Quyết định 109/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 29/12/2014 và các lời khai trong quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Thái Thị Quỳnh N trình bày:

Vào ngày 30/10/2013, vợ chồng ông Đặng Quốc T, bà Nguyễn Thị B có chuyển nhượng cho ông Trần Phước D thửa đất số 329 và 330, tờ bản đồ số 18, phường A, thành phố H; đất đã được Ủy ban nhân dân thành phố H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất số BH 881211, BH 881212 ngày 30/12/2011 cho ông T và bà B đứng tên. Giá chuyển nhượng là 1.040.000.000 đồng, bên mua đã thanh toán xong, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng O. Do bận công việc, ông D chưa thực hiện việc đăng ký chuyển nhượng tại cơ quan đăng ký đất đai. Trên đất có hai căn nhà cấp 4 do ông T và bà B xây dựng đã lâu không còn giá trị, ông T và bà B không còn chỗ ở khác nên ông D có cho ở nhờ một thời gian chờ thu xếp chỗ ở mới.

Tuy nhiên, đến nay ông D không thể thực hiện thủ tục sang tên trước bạ được vì hai thửa đất trên đang bị Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H có văn bản ngăn chặn. Mặt khác, ông T và bà B cũng không giao lại nhà đất cho ông D. Nay ông D khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D với vợ chồng ông T, bà B; buộc ông T, bà B phải giao căn nhà và đất cho ông D.

- Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, bị đơn ông Đặng Quốc T và bà Nguyễn Thị B trình bày:

Vào ngày 30/10/2013, vợ chồng ông T, bà B có chuyển nhượng cho ông D thửa đất số 329 và 330, tờ bản đồ 18, thuộc phường A; đất đã được Ủy ban nhân dân thành phố H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất số BH 881211, BH 881212 ngày 30/12/2011 cho ông T và bà B đứng tên. Thủ tục hợp đồng, giá cả, thanh toán tiền như ông D trình bày là đúng. Sau khi chuyển nhượng, do ông T, bà B không có chỗ ở khác nên xin ông D ở nhờ. Nay ông D khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng và giao nhà, đất cho ông D thì ông T, bà B đồng ý.

- Theo đơn yêu cầu độc lập ngày 21/6/2016 của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đỗ Thị Mỹ C và lời khai trong quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, người đại diện theo ủy quyền của bà Đỗ Thị Mỹ C là ông Lê Minh T trình bày:

Vào năm 2009, bà C cho bà B vay số tiền 3.243.000.000 đồng. Do bà B không thanh toán được nên vào năm 2014 bà C khởi kiện bà B. Theo quyết định thỏa thuận 117/2014/QĐST-DS ngày 18/6/2014 của Tòa án nhân dân thành phố H, thì bà B phải trả cho bà C số tiền như trên. Trong quá trình thi hành án, bà B có hai thửa đất đã được Ủy ban nhân dân thành phố H cấp giấy chứng nhận (đất thuộc các thửa 329 và 330, tờ bản đồ số 18, phường A). Khi cơ quan thi hành án tiến hành xác minh thì đất vẫn đứng tên của hai vợ chồng ông T, bà B nên Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H có quyết định tạm dừng việc đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản đối với hai thửa đất trên. Lúc này, ông D tranh chấp với bà B, ông T hai thửa đất này và đưa ra hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng ngày 30/10/2013 tại Văn phòng công chứng O.

Nay bà C yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà B với ông D ký ngày 30/10/2013 do hợp đồng này nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án đối với số tiền bà B vay của bà C. Mặt khác, hiện hai thửa 329 và 330, tờ bản đồ số 18, phường A vẫn còn đứng tên của ông T, bà B; việc chuyển nhượng không đăng ký thủ tục theo quy định tại Văn phòng đăng ký đất đai thành phố H và không tuân thủ đúng quy định của luật đất đai cũng như luật dân sự.

- Tại văn bản số 1807/CCTHADS ngày 31/10/2017, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H trình bày:

Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H đang thụ lý thi hành quyết định số 117/QĐDS-ST ngày 18/6/2014 của Tòa án nhân dân thành phố H, giữa bà Nguyễn Thị B và bà Đỗ Thị Mỹ C cùng ngụ tại phường A, thành phố H. Theo nội dung quyết định, bà B phải trả cho bà C số tiền 3.243.000.000 đồng và nộp 48.430.000 đồng án phí. Ngoài ra, vào ngày 25/3/2015, Tòa án nhân dân thành phố H có quyết định công nhận thỏa thuận số 55/DSST ngày 25/3/2015 giữa ông Trần Phước D và bà Nguyễn Thị B. Theo nội dung quyết định, bà B phải trả cho ông D số tiền 4.500.000.000 đồng.

