Bản án 99/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Ông Dương Công Đ và bà Đỗ Thị Tr nộp đơn khởi kiện ông Nguyễn Thế Ch và bà Lê Thị D yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thuộc một phần thửa đất số 25, tờ bản đồ số 63) toạ lạc tại phường Tam Phước, Th phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai. Ông Nguyễn Thế Ch và bà Lê Thị D, cùng cư trú tại địa chỉ: số 125, tổ 2, Khu phố Long Đức 3, phường Tam Phước, Th phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai. Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân Th phố Biên Hòa có thẩm quyền giải quyết.

Theo nội D yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn về việc yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu đối với việc chuyển nhượng diện tích đất thuộc một phần thửa đất số 25, tờ bản đồ số 63 phường Tam Phước, Th phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai. Vì vậy, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự, tư cách đương sự trong vụ án được xác định như sau: Ông Dương Công Đ và bà Đỗ Thị Tr là người khởi kiện nên xác định là nguyên đơn; ông Nguyễn Thế Ch và bà Lê Thị D là người bị kiện nên xác định là bị đơn; Ông Trần Văn V và bà Trần Thị Ngọc M hiện là người đứng trên đăng ký, kê khai đối với thửa đất số 25, tờ bản đồ số 63 phường Tam Phước, Th phố Biên Hoà tại thời điểm ông Ch, bà D với ông Đ, bà Tr thoả thuận về việc chuyển nhượng, nên xác định ông V và bà M là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Đối với bị đơn là ông Nguyễn Thế Ch và bà Lê Thị D, mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ xét xử đến lần thứ hai, nhưng vẫn vắng mặt tại phiên toà; Ông Trần Văn V và bà Trần Thị Ngọc M là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án, đã có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn và Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và sự thừa nhận của các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án, đã có cơ sở xác định: Vào ngày 06/11/2019, ông Dương Công Đ và bà Đỗ Thị Tr ký “Giấy sang nhượng đất” với ông Nguyễn Thế Ch và bà Lê Thị D để nhận chuyển nhượng diện tích đất khoảng 220m2 (qua đo đạc thực tế là 242.0m2) thuộc một phần thửa đất số 25, tờ bản đồ số 63, tọa lạc tại tổ 2, khu phố Long Đức 3, phường Tam Phước, Th phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, với số tiền là 650.000.000 đồng (Sáu trăm năm mươi triệu đồng). Ông Ch, bà D đã nhận đủ số tiền trên, đồng thời bàn giao diện tích đất thoả thuận chuyển nhượng nói trên cho ông Đ, bà Tr quản lý.

Theo hồ sơ, tài liệu về thửa đất do Tòa án thu thập và sự thừa nhận của ông Ch, bà D và ông V thì diện tích đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng nói trên có nguồn gốc là của ông Trần Văn V và bà Trần Thị Ngọc M đứng tên kê khai đăng ký vào năm 2008 (hiện nay chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất). Ngày 10/5/2005, ông Trần Văn V chuyển nhượng cho ông Vũ Quốc Toản (Theo Giấy bán đất và hoa màu viết tay ngày 10/5/2005 giữa ông V và ông Toản). Ngày 09/11/2018, ông Vũ Quốc Toản làm giấy tay chuyển nhượng cho ông Ch (Theo Giấy bán đất và hoa màu viết tay ngày 09/11/2018 giữa ông Toản và ông Ch). Ngày 06/11/2019, ông Ch và vợ ông là bà Lê Thị D tiếp tục chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông Đ và bà Tr diện tích đất nêu trên.

Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy sang nhượng đất) ngày 06/11/2019, được ký kết giữa ông Đ, bà Tr với ông Ch, bà D, trong quá trình xác lập việc chuyển nhượng đất, các bên đều có đầy đủ năng lực pháp luật và hành vi dân sự; việc giao kết là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc. Tuy nhiên, tại thời điểm các bên ký kết thỏa thuận chuyển nhượng đối với diện tích đất này thì ông Ch, bà D chưa phải là chủ sử dụng đất hợp pháp, đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất. Theo kết quả xác M và thu thập tài liệu chứng cứ được biết, thửa đất số 25, tờ bản đồ số 63 phường Tam Phước, Th phố Biên Hoà hiện nay do ông Trần Văn V và bà Trần Thị Ngọc M là người đứng tên đăng ký, kê khai, hiện chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất. Ông Ch, bà D chưa chứng M được ông bà có đủ điều kiện là chủ sử dụng đất hợp pháp và có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng lại đứng tên chuyển nhượng cho ông Đ, bà Tr là không đúng quy định tại Điều 167, Điều 188 Luật đất đai năm 2013, đã vi phạm điều cấm của pháp luật, nên giao dịch dân sự bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122, Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Do đó, xét yêu cầu khởi kiện của ông Đ, bà Tr về việc yêu cầu Toà án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy sang nhượng đất ngày 06/11/2019) giữa ông Dương Công Đ, bà Đỗ Thị Tr với ông Nguyễn Thế Ch, bà Lê Thị D đối với diện tích đất 242.0m2 thuộc một phần thửa đất số 25, tờ bản đồ 63 tại phường Tam Phước, Th phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai vô hiệu là có căn cứ.

Xét thấy, ông Ch, bà D biết mình vẫn chưa phải là chủ sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất 242.0m2 thuộc một phần thửa đất số 25, tờ bản đồ 63 tại phường Tam Phước, Th phố Biên Hòa, nhưng ông bà vẫn nhận tiền để chuyển nhượng cho ông Đ, bà Tr; còn ông Đ, bà Tr không tìm hiểu kỹ nguồn gốc đất và cũng biết rõ diện tích đất nhận chuyển nhượng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng, nên các bên cùng có lỗi như nhau làm cho giao dịch dân sự bị vô hiệu, nên không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Do đó, cần buộc ông Nguyễn Thế Ch và bà Lê Thị D phải trả lại cho vợ chồng ông Dương Công Đ, bà Đỗ Thị Tr số tiền đã nhận là 650.000.000đ (Sáu trăm năm mươi triệu đồng). Ông Dương Công Đ và bà Đỗ Thị Tr có nghĩa vụ giao trả lại cho ông Nguyễn Thế Ch và bà Lê Thị D diện tích đất (qua đo đạc thực tế là 242.0m2) thuộc một phần thửa đất số 25, tờ bản đồ số 63 phường Tam Phước, Th phố Biên Hoà, được giới hạn bởi các mốc: 1, 2, 3, 8, 9, 10, 11, A, 1 (Theo bản đồ hiện trạng khu đất số 11090 ngày 09/11/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh ĐồngNai - Chi nhánh Biên Hòa).

Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án thì ông Nguyễn Thế Ch và bà Lê Thị D là người cao tuổi, thuộc trường hợp được miễn án phí. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án ông Ch, bà D không có đơn đề nghị miễn án phí theo quy định tại Điều 14 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội. Do vậy, ông Ch và bà D phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự không có giá ngạch và 30.000.000đ (Ba mươi triệu đồng) án phí dân sự có giá ngạch.

Hoàn trả cho ông Dương Công Đ, bà Đỗ Thị Tr số tiền tạm ứng án phí đã nộp 15.300.000đ (Mười lăm triệu, ba trăm nghìn đồng), theo biên lai số 002428 ngày 22/4/2022 và biên lai số 0002429 ngày 22/4/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự Th phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39; Điều 227, Điều 228, Điều 147, khoản 1 Điều 157 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 122, Điều 123, Điều 131 và Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167, 188 Luật đất đai năm 2013;

- Căn cứ Luật phí và lệ phí năm 2015;

- Áp dụng Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Dương Công Đ và bà Đỗ Thị Tr đối với ông Nguyễn Thế Ch và bà Lê Thị D về việc “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

1. Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy sang nhượng đất ngày 06/11/2019) giữa ông Dương Công Đ, bà Đỗ Thị Tr với ông Nguyễn Thế Ch, bà Lê Thị D đối với diện tích đất 242.0m2 thuộc một phần thửa đất số 25, tờ bản đồ 63 tại phường Tam Phước, Th phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai là vô hiệu.

2. Buộc ông Nguyễn Thế Ch và bà Lê Thị D phải trả lại cho vợ chồng ông Dương Công Đ, bà Đỗ Thị Tr số tiền 650.000.000đ (Sáu trăm năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án tương ứng với thời gian chậm trả theo mức lãi suất thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Ông Dương Công Đ và bà Đỗ Thị Tr có nghĩa vụ giao trả lại cho ông Nguyễn Thế Ch và bà Lê Thị D diện tích đất (đo đạc thực tế là 242.0m2) thuộc một phần thửa đất số 25, tờ bản đồ số 63 phường Tam Phước, Th phố Biên Hoà, được giới hạn bởi các mốc: 1, 2, 3, 8, 9, 10, 11, A, 1 (Theo bản đồ hiện trạng khu đất số 11090 ngày 09/11/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh ĐồngNai - Chi nhánh Biên Hòa).

4. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Thế Ch và bà Lê Thị D có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông Dương Công Đ, bà Đỗ Thị Tr số tiền 3.555.000đồng (Ba triệu, năm trăm năm mươi lăm nghìn đồng).

5. Về án phí DS-ST:

- Buộc ông Nguyễn Thế Ch và bà Lê Thị D phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và phải chịu 30.000.000đ (Ba mươi triệu) tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.

- Hoàn trả cho ông Dương Công Đ và bà Đỗ Thị Tr số tiền tạm ứng án phí đã nộp 15.300.000đ (Mười lăm triệu, ba trăm nghìn đồng), theo biên lai số 002428 ngày 22/4/2022 và biên lai số 0002429 ngày 22/4/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự Th phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

6. Về quyền kháng cáo:

Ông Dương Công Đ, bà Đỗ Thị Tr được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (Mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án. Ông Nguyễn Thế Ch, bà Lê Thị D, ông Trần Văn V và bà Trần Thị Ngọc M được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 (Mười lăm) ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hoặc được niêm yết hợp lệ theo quy địnhcủa pháp luật.

7. Về việc thi hành án:

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM