Quyết định 13/2024/DS-GĐT — Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, các văn bản có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn là ông Nguyễn Đức P trình bày:

Ngày 17/11/2020, ông có vay của bà Trần Thị H (tên gọi khác là Trần Thị H2) số tiền 150.000.000 đồng để giải quyết việc gia đình, với lãi suất là 15.750.000 đồng/01 tháng (10,5%/tháng), thời hạn vay là 06 tháng. Theo yêu cầu của bà H, ông phải thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên ông đối với thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 7, diện tích 420,3m² theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CX 600483 ngày 30/7/2020, tại xã D, huyện D, tỉnh QN để làm tin. Bà H yêu cầu Ông đến văn phòng C để ký hợp đồng chuyển nhượng và thỏa thuận nếu quá 06 tháng Ông không trả được tiền thì bà H được đăng ký sang tên thửa đất nói trên cho bà H. Đến ngày 05/12/2020, Ông gọi bà H đến gặp để trả tiền và lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về nhưng bà H lấy cớ đi công việc và hẹn ông đến ngày 25/02/2021. Đến hẹn, bà H yêu cầu ông chuẩn bị số tiền 770.000.000 đồng để bà H làm thủ tục trả lại đất, ông không hiểu số tiền trên là tiền gì. Đến ngày 27/02/2021, bà H dẫn ông Lê Viết P1 đến yêu cầu ông trả số tiền 850.000.000 đồng, với lý do thửa đất đã chuyển sang tên cho bà Trần Thị H1 (là em gái của bà H) và bà H1 đã chuyển nhượng cho ông Lê Viết P1, ông muốn lấy lại đất thì phải trả lại tiền cho ông Lê Viết P1. Vì vậy, ông làm đơn khởi kiện bà Trần Thị H, yêu cầu Tòa án tuyên bố: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 4459 ngày 17/11/2020 lập tại Văn phòng C giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Đức P và bên nhận chuyển nhượng là bà Trần Thị H, đối với thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 7, diện tích 420,3m2 tại xã D, huyện D, tỉnh QN và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 559 ngày 31/12/2020 lập tại Văn phòng C2 giữa bên chuyển nhượng là bà Trần Thị H và bên nhận chuyển nhượng là bà Trần Thị H1, đối với thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 7, diện tích 420,3m2 tại xã D, huyện D, tỉnh QN vô hiệu.

* Theo các văn bản có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, bị đơn là bà Trần Thị H trình bày:

Ngày 02/11/2020, vợ chồng ông Nguyễn Đức P và bà Nguyễn Thị V có vay của Bà số tiền 402.000.000 đồng, thời hạn vay là 06 tháng kể từ ngày 30/10/2020 đến hết ngày 29/4/2021, tài sản bảo đảm là thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 7, diện tích 420,3m² tại xã D, huyện D, tỉnh QN, mục đích vay: để kinh doanh. Sau đó, vợ chồng ông P, bà V tiếp tục hỏi mượn thêm tiền của Bà; do nợ trước chưa trả mà còn mượn thêm, vì số tiền quá lớn nên bà đề nghị vợ chồng ông P, bà V chuyển nhượng sang tên cho Bà thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 7, diện tích 420,3m² tại xã D, huyện D, tỉnh QN; vợ chồng ông P, bà V đồng ý với đề nghị này của Bà. Đến ngày 17/11/2020, B cùng vợ chồng ông P, bà V đến Văn phòng C để ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 7, diện tích 420,3m² tại xã D, huyện D, tỉnh QN. Tại đây, hai bên cũng đã ký Hợp đồng thanh lý hợp đồng vay tiền đối với số tiền 402.000.000 đồng. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là 770.000.000 đồng, 402.000.000 đồng được trừ vào Hợp đồng vay tiền đã thanh lý, số tiền còn lại là 368.000.000 đồng, B đã giao đủ cho vợ chồng ông P, bà V ngay khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. cùng ngày 17/11/2020, Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đã được Văn phòng C. Sau khi Bà được đăng ký sang tên đối với thửa đất số 1822, bà đã thực hiện việc sang tên thửa đất này cho em gái Bà là Trần Thị H1; sau đó, bà Trần Thị H1 đã chuyển nhượng tiếp thửa đất trên cho ông Lê Viết P1. Việc ký Hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất giữa B và ông Nguyễn Đức P là hoàn toàn tự nguyện, việc sang tên thửa đất 1822 qua cho Bà, cũng như thủ tục sang tên sang cho bà Trần Thị H1 đều hợp pháp, đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Do đó, bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đức P về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 4459 ngày 17/11/2020 lập tại Văn phòng C và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 559 ngày 31/12/2020 lập tại Văn phòng C2 đối với thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 7, diện tích 420,3m2 tại xã D, huyện D, tỉnh QN vô hiệu.

* Theo các văn bản có trong hồ sơ vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị V trình bày:

Ngày 17/11/2020, vợ chồng bà có vay của bà Trần Thị H (tên gọi khác là Trần Thị Hồng H2) 150.000.000 đồng, thời hạn vay là 06 tháng. Bà H yêu cầu vợ chồng Bà đến Văn phòng C để ký hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên chồng Bà là ông Nguyễn Đức P, đối với thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 07, diện tích 420,3m² theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CX 600483 ngày 30/7/2020, tại xã D, huyện D, tỉnh QN để làm tin và thỏa thuận nếu quá 06 tháng vợ chồng B không trả được tiền thì bà H được đăng ký sang tên thửa đất nói trên cho bà H. Trị giá thửa đất tại thời điểm tháng 11/2020 là 1.000.000.000 đồng, nhưng trong hợp đồng chỉ ghi 150.000.000 đồng, đúng với số tiền vợ chồng Bà vay của bà H. Tuy nhiên, chưa hết thời hạn 06 tháng mà bà H đã đăng ký sang tên thửa đất cho bà H, rồi chuyển sang tên em gái bà H là bà H1. Hiện nay, bà H1 đã lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Lê Viết P1 nhưng chưa đăng ký sang tên, vì vợ chồng Bà phát hiện và gửi đơn đề nghị tạm dừng việc đăng ký để khởi kiện đến Tòa án. Bà đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông P1 về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 4459 ngày 17/11/2020 lập tại Văn phòng C và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 559 ngày 31/12/2020 lập tại Văn phòng C2 đối với thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 07, diện tích 420,3m² tại xã D, huyện D, tỉnh QN vô hiệu.

* Theo các văn bản có trong hồ sơ vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng C (nay là Văn phòng C1) trình bày:

Ngày 17/11/2020, Văn phòng C nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng giao dịch của ông Nguyễn Đức P về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Đức P và bên nhận chuyển nhượng là bà Trần Thị H, tại địa chỉ thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 7, tại địa chỉ xã D, huyện D, tỉnh QN theo GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở số CX 600483 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q cấp ngày 30/7/2020. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, nhận thấy việc yêu cầu công chứng là đúng pháp luật, giấy tờ chứng minh về tài sản, nhân thân do người yêu cầu công chứng cung cấp đều xác thực, phù hợp quy định pháp luật. Vì vậy, Văn phòng C đã soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên yêu cầu và sự thỏa thuận của các bên. Các bên giao dịch đã đọc lại hợp đồng, đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký, điểm chỉ vào hợp đồng. Cùng ngày 17/11/2020, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với yêu cầu của ông Nguyễn Đức P được Công chứng viên Văn phòng C, quyển số 01TP/CC-SCC/HDGD. Việc Công chứng viên Văn phòng C công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 4459, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/11/2020 là một hoạt động chuyên môn thuần túy, phù hợp theo quy định của pháp luật về công chứng và các quy định pháp luật hiện hành khác.

* Theo các văn bản có trong hồ sơ vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng C2 trình bày:

Vào ngày 31/12/2020, Văn phòng C2 có nhận được yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Thị H và bà Trần Thị H1, qua quá trình tiếp nhận, kiểm tra, xử lý thông tin thì Văn phòng Công chứng nhận thấy hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Trần Thị H cung cấp là đầy đủ pháp lý, đúng thông tin cá nhân, đúng chủ sở hữu quyền sử dụng đất mang tên là bà Trần Thị H nên đã được Văn phòng C2 thụ lý yêu cầu công chứng và đã được chứng nhận ngày 31/12/2020, số công chứng 559, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD. Xét thấy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bà Trần Thị H và bà Trần Thị H1 ký kết dựa trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận, khi giao kết các bên đủ năng lực hành vi dân sự, nội dung của hợp đồng không trái quy định pháp luật. Công chứng viên chứng nhận hợp đồng này là đúng pháp luật, đúng quy trình của Luật Công chứng.

* Theo các văn bản có trong hồ sơ vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trần Thị H1 trình bày:

Ngày 31/12/2020, bà có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 07, diện tích 420,3m2 tại xã D, huyện D, tỉnh QN theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX600483 (số vào sổ cấp GCN: CS00405, trang 135, quyền 11/SĐC) do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q cấp ngày 30/7/2020 cho ông Nguyễn Đức P. Tại phần những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận có nội dung chuyển nhượng cho bà Trần Thị H và được Chi nhánh Văn phòng C ký xác nhận vào ngày 25/11/2020. Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số CX600483 đã được chuyển nhượng từ ông Nguyễn Đức P sang tên bà H và bà H đã thực hiện đăng bộ, đăng ký đất đai đăng ký quyền sở hữu của bà H. Ngày 31/12/2020, tại Văn phòng C2, bà và bà H lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên, được bà Tạ Thị Hải Y là Công chứng viên chứng nhận. Ngày 15/01/2021, bà làm thủ tục đăng bộ đất đai theo quy định của pháp luật và được Chi nhánh Văn phòng C xác nhận cho Bà tại phần những thay đổi khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với nội dung: bà Trần Thị H chuyển nhượng cho bà Trần Thị H1, CMND số xxxxxxxxx, địa chỉ tại xã C, huyện C, tỉnh Hà Tĩnh. Tại thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng, B nhận thấy rằng bà H đã cung cấp đủ các hồ sơ, giấy tờ đảm bảo việc chuyển nhượng, Văn phòng C2 trả lời hồ sơ của Bà đủ điều kiện để chuyển nhượng nên B đã giao kết hợp đồng với bà H. Bản thân B không biết gì đến quan hệ hay tranh chấp giữa bà Trần Thị H với ông Nguyễn Đức P, trong giao dịch này, B là người thứ ba ngay tình nên Bà đề nghị được Tòa án giải quyết, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Bà. Bà yêu cầu Tòa án xem xét, giải quyết vụ án theo đúng quy định của pháp luật.

* Theo các văn bản có trong hồ sơ vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Vương Thị K trình bày:

Ngôi nhà nằm trên thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 07, diện tích 420,3m² theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CX 600483 ngày 30/7/2020, tại xã D, huyện D, tỉnh QN do con trai bà là Nguyễn Đức P đứng tên sở hữu, tiền làm nhà thì do bà, vợ chồng ông P và anh em góp thêm vào làm. Hiện nay, bà là người ở, quản lý sử dụng ngôi nhà này, cho đến khi bà chết thì ngôi nhà này sẽ làm nhà thờ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 96/2022/DS-ST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Duy Xuyên, tỉnh QN đã quyết định:

Căn cứ Điều 122, Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên bố: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 4459 ngày 17/11/2020 lập tại Văn phòng C giữa bên chuyển nhượng là Nguyễn Đức P và bên nhận chuyển nhượng là Trần Thị H đối với thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 07, diện tích 420,3m² tại xã D, huyện D, tỉnh QN và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 559 ngày 31/12/2020 lập tại Văn phòng C2 giữa bên chuyển nhượng là Trần Thị H và bên nhận chuyển nhượng là Trần Thị H1 đối với thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 07, diện tích 420,3m² tại xã D, huyện D, tỉnh QN là vô hiệu.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 67/2023/DS-PT ngày 09/8/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh QN đã quyết định:

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị H1. Giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Duy Xuyên, tỉnh QN.

Ngoài ra bản án phúc thẩm còn tuyên phần án phí và thi hành án theo quy định pháp luật.

* Ngày 03/10/2023 bà Trần Thị H và bà Trần Thị H1 có đơn đề nghị giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 67/2023/DS-PT ngày 09/8/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh QN.

Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 14/QĐ-VKS-DS ngày 02/01/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng quyết định:

1. Kháng nghị toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm 67/2023/DS-PT ngày 09/8/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh QN.

2. Đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm theo hướng: Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 67/2023/DS-PT ngày 09/8/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh QN và Bản án dân sự sơ thẩm số 96/2022/DS-ST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Duy Xuyên, tỉnh QN; Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Duy Xuyên, tỉnh QN xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

3. Tạm đình chỉ thi hành Bản án dân sự phúc thẩm số 67/2023/DS-PT ngày 09/8/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh QN cho đến khi có quyết định giám đốc thẩm.

* Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận toàn bộ Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 14/QĐ-VKS-DS ngày 02/01/2024 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1]. Ngày 02/11/2020, bà Trần Thị H lập hợp đồng vay có bảo đảm bằng tài sản cho ông Nguyễn Đức P, bà Nguyễn Thị V vay số tiền 402.000.000 đồng, thời hạn vay 06 tháng, tài sản bảo đảm là thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 7, diện tích 420,3m2 tại địa chỉ: xã D, huyện D, tỉnh QN, được Văn phòng C công chứng ngày 02/11/2020. Ngày 17/11/2020, hai bên tiến hành thanh lý hợp đồng vay ngày 02/11/2020, được Văn phòng C công chứng ngày 17/11/2020. Cùng ngày 17/11/2020, ông Nguyễn Đức P lập Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 07, diện tích 420,3m² cho bà Trần Thị H. Ngày 25/12/2020, bà Trần Thị H được Chi nhánh Văn phòng C đăng ký biến động sang tên. Ngày 31/12/2020, bà Trần Thị H lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất này cho bà Trần Thị H1, ngày 05/01/2021 Chi nhánh Văn phòng C chỉnh lý biến động đăng ký sang tên cho bà Trần Thị H1.

[2]. Xét các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên thấy: xuất phát từ việc vay mượn tiền dẫn đến việc ông Nguyễn Đức P lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 7, diện tích 420,3m2 tại địa chỉ: xã D, huyện D, tỉnh QN cho bà Trần Thị H với mục đích để cấn trừ nợ. Tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên các bên chỉ căn cứ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất nêu trên mà không có thỏa thuận gì đối với ngôi nhà trên đất của vợ chồng ông P, bà V. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ xác định: trên thửa đất số 1822, tờ bản đồ số 7 có ngôi nhà của vợ chồng ông Nguyễn Đức P, bà Nguyễn Thị V (theo trình bày của ông P, ngôi nhà hiện nay do bà Vương Thị K là mẹ ông P quản lý, sử dụng). Sau khi ký hợp đồng nhận chuyển nhượng thửa đất nêu trên, bà H đã lập hợp đồng chuyển nhượng lại cho em gái là bà Trần Thị H1 nhưng thực tế các bên chưa nhận bàn giao thửa đất và hiện nay cũng không thể thực hiện việc bàn giao thửa đất cho bên nhận chuyển nhượng, do trên đất đang tồn tại ngôi nhà của vợ chồng ông P, bà V.

[3]. Trong giao dịch chuyển nhượng thông thường, pháp luật chưa có qui định về trường hợp chuyển nhượng đất mà không có thoả thuận về tài sản trên đất. Khi không có thoả thuận về tài sản trên đất thì quyền sử dụng đất không thể chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng sử dụng bình thường và đầy đủ quyền sử dụng của mình. Việc không có thoả thuận về tài sản gắn liền với đất dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

[4]. Do đó, có căn cứ xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Đức P và bên nhận chuyển nhượng là bà Trần Thị H và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là bà Trần Thị H và bên nhận chuyển nhượng là bà Trần Thị H1 vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm áp dụng Điều 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được là đúng qui định pháp luật.

[5]. Về giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu: hồ sơ vụ án không thể hiện Tòa án đã giải thích cho các đương sự về yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là thiếu sót nhưng các bên vẫn có thể khởi kiện bằng một vụ kiện dân sự khác để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

[6]. Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337 và Điều 343 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

1. Không chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 14/QĐ-VKS-DS ngày 02/01/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm số 67/2023/DS-PT ngày 09/8/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh QN.

3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định.