Quyết định 03/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Theo đơn hởi iện của nguyên đơn Phạm Thị Hồng Y và trong quá trình giải quyết vụ án anh Trần Hoàng Th là người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 07/6/2018 chị Phạm Thị Hồng Y có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Nguyễn Mạnh H và bà Huỳnh Thị U trọn thửa đất số 53, tờ bản đồ số 6, diện tích 8.252,3m2, loại đất trồng lúa, tọa lạc ấp Phước L, xã Thạnh Qu, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do không có điều kiện canh tác nên chị Y cho vợ chồng ông H thuê lại với giá 20 triệu đồng/năm. Đến tháng 02/2022 chị Y không cho thuê nữa và cho máy vào cuốc bờ bao làm hàng rào thì vợ chồng ông H và bà U ngăn cản cho rằng họ còn một phần đất phía trước đất của chị Y khoảng 400m2 và không cho chị đi vào phần đất của mình.

Vì vậy chị Phạm Thị Hồng Y khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Mạnh H và bà Huỳnh Thị U cho chị Phạm Thị Hồng Y sử dụng đúng theo hiện trạng quyền sử dụng đất của thửa số 53, tờ bản đồ số 6, diện tích 8.252,3m2, loại đất trồng lúa, tọa lạc ấp Phước L, xã Thạnh Qu, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long do chị Y đứng tên. Rút lại phần yêu cầu ông H và bà U trả lại diện tích khoảng 400m2, vì là đất công cộng, không yêu cầu ông H và bà U trả lại 10.000.000đ theo tờ chuyển nhượng đường đi ngày 06/6/2018 (ông Nguyễn Văn L2 viết). Thửa đất số 53 nêu trên để trống từ khi tranh chấp đến nay.

Sau đó chị Phạm Thị Hồng Y thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu ông H và bà U giao thửa đất số 53 nêu trên cho chị. Rút lại yêu cầu ông H, bà U trả lại diện tích khoảng 400m2 vì thuộc phần đất công cộng, không yêu cầu ông H và bà U trả lại 10.000.000đ theo tờ chuyển nhượng đường đi ngày 06/6/2018. Nội dung tờ chuyển nhượng đường đi ngày 06/6/2018 có ghi nội dung chuộc lại đất là sau này chị Y không có nhu cầu sử dụng đất nữa sẽ ưu tiên chuyển nhượng lại cho nguyên đơn chứ không phải là cầm cố đất, nếu chuyển nhượng lại với giá thị trường 220.000.000đ/1.000m2.

Nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho nguyên đơn và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và các bị đơn lập ngày 07/6/2018, vì nguyên đơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 29/6/2018 nên không còn thời hiệu để bị đơn khởi kiện. Nếu trong trường hợp bên ông H và bà U muốn nhận chuyển nhượng lại thì chị Y đồng ý với giá 240.000.000đ/1.000m2. Nguyên đơn không yêu cầu thẩm định lại giá đất thị trường. Yêu cầu Tòa án căn cứ vào Tờ chuyển nhượng đường đi ngày 06/6/2018 do bà U cung cấp để giải quyết vụ án.

Trong quá trình giải quyết vụ án anh Tôn Huỳnh Văn H1 đại diện cho bị đơn ông Nguyễn Mạnh H và bà Huỳnh Thị U trình bày:

Nguồn gốc thửa đất số 53, tờ bản đồ số 6, diện tích 8.252,3m2 loại đất lúa, tọa lạc ấp Phước L, xã Thạnh Qu, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long là của vợ chồng ông Nguyễn Mạnh H và bà Huỳnh Thị U được cha mẹ cho. Diện tích thực tế sử dụng là khoảng 9.000m2. Do cần tiền nên vợ chồng ông H chuyển nhượng đất và được ông Nguyễn Văn L2 giới thiệu chị Y nhận chuyển nhượng. Khi hai bên thỏa thuận chuyển nhượng không xảy ra tranh chấp với ai. Chị Y không đến xem đất, không có đo đạc mà chỉ đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi sang tên. Hai bên có thỏa thuận sau này bị đơn có điều kiện sẽ chuộc lại đất và bị đơn chỉ chuyển nhượng phần đất 8.252,3m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn lại 500m2 chưa được cấp giấy và bờ thủy lợi nên không chuyển nhượng mà để cho chị Y đi nhờ đường nước và đường cộ lúa, có làm văn bản thỏa thuận do ông L2 viết và chị Y đưa cho bị đơn 10 triệu đồng, khi nào bị đơn chuộc lại đất thì trả lại 10 triệu cho chị Y, khi đó sẽ không còn ràng buộc nhau nữa. Sau khi chuyển nhượng xong bị đơn thỏa thuận mỗi năm đưa cho chị Y 20 triệu tiền thuê đất (2,5 triệu/công), bị đơn chấp nhận giá cao hơn giá thuê bên ngoài để giữ gìn phần đất của ông bà.

Từ lúc chuyển nhượng đất cho chị Y đến nay gia đình bị đơn vẫn canh tác và thực hiện đúng thỏa thuận, khi nước ngập bị đơn be bờ, sữa chữa bờ ranh mọi người ai cũng biết.

Tháng 01/2021 bị đơn yêu cầu chuộc lại đất thì nguyên đơn không đồng ý, cũng không nói lý do hay ra điều kiện gì để bị đơn chuộc lại đất. Từ đó hai bên xảy ra tranh chấp cho tới nay.

Phần đất 500m2 còn lại gia đình bị đơn đang sử dụng có để cho ông Nguyễn Văn L2 cắt cỏ nuôi bò chứ không được sử dụng với mục đích khác, nhưng mới đây ông L2 tự ý vào xịt cỏ trong phần đất này nên đề nghị tòa triệu tập ông L2 đến và làm sáng tỏ việc ông L2 viết tờ chuyển nhượng đường đi vào năm 2018. Yêu cầu tòa án thẩm định hai tờ giấy chuyển nhượng đường đi mà chị Y và gia đình bà U mỗi bên giữ 01 tờ. Bị đơn không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chị Y thuộc thửa 53, lý do chị Y vi phạm thỏa thuận ban đầu. Yêu cầu phản tố hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị Y và nhận chuyển nhượng lại thửa đất 53 với giá 120.000.000đ/1.000m2.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

-Anh Lê Văn Ng có anh Trần Hoàng Th là người đại diện hợp pháp trình bày: Anh Ng thống nhất ý kiến với ý kiến của chị Y, không có yêu cầu độc lập trong vụ án.

-Anh Nguyễn Thành L1 trình bày: thống nhất ý kiến của ông H và bà U, không có yêu cầu độc lập trong vụ án.

Ông Nguyễn Văn L2 trình bày: Ông là có quan hệ sui gia với ông H và bà U. Ông là người viết “Tờ chuyển nhượng đường đi ngày 06/6/2018”, nội dung thỏa thuận bờ xáng giáp tỉnh Đồng Tháp diện tích 500m2 giá 10.00.000đ, sau khi chuộc đất thì thối lại 10.000.000đ. Sau này bà Y không sử dụng nữa thì sẽ ưu tiên chuyển nhượng lại cho ông H, bà U theo giá chuyển nhượng thực tế (giá chuyển nhượng khi làm hợp đồng là 75.000.000đ/1.000m2).

Tại bản án dân sự sơ thẩm s 03/2024 DS-ST ngày 08/01/2024 của Tòa án nhân dân huyện Long Hồ đ quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Phạm Thị Hồng Y.

Buộc ông Nguyễn Mạnh H, bà Huỳnh Thị U có nghĩa vụ giao cho bà Phạm Thị Hồng Y thửa số 53, tờ bản đồ số 6, diện tích 8.252,3m2,loại đất trồng lúa, tọa lạc ấp Phước L, xã Thạnh Qu, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long (gồm các mốc 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1) (theo Kết quả đo đạc hiện trạng khu đất ngày 17/4/2023 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long).

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Mạnh H và bà Huỳnh Thị U đối với yêu cầu Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/6/2018 giữa ông Nguyễn Mạnh H, bà Huỳnh Thị U với bà Phạm Thị Hồng Y tại thửa số 53, tờ bản đồ số 6, diện tích 8.252,3m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp Phước L, xã Thạnh Qu, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long; Yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa số 53, tờ bản đồ số 6, diện tích 8.252,3m2 loại đất lúa tọa lạc tại ấp Phước L, xã Thạnh Qu, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long do chị Phạm Thị Hồng Y đứng tên; ông Nguyễn Mạnh H, bà Huỳnh Thị U đồng ý trả lại cho bà Y số tiền 120.000.000đ/1.000m2.

Đình chỉ một phần đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị Hồng Y yêu cầu buộc ông Nguyễn Mạnh H, bà Huỳnh Thị U trả lại cho bà Y 400m2 đất thuộc thửa 53, tờ bản đồ số 6, diện tích 8.252,3m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp Phước L, xã Thạnh Qu, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long.

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Mạnh H, bà Huỳnh Thị U trả cho bà Phạm Thị Hồng Y số tiền 10.000.000đ (Mười triệu đồng).

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên nghĩa vụ chậm thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 22/01/2024 ông H và bà U kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Tại phiên tòa ph c thẩm:

Phát biểu iến của Kiểm sát viên:

Về thủ tục tố tụng: việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, của những người tham gia tố tụng: qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý cho đến khi xét xử Thẩm phán đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án; Hội đồng xét xử, thư ký đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về phiên tòa phúc thẩm; Các đương sự có mặt thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: căn cứ khoản Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Về thủ tục t tụng:

Về nội dung:

Xét kháng cáo của các bị đơn;

Khi làm thủ tục nhận chuyển nhượng, chị Y được Ủy ban nhân dân xã An Phú T, huyện Châu Thành, tỉnh Đồng Tháp và Ủy ban nhân dân xã Thạnh Qu, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long xác nhận chị Y có trực tiếp sản xuất nông nghiệp (BL 32) và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp nên chị Y đủ điều kiện nhận chuyển nhượng đất lúa theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 ( sửa đổi bổ sung năm 2018).

