Quyết định 292/2023/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Trong đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Trần Thanh N1 và bà Dương Thị T1 do ông Trần Thành N2 đại diện trình bày:

Ông N1 và bà T1 được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CC 658152 ngày 31/12/2015, thửa đất 892, diện tích 138,5m2 đất ở nông thôn, trên diện tích đất có 1 căn nhà ở cấp 4, diện tích 138,1m2 và thửa đất 399, diện tích 101,5m2, đất ở nông thôn, thuộc tờ bản đồ số 12, đất tại ấp HT, xã TB, huyện CG, tỉnh Long An, ông N1 và bà T1 sử dụng nhà và đất trên làm nơi tu tại gia.

Ngày 29/12/2017, ông N1 và bà T1 có ủy quyền cho bà Võ Thị Kim N3 quản lý, sử dụng nhà và đất nêu trên, các bên có làm giấy cam kết ngày 29/12/2017 là bà N3 chỉ được quản lý sử dụng ngôi thất (ngôi nhà trên thửa 892 để tu tập), bà N3 không được định đoạt chuyern nhượng tài sản trên. Để tạo sự tin tưởng ông N1, bà T1 giao 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho bà N3 giao cất giữ, bà N3 giao cho ông N1, bà T1 số tiền 950.000.000 đồng. Các bên thỏa thuận khi nào bà N3 không còn ở trên đất thì các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Sau khi thỏa thuận, ông N1, bà T1 đến Văn phòng Công chứng TV số 40 đường NVC, Phường 13, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh lập hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, Văn phòng Công chứng soạn thảo hợp đồng có nội dung ủy quyền cho bà N3 được toàn quyền định đoạt và chuyển nhượng tài sản không đúng với ý chí của ông N1, bà T1.

Cùng ngày 29/12/2017, bà N3 lập hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất nêu trên cho ông Bùi Thanh L tại Văn phòng Công chứng TVC, huyện CG, tỉnh Long An. Đến ngày 10/01/2018, bà N3 và ông L hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng xác lập ngày 29/12/2017, ký kết lại hợp đồng chuyển nhượng nhưng không thông báo cho ông N1 và bà T1 biết. Nay ông N1, bà T1 khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu văn bản công chứng như sau:

1. Vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 10/01/2018 giữa bà N3, đại diện cho ông N1 và bà T1 với bên ông L đối với tài sản chuyển nhượng là căn nhà diện tích xây dựng 138,1m2, thửa đất 892, tờ bản đồ 12, diện tích đất 138,5m2, loại đất ở nông thôn; theo Hợp đồng số công chứng là 0164, quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD lập tại Văn phòng Công chứng Trần Văn C, đường NTB, tổ 8, khu phố 4, thị trấn CG, huyện CG, tỉnh Long An.

2. Vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2018 giữa bà N3, đại diện cho ông N1 và bà T1 với ông L đối với tài sản chuyển nhượng là thửa đất 399, tờ bản đồ số 12, diện tích 101,5m2 loại đất ờ nông thôn; theo hợp đồng có số công chứng 0162, quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD lập tại Văn phòng Công chứng TVC, đường NTB, tổ 8, khu phố 4, thị trấn CG, huyện CG, tỉnh Long An.

- Bị đơn, ông Bùi Thanh L do bà Phan Kim T2 đại diện theo ủy quyền trình bày:

Căn cứ vào hợp đồng ủy quyền ngày 29/12/2017 giữa vợ chồng ông N1, bà T1 với bà N3 thì bà N3 được quyền chuyển nhượng nhà và đất của ông N1 và bà T1 cho ông L. Ông L đưa cho bà N3 950.000.000 đồng để trả cho ông N1 và bà T1.

Tại bản tự khai ngày 18/3/2019, bà N3 xác định số tiền 950.000.000 đồng là do ông L đưa để bà N3 mua nhà, đất. Ngày 29/12/2017, sau khi lập văn bản ủy quyền tại Văn phòng Công chứng TV, ông N1 và bà T1 đã giao bản chính 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N3 và nhận của bà N3 số tiền 950.000.000 đồng là tiền của ông L.

Ngày 29/12/2017, ông N1, bà T1 lập hợp đồng ủy quyền cho bà N3, cả hai bên cho rằng nội dung ủy quyền không đúng ý chí của hai bên là không đúng sự thật. Giấy cam kết ngày 29/12/2017 của bà N3 có chữ ký của bà T1 và ông N1 được lập lúc nào không xác định được và không có công chứng, chứng thực.

Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở trên đất ngày 10/01/2018, số công chứng 0162, 0164 tại Văn phòng Công chứng Trần Văn C có dấu xác nhận của cơ quan công chứng, các hợp đồng này là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L. Ông L xác định không thấy bị sửa ngày tháng năm, Công chứng viên công chứng các hợp đồng này là đúng quy định của pháp luật. Trường hợp ông N1, bà T1 muốn lấy lại nhà, đất thì hai bên sẽ thỏa thuận chuyển nhượng lại theo giá thị trường. Ông L không đồng ý yêu cầu tuyên vô hiệu theo nội dung yêu cầu của ông N1 và bà T1. Đồng thời yêu cầu ông N1 và bà T1 di dời các tài sản của ông N1 và bà T1 để ông L sửa chữa căn nhà đã nhận chuyển nhượng từ bà N3.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng Trần Văn Chiêu do ông Trần Văn C trình bày như sau:

Vào ngày 10/01/2018, Văn phòng Công chứng TVC có thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số công chứng 0162, 0164. Văn phòng Công chứng TVC căn cứ vào hợp đồng ủy quyền giữa ông N1, bà T1 và bà N3 được công chứng tại Văn phòng Công chứng TV để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xét về trình tự thủ tục giấy tờ kèm theo hợp đồng ủy quyền, chứng minh nhân dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục bản đồ. Văn phòng công chứng cũng kiểm tra thông tin các thửa đất chuyển nhượng trên hệ thống quản lý của Sở Tư pháp tỉnh Long An thì các thửa đất bà N3 được ông N1, bà T1 ủy quyền chuyển nhượng không bị tranh chấp không bị kê biên thi hành án. Hai bên tự nguyện được Công chứng viên chứng nhận 02 hợp đồng là đúng quy định của pháp luật. Văn phòng Công chứng TVC không chứng thực việc thực hiện hợp đồng, việc giao nhận tiền và giao nhận quyền sử dụng đất do các bên tự thực hiện. Việc nguyên đơn yêu cầu tuyên vô hiệu 02 hợp đồng số công chứng 0162 và 0164 là không có căn cứ, vì nguyên đơn đã ký hợp đồng ủy quyền cho bà N3 được quyền chuyển nhượng, thế chấp 02 thửa đất trên.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Kim N3 trình bày:

Bà N3 là người đến trị bệnh và quen với ông L, nên ông L nhờ bà mua giùm ngôi thất ở ấp HT, xã TB, huyện CG. Do mang ơn ông L, bà nhận lời và liên hệ với bà T1 thì bà T1 đồng ý ủy quyền cho bà được ở, quản lý sử dụng tài sản của bà T1, khi nào không ở nữa thì trả lại cho bà T1, bà T1 có đưa cho bà 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bà cất giữ, bà đưa cho bà T1 nhận 950.000.000 đồng khi nào trả lại tài sản nhà, đất cho bà T1 thì bà T1 trả lại số tiền trên. Sau đó, hai bên đến Văn phòng Công chứng TV lập hợp đồng ủy quyền, bà không đọc văn bản mà ký tên, bà xác định số tiền 950.000.000 đồng là tiền ông L đưa cho bà. Sau đó bà đem giấy tờ về giao cho ông L thì ông L kêu bà ra phòng công chứng làm giấy ủy quyền lại cho ông gấp trong ngày 29/12/2017. Cùng ngày bà và ông L đến Văn phòng Công chứng TVC, ông L làm xong giấy tờ kêu bà ký tên bà không có xem lại nội dung. Ông L không có trao đổi với bà về giá chuyển nhượng ngôi thất, không giao cho bà khoản tiền nhận chuyển nhượng nào. Nay bà xác định bà chỉ đến Văn phòng Công chứng TVC với ông L một lần vào ngày 29/12/2017, sau này bà biết mình bị lợi dụng và có lỗi, bà khuyên ông L nên trả lại nhà cho bà T1.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2020/DS-ST ngày 23/6/2020, Tòa án nhân dân huyện CG, tỉnh Long An, quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông N1 và bà T1; tuyên bố:

Vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 10 tháng 01 năm 2018 giữa bên chuyển nhượng ông N1, bà T1 có đại diện bà N3 bên nhận chuyển nhượng là ông L đối với thửa đất 892, tờ bản đồ 12, tại ấp HT, xã TB, huyện CG số công chứng 0164 quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD lập tại Văn phòng Công chứng TVC

Vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10 tháng 01 năm 2018 giữa bên chuyển nhượng ông N1, bà T1 có đại diện là bà N3 bên nhận chuyển nhượng là ông L đối với thửa đất 399, tờ bản đồ số 12, diện tích 101,5m2, loại đất ở nông thôn hợp đồng có số công chứng 0162, quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD lập tại Văn phòng Công chứng TVC.