Sau khi thụ lý giải quyết việc thi hành án, do bà B không tự nguyện thi hành nên Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H tiến hành xác minh điều kiện thi hành án của bà B thì được biết bà B và chồng là ông Đặng Quốc T có tài sản là căn nhà và quyền sử dụng đất tại khu phố G, phường A thuộc thửa 29, tờ bản đồ số 18 (sau này tách làm hai thửa là thửa 329 và 330). Theo quy định của Luật Thi hành án dân sự thì ông Đặng Quốc T là chồng không phải thi hành án nên ngày 28/10/2014, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H thông báo cho anh T khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu chia tài sản chung theo quy định. Hết thời hạn khởi kiện do không có văn bản nào của cơ quan có thẩm quyền có ý kiến liên quan đến tài sản trên nên Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H đã tiến hành đo vẽ tài sản trên đất của ông T, bà B làm cơ sở cho việc kê biên, xử lý tài sản sau này.

Ngày 05/9/2014, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H tạm dừng việc đăng ký, chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng đối với quyền sử dụng đất và tài sản trên đất đối với thửa 29, tờ bản đồ 18. Ngày 18/12/2014, ông Trần Phước D có đơn xin tạm dừng thi hành án và Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H có công văn trả lời cho ông D đề nghị khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Ngày 14/01/2015, Tòa án nhân dân thành phố H có công văn thông báo thụ lý vụ án số 28/TB-TLVA, về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa ông T, bà B với ông D. Căn cứ thông báo trên cơ quan thi hành án đã ra quyết định hoãn thi hành án theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hai thửa đất 329 và 330, tờ bản đồ 18 tại phường A, thành phố H, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H chưa tiến hành kê biên.

Tại bản án sơ thẩm số 04/2018/DS-ST ngày 07/02/2018 của Tòa án nhân dân thành phố H căn cứ vào Điều 127 Luật đất đai 2003; khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013; Điều 688, 689, 692 và khoản 2, 4 Điều 701 Bộ luật dân sự 2005; Điều 503 Bộ luật dân sự 2015; Pháp lệnh Án phí, lệ phí Tòa án; Điều 2 và Điều 26 Luật Thi hành án dân sự.

Tuyên xử:

Bác đơn khởi kiện của ông Trần Phước D về việc yêu cầu công nhận: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 30/10/2013 giữa ông D với ông Đặng Quốc T và bà Nguyễn Thị B đối với thửa đất 329 và 330, tờ bản đồ 18 thuộc phường A.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện độc lập của bà Đỗ Thị Mỹ C:

Hủy hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D với ông Đặng Quốc T và bà Nguyễn Thị B đối với thửa đất 329 và 330, tờ bản đồ 18 thuộc phường A ký ngày 30/10/2013.

Về án phí DSST không có giá ngạch: ông D phải nộp 200.000 đồng, số tiền tạm ứng án phí 200.000 đồng, ông D đã nộp được trừ vào tiền án phí (Biên lai số 007886 ngày 08/01/2015 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H).

Về chi phí đo vẽ thẩm định giá: ông D phải chịu 20.937.125 đồng (đã nộp xong).

Trả lại cho bà C số tiền tạm ứng án phí 200.000 đồng (Biên lai thu số 008680 ngày 04/7/2016).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 12/02/2018, nguyên đơn ông Trần Phước D có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 04/2018/DS-ST ngày 07/02/2018 của Tòa án nhân dân thành phố H. Yêu cầu Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông D.

Ngày 03/3/2018, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm. Yêu cầu Tòa án xét xử sửa toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật ở giai đoạn phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Về nội dung kháng cáo, kháng nghị: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng ông Đặng Quốc T, bà Nguyễn Thị B với bên nhận chuyển nhượng ông Trần Phước D đối với thửa đất 329 và 330 tờ bản đồ số 18 phường A, về hình thức đúng quy định theo Điều 689 của Bộ luật dân sự năm 2005, về nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phù hợp với quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên giữa ông Đặng Quốc T, bà Nguyễn Thị B với ông Trần Phước D ký ngày 30/10/2013 là trước thời điểm Tòa án nhân dân thành phố H ban hành Quyết định công nhận thỏa thuận số 117/2014/QĐDS-ST ngày 18/6/2014, tài sản trên không phải là tài sản đảm bảo cho khoản nợ vay của bà C, việc ông T và bà B chuyển nhượng tài sản cho ông D không phải là hành vi tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà C. Yêu cầu kháng cáo của ông D và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo và kháng nghị, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bác yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng ông Đặng Quốc T, bà Nguyễn Thị B với bên nhận chuyển nhượng ông Trần Phước D đối với thửa đất 329 và 330 tờ bản đồ số 18 phường A được Văn phòng Công chứng O chứng nhận ngày 30/10/2013. Về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên là đúng quy định theo Điều 689 của Bộ luật dân sự năm 2005, nhưng các bên chưa thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Về nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật. Tại thời điểm chuyển nhượng, thửa đất 329 và 330 tờ bản đồ số 18 phường A ông T và bà B là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên của các bên là phù hợp với quy định tại Điều 122 của Bộ luật dân sự năm 2005.

Việc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Đỗ Thị Mỹ C cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên giữa ông Đặng Quốc T, bà Nguyễn Thị B với ông Trần Phước D nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án số tiền vay nợ của bà nên yêu cầu hủy hợp đồng này là không có cơ sở, bởi lẽ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên giữa ông Đặng Quốc T, bà Nguyễn Thị B với ông Trần Phước D ký ngày 30/10/2013 là trước thời điểm Tòa án nhân dân thành phố H ban hành Quyết định công nhận thỏa thuận số 117/2014/QĐDS-ST ngày 18/6/2014. Mặt khác, số tiền mà bà B phải trả cho bà C là số tiền vay vào năm 2009 nhưng tài sản trên không phải là tài sản đảm bảo cho khoản nợ vay của bà C. Do vậy, việc ông T, bà B chuyển nhượng tài sản cho ông D không phải là hành vi tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà C.

Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của ông Trần Phước D về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên, chấp nhận yêu cầu khởi kiện độc lập của bà Đỗ Thị Mỹ C, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D với ông Đặng Quốc T và bà Nguyễn Thị B đối với thửa đất 329 và 330 tờ bản đồ 18 phường A ký ngày 30/10/2013 là không có căn cứ, trái quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự.

Vì vậy, cần chấp nhận kháng cáo của ông Trần Phước D và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai, sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Đỗ Thị Mỹ C, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Phước D, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D với ông Đặng Quốc T và bà Nguyễn Thị B đối với thửa đất 329 và 330 tờ bản đồ 18 phường A ký ngày 30/10/2013.

Bà Đỗ Thị Mỹ C phải chịu 200.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Trần Phước D không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Ý kiến và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, nhận định của Hội đồng xét xử và quy định của pháp luật nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 122, 689 Bộ luật dân sự 2005; Điều 688 Bộ luật dân sự 2015; Điều 127 Luật đất đai 2003; Pháp lệnh Án phí, lệ phí Tòa án; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử: Sửa bản án sơ thẩm.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Phước D: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Phước D với ông Đặng Quốc T và bà Nguyễn Thị B đối với thửa đất 329 và 330 tờ bản đồ 18 phường A ký ngày 30/10/2013.

Các đương sự có trách nhiệm thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Đỗ Thị Mỹ C về việc yêu cầu hủy hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Phước D với ông Đặng Quốc T và bà Nguyễn Thị B đối với thửa đất 329 và 330, tờ bản đồ 18 thuộc phường A ký ngày 30/10/2013.

3. Về chi phí tố tụng: Ông Đặng Quốc T và bà Nguyễn Thị B phải chịu 20.937.125đ (Hai mươi triệu chín trăm ba mươi bảy nghìn một trăm hai mươi lăm đồng).

Số tiền 20.937.125 đồng chi phí tố tụng ông Đặng Quốc T và bà Nguyễn Thị B nộp được trả lại cho ông Trần Phước D.

4. Về án phí:

Ông Đặng Quốc T và bà Nguyễn Thị B phải chịu 200.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Đỗ Thị Mỹ C phải chịu 200.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Số tiền 200.000 đồng tiền tạm ứng án phí bà Đỗ Thị Mỹ C đã nộp theo biên lai thu số 008680 ngày 04/7/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H được trừ vào tiền án phí bà C phải nộp.

Hoàn trả lại cho ông Trần Phước D số tiền 200.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 007886 ngày 08/01/2015 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H.

Ông Trần Phước D không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả lại cho ông Trần Phước D số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 006492 ngày 02/3/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, hàng tháng người phải thi hành án phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.