Quyết định 155/2019/DSPT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Tại đơn khởi kiện ngày 28 tháng 5 năm 2018 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn anh Nguyễn Thanh C trình bày:

Vào ngày 06/12/2017, anh và chị Võ Thị Xuân P có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh nhận chuyển nhượng của chị P diện tích 8.324,5m2 thửa đất số 31, tờ bản đồ 44, huyện T, đất được Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 967255 ngày 09/12/2015, giá chuyển nhượng là 3.250.000.000 đồng. Thực tế giá chuyển nhượng là 3.200.000.000 đồng, nhưng vì thời gian chờ ký công chứng là 60 ngày cũng khá dài nên tăng thêm 50.000.000 đồng, xem như là tiền lãi.

Tuy gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thực chất đây là hợp đồng đặt cọc, ghi nhận việc anh đã đặt cọc cho chị P 300.000.000 đồng, còn lại 2.950.000.000 đồng. Theo hợp đồng, trong vòng 60 ngày kể từ ngày 06/12/2017, hai bên sẽ đi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức tại Phòng công chứng, nếu sau 60 ngày anh không mua đất nữa thì anh sẽ mất tiền cọc.

Đến ngày 06/02/2018 thì chị P không đi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng như đã thỏa thuận, anh đến gặp chị P thì được biết chị P đã chuyển nhượng thửa đất trên cho người thứ ba, nhận thấy việc chị P chuyển nhượng cho người thứ ba là đã vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nên anh đã yêu cầu chị P phải trả lại 300.000.000 đồng nhưng chị P luôn trốn tránh không chịu trả, anh đã làm đơn đề nghị ngăn chặn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị P tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện T, nộp đơn khởi kiện chị P tại Tòa án nhân dân huyện T.

Trong quá trình giải quyết vụ án, chị P đề nghị chấm dứt việc chuyển nhượng đất và hứa trả lại cho anh 300.000.000 đồng, anh đồng ý nên anh đã rút đơn khởi kiện và đơn ngăn chặn chuyển nhượng vào ngày 09/3/2018, hôm đó anh và chị P, anh T hẹn gặp nhau và ký bản cam kết ở nhà xe Tòa án nhân dân huyện T. Bản cam kết do chị P đánh máy, ngay lúc đó anh T, chị P chỉ mới đưa trước cho anh một nửa số tiền là 150.000.000 đồng và anh đã ghi vào mặt sau của bản cam kết là đã nhận 150.000.000 đồng. Sau đó anh rút đơn khởi kiện và đơn ngăn chặn việc chị P chuyển nhượng đất cho người khác.

Lý do anh mới nhận 150.000.000 đồng mà đã rút 02 đơn là để người mua đất giao tiền cho chị P, chị P có tiền trả cho anh và anh cũng đang giữ bản chính Hợp đồng đặt cọc. Việc anh T, chị P khai rằng anh và anh T, chị P đã thỏa thuận với nhau là chỉ trả lại tiền cọc là 150.000.000 đồng là không đúng vì tại hợp đồng chuyển nhượng đã ghi rõ số tiền anh đã đặt cọc là 300.000.000 đồng. Tại bản cam kết chỉ ghi là chị P “giao lại số tiền đặt cọc” tức là toàn bộ tiền cọc anh đã đặt cọc cho chị P, nếu bản cam kết mà ghi rõ chị P trả lại cho anh 150.000.000 đồng thì anh không bao giờ ký, khi nhận tiền anh cũng đã ghi thẳng vào mặt sau bản cam kết là “Đã nhận đủ 150.000.000 đồng”. Lý do hai bên không ghi thời hạn trả 150.000.000 đồng còn lại là vì anh còn giữ bản chính hợp đồng chuyển nhượng và khi nào chị P trả xong tiền cho anh thì anh trả lại bản hợp đồng. Anh T, P không yêu cầu anh trả lại bản chính hợp đồng chuyển nhượng và nói với anh: em cứ giữ hợp đồng đó đi, người ta mới cọc cho vợ chồng anh thôi nên anh trả trước cho em 150.000.000 đồng, khi nào công chứng hợp đồng trả đủ tiền thì anh trả em thêm 150.000.000 đồng. Khi anh và chị P, anh T trao đổi như vậy thì không ai nghe thấy. Sau đó mấy ngày thì có người nào đó đến nhà anh để hỏi lấy bản chính hợp đồng nhưng anh không đồng ý vì chị P chưa trả cho anh 150.000.000 đồng còn lại.

Anh T, chị P đã chuyển nhượng thửa đất số 31, tờ bản đồ số 44, xã Lộ 25 cho anh Nguyễn Xuân T vào ngày 10/02/2018. Anh không tranh chấp, không yêu cầu gì đối với hợp đồng chuyển nhượng này, anh chỉ yêu cầu chị P trả lại cho anh 150.000.000 đồng tiền cọc còn thiếu, không đưa anh T vào tham gia tố tụng trong vụ án này.

Bản chính bản cam kết ngày 09/3/2018 anh không giữ mà do anh T giữ nên anh không thể cung cấp cho Tòa án. Anh xác định bản cam kết photo trong hồ sơ là được photo từ bản chính của bản cam kết ra.

Nay anh yêu cầu Tòa án nhân dân huyện L buộc chị P trả lại cho anh số tiền cọc còn lại 150.000.000 đồng, anh không có ý kiến hay yêu cầu gì khác.

- Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn chị Võ Thị Xuân P trình bày:

Ngày 06/12/2017, chị và anh Nguyễn Thanh C có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như anh C trình bày. Thực chất đây là hợp đồng đặt cọc ghi nhận việc anh C đặt cọc cho chị số tiền 300.000.000 đồng, còn lại 2.950.000.000 đồng. Theo như nội dung trong hợp đồng thì trong vòng 60 ngày kể từ ngày 06/12/2017 (tức là đến ngày 04/02/2018), hai bên sẽ đi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức tại Phòng công chứng và thanh toán đủ số tiền còn lại.

Khi gần hết hạn 60 ngày, chị và anh C đã thống nhất là ngày 01/02/2018 hai bên sẽ cùng nhau đi ký hợp đồng tại Phòng công chứng vì ngày 04/02/2018 là nhằm ngày Chủ nhật.

Đến ngày 10/02/2018, vẫn không thấy anh C mua đất nên vợ chồng chị đã ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho anh Nguyễn Xuân T ở Thành phố Hồ Chí Minh. Đến ngày 06/4/2018, vợ chồng chị và anh T đã ký công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, anh C không tranh chấp hoặc có yêu cầu gì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này nên không đưa anh T vào tham gia tố tụng.

Anh C khởi kiện chị về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện T và gửi đơn xin ngăn chặn việc chuyển nhượng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh T. Vào ngày 09/3/2018, vợ chồng chị và anh C hẹn gặp nhau ở Tòa án nhân dân huyện T, mục đích gặp nhau là để thỏa thuận trả lại tiền cọc cho anh C, hai bên đã ký bản cam kết do chị lập. Việc vợ chồng chị đồng ý trả tiền như vậy là để cho êm xuôi vụ việc, anh C rút đơn khởi kiện và đơn xin ngăn chặn tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh T. Vợ chồng chị chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T vào ngày 10/02/2018 là sau thời hạn 60 ngày theo hợp đồng đặt cọc, nên không có lỗi gì trong việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc với anh C.

Lý do vì sao có cụm từ “theo thỏa thuận” tại bản cam kết ngày 09/3/2018, đêm trước ngày 09/3/2018, chị gọi điện cho anh C và có nói sẽ trả lại cho anh C một phần tiền đặt cọc, số tiền này ngày mai gặp nhau ở tòa sẽ thỏa thuận nên không đánh máy rõ ràng số tiền vào bản cam kết. Ngày hôm sau khi gặp anh C ở Tòa án nhân dân huyện T, vợ chồng chị và anh C đã thỏa thuận miệng được với nhau là sẽ trả lại cho anh C 150.000.000 đồng. Anh C sẽ rút đơn khởi kiện, đơn ngăn chặn và trả lại cho vợ chồng chị bản chính hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà vợ chồng chị đã ký với anh C.

Anh C viết đơn xin rút đơn khởi kiện, trong thời gian vợ chồng chị chờ Tòa ra Quyết định đình chỉ, chị đã đưa anh C 150.000.000 đồng tại nhà xe, sau đó anh C chở chị qua Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh T để nộp đơn rút ngăn chặn, vì gần hết giờ làm việc, chị vào nộp vội nên không kịp lấy bản chính hợp đồng chuyển nhượng từ anh C, khi trở ra thì anh C đã lái xe về. Anh C cho rằng chị còn thiếu 150.000.000 đồng thì sao anh C không ghi tại bản cam kết là còn thiếu số tiền bao nhiêu và thời hạn trả. Anh C khai chồng chị có nói câu em cứ giữ hợp đồng đó đi, người ta mới cọc cho vợ chồng anh thôi nên anh trả trước cho em 150.000.000 đồng, khi nào công chứng hợp đồng trả đủ tiền thì anh trả em thêm 150.000.000 đồng nữa rồi em trả lại cho anh hợp đồng là hoàn toàn sai. Chồng chị không nói câu đó.

Lúc đó chị nghĩ là đã có quyết định đình chỉ của Tòa và đơn xin rút đơn ngăn chặn của anh C là quan trọng nhất nên chị không cần lấy lại ngay bản chính hợp đồng chuyển nhượng. Sau này, chị có cho người quen tên là Võ Xuân T ở tại Nông trường An Viễng đến nhà anh C để lấy bản chính hợp đồng chuyển nhượng nhưng anh C trả lời là xé rồi.

Bản chính của bản cam kết ngày 09/3/2018 chỉ có 01 bản duy nhất, khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh T, chị đã đưa cho anh T rồi nên không thể cung cấp cho Tòa được, mặc dù bản cam kết có trong hồ sơ là bản photo nhưng chị thừa nhận bản cam kết này.

Đối với yêu cầu khởi kiện của anh C, chị không đồng ý vì vợ chồng chị và anh C đã thỏa thuận số tiền chị trả lại cho anh C là 150.000.000 đồng, chị đã trả đủ 150.000.000 đồng rồi nên không đồng ý trả nữa.

Việc anh C không tiếp tục mua đất có 02 người biết là anh Võ Xuân T, nhà ở Nông trường A, xã B, huyện L và Nguyễn Thị Ngọc B, xã B. Chị đề nghị Tòa triệu tập 02 người làm chứng này ra Tòa làm chứng cho sự việc trên, tuy nhiên chị không rõ địa chỉ của hai người này nên đề nghị Tòa cho thời hạn đến ngày 07/01/2019 chị sẽ cung cấp tên và địa chỉ cụ thể của họ cho Tòa án, nếu hết thời hạn trên mà không cung cấp được thì xem như không yêu cầu. Tại phiên tòa, chị trình bày lý do không cung cấp thông tin của những người này cho Tòa là do chị bận việc.

Ngoài ra, chị không có ý kiến và yêu cầu gì khác.

- Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đinh Huy T trình bày:

Anh thống nhất lời trình bày của vợ anh là chị Võ Thị Xuân P, ngoài ra anh không có ý kiến và yêu cầu gì khác. Anh thừa nhận bản cam kết photo do anh C giao nộp có trong hồ sơ vụ án nhưng anh đề nghị anh C phải giao nộp bản chính cho Tòa.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 09/2019/DS-ST ngày 19/4/2019 của Tòa án nhân dân huyện L đã căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng khoản 1 Điều 275, Điều 280, Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Thanh C về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với chị Võ Thị Xuân P.

Buộc chị Phương phải trả lại cho anh C số tiền là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về quyền kháng cáo, án phí và trách nhiệm chậm thi hành án của các đương sự.

Ngày 15/5/2019, Chị Võ Thị Xuân P có đơn kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm số 09/2019/DS-ST ngày 19/4/2019 của Tòa án nhân dân huyện L.

