Quyết định 10/2021/DS-GĐT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, ông Hoàng Văn H là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, đồng thời là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trình bày:

Vào ngày 20/12/2001, ông Hoàng Thế A được Ủy ban nhân dân (UBND) huyện EaKar cấp 01 lô đất với diện tích 10.100 m2, thửa số 05, tờ bản đồ số 42, sau đó ông Hoàng Thế A chuyển nhượng cho ông Nguyễn Kim A diện tích 1.630 m2, còn lại 8.470 m2. Năm 2004, ông Hoàng Thế A và ông Đặng Thế H2 ủy quyền cho ông H đứng ra chuyển nhượng cho hộ ông Đinh Văn Đ hai lô đất gồm: 01 lô đất của hộ ông Đặng Thế H2 diện tích 27.295m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 413643, thửa đất số 27, 27 a, 27 b, 28, tờ bản đồ số 42 do UBND huyện E cấp ngày 20/12/2001 với giá 33.000.000 đồng và lô đất của hộ ông Hoàng Thế A diện tích 6000 m2 thuộc thửa đất số 05, tờ bản đồ số 42 do UBND huyện E cấp ngày 20/12/2001 với giá 10.000.000 đồng. Sau khi chuyển nhượng các bên đã giao đất, tiền đầy đủ đối với lô đất của ông Đặng Thế H2. Đối với lô đất của ông Hoàng Thế A, các bên thỏa thuận trả trước 8.000.000 đồng, khi nào thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Ông Đ có trách nhiệm trả 2.000.000 đồng còn lại. Tuy nhiên, kể từ ngày chuyển nhượng cho đến nay hộ ông Đinh Văn Đ đã canh tác, sử dụng luôn 2.470 m2 đất còn lại của ông Hoàng Thế A, nhiều lần ông Hoàng Thế A yêu cầu hộ ông Đ trả lại diện tích đất đã chiếm giữ nhưng ông Đ không đồng ý. Nay nguyên đơn đề nghị Tòa án buộc hộ ông Đình Văn Đ, bà Nguyễn Thị H trả lại 2.470 m2 đất (Theo kết quả đo đạc thực tế hiện nay là 3.781m2) và 2.000.000 đồng còn lại, 17 cây điều trồng năm 2001, trị giá là 13.600.000 đồng, bồi thường tiền khai thác diện tích đất lấn chiếm là 4.500.000 đồng.

Bị đơn ông Đinh Văn Đ và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị H trình bày:

Năm 2004, ông Hoàng Văn H, ở thôn 11, xã Đ, huyện E có nhận ủy quyền của ông Hoàng Thế A, ông Đặng Thế H2 chuyển nhượng cho gia đình Ông, Bà 02 lô đất tọa lạc tại thôn 2, xã S, huyện E gồm: 10.100 m2 đất của ông Hoàng Thế A, thửa đất số 05, tờ bản đồ số 42, được UBND huyện E cấp ngày 20/12/2001 và 01 lô đất của ông Đặng Thế H2 với tổng diện tích 27.295m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 413643, thửa đất số 27, 27a, 27 b, 28, tờ bản đồ số 42, đất được UBND huyện E cấp cho hộ ông Đặng Thế H2 ngày 20/12/2001, tổng giá trị 02 lô đất ông H bán cho Ông, Bà là 43.000.000 đồng, ông H không nói rõ cho Ông, Bà giá trị từng thửa đất mà bán gộp chung với nhau. Ngày 12/3/2004, các bên bàn giao đất trên thực địa, ông H chỉ đất cho Ông, Bà, không đo đạc cụ thể, tại nhà ông Bàn Tuấn Dũng, Ông, Bà giao tiền và các bên lập giấy giao tiền và chuyển nhượng đất với nhau, được ông Bàn Tuấn Dũng là địa chính xã EaSô lúc bấy giờ ký vào với tư cách là người làm chứng và hẹn 01 đến 02 tháng sau ông H làm thủ tục sang tên đối với 02 lô đất trên, đồng thời ông Bàn Tuấn Dũng có đưa 03 bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa ghi nội dung gì, yêu cầu Ông, Bà ký khống vào để nếu vắng mặt Ông, Bà thì cũng có thể thực hiện thủ tục sang tên được. Ngày 10/9/2004, do không thực hiện được thủ tục sang tên, ông H đã cầm 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đưa cho Ông, Bà và Ông, Bà có đưa thêm cho ông H 8.000.000 đồng; còn lại 2.000.000 đồng, các bên viết giấy hẹn khi nào ông H làm thủ tục chuyển nhượng 02 thửa đất trên Ông, Bà sẽ trả hết tiền còn lại; đến tháng 12/2005, ông H mượn lại 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Hoàng Thế A để giải quyết tranh chấp với hộ ông Nguyễn Kim A và hứa khi nào giải quyết xong sẽ sang bìa cho Ông, Bà; sau đó, Ông, Bà mới biết ông H đã chuyển nhượng 1.630m2 đất trong lô đất của ông Hoàng Thế A cho hộ ông Nguyễn Kim A. Ông, Bà xác định đã nhận chuyển nhượng toàn bộ lô diện tích 10.100 m2 đất của ông Hoàng Thế A chứ không phải 6000 m2 như đơn kiện, do vậy việc khởi kiện của ông A là không đúng nên Ông, Bà hoàn toàn không chấp nhận.

