Bản án 978/2017/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

và hủy hợp đồng mua bán nhà

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm"phán"-"Chủ"tọa"phiên"tòa: Bà Trần Mỹ Cúc""

Các"Thẩm"phán:"

""""Ông Trần Nam Bình

Bà Mai Thị Thanh Tú

- Thư ký phiên tòa: Bà Lương Thị Hoài Phương

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Hoàng Anh Nga - Kiểm sát viên

Trong các ngày 25 và 31 tháng 10 năm 2017, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 642/2015/TLPT-DS ngày 06 tháng 11 năm 2015 về việc "Tranh chấp hợp đồng thuê nhà và hủy hợp đồng mua bán nhà”

Do Bản án dân sự số 403/2015/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2015 của Tòa án nhân dân quận L bị kháng cáo và kháng nghị

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 2109/2017/QĐ-PT ngày 25 tháng 9 năm 2017, giữa các đương sự:

1."Nguyên"đơn:

1.1. Ông Phan Thanh H. , sinh năm 1950

Cư trú: Phường A , quận B, Thành phố Hồ Chí Minh

1.2." Bà Nguyễn Thị Lan, sinh năm 1951

Cư trú: 6 Kỳ Đồng, Phường C, quận D, Thành phố Hồ Chí Minh

2."Bị"đơn: Bà Nguyễn Thị A. , sinh năm 1968 (Vắng mặt)

Thường trú: phường E, quận F, Thành phố Hồ Chí Minh

Cư trú: Trại giam Bình Điền, thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế

3."Người"có"quyền"lợi,"nghĩa"vụ"liên"quan:"

3.1 Ông Nguyễn Văn S., sinh năm 1957 (Vắng mặt)

Thường trú: Phường G, quận H, Thành phố Hồ Chí Minh

Cư trú: Phường K, quận L, Thành phố Hồ Chí Minh

- Người đại diện theo ủy quyền ngày 04/8/2014: Ông Nguyễn Trung T.(Có mặt) 3.2. Bà Nguyễn Thị Kim G., sinh năm 1983 (Vắng mặt) Cư trú: 17P Hưng Phú, Phường 9, quận L, Thành phố Hồ Chí Minh 3.3. Bà Lê Thị Kim H. , sinh năm 1968 (Vắng mặt) Thường trú: 510 Hưng Phú, Phường 9, quận L, Thành phố Hồ Chí Minh Cư trú: 17P Hưng Phú, Phường 9, quận L, Thành phố Hồ Chí Minh 3.4. Ủy ban nhân dân quận L, Thành phố Hồ Chí Minh Trụ sở: Phường 5, quận L, Thành phố Hồ Chí Minh

- Người đại diện theo ủy quyền ngày 10/10/2017 của Chủ tịch: Ông Nguyễn Hồng L.– Phó Phòng Tài nguyên và Môi trường quận L (Vắng mặt) 3.5. Phòng Công chứng số Q , Thành phố Hồ Chí Minh Trụ sở: Phường 6, quận L, Thành phố Hồ Chí Minh

- Người đại diện theo ủy quyền ngày 05/9/2015 của Trưởng phòng: Ông Lê Hoàng H.(Vắng mặt) 4."Người"kháng"cáo: Ông Phan Thanh H. , bà Nguyễn Thị L.(Vắng mặt)

