Bản án 99/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Tại nội dung đơn khởi kiện ngày 20/02/2023 của nguyên đơn bà Trần Vũ Thụy Cát M, biên bản lấy lời khai ngày 23/3/2023 của người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn ông Vũ Lạc H1 trình bày: ông Đỗ Văn Trần Lâm Duy T1 có chuyển nhượng cho bà Trần Vũ Thụy Cát M thửa đất số 39, tờ bản đồ số 1, diện tích 210,2m2 loại đất ở tại đô thị với giá chuyển nhượng là 1.700.000.000 đồng. Ngày 12/10/2022, tại Văn phòng C1, hai bên ký kết hợp đồng, bà M đã giao đủ số tiền 1.700.000.000 đồng cho ông T1 (việc giao nhận tiền không lập biên bản riêng, chỉ thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng), giá chuyển nhượng 1.700.000.000 đồng bao gồm cả nhà và quyền sử dụng đất, không phân biệt cụ thể giá nhà và đất là bao nhiêu. Việc ký kết hợp đồng hoàn toàn hợp lệ, ông T1 có đủ năng lực hành vi dân sự để tự mình đọc, hiểu các nội dung của hợp đồng khi ký và bà M đã được cập nhật biến động đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 03/02/2023. Do ký hợp đồng vào dịp gần tết nguyên đán nên bà M cho ông T1 ở thêm một thời gian (giao kết bằng lời nói), khi qua tết ông T1 sẽ giao nhà cho bà M. Tuy nhiên qua tết bà M đến yêu cầu ông T1 bàn giao nhà thì ông T1 không thực hiện và lẩn tránh. Do đó, bà M khởi kiện yêu cầu ông T1 giao nhà đất thuộc thửa đất số 39, TBĐ số 1, diện tích 210,2m2 cho bà M. Bà M được biết hiện tại trong nhà có mẹ và em gái ông T1 cùng sinh sống, nên bà M yêu cầu ông T1 cùng với bà A và chị L phải dọn ra khỏi nhà để bàn giao nhà cho bà M.

- Tại biên bản ghi lời khai ngày 23/2/2022 đối với bị đơn ông Đỗ Văn Trần Lâm Duy T1, và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Huỳnh Văn T2 trình bày: Thửa đất số 39 có nguồn gốc của ông Đỗ Văn P, là cha ruột của ông T1. Do nhu cầu vay vốn làm kinh tế gia đình nhưng Ngân hàng từ chối không cho vay đối với người trên 60 tuổi nên ngày 25/11/2019 ông Đỗ Văn P cùng vợ là bà Trần Thị Hoàng A đã ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (không có tài sản) tại thửa đất số 39 cho ông T1 và ông T1 được Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 11/12/2019. Vào đầu năm 2022, ông T1 có vay tiền của người đàn ông tên H1 với số tiền vay là 1.700.000.000 đồng, lãi suất thoả thuận 3%/tháng. Ông T1 trả lãi cho ông H1 đầy đủ, đến tháng 10/2022 ông H1 yêu cầu ông T1 trả vốn cho ông H1 và giới thiệu cho ông T1 vay tiền của bà M để trả cho ông H1. Ông T1 tiếp tục vay của bà M số tiền là 1.700.000.000 đồng, lãi suất thoả thuận 3%/tháng và dùng số tiền đó trả cho ông H1. Khi vay tiền của bà M có lập hợp đồng vay tiền nhưng bà Minh g, không đưa cho ông T1 giữ bản vay tiền nào. Bà M yêu cầu ông T1 ra phòng công chứng ký tên vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bà M hứa nếu ông T1 có tiền trả thì không ai lấy nhà đất của ông T1. Từ tháng 10/2022, sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà M đến nay ông T1 chưa trả cho bà M được khoản tiền nào.

Nay bà M khởi kiện yêu cầu ông T1 giao nhà đất thuộc thửa đất số 39 thì ông T1 không đồng ý vì ông T1 không bán nhà đất mà chỉ vay tiền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ nhằm mục đích đảm bảo khoản nợ vay nên phía bà M không giao cho ông T1 tiền nhà đất và phía ông T1 cũng không bàn giao nhà cho bà M. Đồng thời, ông T1 yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/10/2022 giữa ông T1 và bà M; hủy cập nhật biến động ngày 03/02/2023 của Chi nhánh Văn phòng Đ tại huyện C; yêu cầu vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 25/11/2019 giữa ông P, bà A với ông T1; Hủy Giấy chứng nhận QSDĐ số CU035100 ngày 11/12/2019 cấp cho ông T1. Ông P đã chết, hiện hàng thừa kế thứ nhất của ông P chỉ bao gồm bà A, ông T1 và chị L.

- Tại nội dung bản tự khai ngày 20/9/2024, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Hoàng A trình bày: Thửa đất số 39 có nguồn gốc của vợ chồng bà. Do vợ chồng bà có nhu cầu cần vay vốn ngân hàng để chữa trị bệnh cho ông P, nhưng ngân hàng T4 vì lý do ông P và bà trên 60 tuổi nên ngày 25/11/2019, ông P cùng bà đã ký Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 39 cho ông T1. Mặc dù ông T1 được đứng tên trên Giấy chứng nhận nhưng đây là Hợp đồng tặng cho có điều kiện mục đích để vay vốn ngân hàng nên bà không thực hiện bất cứ điều khoản nào trong Hợp đồng tặng cho mà bà đang trực tiếp quản lý, sử dụng nhà đất. Do ông T1 vi phạm hợp đồng nên bà yêu cầu Tòa án vô hiệu Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 25/11/2019 giữa ông P, bà A và ông T1, dẫn đến vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/10/2022 giữa ông T1 và bà M. Do nhà đất chưa giao nhận nên bà A không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của việc vô hiệu các Hợp đồng.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chị Đỗ Hoàng Yến L đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng nhưng không có ý kiến trình bày và vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

- Tại văn bản số 50/CV.VPCCCĐ ngày 31/8/2023, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Văn phòng C1 trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T1 và bà M được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Văn phòng công chứng không có ý kiến, yêu cầu giải quyết vắng mặt.

- Tại văn bản số 28/CV ngày 03/10/2023, Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Văn phòng C trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P, bà A với ông T1 được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Văn phòng công chứng không có ý kiến, yêu cầu giải quyết vắng mặt.

Tại phiên tòa:

- Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn, ông Trần Triệu T trình bày: việc ông T1 cho rằng bà M chỉ cho ông T1 vay tiền là không đúng và bà M cũng không có người anh trai nào tên H1. Thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng đất với ông T1 thì bà M chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T1 để ký kết hợp đồng chuyển nhượng, bà M không đi xem nhà và đất. Hợp đồng chuyển nhượng được lập đúng thủ tục tại Phòng công chứng để xác lập giao dịch, bà M không quan tâm đến các tài sản trên đất vì cho rằng hợp đồng giữa hai bên đã đảm bảo đúng quy định pháp luật nên hợp đồng mới được công chứng và bà M đã được công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau này, khi ông T1 không giao nhà đất cho bà M thì bà M mới biết trong nhà có mẹ và em ông T1 đang cùng sinh sống. Do đó, ông đề nghị hội đồng xét xử căn cứ vào hợp đồng để giải quyết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bà M, buộc ông T1 cùng với bà A, bà L phải ra khỏi nhà để giao nhà, đất cho bà M. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bà M có thực hiện các chi phí đăng bộ sang tên quyền sử dụng đất nhưng ông xác định bà M tự nguyện không yêu cầu giải quyết đối với các chi phí này.

- Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn, bà Dương Đoàn Mỹ H trình bày: bà yêu cầu Tòa án vô hiệu hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/10/2022 giữa ông T1 và bà M vì ông T1 chỉ vay tiền của bà M chứ không chuyển nhượng đất cho bà M, việc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật biến động vào ngày 03/02/2022 cho bà M trong khi bà M ký hợp đồng vào ngày 12/10/2022 là trái pháp luật. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông P, bà A với ông T1 là hợp đồng tặng cho có điều kiện, ông T1 đã vi phạm điều kiện của hợp đồng nên ông T1 yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho để trả đất về cho bà A được đăng ký kê khai cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các chi phí thực hiện các thủ tục sang bộ do bà M thực hiện nên bà không có ý kiến.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Hoàng A trình bày: vợ chồng bà chỉ sang tên thửa đất 39 cho ông T1 để ông T1 vay tiền tại Ngân hàng chữa bệnh cho ông P, vợ chồng bà không tặng nhà, đất cho ông T1, việc ông T1 vay tiền của bà M bà cũng không biết nên bà không đồng ý giao nhà đất cho bà M. Hiện tại chồng bà đã mất, hàng thừa kế thứ nhất của ông P chỉ hiện gồm bà, ông L1 và chị L. Do ông T1 đã có yêu cầu phản tố và yêu cầu vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà với ông T1 nên bà cũng thống nhất với ý kiến của ông T1. Bà cũng yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T1 với bà M, yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông P, bà với ông T1 để bà được đăng ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 39, bà không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của việc vô hiệu các Hợp đồng.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân huyện C, tỉnh Long An tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến: từ khi thụ lý vụ án ở cấp sơ thẩm cho đến thời điểm hiện tại thì Thẩm phán, Hội đồng xét xử tuân theo pháp luật tố tụng và các đương sự chấp hành đúng pháp luật.