Khi bán lô đất của ông Đặng Thế H2 cho Ông, Bà, ông Hoàng Văn H, giao diện tích còn thiếu so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp nên Ông, Bà đề nghị Tòa án buộc ông Hoàng Thế A, ông Hoàng Văn H thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và giao trả 4.130 m2 đất còn thiếu so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo kết quả đo đạc vào năm 2013, cụ thể: đối với lô đất của ông Hoàng Thế A giao thiếu 1.630 m2, đối với lô đất của ông Đặng Thế H2 giao thiếu 2. 500 m2, giá trị đất giao thiếu khoảng 40.000.000 đồng theo yêu cầu phản tố của chúng tôi.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2015/DS-ST ngày 28/9/2015 của Tòa án nhân dân huyện huyện E, Đắk Lắk quyết định:

Áp dụng khoản 3 Điều 25; Điều 33; Điều 35; Điều 131; Điêu 171; Điều 179 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi bổ sung năm 2011.

Khoản 1 Điều 122; Điều 123; Điều 688; 689; 690, 691; 698 BLDS năm 2005; điểm b mục 2, tiểu mục 2.1 mục 2 và điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ - HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

- Điều 27 Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phỉ, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1.Bác yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng Thế A về việc yêu cầu ông Đinh Văn Đ, bà Nguyễn Thị H, phải trả 2.470 m2 đất.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Hoàng Thế A, (đại diện ông Hoàng Văn H) và bên nhận chuyển nhượng ông Đinh Văn Đ, bụộc các bên phải làm thủ tục chuyển nhựơng quyền sử dụng đất đối với diện tích 8.272 m2 (Sau khi trừ đường đi của xóm 198 m2) tại thửa đất số 05, tờ bản đồ số 42, đứng tên hộ ông Hoàng Thế A, được UBND huyện EaKar cấp GCNQSDĐ số R 413982 ngày 20/12/2001, có tứ cận như sau:

+ Phía Bắc giáp đất của ông Trần Văn Truyền.

+ Phía Nam giáp đường đi vào thôn.

+ Phía Tây giáp đường đất.

+ Phía Đông giáp đường tỉnh lộ 11.

Buộc ông Đinh Văn Đ, bà Nguyên Thị H, phải có nghĩa vụ trả cho ông Hoàng Thế A 2.000.000 đồng, sau khi ông Hoàng Thế A hoàn tất thủ tục sang tên cho ông Đinh Văn Đ, bà Nguyễn Thị H theo quy định.

Chấp nhận yêu cầu xin rút một phần yêu cầu khởi kiện của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Hoàng Văn H đối với yêu cầu buộc ông Đ, bà H bồi thường giá trị của 17 cây điều là 13.600.000 đồng và tiền khai thác trên đất là 4.500.000 đồng.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đinh Văn Đ, bà Nguyễn Thị H về việc yêu cầu ông Hoàng Văn H phải trả 2.500 m2 đất giao thiếu, trong diện tích 27.295 m2 ông Đặng Thế H2.