Ông L trả cho ông N1, bà T1 thửa đất 892 trên đó có nhà và thửa đất 399 theo trích đo địa chính ngày 13 tháng 8 năm 2019 của Công ty Trách nhiệm hữu hạn đo đạc nhà đất Trung Nghĩa thể hiện thửa đất 892 có diện tích 138,5m2; thửa đất 399 diện tích 101,5m2. Nhà trên đất thuộc thửa 892, thửa đất 399 nay là tại khu phố HT, thị trấn CG, huyện CG.

Ông N1, bà T1 được quyền đến cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền làm thủ tục đứng tên nhà, đất thuộc thửa đất 892 và đất thuộc thửa 399.

Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường tại huyện CG, tỉnh Long An căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 06/7/2020, bị đơn ông L kháng cáo.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 387/2020/DS-PT ngày 30/9/2020, Tòa án nhân dân tỉnh Long An, quyết định:

Sửa toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2020/DS-ST ngày 23/6/2020 của Tòa án nhân dân huyện CG.

Bác toàn toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trần Thanh N1, bà Dương Thị T1 đối với ông Bùi Thanh L về việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 10 tháng 01 năm 2018 giữa bên chuyển nhượng ông Trần Thanh N1, bà Dương Thị T1 có đại diện bà Võ Thị Kim N3, bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Thanh L đối với thửa đất 892, tờ bản đồ 12, tại ấp HT, xã TB, huyện CG, tỉnh Long An, số công chứng 0164 quyển số 01/2018-TP/CC- SCC/HĐGD lập tại Văn phòng Công chứng TVC và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10 tháng 01 năm 2018 giữa bên chuyển nhượng ông Trần Thanh N1, bà Dương Thị T1 có đại diện là bà Võ Thị Kim N3, bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Thanh L đối với thửa đất 399, tờ bản đồ số 12, diện tích 101,5m2, loại đất ở nông thôn, hợp đồng có số công chứng 0162, quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD lập tại Văn phòng Công chứng TVC.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí sơ thẩm, phúc thẩm.

Ngày 26 - 27/10/2020, ông Trần Thanh N1, bà Dương Thị T1 và bà Võ Thị Kim N3 có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định kháng nghị số 70/2022/KN-DS ngày 27/7/2022, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 387/2020/DS-PT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm, hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2020/DS-ST ngày 23/6/2020 của Tòa án nhân dân huyện CG, tỉnh Long An.

Tại phiên tòa, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Ủy ban Thẩm phán chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 29/12/2017, ông N1 và bà T1 làm giấy cam kết cho bà N3 với nội dung:“Với lời giao hứa rằng tôi (bà N3) được nhận ủy quyền ngôi thất là ở và quản lý sử dụng nơi đây, để dẫn dắt bà con nơi đây biết đạo pháp. Nếu như sau này tôi có nơi nào thuận tiện hơn, không ở nữa thì tôi phải ủy quyền ngôi thất lại cho vợ chồng cô T1, không được ủy quyền lại cho ai hết và với giá 950.000.000 đồng như hiện tại tôi đưa cho cô T1, không được tính theo giá thị trường vì hiện tại cô T1 không có tính theo giá thị trường” (bút lục 156). Thực hiện cam kết trên bà N3 giao cho vợ chồng ông N1, bà T1 số tiền 950.000.000 đồng, ông N1 và bà T1 giao cho bà N3 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà để cất giữ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 325; Điều 342; Điều 345 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

1. Chấp nhận kháng nghị số 70/2022/KN-DS ngày 27/7/2022 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 387/2020/DS-PT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An và Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2020/DS-ST ngày 23/6/2020 của Tòa án nhân dân huyện CG, về vụ án “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu” giữa nguyên đơn là ông Trần Thanh N1, bà Dương Thị T1 với bị đơn là ông Bùi Thanh L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Võ Thị Kim N3 và Văn phòng Công chứng TVC.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện CG, tỉnh Long An xét xử sơ thẩm lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật.

3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định./.