Về nội dung:

Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng giao kết ngày 12/10/2022 giữa ông T1 và bà M là đảm bảo về mặt hình thức. Ông T1 cho rằng thực tế giao dịch giữa các bên là hợp đồng vay tiền. Cụ thể, ngày 12/10/2022 ông T1 có vay của bà M số tiền 1.700.000.000 đồng. Bà M không thừa nhận lời trình bày của ông T1. Ông T1 không cung cấp được bất kỳ chứng cứ nào để chứng minh giao dịch trên là hợp đồng vay tài sản. Do đó có đủ cở sở xác định giao dịch này là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về nội dung của Hợp đồng: Hợp đồng ghi giá chuyển nhượng là 1.700.000.000 đồng và ông T1 cũng thừa nhận có nhận 1.700.000.000 đồng nên có căn cứ xác định ông T1 đã chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho bà M với số tiền 1.700.000.000 đồng. Bà M cho rằng hai bên có thỏa thuận miệng với nhau giá chuyển nhượng trên là bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình trên đất. Tuy nhiên xét thấy công trình được xây dựng kiên cố là nhà chính, các công trình khác như mái che, nhà vệ sinh, cổng rào, hàng rào. Tài sản gắn liền với đất được hình thành trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu nên khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên không xác định tài sản gắn liền với đất, nhưng cần xác định tài sản này là vật không thể tách rời của đất. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ đề cập đến quyền sử dụng đất mà không đề cập đến các tài sản có trên đất là không đảm bảo, mặt khác hai bên cũng không xác lập biên bản riêng thể hiện việc chuyển nhượng tài sản trên đất.

Do đó, căn cứ vào Điều 408 của Bộ luật dân sự xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/10/2022 được ký kết giữa ông T1 với bà M là vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại. Do đó, cần buộc ông T1 trả cho bà M số tiền 1.700.000.000 đồng đã nhận.

Về bồi thường thiệt hại: bà M trình bày là trước khi ký hợp đồng bà M có đến xem xét thực tế thửa đất và biết có các tài sản gắn liền trên đất nhưng hợp đồng không đề cập đến các tài sản này dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu. Vì vậy lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là do cả hai bên, nên mỗi bên phải chịu ½ thiệt hại. Giá trị thiệt hại được xác định là giá trị đất theo chứng thư thẩm định giá sau khi trừ số tiền đã giao khi giao kết hợp đồng là 1.069.804.000 đồng. Mỗi bên chịu ½ thiệt hại là 534.902.000 đồng. Buộc ông T1 trả cho bà M tổng cộng số tiền 2.234.902.000 đồng.

Đối với yêu cầu của ông T1: yêu cầu vô hiệu Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 25/11/2019 giữa ông Đỗ Văn P, bà Trần Thị Hoàng A và ông Đỗ Văn Trần Lâm Duy T1 do đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện nhưng ông T1 đã vi phạm điều kiện. Ông T1 thừa nhận và đồng ý vô hiệu tuy nhiên xét thấy trong nội dung hợp đồng tặng cho ngày 25/11/2019 không thể hiện điều kiện của hợp đồng nên yêu cầu này của ông T1 là không có căn cứ chấp nhận

Từ những phân tích đề nghị HĐXX không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Vũ Thụy Cát M, chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đỗ Văn Trần Lâm Duy T1 về việc vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông T1 về việc vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

Giá trị thiệt hại được xác định là giá trị đất theo chứng thư thẩm định giá Số Vc 23/11/121/BĐS-LA ngày 02/11/2023 của Công ty cổ phần T5 sau khi trừ số tiền đã giao khi giao kết hợp đồng, được tính cụ thể như sau: 2.769.804.000 đồng – 1.700.000.000 đồng = 1.069.804.000 đồng. Mỗi bên chịu ½ thiệt hại là 1.069.804.000 đồng : 2 = 534.902.000 đồng. Cần buộc ông T1 trả cho bà M tổng cộng số tiền 1.700.000.000 đồng + 534.902.000 đồng = 2.234.902.000 đồng.

