X là trung gian chứng kiến việc thanh toán và đứng ra xác nhận việc thanh toán của các bên trong thỏa thuận. Trong đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn không tranh chấp, không có yêu cầu gì đối với Công ty X. Ngoài ra trong quá trình giải quyết Tòa án cũng đã triệu tập nhiều lần để lấy ý kiến nhưng công ty Đại Cát vắng mặt không lý do. Do đó Tòa án không có cở sở để xem xét.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Do một phần yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí trên số tiền phải trả cho nguyên đơn là: 480.000.000 đồng, tương ứng số tiền án phí là 23.200.000 đồng.

Hoàn lại cho nguyên đơn toàn bộ số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào: khoản 6, Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 36; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 59, Điều 160 và Điều 161 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 166 và Điều 428 Bộ Luật Dân Sự năm 2015; Điều 6; điểm b khoản 1 Điều 24; Điều 25; khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/NQUBTVQH14 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hoàng Y.

- Chấm dứt hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch số B12/HĐNTTTGD-MHB ngày 19/8/2020 giữa ông Trần Duy K và bà Nguyễn Thị Hoàng Y.

- Buộc ông Trần Duy K trả lại cho bà Nguyễn Thị Hoàng Y số tiền 480.000.000 (bốn trăm tám mươi triệu) đồng.

Thời hạn thanh toán: Một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

- Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Hoàng Y về việc yêu cầu ông Trần Duy K trả số tiền lãi do chậm thanh toán của số tiền 480.000.000 (bốn trăm tám mươi triệu) đồng và bồi thường do vi phạm nghĩa vụ giao đất với số tiền 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Trần Duy K phải chịu án phí là 23.200.000 (hai mươi ba triệu hai trăm ngàn) đồng.

- Hoàn lại toàn bộ số tiền tạm ứng án phí là 19.687.200 (mười chín triệu sáu trăm tám mươi bảy ngàn hai trăm) đồng cho bà Nguyễn Thị Hoàng Y theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0036587 ngày 07/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Phú.

Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

3. Quyền kháng cáo:

Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Tòa tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người thi hành án dân sự , người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6; 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.