Ông Đinh Văn Đ, bà Nguyễn Thị H phải có trách nhiệm phối hợp với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký kê khai phần diện tích sử dụng dư 1.052m2.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về phần chi phí định giá, án phí và quyền kháng cáo.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 19/2016/DS-PT ngày 26/01/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định:

1.Chấp nhận đơn kháng cáo của ông Hoàng Văn H là người đại diện theo ủy quyền của ông Hoàng Thế A.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 12/2015/DSST ngày 28/9/2015 của Tòa án nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk.

Buộc ông Đinh Văn Đ và bà Nguyễn Thị H phải trả lại diện tích đất 3.781 m2, trên diện tích đất có 64 cây vải, trong đó: 31 cây trồng năm 2012, 33 cây trồng năm 2013; 02 cây mít trồng năm 2006 và 50 bụi chuối cho ông Hoàng Thế A; diện tích đất có độ dài các cạnh và tứ cận như sau:

- Phía Bắc giáp đất của bà Nguyễn Thị Bông có chiều dài 93,2 m.

- Phía Nam giáp đất của ông Đinh Văn Đ có chiều dài 87,1 m.

- Phía Tây giáp đường đất có chiều dài 47,7 m.

- Phía Đông giáp tỉnh lộ 11 có chiều dài 49,1 m.

Buộc ông Hoàng Thế A phải thanh toán giá trị tài sản trên diện tích đất cho ông Đinh Văn Đ và bà Nguyễn Thị H số tiền là: 11.910.000 đồng.

Buộc ông Đinh Văn Đ và bà Nguyễn Thị H phải có nghĩa vụ trả cho ông Hoàng Thế A số tiền 2.000.000 đồng sau khi ông Hoàng Thế A hoàn tất thủ tục sang tên cho ông Đinh Văn Đ, bà Nguyễn Thị H theo quy định.

Ngoài ra, Bản án phúc thẩm còn quyết định về phần chi phí định giá, án phí, quyền và nghĩa vụ thi hành án.

Ngày 31/3/2016, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng nhận được Đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên của ông Đinh Văn Đ, bà Nguyễn Thị H.

Ngày 08/5/2017, Chi cục thi hành án dân sự huyện E ban hành Công văn số 520/CV-CCTHADS đề nghị Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 19/2016/DSPT ngày 26/01/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.

Ngày 20/8/2018, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng có Thông báo giải quyết đơn đề nghị giám đốc thẩm số 208/TB-TA.

Ngày 24/6/2019, Chi cục thi hành án dân sự huyện E ban hành Công văn số 969/CCTHADS kiến nghị Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Ngày 16/7/2019, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tiếp tục nhận được Đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên của ông Đinh Văn Đ, bà Nguyễn Thị H.

Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 06/2020/KN-DS ngày 09/12/2020, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên; đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2015/DS-ST ngày 28/9/2015 của Tòa án nhân dân huyện huyện E, tỉnh Đắk Lắk; giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2015/DS-ST ngày 28/9/2015 của Tòa án nhân dân huyện huyện E, tỉnh Đắk Lắk; giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện huyện E, tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 19/2016/DS-PT ngày 26/01/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk tuyên buộc ông Đinh Văn Đ và bà Nguyễn Thị H phải trả lại diện tích đất 3.781 m2, có độ dài các cạnh và tứ cận như sau: phía Bắc giáp đất của bà Nguyễn Thị Bông có chiều dài 93,2 m; phía Nam giáp đất của ông Đinh Văn Đ có chiều dài 87,1 m; phía Tây giáp đường đất có chiều dài 47,7 m; phía Đông giáp tỉnh lộ 11 có chiều dài 49,1 m nhưng không ghi rõ diện tích đất trên thuộc thửa đất số bao nhiêu, tờ bản đồ số mấy và theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào. Sau đó, Chi cục Thi hành án dân sự huyện E có văn bản số 522/CCTHADS ngày 11/3/2019 đề nghị giải thích bản án để làm cơ sở tổ chức thi hành án; ngày 15/02/2017, Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk có công văn số 49/CV-TA giải thích bản án, trong đó bổ sung nội dung tuyên thiếu như nêu trên, cụ thể: “Diện tích 3.781 m2 mà ông Đinh Văn Đ và bà Nguyễn Thị H phải trả cho ông Hoàng Thế A nằm trên các thửa 27, 27 a, 27 b và 28, tờ bản đồ số 42 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 413643 và thửa 05, tờ bản đồ số 42 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 413982”.