- Phát biểu của Đại diện VKSND tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa:

Thẩm phán và Hội đồng xét xử phúc thẩm đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật từ khi thụ lý đến khi xét xử và tại phiên tòa hôm nay, các đương sự tham gia phiên tòa thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo qui định của pháp luật.

Về đề xuất giải quyết vụ án: Kháng cáo của chị Võ Thị Xuân P trong thời hạn luật định, nên được chấp nhận, án sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Thanh C là có căn cứ, nên giữ nguyên bản án sơ thẩm, bác kháng cáo của chị P.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Chị Võ Thị Xuân P kháng cáo và nộp tạm ứng án phí phúc thẩm trong hạn luật định, nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về quan hệ pháp luật và tư cách đương sự: Cấp sơ thẩm đã xác định đúng và đầy đủ.

Chị P và anh C thỏa thuận giá trị chuyển nhượng là 3.250.000.000 đồng, chị P đã nhận số tiền cọc của anh C là 300.000.000 đồng. Anh C cho rằng chị P không ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng nên anh C đã khởi kiện chị P tại Tòa án nhân dân huyện T. Quá trình giải quyết vụ án hai bên đã thống nhất chấm dứt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trả lại tiền cọc được thể hiện tại bản cam kết ngày 09/3/2018. Anh C đã nhận lại 150.000.000 đồng tiền cọc, nay anh khởi kiện yêu cầu chị P trả lại số tiền đặt cọc còn lại là 150.000.000 đồng.

Tại bản cam kết ngày 09/3/2018 do chị P lập thể hiện các đương sự không tiếp tục thực hiện hợp đồng, bên A chị P phải giao lại số tiền đặt cọc cho bên B theo thỏa thuận; Bên B anh C phải rút đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh Đồng Nai và đơn đề nghị ngăn chặn chuyển nhượng tại Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện T tỉnh Đồng Nai. Chị P đã trả cho anh C 150.000.000 đồng, anh C đã ghi vào mặt sau của bản cam kết là đã nhận 150.000.000 đồng, anh C đã rút đơn khởi kiện, đơn ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án nhân dân huyện T đã ban hành quyết định đình chỉ giải quyết vụ án.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm các bên đều thừa nhận bản cam kết này và do chị P lập, bản chính của bản cam kết chị P đã đưa cho anh Nguyễn Xuân T là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Anh C yêu cầu chị Ph phải trả lại cho anh số tiền 300.000.000 đồng, còn chị P cho rằng chỉ thỏa thuận trả lại số tiền cọc là 150.000.000 đồng. Tại bản cam kết ký ngày 09/3/2019 hai bên thỏa thuận bên A phải bàn giao lại số tiền đặt cọc cho bên B theo thỏa thuận, không ghi rõ trả lại số tiền đặt cọc theo thỏa thuận là bao nhiêu nên căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/12/2017 anh C đã đặt cọc cho chị P 300.000.000 đồng. Án sơ thẩm buộc chị P phải trả lại cho anh C số tiền cọc còn lại là 150.000.000 đồng là có căn cứ. Chị P kháng cáo nhưng không còn có tài liệu, chứng cứ gì để chứng minh, nên không có cơ sở để xem xét.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Không chấp nhận kháng cáo của chị Võ Thị Xuân P, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2019/DS-ST ngày 19/4/2019 của Tòa án nhân dân huyện L.

Căn cứ khoản 1 Điều 275, Điều 280, Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Thanh C về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với chị Võ Thị Xuân P. Buộc chị P phải trả lại cho anh C số tiền là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Về án phí: Anh Nguyễn Thanh C không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại cho anh C số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 3.750.000 đồng theo biên lai thu số 008750 ngày 14/6/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện T. Chị Võ Thị Xuân P phải chịu 7.500.000 đồng (Bảy triệu năm trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Chị Võ Thị Xuân P phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm chị Võ Thị Xuân P nộp tại biên lai 0005101 ngày 07/6/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện L được tính trừ án phí phúc thẩm chị P phải chịu.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.