- Người đại diện theo ủy quyền ngày 11/5/2016: Ông Trương Hồng T. (Có mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Đơn"khởi"kiện"gửi"ngày"10/02/2014,"Bản"tự"khai"ngày"01/4/2014,"nguyên" đơn"và"đại"diện"ủy"quyền"trình"bày:" Căn nhà số 17P Hưng Phú, Phường 9, quận L, Thành phố Hồ Chí Minh (gọi tắt căn nhà số 17P) do ông Phan Thanh H. , bà Nguyễn Thị L.mua của bà Nguyễn Thị A. vào ngày 14/3/2012, trước bạ ngày 06/4/2012 và đã bàn giao nhà. Sau khi nhận nhà, ông Phan Thanh H. và bà Nguyễn Thị L.đồng ý cho bà Nguyễn Thị A. thuê lại căn nhà số 17P trong thời hạn 2 tháng để mở văn phòng công ty với mỗi tháng là 12.000.000 đồng. Do bà Nguyễn Thị A. không trả tiền thuê, không trả nhà và bỏ trốn nên ông Phan Thanh H. và bà Nguyễn Thị L.yêu cầu Tòa án nhân dân quận L buộc bà Nguyễn Thị A. và bà Lê Thị Thu H. bàn giao lại căn nhà số 17P, đồng thời bà Nguyễn Thị A. phải thanh toán tiền thuê nhà 264 triệu đồng, tính từ ngày 15/3/2012 đến ngày 15/01/2014 ngay khi án có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, ông Phan Thanh H. và bà Nguyễn Thị L. không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn S. về hủy hợp đồng mua bán nhà, đồng thời trục xuất những người hiện đang cư trú bất hợp pháp tại căn nhà này. Đơn"yêu"cầu"gửi"12/8,"03/9"và"03/12/2014;"Bản"tự"khai"ngày"30/6/2014;" Đơn"giải"trình"ngày"13/01/2015,"ông"Nguyễn"Văn"S."và"đại"diện"ủy"quyền"trình" bày:""

Ông Nguyễn Văn S. yêu cầu Tòa án nhân dân quận L hủy hợp đồng mua bán nhà ký ngày 14/3/2012 giữa ông Phan Thanh H. , bà Nguyễn Thị L.với bà Nguyễn Thị A. , lý do là căn nhà số 17P thuộc quyền sở hữu của ông Nguyễn Văn S.. Ngày 07/3/2012, ông Nguyễn Văn S. chỉ ủy quyền cho bà Nguyễn Thị A. để giao dịch căn nhà này là vay tiền ngân hàng để làm ăn, nhưng bà Nguyễn Thị A. đã lừa bán căn nhà số 17P cho ông Phan Thanh H. và bà Nguyễn Thị Lan. Khi biết sự việc ông Nguyễn Văn S. gửi đơn tố cáo bà Nguyễn Thị A. tại Công an Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 26/8/2014.

Bản"tự"khai"ngày"30/6/2014,"Biên"bản"đối"chất"ngày"12/8/2014"và"Đơn"gửi" ngày"28/02/2015,"bà"Nguyễn"Thị"Kim"Giác"trình"bày:""

Bà chung sống với ông Nguyễn Văn S. nhưng không đăng ký kết hôn và cùng với con chung ở tại căn nhà số 17P từ khi mua năm 2011 đến nay, có đăng ký tạm trú nên không biết việc mua bán nhà và cho thuê nhà giữa bà Nguyễn Thị A. với ông Phan Thanh H. , bà Nguyễn Thị Lan. Có biết ông Nguyễn Văn S. giao căn nhà này cho bà Nguyễn Thị A. vay ngân hàng. Riêng bà Lê Thị Thu Hạnh là em họ ông Nguyễn Văn S. có ở trong căn nhà một thời gian. Do đó, xin được vắng mặt trong các phiên xét xử vì không tranh chấp hay khiếu nại.

Đơn"gửi"ngày"28/02/2015,"bà"Lê"Thị"Thu"H."trình"bày:"

Do bận việc nên không thể tham gia phiên xét xử và cam kết không tranh chấp hay khiếu nại gì về yêu cầu xin vắng mặt.

Bản"tường"trình"ngày"03/8/2015"và"Đơn"gửi"ngày"08/8/2015,"đại"diện"Ủy" ban"nhân"dân"quận"L"trình"bày:

Việc cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 9482/2008/GCN ngày 04/12/2008 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) quận L vào ngày 06/4/2012 về chuyển nhượng quyền sở hữu căn nhà số 17P cho ông Phan Thanh H. và bà Nguyễn Thị L. là đúng pháp luật. Đồng thời, yêu cầu được vắng mặt trong quá trình tham gia tố tụng.

Bản"tự"khai"ngày"07/9/2015,"đại"diện"Phòng"Công"chứng"số"Q""trình"bày:

Việc công chứng Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 5100, quyển số 03 ngày 14/3/2012 (gọi tắt là Hợp đồng mua bán số 5100) đối với căn nhà số 17P giữa bà Nguyễn Thị A. đại diện ông Nguyễn Văn S. với ông Phan Thanh H. và bà Nguyễn Thị L.là đúng trình tự, thủ tục, nội dung thỏa thuận theo quy định pháp luật. Ngoài ra, đề nghị được vắng mặt tại Tòa án nhân dân các cấp và không khiếu nại.

Qui trình thủ tục tống đạt, niêm yết đối với bà Nguyễn Thị A. (Công văn số 109/PC52 ngày 27/5/2015 của Phòng Cảnh sát truy nã tội phạm – Công an Đà Nẵng thông báo việc truy nã do bỏ trốn chưa bắt được theo Quyết định số 03/PC44 ngày 25/3/2014 của Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an Thành phố Đà Nẵng) được thực hiện trong các giai đoạn tố tụng và hòa giải không thành ngày 04/8/2015, Tòa án nhân dân quận L tuyên xử về đình chỉ yêu cầu khởi kiện đòi nhà cho thuê của ông Phan Thanh H. , bà Nguyễn Thị L.và chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn S. về hủy hợp đồng mua bán số 5100, đồng thời ông Nguyễn Văn S. liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục quyền sở hữu căn nhà số 17P. Ngoài ra, còn tuyên án phí về quyền kháng cáo. Ngày 22/9/2015, ông Phan Thanh H. và bà Nguyễn Thị L. gửi đơn kháng cáo với nội dung là nếu đình chỉ yêu cầu khởi kiện do bà Nguyễn Thị A. bị truy nã thì phải đình chỉ cả yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Văn S.. Đồng thời, chấp nhận yêu cầu khởi kiện buộc bà Nguyễn Thị A. trả tiền thuê nhà và ông Nguyễn Văn S., bà Nguyễn Thị Kim G. phải giao trả căn nhà số 17P ngay khi án có hiệu lực. Ngày 12/10/2015, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị theo Quyết định số 62/QĐ/KNPT-DS về hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ vụ kiện bởi những lý do sau: Thứ nhất, bà Nguyễn Thị A. bỏ trốn khỏi địa phương từ năm 2013 và đang bị truy nã nên yêu cầu khởi kiện của bên nguyên đơn và yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Văn S. đều thuộc trường hợp không đủ điều kiện khởi kiện; Thứ hai, chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn S. là thiếu căn cứ vì khoản thuế thu nhập cá nhân của ông Nguyễn Văn S. do ông Phan Thanh H. thừa nhận nộp thay, cũng như sự chênh lệch giữa giá mua bán và chứng thư thẩm định giá là 624.235.000 đồng được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng là không trái pháp luật, ngoài ra các giấy vay nợ của bà Nguyễn Thị A. do đại diện ông Nguyễn Văn S. cung cấp đều là bản photo; không có bản chính để đối chiếu; Thứ ba, buộc nguyên đơn chịu án phí dân sự có giá ngạch là trái pháp luật. Qúa trình giải quyết, Ban Giám thị Trại giam Bình Điền, thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế có thị thực Bản tự khai và các đơn gửi ngày 25/4 và 26/7/2017 của bà Nguyễn Thị A. . Tại phiên tòa phúc thẩm, Đại diện người kháng cáo đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận việc rút các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đồng thời, chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn về sửa án sơ thẩm do bà Nguyễn Thị A. ký hợp đồng chuyển nhượng thực hiện theo pháp luật qui định. Đại diện ông Nguyễn Văn S. đề nghị Hội đồng xét xử tuyên không chấp nhận yêu cầu của người kháng cáo và y án sơ thẩm vì bà Nguyễn Thị A. tự ý bán căn nhà số 17P không được sự đồng ý, không giao tiền bán nhà cho ông Nguyễn Văn S.. Ông Nguyễn Văn S. thừa nhận có lập hợp đồng ủy quyền cho bà Nguyễn Thị A. được chuyển nhượng căn nhà số 17P, nhưng sau đó bà Nguyễn Thị A. có ký cam kết trong giấy xác nhận ký cùng ngày với hợp đồng ủy quyền nhưng là chỉ vay tiền ngân hàng mà thôi (văn bản này không có thị thực công chứng và được lập sau thời điểm công chứng hợp đồng ủy quyền như trên). Vả lại, việc giao kết chuyển nhượng này là giả cách nhằm che đậy một quan hệ vay mượn tiền giữa nguyên đơn và bị đơn được minh chứng qua hợp đồng vay số 8772 ngày 18/4/2012 được công chứng tại Phòng Công chứng số Q thể hiện ông Phan Thanh H. cho bà Nguyễn Thị A. vay 2,5 tỷ đồng trong thời hạn 12 tháng, lãi suất 1,5%/ tháng (hợp đồng này không có bản chính để đối chiếu). Mặt khác, đề nghị hoãn phiên tòa theo đơn của bà Trương Mỹ Yến (do ông Nguyễn Trung T. nộp ngày 27/10/2017) để cung cấp chứng cứ làm sáng tỏ hợp đồng mua bán nhà ký ngày 14/3/2012 là hợp đồng giả cách.