Trên cơ sở đó, Cơ quan thi hành án tiến hành xác minh thực địa thửa đất số 5, thửa đất số 27, 27 a, 27 b, 28, tờ bản đồ số 42 cho thấy, diện tích đất thực tế so với diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 413463 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 413982 là phù hợp, cụ thể: diện tích thửa đất số 05 là 8.470 m2; thửa đất số 27, 27 a, 27 b, 28 là 27.295 m2 nhưng khi đo đạc các cạnh theo mô tả trong Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên thì diện tích đất là 4.627 m2, trong khi diện tích đất phải giao được tuyên trong bản án là 3.781 m2. Trường hợp cưỡng chế giao cho ông Hoàng Thế A 4.267 m2 thì sẽ chồng lên phần đất còn lại 6000 m2 thuộc thửa đất số 05 của ông Đinh Văn Đ và bà Nguyễn Thị H và chồng lên phần đất thuộc thửa đất số 27, 27 a, 27 b, 28 đứng tên ông Đặng Thế H2, trong khi lại không đưa ông Đặng Thế H2 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Ngày 11/3/2019, Chi cục thi hành án dân sự huyện E tiếp tục có Văn bản số 552/CCTHADS đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk giải thích bản án.

Tại Công văn số 142/CV-TA ngày 14/3/2019, Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk giải thích: “...Nguyên đơn ông Hoàng Thế A chỉ chuyển nhượng cho bị đơn ông Đinh Văn Đ và bà Nguyễn Thị H 6.000 m2, phần diện tích đất còn dư là của ông Hoàng Thế A. Để thuận lợi cho công tác thi hành án, đề nghị Chi cục Thi hành án dân sự huyện E đo đạc đủ diện tích 6.000 m2 để giao cho vợ chồng ông Đinh Văn Đ, bà Nguyễn Thị H. Phần diện tích đất còn lại theo tứ cận trên thuộc quyền quản lý, sử dụng của ông Hoàng Thế A ...”.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Luật Thi hành án dân sự quy định về nhiệm vụ của Chấp hành viên: “...Thi hành đúng nội dung bản án, quyết định...”; do đó, với nội dung giải thích chung chung như trên, không định vị rõ ràng (không có trích lục bản đồ đo đạc cụ thể kèm theo), Chấp hành viên không thể đo đạc diện tích đất 6.000 m2 với việc tự ấn định vị trí đất giao cho ông Đinh Văn Đ, bà Nguyễn Thị H, cũng như việc tự xác định diện tích đất còn lại để giao cho ông Hoàng Thế A được.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm không hợp đồng với đơn vị đo đạc để trích đo vị trí và kích thước các cạnh diện tích đất tranh chấp, dẫn đến không xác định được chính xác vị trí, diện tích đất ông Đ, bà H phải trả cho ông Hoàng Thế A.

Do đó, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận quan điểm đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng và chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 19/2016/DS-PT ngày 26/01/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk và Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2015/DS-ST ngày 28/9/2015 của Tòa án nhân dân huyện huyện E, tỉnh Đắk Lắk; giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện huyện E, tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 337; khoản 3 Điều 343 và Điều 345 Điều 348, Điều 349 Bộ luật tố tụng dân sự;

1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 06/2020/KN-DS ngày 09/12/2020 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2015/DS-ST ngày 28/9/2015 của Tòa án nhân dân huyện huyện E, tỉnh Đắk Lắk về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Hoàng Thế A với bị đơn là ông ông Đinh Văn Đ.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện huyện E, tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định pháp luật.

Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định.