Quyết định 233/2024/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án dân sự phúc thẩm, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Nguyên đơn bà Lê Thị Hồng A1, do người đại diện theo ủy quyền là bà Võ

Thanh T3 trình bày:

Ngày 05/11/2011, bà Nguyễn Thị Hồng Y lập hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất không có công chứng, để chuyển nhượng cho bà Lê Thị Hồng A1 thửa đất số 1768, tờ bản đồ 03, diện tích 1.201,40m2, tọa lạc tại phường L, quận B, thành phố Cần Thơ, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 677453 ngày 30/8/2011 của Ủy ban nhân dân quận B cấp cho bà Nguyễn Thị Hồng Y; giá chuyển nhượng 500.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận,bà Y được quyền chuộc lại quyền sử dụng đất trong thời hạn 02 năm kể từ ngày ký kết hợp đồng, lãi suất 3%/ tháng. Tại thời điểm chuyển nhượng, trên đất có căn nhà cấp 4 của gia đình bà Y, nhưng vì lý do nhà không có giấy tờ nên hai bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đến ngày 05/12/2011, hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất có công chứng của Văn phòng Công chứng Trần Mạnh H3, với nội dung bà Y chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho bà A1, giá chuyển nhượng 500.000.000 đồng, việc thanh toán do hai bên tự thực hiện. Ngày 30/12/2011, bà A1 đã được Ủy ban nhân dân quận B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nêu trên. Sau khi nhận chuyển nhượng, do không có nhu cầu sử dụng nên vẫn để gia đình bà Y ở lại trong thời hạn 02 năm.

Hiện nay, quyền sử dụng đất nêu trên bà A1, ông S1 đang thế chấp theo

Hợp đồng thế chấp số 3622221112 ngày 17/12/2014 với bên nhận thế chấp là Ngân hàng N- Chi nhánh quận B, để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của ông Nguyễn Tấn T và bà Lê Thị Cẩm T1 đối với Ngân hàng N- Chi nhánh quận B, theo Hợp đồng tín dụng số 1804-LAV-2020000-133 ngày 06/02/2020.

Hết thời hạn 02 năm nhưng gia đình bà Y không trả nhà và đất. Vì vậy, bà

A1, ông S1 khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc hộ gia đình bà Y di dời để trả nhà và đất tọa lạc tại số A, khu vực B, phường L, quận B, thành phố Cần Thơ. Đồng ý hỗ trợ chi phí di dời cho hộ bà Y số tiền 100.000.000 đồng.

Bị đơn là bà Nguyễn Thị Hồng Y do ông Nguyễn Thế H đại diện theo ủy

quyền trình bày:

Bà Nguyễn Thị Hồng Y thừa nhận quá trình ký kết hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng ngày 05/11/2011 và hợp đồng chuyển nhượng có công chứng ngày 05/12/2011 với bà Lê Thị Hồng A1 đúng như nội dung nguyên đơn trình bày. Nhưng việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nêu trên là giả tạo, để chê giấu hợp đồng vay tài sản giữa bà Y với ba Anh có nội dung bà A1 cho bà Y vay số tiền 500.000.000 đồng.

Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các thành viên của

hộ bà Y không biết. Vì vậy, bà Y không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu Tòa án giải quyết đối với hợp đồng vay tài sản có hiệu lực, đồng ý trả lại số tiền vay gốc 500.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan với phía nguyên đơn do người đại

diện theo ủy quyền là bà Võ Thanh T3 trình bày: Thống nhất với trình bày và yêu cầu của nguyên đơn, không có yêu cầu độc lập.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan với phía bị đơn thống nhất với trình

bày và yêu cầu của bị đơn, không có yêu cầu độc lập.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng N do Phạm Đình H2 đại

diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 24/12/2021, Ngân hàng N- Chi nhánh quận B ký kết Hợp đồng tín

dụng số 1804-LAV-202101495 với ông Nguyễn Tấn T và bà Lê Thị Cẩm T1, để cho ông T, bà T1 vay số tiền 1.400.000.000 đồng, thời hạn 12 tháng. Đến ngày 25/5/2022, dư nợ gốc và lãi là 1.420.194.521 đồng. Nghĩa vụ trả nợ của ông T, bà T1 đối với Ngân hàng được bảo đảm bởi Hợp đồng thế chấp ngày 17/12/2014 giữa bên thế chấp là bà A1, ông S1 với bên nhận thế chấp Ngân hàng N- Chi nhánh quận B, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thửa 1768, tờ bản đồ 03, diện tích 1.201,40m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 30/12/2011 của Ủy ban nhân dân quận B cấp cho bà A1.

Tuy nhiên, trong vụ án này, Ngân hàng N không có yêu cầu độc lập, đề

nghị giải quyết vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng Công chứng Trần

Mạnh H3 (nay là Văn phòng C1) trình bày:

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày

05/12/2011 giữa bà Y với bà A1 được thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định và vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 36/2022/DS-ST ngày 27/5/2022, Tòa án nhân

dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ tuyên xử (tóm tắt):

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Hồng A1, ông

Nguyễn Hồng S1.

Buộc bà Y và thành viên hộ gia đình bà Y có trách nhiệm di dời để trả lại

nhà và đất tại địa chỉ số A, tổ C, khu vực B, phường L, quận B, thành phố Cần Thơ cho bà A1, ông S1.

Bà Y và các thành viên hộ gia đình được quyền lưu cư trong thời hạn 03

tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

Ghi nhận nguyên đơn tự nguyện hỗ trợ chi phí di dời cho bị đơn với số tiền

100.000.000 đồng.

Buộc bà A1, ông S1 có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Y giá trị của ngôi nhà

đang tồn tại trên đất với số tiền 101.238.000 đồng.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Tòa án sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa

vụ chậm trả, quyền, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo.

Ngày 07/6/2022, bị đơn bà Nguyễn Thị Hồng Y và người có quyền lợi,

nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoài D, ông Nguyễn Thế H, ông Nguyễn Hoài B, bà Dương Thị Hồng C, bà Trần Thị H4 kháng cáo đối với bản án sơ thẩm.

Ngày 10/7/2022, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân nhân dân quận Bình

Thủy kháng nghị.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 399/2023/DS-PT ngày 07/9/2023 của Tòa

án nhân dân thành phố Cần Thơ quyết định (tóm tắt):

- Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa

vụ liên quan;

- Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân

nhân dân quận Bình Thủy.

- Sửa Bản án dân sự sơ thẩm như sau:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/11/2011

và ngày 05/12/2011 giữa bà A1 với bà Y là vô hiệu.

Buộc bà Y có nghĩa vụ trả cho bà A1 số tiền nợ vay gốc 500.000.000 đồng

và tiền lãi đến ngày 27/5/2022 là 887.812.480 đồng, tổng 1.387.812.480 đồng. Tiếp tục trả lãi cho đến khi trả xong nợ gốc theo mức lãi suất pháp luật quy định.

- Tuyên bố Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

đất số 3622221112 ngày 17/12/2014 giữa bên thế chấp là ông S1, bà A1 với bên nhận thế chấp là Ngân hàng N- Chi nhánh quận B là vô hiệu.

Buộc ông T, bà T1 có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng N- Chi nhánh

quận B với số tiền gốc 1.400.000.000 đồng, tiền lãi 214.020.091 đồng tính đến ngày 07/9/2023, theo hợp đồng tín dụng số 1804-LAV-20200000-133 ngày 06/02/2020. Tiền lãi tiếp theo phải trả theo mức lãi suất thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng cho đến khi trả hết nợ gốc.

Trường hợp ông T, bà T1 không thực đúng nghĩa vụ trả nợ, buộc ông S1,

bà A1 thực hiện nghĩa vụ bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản bảo đảm khác.

Buộc Ngân hàng N- Chi nhánh quận B có trách nhiệm giao trả giấy chứng

nhận quyền sử dụng số BE 817585 ngày 30/12/2011 cho bà Y.

Kiến nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận B xóa đăng ký giao

dịch bảo đảm đối với thửa 1768.

Kiến nghị Ủy ban nhân dân quận B thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng

số BE 817585 ngày 30/12/2011 để cấp mới lại cho bà Y. Bà Y có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để đăng ký cấp lại quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Tòa án phúc thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, quyền

và nghĩa vụ thi hành án.

Ngày 01/10/2023, nguyên đơn bà A1, ông S1 đơn có đơn đề nghị kháng

nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 153/QĐ-VKS-DS ngày

07/6/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 399/2023/DS-PT ngày 07/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ. Đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 36/2022/DS-ST ngày 27/5/2022 của Tòa án nhân dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại

Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Qua xem xét tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án và trình bày của đương sự,

thấy rằng: ngày 05/11/2011, bà Y ký kết hợp đồng không có công chứng, để chuyển nhượng cho bà A1 quyền sử dụng đất thửa 1768, tờ bản đồ 03, diện tích 1.201,40m2, tọa lạc tại phường L, quận B, thành phố Cần Thơ, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 677453 ngày 30/8/2011 của Ủy ban nhân dân quận B cấp cho bà Y; giá chuyển nhượng 500.000.000 đồng, bà Y1 quyền chuộc lại quyền sử dụng đất trong thời hạn 02 năm kể từ ngày ký kết hợp đồng, giá trị chuộc lại là 500.000.000 đồng, lãi suất 3%/ tháng.

Ngày 05/12/2011, hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất có công chứng., Ngày 30/12/2011, bà A1 đã được Ủy ban nhân dân quận B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nêu trên. Tuy nhiên, chứng cứ trong hồ sơ vụ án thể hiện, các bên không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong suốt thời gian dài từ khi nhận chuyển nhượng đến khi khởi kiện ngày 28/10/2019 (8 năm), bà A1 không yêu cầu bà Y giao đất, bà Y và hộ gia đình bà Y vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng đất cho đến nay. Bà A1 cho rằng, do không có nhu cầu sử dụng nên vẫn để gia đình bà Y ở lại trong thời hạn 02 năm nhưng có cơ sở để chứng minh.

Ngoài ra, giá chuyển nhượng 500.000.000 đồng tại thời điểm năm 2011 là

thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế quyền sử dụng đất (Năm 2012, bà A1 dùng quyền sử dụng đất này để thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ 1.500.000.000 đồng; năm 2014 là 1.800.000.000 đồng). Trên phần đất chuyển nhượng có căn nhà do hộ bà Y đang quản lý, sử dụng nhưng các bên không thỏa thuận.

Như vậy, có cơ sở để xác định hai bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng đất

là giả tạo để che giấu hợp đồng vay tài sản, nhằm mục đích bảo đảm cho việc bà A1 cho bà Y vay số tiền 500.000.000 đồng, lãi suất 3%/tháng như nội dung bị đơn trình bày là đúng. Do đó, Tòa án phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu, giải quyết đối với hợp đồng vay tài sản có hiệu lực, buộc bà Y có nghĩa vụ trả nợ vay gốc và tiền lãi theo quy định cho bà A1 là có cơ sở, đúng quy định pháp luật.

Tòa án sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có

hiệu lực nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa đánh giá toàn diện chứng cứ, không phù hợp với phần tích nêu trên. Vì vậy, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực và đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm là không có cơ sở để chấp nhận.

đất số 3622221112 ngày 17/12/2014 giữa bên thế chấp là ông S1, bà A1 với bên nhận thế chấp là Ngân hàng N- Chi nhánh quận B: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo, nên bà A1 không có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản thế chấp. Trước khi nhận thế chấp, Ngân hàng đã không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thẩm định, xác minh nên đã không biết được bên thế chấp không trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản thế chấp mà thực tế tài sản thế chấp do hộ bà Y đang trực tiếp quản lý. Như vậy, trong trường hợp này, bên nhận thế chấp (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định khoản 2 Điều 133 Bộ Luật dân sự. Do vậy, hợp đồng thế chấp là vô hiệu.

Mặc dù, các đương sự không yêu cầu Tòa án giải quyết đối với hợp đồng

thế chấp, nhưng việc giải quyết vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải xem xét đến quyền lợi của bà Y liên quan đến hợp đồng thế chấp, mới đảm bảo giải quyết vụ án triệt để, toàn diện. Do đó, Tòa án phúc thẩm tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng thế chấp vô hiệu là phù hợp.

06/02/2020 giữa Ngân hàng N- Chi nhánh quận B với ông Nguyễn Tấn T và bà Lê Thị Cẩm T1: Các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng tín dụng không yêu cầu Tòa án giải quyết hợp đồng tín dụng. Tòa án sơ thẩm không xem xét, giải quyết, không có kháng cáo, kháng nghị. Tòa án phúc thẩm “Buộc ông T, bà T1 có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng N- Chi nhánh quận B với số tiền gốc 1.400.000.000 đồng, tiền lãi 214.020.091 đồng tính đến ngày 07/9/2023, theo hợp đồng tín dụng số 1804-LAV-20200000-133 ngày 06/02/2020. Tiền lãi tiếp theo phải trả theo mức lãi suất thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng cho đến khi trả hết nợ gốc.

Trường hợp ông T, bà T1 không thực đúng nghĩa vụ trả nợ, buộc ông S1,

bà A1 thực hiện nghĩa vụ bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ bằng tài sản bảo đảm khác” là vượt quá yêu cầu của đương sự, vượt quá phạm vi xét xử phúc thẩm. Do đó, có cơ sở chấp nhận một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, hủy một phần bản án phúc thẩm về phần hợp đồng tín dụng và đình chỉ giải quyết đối với phần này. Nếu có tranh chấp sẽ giải quyết bằng vụ án khác theo thủ tục sơ thẩm.

sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm và giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm là không có cơ sở chấp nhận, chấp nhận một phần theo phân tích nêu trên.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 337, Điều 343, Điều 346, Điều 349 của Bộ luật Tố

tụng dân sự năm 2015;

1. Chấp nhận một phần Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 153/QĐ-

VKS-DS ngày 07/6/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Hủy một phần Bản án dân sự phúc thẩm số 399/2023/DS-PT ngày

07/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ về phần giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng và đình chỉ giải quyết vụ án đối với phần tranh chấp hợp đồng tín dụng.

3. Giữ nguyên một phần quyết định của Bản án dân sự phúc thẩm số

399/2023/DS-PT ngày 07/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ về phần giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp và các quyết định khác về tố tụng.

4. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định.