Do đó hợp đồng chuyển nhượng trên là giao dịch dân sự đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 116, 117 Bộ luật dân sự 2015. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 07/6/2018 tại Ủy ban nhân dân xã Thạnh Qu giữa ông H, bà U và chị Y đối với thửa đất số 53, tờ bản đồ số 6, diện tích 8252,3m2, loại đất lúa, tọa lạc ấp Phước L, xã Thạnh Qu, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long là hợp pháp, có hiệu lực pháp luật.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh chị Y có thỏa thuận cho bị đơn chuộc lại thửa đất số 53. Hơn nữa sau khi chị Y được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông H và bà U thừa nhận thuê lại để canh tác và trả cho chị Yến tiền thuê đất 20.000.000đ/năm nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 07/6/2018 giữa nguyên đơn và các bị đơn đối với thửa đất số 53.

Nguyên đơn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn phù hợp với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169 Luật đất đai, sửa đổi bổ sung năm 2018. Nguyên đơn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền sẽ thực hiện việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở kết quả giao dịch có hiệu lực. Nguyên đơn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng quy định của pháp luật, không có căn cứ để hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho nguyên đơn. Tòa án cấp sơ thẩm xử không chấp nhận yêu cầu phản tố của các bị đơn là có căn cứ.

Xét quan điểm của kiểm sát viên phù hợp với nhận định trên nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Mạnh H và bà Huỳnh Thị U;

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 03/2024/DS-ST ngày 08/01/2024 của Tòa án nhân dân huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long.

Căn cứ các Điều 117, 119, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật dân sự năm 2015; Các Điều 167, 168, 188 và 191 của luật Đất đai năm 2013; các Điều 26 và Điều 27, Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường Vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1.Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Phạm Thị Hồng Y.

1.1.Buộc ông Nguyễn Mạnh H và bà Huỳnh Thị U có nghĩa vụ giao chị Phạm Thị Hồng Y thửa đất số 53, tờ bản đồ số 6, diện tích 8.252,3m2 loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp Phước L, xã Thạnh Qu, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long (gồm các mốc 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1) (theo Kết quả đo đạc hiện trạng khu đất ngày 17/4/2023 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long).

2.Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Mạnh H và bà Huỳnh Thị U về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 07/6/2018 giữa ông Nguyễn Mạnh H, bà Huỳnh Thị U và chị Phạm Thị Hồng Y tại thửa số 53, tờ bản đồ số 6, diện tích 8.252,3m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp Phước L, xã Thạnh Qu, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long; không chấp nhận yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chị Phạm Thị Hồng Y đối với thửa đất nêu trên, Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Mạnh H, bà Huỳnh Thị U đồng ý trả cho bà Y số tiền 120.000.000đ/1.000m2.

3.Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của chị Phạm Thị Hồng Y về việc buộc ông Nguyễn Mạnh H, bà Huỳnh Thị U giao trả bà Yến 400m2 đất thuộc thửa 53, tờ bản đồ số 6, diện tích 8.252,3m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp Phước L, xã Thạnh Qu, huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long.

4.Buộc ông Nguyễn Mạnh H và bà Huỳnh Thị U có nghĩa vụ hoàn trả bà Phạm Thị Hồng Y số tiền 10.000.000đ (Mười triệu đồng).

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận về mức lãi suất thì quyết định theo mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

5.Về chi phí tố tụng: Buộc ông Nguyễn Mạnh H, bà Huỳnh Thị U hoàn trả chị Phạm Thị Hồng Y số tiền 2.586.900đ (Hai triệu, năm trăm tám mươi sáu nghìn, chín trăm đồng) tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản.

6.Buộc ông Nguyễn Mạnh H và bà Huỳnh Thị U nộp toàn bộ chi phí thẩm định giá đất tại Trung tâm kỹ thuật tài nguyên môi trường tỉnh Vĩnh Long là 26.864.000đ (Hai mươi sáu triệu tám trăm sáu mươi bốn nghìn đồng) và đã nộp xong.

7.Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông Nguyễn Mạnh H và bà Huỳnh Thị U phải chịu 800.000đ án phí dân sự sơ thẩm, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000đ theo biên lai thu số 0004205 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long. Buộc ông H và bà U phải nộp thêm 500.000đ (Năm trăm nghìn đồng).

Hoàn trả chị Phạm Thị Hồng Y tiền tạm ứng án phí 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0004104 ngày 07/7/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long.

8.Về án phí dân sự phúc thẩm: ông H và bà U mỗi người phải chịu 300.000đ, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 600.000đ theo các biên lai thu số 000 và 000 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long. Ông H và bà U đã nộp xong án phí phúc thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.