Quyết định 111/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được

xem xét tại phiên toà và căn cứ kết quả tranh tụng, Hội đồng xét xử nhận định:

* Về tố tụng:

Ngày 18/4/2022, Ông Nguyễn Văn H nộp đơn khởi kiện bà Trần Thị

Thu T, trú tại: 34 DDX4, Khu đô thị Đặng Xá, huyện G, thành phố Hà Nội về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Đây là vụ án dân sự về việc: Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Gia Lâm theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

kiện nên là Nguyên đơn. Bà Trần Thị Thu T là người bị kiện nên là Bị đơn trong vụ án.

* Về yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn:

tiền 100.000.000 đồng mà ông H đã đặt cọc, đồng thời yêu cầu bà Trần Thị Thu T bồi thường gấp 03 lần số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng theo thỏa thuận do từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng theo hợp đồng đặt cọc chuyển quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất ngày 08/3/2022 đã ký giữa ông H và bà T. Tổng số tiền ông H yêu cầu bà T phải trả cho ông H là 400.000.000 đồng. Ngoài ra, ông H không có yêu cầu nào khác.

hồ sơ thể hiện: Ngày 08/3/2022, tại nhà bà T tại địa chỉ: 34 DDX4- KĐT Đặng Xá- Gia Lâm- Hà Nội, bên nhận đặt cọc gồm: Bà Trần Thị Thu T là chủ sở hữu của hai thửa đất số 99, 100, tờ bản đồ số 25, địa chỉ: Thôn Não Nội, xã Phú Nghĩa, huyện Lạc T, tỉnh Hòa Bình ký kết Hợp đồng đặt cọc chuyển quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất với Ông Nguyễn Văn H.

tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 thì thỏa thuận về đặt cọc cũng là một giao dịch dân sự; do đó việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Theo điều luật này thì cả bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc đều có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện không bị đe dọa hoặc cưỡng bức, mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hợp đồng đặt cọc trên được lập thành văn bản theo quy định của pháp

luật và được hai bên ký kết trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc và tại thời điểm ký kết các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Do đó, hình thức hợp đồng đặt cọc giữa bà Trần Thị Thu T và Ông Nguyễn Văn H như trên đã đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự.

“Tài sản khác gắn liền với đất (nếu có): Không.

Địa chỉ thửa đất: Thôn Lão Nội, xã Phú Nghĩa, huyện Lạc T, tỉnh Hòa Bình.

Gía chuyển nhượng: 1.480.000.000 (Một tỷ bốn trăm tám mươi triệu đồng chẵn).

Lần 1 (đặt cọc): ngày 08/3/2022 số tiền là : 100.000.000 VNĐ (Một trăm triệu đồng chẵn)

Lần 2 (đặt cọc): ngày …./……/…… số tiền là:………………………………VNĐ (………………………….)

Lần 3: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày 08/3/2022 đến ngày 08/4/2022 hai bên sẽ ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất, sau khi kí hợp đồng bên A phải thanh toán số tiền còn lại cho bên B là 1.380.000.000 VNĐ (Một tỷ ba trăm tám mươi triệu đồng chẵn).

Thỏa thuận riêng của hai bên: 03511017999999 Ngân hàng MSB, tên chủ tài khoản Trần Thị Thu T.

Thuế trước bạ bên A chịu; Phí công chứng bên A chịu. Thuế thu nhập cá nhân bên A chịu.

Bên A có nghĩa vụ đăng ký sang tên QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp bên B không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất, đất bị quy hoạch, tranh chấp hoặc đổi ý không bán thì phải bồi thường gấp 03 lần số tiền mà bên A đã đặt cọc. Trường hợp bên A không đúng hạn theo thỏa thuận đặt cọc thì sẽ mất toàn bộ số tiền đã cọc cho bên B. Đến ngày công chứng bên mua (bên đặt cọc) được phép ủy quyền cho người thứ ba thay thế mình đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tiền hoa hồng môi giưới do bên B trả.

Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của việc giao kết hợp đồng đặt cọc. Sau khi hai bên đọc kỹ nội dung hợp đồng này, đồng ý ký tên trước sự có mặt của người làm chứng……………..Số CMND, CCCD………………..

Hợp đồng được soạn thảo thành 03 bản, mỗi bên giữ 01 bản và có giá trị pháp lý như nhau.”

Ngay trong ngày 08/3/2022, Ông Nguyễn Văn H đã chuyển đủ số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng cho bà Trần Thị Thu T vào tài khoản số 03511017999999 Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng Hải Việt Nam (MSB).

Như vậy, ngay từ khi nhận được tin nhắn yêu cầu thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông H vào ngày 24/3/2022 thì bà T đã nhắn tin trả lời ông H và thể hiện rõ ràng ý chí từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông H theo thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc đã ký theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự. Do vậy, xác định lỗi dẫn đến việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và ông H là do lỗi của bà T.

Như vậy việc hợp đồng đặt cọc không giải thích rõ ràng dẫn đến việc hiểu lầm về trách nhiệm bồi thường trong trường hợp bên nhận cọc đổi ý, không bán. Mặt khác, hợp đồng đặt cọc này là hợp đồng theo mẫu do bên đặt cọc là ông H đưa ra. Hợp đồng đặt cọc giữa ông H và bà T cũng không quy định rõ trong trường hợp bên nhận cọc đổi ý không bán thì phải trả lại ông H số tiền cụ thể là bao nhiêu dẫn đến việc bà T và ông H hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau là do lỗi của ông H là người soạn thảo. Căn cứ khoản 1 Điều 121, giao dịch dân sự có nội dung không rõ ràng, khó hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau và không thuộc quy định tại khoản 2 Điều 121 thì việc giải thích giao dịch dân sự đó được thực hiện theo thứ tự: Theo ý chí đích thực của các bên khi xác lập giao dịch, theo nghĩa phù hợp với mục đích của giao dịch, theo tập quán nơi giao dịch được xác lập. Vậy, theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc trong trường hợp bà T đổi ý, không bán cho ông H nữa được hiểu theo ý chí đích thực của các bên khi xác lập giao dịch thì hai bên chỉ thỏa thuận trong trường hợp bà T đổi ý, không bán nữa thì bà T chỉ phải thanh toán bồi thường cho ông H tổng số tiền gấp 03 lần là 300.000.000 đồng là phù hợp với cách hiểu thông thường của những người buôn bán bất động sản. Mặt khác, theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự, trường hợp hai bên không có thỏa thuận khác thì nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, tức là nếu hai bên không có thỏa thuận khác, thì bà T phải trả cho ông H số tiền 100.000.000 đồng mà ông H đã cọc và 100.000.000 đồng là khoản tiền tương đương giá trị mà ông H đã đặt cọc, tổng cộng là 200.000.000 đồng. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký có thỏa thuận trong trường hợp bà T đổi ý không bán cho ông H nữa thì phải bồi thường cho ông H số tiền gấp 03 lần số tiền mà ông H đã đặc cọc, tức là 100.000.000 đồng cọc x 03 lần = 300.000.000 đồng được hiểu là “thỏa thuận khác”. Thỏa thuận này giữa hai bên là phù hợp với quy định của pháp luật và đã bao gồm tiền đặt cọc gốc là 100.000.000 đồng, 200.000.000 đồng tiền phạt cọc và đã có lợi cho ông H. Do đó, cần chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ghi nhận sự tự nguyện của bà T phải bồi thường cho ông H số tiền 300.000.000 đồng theo Hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 08/3/2022 là phù hợp với quy định của pháp luật, phù hợp với thực tiễn và đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho cả bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc.

Qúa trình giải quyết vụ án, nguyên đơn không yêu cầu bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 02 thửa đất theo Hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký nên Hội đồng xét xử không xem xét về Trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 352 của Bộ luật Dân sự.

* Về án phí dân sự sơ thẩm:

* Về quyền kháng cáo:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng Dân sự;

- Căn cứ các Điều 116, 117, 121, 328 của Bộ luật Dân sự 2015;

- Căn cứ Luật phí, lệ phí; khoản 4 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Ông Nguyễn Văn H đối với bà Trần Thị Thu T.

2.Ghi nhận sự tự nguyện của bà Trần Thị Thu T về việc đồng ý thanh toán trả Ông Nguyễn Văn H số tiền bồi thường mà hai bên đã thỏa thuận theo Hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 03/8/2022 là 300.000.000 đồng.

3. Bác các yêu cầu khác của nguyên đơn.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

4.1. Bà Trần Thị Thu T phải chịu 15.000.000 đồng án phí Dân sự sơ thẩm;

4.2. Ông Nguyễn Văn H phải chịu 5.000.000 đồng án phí Dân sự sơ thẩm, đối trừ với số tiền tạm ứng án phí 10.000.000 đồng mà ông H đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Gia Lâm theo Biên lai số AA/2020/0073248 ngày 09/5/2022, nay được hoàn trả số tiền 5.000.000 đồng.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong khoản tiền hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 của Bộ luật Dân sự 2015.

4. Quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền làm đơn kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày Tòa tuyên án. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền làm đơn kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được tống đạt bản án.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.