Quyết định 116/2019/DSTP — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Anh Lại Văn Út O trình bày:

Vào năm 2006 bà Nguyễn Thị K1 là mẹ của Anh O có nhận chuyển nhượng đất của ông N 01 công tầm 3m và chuyển nhượng của bà N2 2,5 công tầm 3m, giá 20 chỉ vàng 24k/1 công. Bà K1 đã trả đủ vàng cho ông N và bà N2, do ông N và bà N2 thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng nên chưa tiến hành thủ tục chuyển nhượng theo quy định.

Năm 2013 Anh O chuyển nhượng phần đất lại cho anh Lê Văn U, trước khi chuyển nhượng thì anh có gặp ông N và bà N2 báo cho ông N và bà N2 biết, ông N và bà N2 không mua lại và đồng ý tiến hành thủ tục chuyển nhượng cho người khác khi Anh O chuyển nhượng. Sau đó anh O chuyển nhượng toàn bộ diện tích 4.550m2 cho anh U và chị P với giá 70 chỉ vàng 24k, anh U và chị P đã trả 25 chỉ vàng và anh O đã giao đất cho anh U và chị P sử dụng, số vàng còn lại sau tiến hành thủ tục chuyển nhượng xong thì anh U và chị P sẽ trả đủ. Khi ông N và bà N2 trả nợ Ngân hàng xong và yêu cầu cán bộ địa chính đo đạc lập thủ tục chuyển nhượng theo quy định thì anh U và chị P không đồng ý vị trí đo đạc phần đất chuyển nhượng, nên ông N và bà N2 tiếp tục thế chấp Ngân hàng để vay tiền.

Trước khi chuyển nhượng phần đất cho anh U và chị P thì Anh O có thông báo cho ông N, bà N2 và bà K1 biết. Nay ông N và bà N2 không đồng ý chuyển nhượng cho anh U và chị P.

Anh O yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng ngày 24/9/2013 và yêu cầu anh U, chị P trả lại diện tích đất 4.550m2, anh cùng bà K1 đồng ý trả 25 chỉ vàng 24k.

Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng ngày 12/12/2006 giữa ông N, bà N2 với Anh O.

- Bị đơn anh Lê Văn U và chị Nguyễn Thị P trình bày:

Vào năm 2013 anh, chị có thỏa thuận chuyển nhượng của anh O 3,5 công đất giá 70 chỉ vàng 24k, anh chị trả trước 25 chỉ còn lại 45 chỉ khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng xong sẽ trả đủ, Anh O đã giao đất cho anh, chị sử dụng từ năm 2013.

Anh U và chị P không đồng ý theo yêu cầu của anh O, yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và đồng ý trả 45 chỉ vàng còn lại. Trường hủy hợp đồng thì yêu cầu anh O bồi thường thiệt hại là 171.870.000 đồng.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lại Thị Út N2 trình bày:

Vào năm 2006 bà N2 có chuyển nhượng cho bà K1 diện tích 2,5 công tầm lớn, đất (L), giá mỗi công là 20 chỉ vàng 24k, bà K1 giao đủ vàng, bà giao đất cho bà K1. Năm 2013, Anh O chuyển nhượng phần đất trên cho Lê Văn U, bà có ký tên làm chứng. Nay Lê Văn U yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Lại Văn Út O bà không đồng ý, vì không có chuyển nhượng đất cho anh O.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng với bà K1, bà không yêu cầu Tòa án giải quyết để bà với bà K1 tự thỏa thuận.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lại Văn N trình bày:

Ông N thừa nhận vào năm 2006 có chuyển nhượng cho bà K1 01 công tầm lớn, đất (L), giá 20 chỉ vàng 24k, bà K1 giao đủ vàng, ông giao đất cho bà K1. Năm 2013, anh O chuyển nhượng phần đất trên cho Lê Văn U, ông có ký tên làm chứng. Nay Lê Văn U yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Lại Văn Út O ông không đồng ý, vì không có chuyển nhượng đất cho anh O;

Đối với hợp đồng chuyển nhượng với bà K1, ông không yêu cầu Tòa án giải quyết để ông với bà K1 tự thỏa thuận.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị K1, Lại Văn H2, Nguyễn Thị Bích T trình bày:

Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh O với anh Lê Văn U ngày 24/9/2013. Lý do hủy hợp đồng là do ông N, bà N2 không đồng ý chuyển nhượng đất cho bà K1. Bà K1 đồng ý cùng anh O trả lại vợ chồng anh U 25 chỉ vàng 24k, vợ chồng anh U trả đất lại cho anh O và bà K1.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lê Thị M2, Lê Duy K, Lê Thị Trà M3 trình bày: Đồng ý theo ý kiến của vợ chồng anh U.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Bùi Thị D1, Lại Thị Kim H1, Lại Văn N1, Lại Thị Cẩm B trình bày: Đồng ý theo ý kiến của ông N.

- Những người thừa kế quyền, nghĩa vụ tố tụng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lê Văn D gồm Lê Thị L, Lê Thị P1, Lê Thị Ngọc M1, Lê Thị M2, Lê Quang U1, Lê Thị H: Không có văn bản ý kiến.

Tại quyết định bản án dân sự sơ thẩm số: 28/2018/DS-ST ngày 15 tháng 8 năm 2018 của Toà án nhân dân huyện G đã xử:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lại Văn Út O với anh Lê Văn U xác lập ngày 24/9/2013 là giao dịch dân sự vô hiệu.

- Anh Lại Văn Út O, bà K1 có trách nhiệm trả lại anh Lê Văn U, chị P 25 (hai mươi lăm) chỉ vàng 24k.

- Hộ anh Lê Văn U, chị P, Lê Thị M2, Lê Duy K, Lê Thị Trà M3 phải trả anh Lại Văn Út O, bà K1 diện tích 4.542,5m2, đất (L) gồm diện tích 389,7m2, đất (L), tờ bản đồ số 04, thửa số 430 và diện tích 4.152,8m2 đất (L), tờ bản đồ số 01, thửa số 20, tọa lạc: A, xã C, huyện G, tỉnh Đồng Tháp, có tứ cận như sau:

Ngang giáp ông Lại Văn N thửa số 430 từ M7 đến M1 là 24,62m. M1 cách M2 là 51,18 mét; M2 cách trụ đá 41,08 mét và M7 cách trụ đá là 85,28 mét;

Ngang giáp bà Lại Thị Út N2 thửa số 20 từ M5 đến M3 là 26.06m. M3 cách trụ đá 82,59 mét và M5 cách trụ đá 82,59 mét;

Dài giáp anh Lê Văn U thửa số 19 từ M1 đến M3 là 176,7m;

Dài giáp ông Lê Quang U1 thửa số 21 từ M7 đến M8 là 85,28m và giáp ông Lê Văn H3 thửa số 23 từ M8 đến M5 là 93,37m;

(có sơ đồ mảnh trích đo địa chính số: 159-2017 ngày 12/7/2017 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện G kèm theo).

- Không chấp nhận yêu cầu của anh Lê Văn U, chị P yêu cầu anh O, bà K1, bà N2, ông N bồi thường toàn bộ thiệt hại số tiền 171.870.000 đồng (một trăm bảy mươi một triệu tám trăm bảy chục ngàn).

- Không chấp nhận yêu cầu của anh Lê Văn U, chị P yêu cầu ông N, bà N2 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 4.542,5m2, đất (L), tờ bản đồ số 04, thửa số 430 và tờ bản đồ số 01, thửa số 20, tọa lạc: A, xã C, huyện G, tỉnh Đồng Tháp;

- Về chi phí xem xét thẩm định tại chổ và định giá:

Anh Lại Văn Út O tạm nộp 4.291.000đồng (đã nộp và chi xong). Nên anh Lại Văn Út O, bà K1 phải chịu 2.145.500đ; anh Lê Văn U, chị P nộp 2.145.500 đồng (hai triệu một trăm bốn mươi lăm ngàn năm trăm) để trả lại anh Lại Văn Út O.

- Về án phí dân sự sơ thẩm:

+ Anh Lê Văn U, chị Nguyễn Thị P nộp 20.250.000 đồng (hai mươi triệu hai trăm năm chục ngàn) tiền án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ tiền tạm ứng đã nộp 900.000 đồng theo biên lai số: BN/2013 10085 ngày 12/4/2017 và 200.000 đồng theo biên lai số: BM/2012 032106 ngày 11/5/2015 của Chi cục thi hành án huyện G; anh U, chị P còn phải nộp 19.150.000 đồng (mười chín triệu một trăm năm chục ngàn) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

+ Anh O, bà K1 nộp 4.125.000 đồng (bốn triệu một trăm hai mươi lăm ngàn) tiền án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ tiền tạm ứng đã nộp 6.657.000 đồng theo biên lai số: BM/2012 026538 ngày 08/8/2014 của Chi cục thi hành án huyện G. Anh O được hoàn trả lại số tiền chênh lệch là 2.532.000 đồng (hai triệu năm trăm ba mươi hai ngàn).

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về thời hạn, quyền kháng cáo và quyền, nghĩa vụ, thời hiệu thi hành án của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 21 tháng 8 năm 2018, anh Lê Văn U, chị Nguyễn Thị P kháng cáo toàn bộ Bản án sơ dân sự thẩm số: 28/2018/DS-ST ngày 15 tháng 8 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện G, tỉnh Đồng Tháp, yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp hủy toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát Tỉnh, phát biểu việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử đảm bảo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng chấp hành tốt quy định của pháp luật và đề xuất hướng giải quyết là chấp nhận một phần kháng cáo của anh Lê Văn U, chị Nguyễn Thị P, sửa bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, được kiểm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, lời phát biểu của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

- Không có yêu cầu hủy bản án sơ thẩm.

- Thống nhất hủy hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 24/9/2013, đồng ý trả lại diện tích đất 2.920,1m2 cho anh O tương ứng với số vàng (45 chỉ vàng 24k) chưa trả cho Anh O, bà K1; yêu cầu Anh O và bà K1 trả lại 25 chỉ vàng 24k và đền bù chênh lệch đối với diện tích đất 1.622,3m2 tương ứng với 25 chỉ vàng 24k mà anh, chị đã giao cho bà K1, Anh O với giá đất 80.000 đồng/m2

- Không đồng ý nộp tiền án phí, chi phí xem xét thẩm định.

Khi chuyển nhượng các bên có viết tờ nhượng đất. Ông N, bà N2 giao đất cho bà K1 quản lý sử dụng, còn bà K1 trả đủ tiền cho ông N, bà N2 từ năm 2006, nhưng hai bên chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định.

Đến ngày 24/9/2013 anh O được sự đồng ý của bà K1 chuyển nhượng lại toàn bộ diện tích 3,5 công cho anh Lê Văn U và chị Nguyễn Thị P giá 70 chỉ vàng 24k, anh U và chị P giao trước 25 chỉ vàng 24k (bà K1 là người nhận vàng), số vàng còn lại khi tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất xong thì anh U, chị P sẽ trả đủ và anh O đã giao đất cho anh U, chị P quản lý sử dụng từ năm 2013, việc chuyển nhượng hai bên có lập hợp đồng thỏa thuận, có ông Lại Văn N, bà Lại Thị Út N2 ký tên làm chứng và có xác nhận của Ban nhân dân ấp ngày 23/3/2014. Tuy nhiên, đến nay hai bên chưa tiến hành thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Do ông N và bà N2 không thống nhất chuyển quyền sử dụng đất, nên anh O yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 24/9/2013.

Tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả giao dịch giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

...

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

Theo quy định tại điểm C.3, mục 2, phần II của Nghị quyết số 02/2004/HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình quy định: “… thi t h i còn ao gồm ho n tiền chênh l ch giá tr quyền sử dụng đất t i th i điểm t ử s thẩm ho c các thi t h i hác nếu có”.

Xét về nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu là do lỗi của các bên, phần đất chuyển nhượng anh O và bà K1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh U và chị P biết nhưng vẫn thỏa thuận chuyển nhượng, cho nên anh O và anh U, chị P mỗi bên phải chịu trách nhiệm 50% lỗi của mình.

Theo đó, anh U, chị P có trách nhiệm giao trả lại phần đất cho anh O. Còn Anh O có nghĩa vụ hoàn trả lại số vàng chuyển nhượng và khoản tiền chênh lệch giá đất cho anh U, chị P, nên kháng cáo của anh U và chị P là có căn cứ.

Phần đất tranh chấp giá 55.000 đồng/m2 x 1.622,3m2= 89.226.500 đồng. Giá vàng tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 3.250.000 đồng/chỉ x 25chỉ = 81.250.000 đồng. Như vậy, số tiền chênh lệch giá đất 89.226.500 đồng – 81.250.000 đồng = 7.976.500 đồng (tính tròn 7.977.000 đồng), nên anh U phải hoàn trả vàng chuyển nhượng đất là 25 chỉ vàng 24k và tiền chênh lệch giá trị đất là 3.988.500 đồng (7.977.000 đồng : 2 = 3.988.500 đồng).

Do vậy, anh O và bà K1 có trách nhiệm hoàn trả 25 chỉ vàng 24k-9,8T và đền bù tiền chênh lệch giá đất là 3.988.500 đồng cho anh U và chị P. Anh U và chị P giao trả diện tích đất 4.542,5m2 cho anh O và bà K1.

Từ những cơ sở trên Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của anh Lê Văn U, chị Nguyễn Thị P, sửa Bản án dân sự sơ thẩm.

Các phần còn lại của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực kể từ ngày hết hạn kháng cáo, kháng nghị.

Do chấp nhận một phần kháng cáo, sửa án sơ thẩm nên anh U, chị P không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 148, Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Căn cứ Điều 122, Điều 131 và Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015. Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận một phần kháng cáo của anh Lê Văn U, chị Nguyễn Thị P.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 28/2018/DS-ST ngày 15 tháng 8 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện G, tỉnh Đồng Tháp.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lại Văn Út O với anh Lê Văn U xác lập ngày 24/9/2013 là giao dịch dân sự vô hiệu.

- Hộ Lê Văn U, Nguyễn Thị P, Lê Thị M2, Lê Duy K, Lê Thị Trà M3 phải trả Lại Văn Út O, Nguyễn Thị K1 diện tích 4.542,5m2, đất (L), thửa số 20, tờ bản đồ số 01, tọa lạc: A, xã C, huyện G, tỉnh Đồng Tháp. Vị trí đất trong phạm vi các mốc M1-M2-M3-M5-M6-M7-M1 (kèm theo sơ đồ mảnh trích đo địa chính số: 159-2017 ngày 01/9/2017 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện G).

- Anh O, bà K1 có trách nhiệm trả lại anh U, chị P 25 chỉ vàng 24k-9,8T và đền bù chệnh lệch cho anh U, chị P số tiền 3.988.500 đồng.

- Về chi phí xem xét thẩm định tại chổ và định giá:

Tổng cộng 5.991.000 đồng. Anh O và anh U mỗi người chịu 2.995.500 đồng. Anh O tạm nộp 4.291.000 đồng, anh U đã tạm nộp 1.700.000 đồng. Anh U, chị Phượng còn phải nộp 1.295.500 đồng, để hoàn trả lại anh O.

- Về án phí dân sự:

+ Anh Lê Văn U, chị Nguyễn Thị P nộp 4.761.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm (gồm 300.000 đồng án phí không có giá ngạch và 4.471.000 đồng tiền án thực hiện nghĩa vụ tài sản). Sau khi khấu trừ vào tiền tạm ứng đã nộp 1.700.000 đồng các theo biên lai số 10085 ngày 12/4/2017, số 032106 ngày 11/5/2015, số 0000146 ngày 21/8/2018 của Chi cục thi hành án huyện G; anh U, chị P còn phải nộp 3.061.000 đồng tiền án phí dân sự.

+ Anh U và chị P không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm.

+ Anh O, bà K1 nộp 4.262.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm, sau khi khấu trừ vào tiền tạm ứng đã nộp 6.657.000 đồng theo biên lai số 026538 ngày 08/8/2014 của Chi cục thi hành án huyện G. Anh O được hoàn trả lại số tiền chênh lệch là 2.395.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của anh U, chị P cho đến khi thi hành án xong, thì hàng tháng anh O, bà K1 còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.