Bản án 99/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ghi ngày 03/02/2021, lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình tham gia tố tụng tại giai đoạn sơ thẩm của vợ chồng ông Trần Văn Th, bà Nguyễn Thị Th thì: Ngày 28/10/2005 vợ chồng ông Đ, bà K có chuyển nhượng cho vợ chồng ông, bà lô đất có diện tích khoảng 2.000m2 thuộc thửa số 296, tờ bản đồ số 12, xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng với giá 16.000.000đ, ngày 13/6/2006 vợ chồng ông Đ, bà K chuyển nhượng tiếp cho vợ chồng ông, bà khoảng 1.200m2 đất thuộc thửa số 296, tờ bản đồ số 12, xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng với giá 14.400.000đ, vợ chồng ông, bà đã thanh toán đủ tiền cho vợ chồng ông Đ, bà K và nhận đất để sử dụng ổn định từ khi nhận chuyển nhượng cho đến nay. Vì giữa ông Th và ông Đ là anh em ruột nên vợ chồng ông, bà tin tưởng không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Sau khi đo đạc lại toàn bộ diện tích đất nhận chuyển nhượng thì diện tích đất thực tế là 2.332m2, thuộc thửa 296, tờ bản đồ số 12, xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Năm 2019 vợ chồng ông, bà yêu cầu vợ chồng ông Đ, bà K tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định thì bị đơn không đồng ý. Nay vợ chồng ông, bà yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Đ, bà K với vợ chồng ông, bà ngày 28/10/2005 và ngày 13/6/2006; công nhận cho vợ chồng ông, bà được quyền sử dụng diện tích đất thực tế đo đạc là 2.332m2 thuộc thửa số 296, tờ bản đồ số 12, xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng. Việc vợ chồng ông Đ, bà K có yêu cầu phản tố chuộc lại toàn bộ diện tích thuộc thửa 296, tờ bản đồ số 12, xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng nói trên thì vợ chồng ông, bà không đồng ý do vợ chồng ông, bà sử dụng đất ổn định từ khi nhận chuyển nhượng cho đến nay.

- Theo lời trình bày của bà Đinh Thị Kim Liên, người đại diện theo ủy quyền của vợ chồng ông Đ, bà K tại giai đoạn sơ thẩm, thì: Ông Th và ông Đ là anh em ruột, năm 2005 vợ chồng ông Đ, bà K gặp khó khăn nên ngày 28/10/2005 đã thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông Th, bà Th 2.000m2 đất thuộc một phần thửa 296, tờ bản đồ số 12, xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng với số tiền là 16.000.000đ, khi nào có khả năng sẽ chuộc lại. Sau đó đến ngày 13/6/2006 vợ chồng ông Đ, bà K tiếp tục chuyển nhượng cho vợ chồng ông Th 1.200m2 đất thuộc một phần thửa 296, tờ bản đồ số 12, xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng với số tiền là 14.400.000đ, sau khi chuyển nhượng giữa hai bên có làm giấy viết tay là “Giấy sang nhượng đất đai ngày 28/10/2005” và “Giấy bán đất ngày 13/6/2006”. Tuy nhiên theo giấy sang nhượng đất đai ngày 28/10/2005 ông Đ viết là hợp đồng có điều kiện “Sau này tôi có khả năng tôi sẽ chuộc lại số đất nói trên”. Do vậy bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đồng thời có đơn yêu cầu phản tố đề nghị cầu hủy giấy chuyển nhượng đất ngày 28/10/2005 và ngày 13/6/2006, yêu cầu được nhận lại đất và trả lại số tiền 30.000.000đ cho nguyên đơn.

Ngày 09/11/2020 vợ chồng ông Đ, bà K thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A040226 cho ông Lê Kim Hồng và bà Vũ Thị Kim Anh để vay số tiền 1.300.000.000đ, tuy nhiên hiện nay vợ chồng ông Đ, bà K đã trả số tiền 1.300.000.000đ cho ông H, bà Kim A và đã nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên.

- Anh Trần Văn H, Chị Trần Thị Thanh H thống nhất ý kiến của bị đơn và không trình bày gì thêm.

- Chị Trần Thị Kiều H có đơn xin vắng mặt và không có ý kiến gì.

- Theo lời trình bày của vợ chồng ông Lê Kim Hồng, bà Vũ Thị Kim Anh thì: vợ chồng ông, bà là anh ruột và chị dâu của bà Lê Thị Kim K. Ngày 09/11/2020 vợ chồng ông Đ, bà K có vay của vợ chồng ông, bà số tiền 1.300.000.000đ và thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A040226 cho vợ chồng ông, bà để làm tin, việc thế chấp này không Đ công chứng cũng như đăng ký thế chấp. Nay vợ chồng ông Đ, bà K đã trả số tiền 1.300.000.000đ cho vợ chồng ông, bà và đã nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vợ chồng ông, bà không có ý kiến và yêu cầu gì đối với việc tranh chấp giữa vợ chồng ông Th, bà Th và vợ chồng ông Đ, bà K.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không Th.

Tại Bản án số 31/2022/DS-ST ngày 15/9/2022; Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn Th, bà Nguyễn Thị Th về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với vợ chồng ông Trần Văn Đ, bà Lê Thị Kim K.

Công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa ông Trần Văn Đ, bà Lê Thị Kim K và ông Trần Văn Th, bà Nguyễn Thị Th vào ngày 28/10/2005 diện tích 2.000m2 và ngày 13/6/2006 diện tích 1.200m2 thuộc thửa số 296, tờ bản đồ số 12, tọa lạc tại xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Công nhận phần đất diện tích 2.332m2 (đo đạc thực tế) thuộc thửa số 296, tờ bản đồ số 12, tọa lạc tại xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng do ông Trần Văn Đ, bà Lê Thị Kim K đang đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A040226 thuộc quyền sử dụng của ông Trần Văn Th và bà Nguyễn Thị Th.

Ông Trần Văn Th, bà Nguyễn Thị Th có quyền liên hệ với các cơ quan chức năng để làm thủ tục đăng ký, sang tên theo quy định của pháp luật.

(Kèm theo Bản án là bản trích đo hiện trạng ngày 27/5/2021 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng).

Ngoài ra Bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự.

Ngày 05/10/2022 vợ chồng ông Trần Văn Đ, bà Lê Thị Kim K kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa,

Các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án; cụ thể như sau:

- Vợ chồng ông Trần Văn Th, bà Nguyễn Thị Th được quyền sử dụng lô đất có diện tích 1.200m2 thuộc một phần thửa 296, tờ bản đồ số 12, tọa lạc tại xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng (vị trí của lô đất giáp với thửa 295); phần diện tích đất còn lại giao cho vợ chồng ông Trần Văn Đ, bà Lê Thị Kim K quản lý, sử dụng (vị trí của lô đất giáp với thửa 469).

Vợ chồng ông Đ, bà K có trách nhiệm thanh toán lại cho vợ chồng ông Th, bà Th số tiền 750.000.000đ; về chi phí tố tụng các bên đã tạm nộp thì tự chịu.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Về nội dung: Đề nghị sửa Bản án sơ thẩm, ghi nhận sự thỏa thuận của đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Theo họa đồ đo đạc hiện trạng sử dụng đất do Công ty trách nhiệm hữu hạn An Thịnh Lâm Đồng thực hiện ngày 16/02/2023 và sự thỏa thuận của các đương sự ngày 30/3/2023 thì phần đất các bên tranh chấp có tổng diện tích là 2.446,6m2; như vậy diện tích đất mà vợ chồng ông Th, bà Th được quyền sử dụng là 1.200m2; diện tích đất mà vợ chồng ông Đ, bà K được quyền sử dụng là 1.246,6m2; tất cả đều thuộc thửa 296, tờ bản đồ số 12, tọa lạc tại xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Xét việc thỏa thuận của đương sự là tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội nên cần ghi nhận sự tự nguyện của các bên. Tại phiên tòa hôm nay do vắng một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nên không thể sửa Bản án sơ thẩm để công nhận sự thỏa thuận của đương sự mà chỉ ghi nhận sự thỏa thuận của các bên là phù hợp.

Do ông Trần Văn Đ, sinh năm 1962, tính đến thời điểm xét xử đã trên 60 tuổi theo quy định tại Điều 2 Luật Người cao tuổi nên cần miễn toàn bộ án phí Dân sự sơ thẩm cho ông Đ theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Bà Lê Thị K phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm tương ứng với số tiền phải thanh toán cho vợ chồng ông Th, bà Th là 17.000.000đ {(20.000.000đ + 4% x 350.000.000đ = 34.000.000đ)/2}.

Do kháng cáo được chấp nhận một phần nên vợ chồng ông Đ, bà K không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 2 Điều 308, các Điều 155, 156, 157, 158, 163, 164, 165, 166, 300 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 130, 131, 133, 705, 707, 708, 711, 712, 713 Bộ luật Dân sự năm 1995;

- Căn cứ các Điều 121, 124, 697, 698, 699, 700, 701, 702 Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Căn cứ các Điều 116, 122, 500, 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12, các khoản 2, 5 Điều 26, các điểm a, b khoản 3 Điều 27, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông Trần Văn Đ, bà Lê Thị Kim K, sửa Bản án sơ thẩm. Ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự, cụ thể như sau:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Trần Văn Th, bà Nguyễn Thị Th về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với vợ chồng ông Trần Văn Đ, bà Lê Thị Kim K.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của vợ chồng ông Trần Văn Đ, bà Lê Thị Kim K về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với vợ chồng ông Trần Văn Th, bà Nguyễn Thị Th.

Công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (“Giấy sang nhượng đất đai ngày 28/10/2005” và “Giấy bán đất ngày 13/6/2006”; tất cả đều là bản viết tay) đối với diện tích đất thuộc thửa số 296, tờ bản đồ số 12, tọa lạc tại xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A040226 do Ủy ban nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng cấp cho ông Trần Văn Đ ngày 09/11/1997.

- Vợ chồng ông Trần Văn Th, bà Nguyễn Thị Th được quyền quản lý, sử dụng lô đất có diện tích 1.200m2 (ký hiệu số 2a trong họa đồ), (trong đó có 42m2 thuộc lộ giới); thuộc một phần thửa 296, tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.

- Vợ chồng ông Trần Văn Đ, bà Lê Thị K được quản lý, sử dụng lô đất có diện tích 1.246,6m2 (ký hiệu số 2b trong họa đồ), (trong đó có 41,2m2 thuộc lộ giới); thuộc một phần thửa 296, tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại xã Q, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Vợ chồng ông Th, bà Th có trách nhiệm thu hoạch với cây ngắn ngày và di dời tài sản trên diện tích đất 1.246,6m2 nói trên để giao phần đất này cho vợ chồng ông Đ, bà K.

Vợ chồng ông Th, bà Th và vợ chồng ông Đ, bà K được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục đăng ký biến động để được cấp, đổi Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đối với diện tích đất thuộc lộ giới thì khi nhà nước có chủ trương thu hồi thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai.

(Có họa đồ thỏa thuận diện tích và vị trí do Công ty trách nhiệm hữu hạn An Thịnh Lâm Đồng thực hiện kèm theo).

3. Vợ chồng ông Trần Văn Đ, bà Lê Thị Kim K có trách nhiệm thanh toán cho vợ chồng ông Trần Văn Th, bà Nguyễn Thị Th số tiền 750.000.000đ (Bảy trăm năm mươi triệu đồng).

4. Về chi phí tố tụng:

Vợ chồng ông Trần Văn Th, bà Nguyễn Thị Th thỏa thuận chịu 70.870.000đ; vợ chồng ông Trần Văn Đ, bà Lê Thị Kim K thỏa thuận chịu 15.000.000đ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo vẽ và thẩm định giá tài sản (đã tạm nộp và được Tòa án quyết toán xong).

5. Về án phí:

- Án phí sơ thẩm:

Vợ chồng ông Trần Văn Th, bà Nguyễn Thị Th không phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm. Vợ chồng ông Th, bà Th được nhận lại số tiền 300.000đ án phí Dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002890 ngày 18/3/2021 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Miễn toàn bộ án phí Dân sự sơ thẩm cho ông Trần Văn Đ.

Bà Lê Thị Kim K phải chịu 17.000.000đ án phí Dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 700.000đ tạm ứng án phí Dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0003858 ngày 01/4/2022 và 600.000đ tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm theo các Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0008968 ngày 05/10/2022 và số 0009072 ngày 09/11/2022; tất cả đều của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng; bà K còn phải nộp 15.700.000đ án phí còn thiếu.

- Án phí phúc thẩm: vợ chồng ông Trần Văn Đ, bà Lê Thị Kim K không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

6. Về nghĩa vụ thi hành án:

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án Dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.