Hội đồng xét xử xét thấy: ông T1 và bà A đều cho rằng khi ông P, bà A ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 25/11/2019 với ông T1 là hợp đồng tặng cho có điều kiện nhưng tại nội dung hợp đồng không thể hiện việc tặng cho có điều kiện như các đương sự trình bày. Mặt khác, trong vụ án này đang thể hiện ông T1 phải chịu nghĩa vụ thanh toán cho bà M số tiền chuyển nhượng và bồi thường thiệt hại từ việc vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng tại thửa đất 39, do đó việc ông T1 và bà A đều yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng tặng cho để bà A được đăng ký kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 39 sẽ ảnh hưởng quyền lợi của bà M trong giai đoạn thi hành án nên Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của ông T1.

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng khoản 3 Điều 26, Điều 35, 39, 147, 157, 165, 227, 228, 244, 271, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 122, 131, 408, 459 của Bộ luật dân sự năm 2015; điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Vũ Thụy Cát M về việc yêu cầu ông Đỗ Văn Trần Lâm Duy T1 giao nhà và đất cho bà M tại thửa đất số 39, TBĐ số 1, diện tích 210,2m2, tọa lạc tại Khu A, thị trấn C, huyện C, tỉnh Long An.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đỗ Văn Trần Lâm Duy T1 về việc yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đỗ Văn Trần Lâm Duy T1 với bà Trần Vũ Thụy Cát M được Văn phòng C1 công chứng ngày 12/10/2022, số công chứng 2.745, quyển số 03/2022TP/CC-SCC/HĐGD đối với thửa đất số 39, tờ bản đồ số 1, diện tích 210,2m2, loại đất ở tại đô thị, tọa lạc thị trấn C, huyện C, tỉnh Long An.

3. Ông Đỗ Văn Trần Lâm Duy T1 được tiếp tục quản lý, sử dụng thửa đất số 39, tờ bản đồ số 1, diện tích 210,2m2, loại đất ở tại đô thị, tọa lạc thị trấn C, huyện C, tỉnh Long An.

Khi Quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, bà Trần Vũ Thụy Cát M có nghĩa vụ giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ông T1 liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lập thủ tục kê khai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp đối với thửa đất số 39. Ông T1 có trách nhiệm liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lập thủ tục kê khai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp đối với thửa đất số 39 nêu trên.

Trường hợp bà M không giao nộp bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông T1 được quyền yêu cầu cơ quan nhà có thẩm quyền điều chỉnh, thu hồi, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp đối với thửa đất số 39 nêu trên.

Kiến nghị cơ quan đăng ký đất đai căn cứ vào quyết định của Tòa án để điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.

4. Buộc ông Đỗ Văn Trần Lâm Duy T1 trả cho bà Trần Vũ Thụy Cát M số tiền đã nhận khi chuyển nhượng đất là 1.700.000.000 đồng và số tiền bồi thường thiệt hại là 534.902.000 đồng, tổng cộng là 2.234.902.000 đồng (bằng chữ: hai tỉ, hai trăm ba mươi bốn triệu, chín trăm lẻ hai ngàn đồng).

5. Không chấp nhận yêu cầu của ông T1 về việc yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 25/11/2019 giữa ông P, bà A và ông T1 tại Văn phòng C.

6. Về chi phí tố tụng: buộc ông T1 hoàn trả lại bà Bà M1 số tiền 14.650.000 đồng.

7. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

8. Về án phí: bà M1 phải chịu 300.000 đồng án phí, khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí bà M1 đã nộp tại biên lai số 0005105 ngày 03/3/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C; bà M1 đã nộp xong án phí. Ông T1 phải chịu 76.998.000 đồng án phí, khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí ông T1 đã nộp 300.000 đồng tại biên lai số 0005959 và 300.000 đồng tại biên lai số 0005958 cùng ngày 28/8/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C; ông T1 phải nộp tiếp 76.398.000 đồng.

9. Về quyền kháng cáo và thời hạn kháng cáo đối với bản án: Đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

10. Về việc thi hành án: Trường hợp bản án, quýêt định đựơc thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người đựơc thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự được quỳên thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM