Bản án 98/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung bản án sơ thẩm :

Theo đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn là bà Huỳnh Thị Ánh N trình bày:

Tháng 3/2021 bà Trần Thị Kim K có thoả thuận chuyển nhượng cho Huỳnh Thị Ánh N phần đất có diện tích 176,6m2 thuộc thửa 231, tờ 9, tại xã T, huyện C, tỉnh Bến Tre, loại đất trồng cây lâu năm, do bà Trần Thị Kim K đứng tên quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BK 945301 được Uỷ ban nhân dân (UBND) huyện C cấp ngày 16/10/2012, giá đất chuyển nhượng là 555.000.000 đồng.

Ngày 10/3/2021, bà N ký hợp đồng đặt cọc và đặt cọc số tiền 130.000.000 đồng để mua thửa đất trên. Hợp đồng đặt cọc được lập và công chứng tại Văn phòng công chứng Phan Đức T. Theo hợp đồng, trong vòng 06 ngày kể từ ngày 10/3/2021, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất thửa 231, ngày hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng bà N sẽ giao cho bà K 325.000.000 đồng, khi bà N nhận được bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thanh toán hết số tiền còn lại là 100.000.000 đồng cho bà K.

Để thực hiện việc chuyển nhượng, bà N, bà K đã yêu cầu Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C tiến hành đo đạc phục hồi ranh thửa đất 231. Ngày 29/3/2021, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C đã tiến hành phục hồi ranh đất. Sau khi phục hồi ranh đất thì bà N biết được trong thửa đất 231, vợ chồng ông Trần Chánh T bà Phạm Thị N có sử dụng một phần đất thửa 231, thực tế đo đạc phần đất này theo Hoạ đồ hiện trạng sử dụng đất là 24,6m2. Ngoài ra, phần đất bà K chỉ bán không đúng với vị trí thửa đất 231 theo kết quả phục hồi ranh đất của địa chính. Bà N yêu cầu bà K giao đủ 176,6m2, bà K cho rằng không giao đủ được vì phần đất ông T quản lý trong thửa đất 231, đã giao ông T rồi. Thực tế phần đất bà K bán là khoảng 123m2. Do bà K không giao đủ 176,6m2 nên hai bên không thể ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 231 như hợp đồng được. Bà K đã vi phạm hợp đồng nên bà N yêu cầu bà K phải trả lại tiền cọc 130.000.000 đồng và phạt cọc 130.000.000 đồng.

Bị đơn bà Trần Thị Kim K, người đại diện theo uỷ quyền của bà K là chị Trần Thị Tuyết V trình bày:

Ngày 10/3/2021, bà N có đặt cọc 130.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng phần đất thửa 231, tờ bản đồ số 9, diện tích là 176,6m2 tại xã T, huyện C, tỉnh Bến Tre do bà Trần Thị Kim K đứng tên quyền sử dụng đất, giá đất là 555.000.000 đồng. Hợp đồng đặt cọc được lập và công chứng tại Văn phòng công chứng Phan Đức T. Thực tế bà K nhận của bà N là 125.000.000 đồng, còn 5.000.000 đồng là để làm giấy tờ.

Trước khi ký hợp đồng, bà K có chỉ phần đất bán cho vợ chồng bà N theo thực tế bà K quản lý là phía Bắc giáp đất ông Huỳnh Hữu Hoàng, phía Tây giáp rào của ông Trần Chánh T, phía Đông, phía Nam giáp lộ. Ngày 29/3/2021 bà N yêu cầu đo đạc phục hồi ranh phần đất thửa 231 thì hai bên biết là diện tích đất thực tế bán trong thửa 231 còn lại là 123,1m2. Hai bên có thoả thuận lại giá cả phần đất bán, bà K đồng ý bán cho bà N là 450.000.000 đồng, bà N chỉ đồng ý mua với giá là 400.000.000 đồng. Bà K không đồng ý bán giá 400.000.000 đồng và có xin bà N là trong 15 ngày sẽ trả lại tiền cọc cho bà N nếu bà N không đồng ý mua, lúc này bà N yêu cầu bà K trả 170.000.000 đồng nhưng bà K không đồng ý. Đây là lần đầu bà K bán nhà đất úp sổ cho bà N, bà N trước khi mua đất có đến xem đất có kéo thước đo đất. Trong hợp đồng đặt cọc có ghi giá chuyển nhượng sẽ không thay đổi khi diện tích đất chuyển nhượng có thay đổi tăng hay giảm theo kết quả đo đạc hay trích lục của cơ quan quản lý đất đai, bà N không mua đất thì mất cọc. Do vậy bà K không đồng ý trả lại cho bà N 130.000.000 đồng, không đồng ý phạt cọc 130.000.000 đồng. Hiện sổ đỏ của bà K Văn phòng công chứng Phan Đức T vẫn còn giữ.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Trần Chánh T, bà Phạm Thị N trình bày:

Ông T là em ruột của bà K, bà N là vợ của ông T. Phần đất thửa 231 của bà K giáp ranh với thửa đất 428 của vợ chồng ông. Năm 2012, vợ chồng ông đã chuyển quyền sử dụng đất thửa 428 cho con ruột là Trần Thành T1 đứng tên. Trong thửa đất 231 của bà K có 24,6m2 là vợ chồng ông đã sử dụng từ năm 2000, đã xây tường kéo lưới B40. Phần đất này là do mẹ của ông T là bà Mai Thị B cho vợ chồng vợ chồng ông T sử dụng khi bà B còn sống, việc này anh em trong gia đình ai cũng biết, ngày 20/4/2020 bà K có làm tờ giấy xác nhận sự việc trên. Việc bà N mua đất của bà K vợ chồng ông đều biết. Bà K có chỉ phần đất bán cho bà N và không chỉ phần đất 24,6m2 nêu trên nên khi bà K bán đất, vợ chồng ông T không có ý kiến. Vì diện tích đất 24,6m2 không đủ diện tích tối thiểu để làm thủ tục chuyển quyền nên đến nay bà K không làm thủ tục chuyển quyền phần đất trên được. Việc bà N kiện bà K đòi tiền cọc và phạt cọc không liên quan đến ông T, bà N. Ông T, bà N không có yêu cầu Toà giải quyết vấn đề liên quan đến hợp đồng đặt cọc.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn H trình bày:

Tháng 3/2021, bà N là vợ ông H có đặt cọc cho bà K 130.000.000 đồng để mua thửa đất 231 tại xã T, huyện C. Ông H và bà N đều có đến thửa đất 231 để xem. Việc bà N đặt cọc mua đất là tiền riêng của bà N, không liên quan đến ông H. Ông H không tranh chấp, không có yêu cầu giải quyết gì về số tiền bà N đặt cọc. Ông H có đơn yêu cầu Toà án xét xử vắng mặt.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 08/2022/DS-ST ngày 27 tháng 01 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bến Tre, quyết định:

Áp dụng Điều 328, 357, 468 Bộ luật dân sự 2015; các Điều 26, 35, 39, 147, 227, 232, 266, 271 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Thị Ánh N:

Buộc bà Trần Thị Kim K trả lại cho bà Huỳnh Thị Ánh N 130.000.000 (một trăm ba mươi triệu) đồng tiền đặt cọc.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Thị Ánh N về việc yêu cầu bà Trần Thị Kim K bồi thường cọc:

Buộc bà Trần Thị Kim K trả cho bà Huỳnh Thị Ánh N 32.500.000 (ba mươi hai triệu năm trăm nghìn) đồng là tiền bồi thường cọc (phạt cọc) ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về lãi suất chậm trả, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 27/01/2022, bị đơn bà Trần Thị Kim K kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, với lý do bà K chỉ nhận của bà N số tiền cọc là 125.000.000 đồng, còn 5.000.000 đồng là phí chuyển nhượng bà N đã giữ lại, hợp đồng có lỗi của hai bên nhưng lại buộc bà phải chịu 25% tiền phạt cọc là 32.500.000 đồng là không đúng, đề nghị không phạt cọc.

Ngày 28/01/2022, nguyên đơn bà Huỳnh Thị Ánh N kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu buộc bà K phải trả cho bà 130.000.000 đồng tiền phạt cọc.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, các đương sự không tự thỏa thuận giải quyết vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết theo quy định của pháp luật.

Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre:

Về tố tụng: Người tiến hành tố tụng đã tuân theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu bồi thường phạt cọc.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Xét kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn và đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Theo nội dung hợp đồng, bên A (bà N) đồng ý đặt cọc cho bên B (bà K) để tiến tới nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất toàn bộ thửa đất 231, tờ bản đồ số 9, diện tích 176,6m2, tại xã T, huyện C, tỉnh Bến Tre, giá chuyển nhượng 555.000.000 đồng, thanh toán thành 03 đợt: Đợt 1 là 130.000.000 đồng, Đợt 2 là 325.000.000 đồng sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, Đợt 3 là 100.000.000 đồng sau khi bên A nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp bên B không ký hợp đồng chuyển nhượng theo đúng thoả thuận hoặc theo thoả thuận nêu trên mà bên A không nhận bàn giao được mặt bằng thì phải trả lại tiền bên A đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc nêu trên. Trường hợp nếu bên A không tiến hành nhận chuyển nhượng hoặc không nhận bàn giao mặt bằng thì sẽ mất toàn bộ số tiền đặt cọc và toàn bộ chi phí mà bên A đã đầu tư vào phần đất nêu trên (nếu có). Theo biên nhận nhận tiền ngày 10/3/2021 bà K đã ký nhận của bà N số tiền cọc là 130.000.000 đồng.

Bên nhận chuyển nhượng là bà N đã không tìm hiểu kỹ thông tin về thửa đất. Tại phiên toà phúc thẩm, chính bà N cũng thừa nhận, khi bà K chỉ phần đất chuyển nhượng đến cạnh giáp đất của ông T, bà N thì bà K chỉ chuyển nhượng đến hàng rào lưới B40 của ông T, bà N, như vậy bà K chuyển nhượng không hết thửa thửa đất 231 (có 24,6m2 ông T, bà N sử dụng) nhưng bà N lại đồng ý đặt cọc để nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà sau đó mới phát hiện là có phần đất là đường đi không nằm trong thửa 231 và một phần của thửa 231 do người khác đang quản lý, sử dụng. Hai bên không thể ký hợp đồng chuyển nhượng được là do người chuyển nhượng không cung cấp đầy đủ thông tin về thửa đất, vị trí thửa đất, người nhận chuyển nhượng không tìm hiểu kỹ về thửa đất dẫn đến việc hai bên không thống nhất nhau về diện tích đất chuyển nhượng, cũng như về giá. Việc không thực hiện được hợp đồng là do lỗi của hai bên, do đó bên B là bà Trần Thị Kim K phải có trách nhiệm hoàn lại cho bên A là bà Huỳnh Thị Ánh N số tiền cọc là 130.000.000 đồng là phù hợp quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

Tại phiên toà phúc thẩm hôm nay, bà N thừa nhận hợp đồng đặt cọc chỉ giao cho bà K 125.000.000 đồng, còn 5.000.000 đồng là phí liên quan đến việc chuyển nhượng bên bà K chịu nên bà N đã giữ lại, tuy nhiên khi làm biên nhận nhận tiền thì bà K đồng ý ký tên đã nhận 130.000.000 đồng tiền cọc thì phải có trách nhiệm trả lại 130.000.000 đồng, đối với số tiền 5.000.000 đồng bà N, bà K có thể tự thoả thuận với nhau, nếu không tự thoả thuận được thì có quyền khởi kiện bằng một vụ kiện khác.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Huỳnh Thị Ánh N.

Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị Kim K.

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 08/2022/DS-ST ngày 27 tháng 01 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bến Tre.

Cụ thể tuyên:

Căn cứ Điều 328, 468 Bộ luật dân sự 2015; các Điều 26, 35, 39, 147, 227, 232, 266, 271 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Thị Ánh N.

Buộc bà Trần Thị Kim K phải trả lại cho bà Huỳnh Thị Ánh N số tiền cọc là 130.000.000 (một trăm ba mươi triệu) đồng.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Thị Ánh N về việc yêu cầu bà Trần Thị Kim K bồi thường cọc (phạt cọc) số tiền 130.000.000 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Về chi phí tố tụng: Buộc bà Trần Thị Kim K trả lại cho bà Huỳnh Thị Ánh N số tiền 2.199.000 (hai triệu một trăm chín mươi chín nghìn) đồng.

4. Bà Trần Thị Kim K liên hệ với Văn phòng công chứng Phan Đức T để nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BK 945301 được UBND huyện C cấp cho bà Trần Thị Kim K ngày 16/10/2012.

5. Về án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch: Bà Trần Thị Kim K phải chịu số tiền án phí là 6.500.000 đồng (sáu triệu năm trăm nghìn) đồng. Bà Huỳnh Thị Ánh N là người cao tuổi nên được miễn án phí.

6. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trần Thị Kim K không phải chịu. Hoàn lại cho bà Trần Thị Kim K số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí bà K đã nộp theo biên lai thu số 0001383 ngày 027/01/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Bến Tre. Bà Huỳnh Thị Ánh N là người cao tuổi nên được miễn án phí.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.