Bản án 98/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về quan hệ pháp luật: Theo đơn khởi kiện, ông Trần Bá P yêu cầu anh Nguyễn Kim K phải tiếp tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 2993, tờ bản đồ số 06, tọa lạc ấp 1, xã Phương Trà, huyện Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp; đồng thời theo các tài liệu chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ án. Do đó, quan hệ pháp luật được xác định là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về sự vắng mặt của bị đơn anh Nguyễn Kim K và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, tại phiên tòa ngày 15/9/2022, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt và không có người đại diện tham gia phiên tòa, đồng thời bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cũng không có yêu cầu phản tố hay yêu cầu gì khác trong vụ án này, vì vậy Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Đối với bị đơn anh Nguyễn Kim K đã không còn cư trú tại ấp 1, xã Phương Trà, huyện Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp nên việc cấp, tống đạt, thông báo văn bản tố tụng theo quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 173 của Bộ luật Tố tụng dân sự là không có hiệu quả. Do đó, Tòa án đã thực hiện việc thông báo văn bản tố tụng trên phương tiện thông tin đại chúng cho anh Nguyễn Kim K theo quy định tại Điều 180 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Xét yêu cầu của ông Trần Bá P về việc yêu cầu anh Nguyễn Kim K tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 1.773m2 thuộc thửa số 2993, tờ bản đồ số 06, tọa lạc ấp 1, xã Phương Trà, huyện Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp. Diện tích đo đạc thực tế là 1.894,3m2 được xác định trong phạm vi các mốc MỐC 1 - MỐC 2 - MỐC 3 - MỐC 4 - MỐC 5 - MỐC 6 - MỐC 1 theo sơ đồ đo đạc ngày 02/4/2021 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cao Lãnh xác lập, hội đồng xét xử nhận định:

[6] Căn cứ vào hợp đồng đặt cọc đề ngày 04/02/2020 tại Văn phòng công chứng Đồng Tháp giữa ông Trần Bá P và anh Nguyễn Kim K đã thể hiện mục đích của việc đặt cọc là để tiến hành thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 1.773m2 (loại đất chuyên trồng lúa nước) thuộc thửa số 2993, tờ bản đồ số 6, tọa lạc ấp 1, xã Phương Trà, huyện Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp. Giá trị hợp đồng chuyển nhượng mà hai bên đã thỏa thuận là 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng). Hội đồng xét xử xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P và anh K với thông tin như trên là có thật.

[7] Theo Hợp đồng đặt cọc thì ông P đã giao cho anh K số tiền 160.000.000 đồng (một trăm sáu mươi triệu đồng) gọi là tiền đặt cọc, trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày đặt cọc thì anh K phải tiến hành thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P như đã thỏa thuận.

[8] Xét về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Đồng thời, theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng này. Tuy nhiên, khi đến hạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P thì anh K không thực hiện, được chính quyền địa phương xác nhận hiện anh K đã bỏ địa phương đi nhưng đi đâu và làm gì thì địa phương không rõ. Do đó, các bên chưa thực hiện đúng về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

[9] Xét về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vào thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh Nguyễn Kim K là người đại diện hộ gia đình đứng tên quyền sử dụng, theo xác nhận của Công an huyện Cao Lãnh tại văn bản số 149/CAH-QLHC ngày 26/3/2021 đã thể hiện tại thời điểm ngày 05/12/2016 (ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì hộ anh Nguyễn Kim K gồm có 10 nhân khẩu, trong đó có ông Nguyễn Tấn B là chủ hộ, các nhân khẩu còn lại gồm có Nguyễn Thị M, Nguyễn Ngọc C, Nguyễn Ngọc B, Nguyễn Quang C, Nguyễn Kim K, Nguyễn Thị Như N, Nguyễn Thị Mỹ H, Nguyễn Bá L và Nguyễn Bá D. Đến ngày 27/12/2016 thì ông Nguyễn Kim K xin tách hộ cùng ấp, hộ ông Nguyễn Kim K gồm có 01 nhân khẩu là Nguyễn Kim K. Do đó, Hội đồng xét xử xác định quyền sử dụng đất thuộc thửa số 2993 nêu trên được cấp cho 10 nhân khẩu nêu trên do anh Nguyễn Kim K đại diện hộ đứng tên quyền sử dụng. Khi anh K thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như nhận tiền đặt cọc thì các thành viên còn lại trong hộ không có ai biết, đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên còn lại trong hộ.

[10] Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên giữa ông Trần Bá P và anh Nguyễn Kim K là vô hiệu do đã vi phạm cả về nội dung và hình thức của hợp đồng.

[11] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, nguyên đơn ông Trần Bá P trình bày trường hợp tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và anh K vô hiệu thì ông yêu cầu anh Nguyễn Kim K trả lại số tiền cọc đã nhận là 160.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 160.000.000 đồng do anh K vi phạm hợp đồng đã được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

[12] Xét về lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu, tại phiên tòa sơ thẩm, ông P cho rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ anh Nguyễn Kim K, đồng thời lúc xác lập giao dịch thì hộ anh K chỉ có một mình anh K, ông P không thể biết được quyền sử dụng đất thuộc thửa số 2993 cấp cho hộ anh K gồm có 10 nhân khẩu. Đối với anh Nguyễn Kim K, sau khi anh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 05/12/2016 thì đến ngày 27/12/2016 anh K xin tách hộ riêng chỉ có một mình anh K nhằm mục đích tự mình thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, cụ thể là ông Trần Bá P. Từ đó có thể xác định lỗi hoàn toàn thuộc về anh Nguyễn Kim K, do đó anh K phải chịu toàn bộ hậu quả pháp lý về việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu.

[13] Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc đề ngày 04/02/2020 giữa ông P và anh K có thể hiện trường hợp anh K không thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P thì anh K phải trả lại số tiền đặt cọc là 160.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền 160.000.000 đồng (gọi là phần phạt cọc) tương đương tổng số tiền là 320.000.000 đồng. Như vậy, buộc anh Nguyễn Kim K phải có nghĩa vụ trả lại cho ông Trần Bá P số tiền đặt cọc là 160.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 160.000.000 đồng, tổng cộng 320.000.000 đồng (ba trăm hai mươi triệu đồng) là phù hợp.

[14] Ông P có nghĩa vụ phải trả lại cho anh K bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện Cao Lãnh cấp cho hộ ông Nguyễn Kim K ngày 05/12/2016, số vào sổ cấp GCN: CH03355.

[15] Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Cao Lãnh đề nghị xét xử theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[16] Về án phí: Do yêu cầu của ông P không được chấp nhận nên ông P phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tuy nhiên, ông P thuộc trường hợp người cao tuổi nên được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm.

[17] Về chi phí tố tụng khác: