Quyết định 161/2022/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại Đơn khởi kiện ngày 20/6/2016 và quá trình giải quyết tại Tòa án, nguyên đơn bà Phạm Ngọc Lan C, Phạm Ngọc L, Phạm Ngọc Xuân D trình bày:

Các nguyên đơn được nhận thừa kế theo di chúc của cha mẹ căn nhà tại đường Mạc Cửu, phường VQ, thành phố RG, tỉnh KG có diện tích 36,96m2. Hiện nay, các nguyên đơn đã được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là GCNQSDĐ) ngày 15/7/2015. Khi cha mẹ các nguyên đơn là cụ Phạm Quang Quới và cụ Trần Thị Liên còn sống đã chia căn nhà nêu trên thành hai căn riêng biệt là nhà số 988 Mạc Cửu và nhà số 990 Mạc Cửu. Cụ Quới và cụ Liên sinh sống tại căn nhà số 988, còn căn nhà 990 hai cụ cho vợ chồng con trai là ông Phạm Thanh T, bà Lê Thúy P ở. Năm 1999, cụ Quới và cụ Liên có lập hợp đồng tặng cho ông Trần căn nhà số 990. Nhưng đến năm 2006, hai bên đã hủy bỏ hợp đồng tặng cho này. Hiện căn nhà 990 do bà Phượng và các con bà Phượng, ông Trần đang sinh sống. Các nguyên đơn yêu cầu bà Phượng cùng anh Phạm Lê Vinh K, chị Phạm Lê Hạnh Th di dời nhà đi nơi khác, trả lại phần đất tại số 990 Mạc Cửu cho các nguyên đơn. Các nguyên đơn không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Phượng về việc hủy GCNQSDĐ số CA 571051 cấp ngày 15/7/2015 cho các nguyên đơn.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn là bà Lê Thúy P trình bày:

Bà là con dâu của cụ Phạm Quang Quới và cụ Trần Thị Liên. Từ năm 1980 bà đã về sinh sống với gia đình chồng. Năm 1989, cụ Quới, cụ Liên chia cho vợ chồng bà căn nhà số 990 Mạc Cửu, có làm giấy tờ tặng cho nhà. Năm 2000 đến nay, chồng bà là ông Phạm Thanh T không ở chung với bà tại căn nhà này. Bà và các con bà đã sửa chữa, xây dựng lại căn nhà nhiều lần, khi xây dựng, sửa chữa nhà thì cụ Quới, cụ Liên không phản đối. Hợp đồng hủy bỏ hợp đồng tặng cho nhà đất giữa cụ Quới, cụ Liên với ông Trần bà không biết. Bà cũng không biết việc cụ Quới, cụ Liên có để lại di chúc, thời điểm lập di chúc cụ Quới, cụ Liên bệnh già, không đi lại được.

Các nguyên đơn khởi kiện bà với lý do bà mượn tài sản nhưng không có giấy tờ chứng minh. GCNQSDĐ cấp cho các nguyên đơn vào năm 2015 chỉ có 36,96m2 là không đúng với hiện trạng nhà đất và cấp sau thời điểm bà xây dựng nhà. Nếu các nguyên đơn muốn bà di dời nhà thì phải trả giá trị nhà, giá trị nâng cấp, tôn tạo đất. Bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bà yêu cầu hủy GCNQSDĐ đã cấp cho nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Phạm Thanh T trình bày:

Năm 1980, cha ông là cụ Phạm Quang Quới được cấp nhà đất số 988 Mạc Cửu, vợ chồng ông ở chung với cha mẹ. Năm 1989, vợ chồng ông tách hộ ra ở riêng, cha mẹ có chia cho một phần nhà đất để ở, vợ chồng ông đã tách ra thành căn nhà 990 như hiện nay. Năm 2000, cha mẹ ông lập hợp đồng tặng cho nhà số 990 cho vợ chồng ông với diện tích xây dựng là 47m2. Năm 2006, do gia đình bất hòa nên ông làm giấy tờ trả lại đất cho cha mẹ, việc này bà Phượng không biết. Vợ chồng ông sửa chữa nhà nhiều lần cha mẹ, các chị em đều biết nhưng không ngăn cản. Năm 2007, cha mẹ ông làm tờ giấy ủy quyền cho bà Liễu, bà Chi, bà Duyên căn nhà 998 Mạc Cửu để trả nợ cho bà Liễu. Năm 2011, cha ông chết, ông có nghe nói cha ông làm di chúc để lại căn nhà 988. Năm 2012, mẹ ông chết, lúc còn sống mẹ ông đã làm tờ di chúc để lại cho ông phần đất của nhà 990 Mạc Cửu. Ông không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Phạm Lê Vinh K trình bày:

Anh là cháu nội của cụ Quới, cụ Liên, là người thừa kế hợp pháp của dòng tộc nên là người được thừa hưởng căn nhà số 988 Mạc Cửu. Do các cô của anh là bà Chi, bà Liễu, bà Duyên đã lớn tuổi, không có gia đình, chồng con nên anh không tranh chấp với các cô của mình. Anh vẫn sinh sống trong căn nhà 990 Mặc Cửu từ nhỏ cho đến nay, đã nhiều lần tôn tạo, sửa chữa nhà. Anh không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Thống nhất với trình bày và yêu cầu của bà Lê Thúy P.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Phạm Lê Hạnh Th trình bày:

Chị đã sinh sống tại nhà đất số 990 Mặc Cửu từ nhỏ. Chị không nghe cụ Quới, cụ Liên nói gì về căn nhà này. Chị cũng không tranh giành tài sản với các nguyên đơn, chỉ ở trên phần đất mà cụ Quới, cụ Liên đã cho gia đình chị. Gia đình chị đã nâng cấp, tu bổ nhà nhiều lần. Chị không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan STNMT tỉnh và chị Nguyễn Đức N: (đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng nhưng không ý kiến).

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2019/DS-ST ngày 27/8/2019, Tòa án nhân dân thành phố RG, tỉnh KG quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Buộc bị đơn bà Lê Thúy P phải hoàn trả cho nguyên đơn bà Phạm Ngọc Lan C, bà Phạm Ngọc L, bà Phạm Ngọc Xuân D giá trị quyền sử dụng đất là 85.501.000 đồng sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Hai bên trực tiếp giao nhận tiền hoặc giao nhận tại Cơ quan Thi hành án dân sự thành phố RG, tỉnh KG.

Giữ nguyên hiện trạng nhà đất tại số 990 Mạc Cửu, khu phố Nguyễn Thái Bình, phường VQ, thành phố RG, tỉnh KG.

Bác yêu cầu phản tố của bị đơn bà Lê Thúy P về việc yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 571051 do Ủy ban nhân dân thành phố RG cấp ngày 15/7/2015 do bà Phạm Ngọc L, bà Phạm Ngọc Lan C và bà Phạm Ngọc Xuân D đứng tên.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí, lãi suất chậm trả, chi phí tố tụng khác, quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 03/9/2019, bà Lê Thúy P kháng cáo, ông Phạm Lê Vinh K kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm.

Ngày 09/9/2019, bà Phạm Ngọc Lan C, bà Phạm Ngọc L, bà Phạm Ngọc Xuân D có đơn kháng cáo không đồng ý bản án sơ thẩm.

Ngày 26/9/2019, tại Quyết định số 12/QĐKNPT-VKS-DS, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh KG kháng nghị bản án dân sự sơ thẩm nêu trên.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 224/2019/DS-PT ngày 29/11/2019, Tòa án nhân dân tỉnh KG quyết định (tóm tắt):

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Phạm Ngọc Lan C, bà Phạm Ngọc L, bà Phạm Ngọc Xuân D; Chấp nhận nội dung kháng cáo của bị đơn bà Lê Thúy P; Chấp nhận nội dung kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Lê Vinh K; Chấp nhận nội dung kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh KG.

Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Ngọc Lan C, bà Phạm Ngọc L, bà Phạm Ngọc Xuân D về việc “Tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất” đối với bị đơn bà Lê Thúy P.

Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn bà Lê Thúy P về việc yêu cầu công nhận nhà đất tại địa chỉ 990 Mạc Cửu cho bị đơn bà Lê Thúy P sử dụng.

Giữ nguyên hiện trạng và công nhận cho bị đơn bà Lê Thúy P được quyền sử dụng diện tích nhà đất tại địa chỉ 990 Mạc Cửu, theo đo đạc thực tế (có số đo cụ thể) Theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 12/4/2017 của Tòa án nhân dân thành phố RG, tỉnh KG và Tờ trích đo địa chính số TD 1343-2017 của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố RG, tỉnh KG.

Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh GCNQSDĐ cấp ngày 15/7/2015 do bà Phạm Ngọc L, bà Phạm Ngọc Lan C và bà Phạm Ngọc Xuân D đứng tên và cấp lại GCNQSDĐ cho các đương sự theo nội dung quyết định khi có yêu cầu.

Ngoài ra, Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm còn tuyên về án phí, chi phí định giá tài sản, hiệu lực của bản án.

Ngày 13/6/2020, bà Phạm Ngọc L, bà Phạm Ngọc Lan C và bà Phạm Ngọc Xuân D có đơn đề nghị kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại Quyết định số 14/2022/KN-GĐT ngày 22/02/2022, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã kháng nghị giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 224/2019/DS-PT ngày 29/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh KG, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm, hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2019/DS-ST ngày 27/8/2019 của Tòa án nhân dân thành phố RG, tỉnh KG; Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố RG, tỉnh KG xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

“Nhà và đất ở tại 431 đường Liên Tỉnh, phường Vĩnh Thanh (số mới 988 đường Mạc Cửu, phường VQ), RG, KG, theo giấy sang tên nhà số 285/NĐ ngày 06 tháng 6 năm 1987 của Sở quản lý nhà đất và Công trình đô thị KG. Nhà này chúng tôi đã sửa chữa lại, cụ thể như sau: Nhà ở, nền lát gạch, vách tường, mái lợp tol, thửa đất số 05, tờ bản đồ số 13, diện tích 195,40m2.

Vợ chồng chúng tôi nhận thấy tinh thần vẫn còn sáng suốt minh mẫn, chúng tôi tự nguyên lập di chúc này để lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại 988 đường Mạc Cửu, phường VQ, RG, KG cho các con chúng tôi có tên dưới đây:”

Tại thời điểm lập di chúc, cụ Quới và cụ Liên chưa được cấp GCNQSDĐ, căn nhà số 431 đã được tách thành nhà số 988 và nhà số 990. Thực tế, cụ Quới, cụ Liên chỉ sử dụng nhà số 988. Theo nội dung di chúc nêu trên thì cụ Quới, cụ Liên cũng chỉ định đoạt đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số 988, không định đoạt đối với nhà đất số 990. Hơn nữa, trên phần đất 36,96m2 có căn nhà kiên cố (nhà 990) do gia đình bà Phượng sửa chữa, xây dựng nhiều lần (khoảng năm 1989 cất nhà, năm 2005-2007 sửa chữa, năm 2012 xây dựng kiên cố) nhưng phía cụ Quới, cụ Liên và các nguyên đơn không ngăn cản, tranh chấp. Do đó, các nguyên đơn kê khai di sản thừa kế và được cấp GCNQSDĐ đối với toàn bộ diện tích 36,96m2, trong đó có cả phần nhà đất số 990 là không đúng. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào Công văn số 70/UBND-TNMT ngày 20/02/2019 của Ủy ban nhân dân thành phố RG xác định việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho bà Liễu, bà Chi, bà Duyên là đúng trình tự, thủ tục để từ đó xác định toàn bộ diện tích nhà đất (trong đó có cả diện tích thuộc nhà đất 990) thuộc quyền sử dụng của bà Liễu, bà Chi, bà Duyên từ đó chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bà Phượng trả lại giá trị quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là chưa xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án.

Mặt khác, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ buộc bà Phượng trả lại giá trị đất cho nguyên đơn mà không xem xét đến quyền lợi, nghĩa vụ của ông Trần cũng không đúng. Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết giữ nguyên hiện trạng nhà đất số 990 nhưng không tuyên rõ ai được quyền sử dụng nhà đất này là giải quyết vụ án chưa triệt để.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 325; Điều 334; Điều 337; Điều 342; Điều 343; Điều 348 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

1. Chấp nhận kháng nghị số 14/2022/KN-GĐT ngày 22/02/2022 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 224/2019/DS-PT ngày 29/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh KG và Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2019/DS-ST ngày 27/8/2019 của Tòa án nhân dân thành phố RG, tỉnh KG, xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, hủy cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà” giữa nguyên đơn là bà Phạm Ngọc Lan C, bà Phạm Ngọc L, bà Phạm Ngọc Xuân D với bị đơn là bà Lê Thúy P (và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan).

3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố RG, tỉnh KG giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực kể từ ngày ra quyết định ./.