Đại diện Viện kiểm sát nêu hành vi tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa thực hiện đúng qui định. Đề nghị Hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm về việc không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Văn S. là do bị đơn ký mua bán căn nhà số 17P với nguyên dơn"với danh nghĩa là người đại diện ủy quyền của ông Nguyễn Văn S. là đúng pháp luật, sự thỏa thuận về giá chuyển nhượng và nộp thay thuế thu nhập cá nhân của ông Nguyễn Văn S. là không trái pháp luật, không chứng minh hợp đồng giả cách nhằm che dấu cho giao dịch vay tài sản của bị đơn với nguyên đơn. Cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp về yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà thuộc loại án phí dân sự có giá ngạch là không có căn cứ. Mặt khác, ghi nhận việc rút yêu cầu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà như đại diện người kháng cáo trình bày.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Xét đơn của người kháng cáo và quyết định kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh gửi trong hạn luật định theo Điều 273, Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên chấp nhận.

[2] Xét đơn yêu cầu xử vắng mặt của các ông bà Nguyễn Thị A. , Nguyễn Thị Kim G., Lê Thị Kim H. , Nguyễn Hồng L. và Lê Hoàng H. cũng như việc vắng mặt của nguyên đơn và ông Nguyễn Văn S. nhưng có sự hiện diện của người đại diện ủy quyền tham gia phiên tòa là phù hợp theo Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên chấp nhận.

[3] Xét đơn trình bày của bà Trương Mỹ Y. thể hiện nội dung xin hoãn phiên tòa với lý do “Theo tôi được biết ngân hàng không cho vay tiền nên bà Nguyễn Thị A. đem giấy tờ nhà của ông Nguyễn Văn S. đi thế chấp vay tiền của ông Phan Thanh H. ..., tôi nghe được các bên bàn bạc việc ký hợp đồng mua bán nhà chỉ là hình thức để thế chấp vay tiền ..., tôi sẳn sàng đến Tòa án để cung cấp lời khai cũng như đối chất ... ”, nhưng tại phiên tòa ông Nguyễn Trung T.không chứng minh được các chứng cứ kèm theo để bổ sung theo đơn của bà Trương Mỹ Y. là có căn cứ, nên không chấp nhận việc hoãn phiên tòa theo yêu cầu của ông Nguyễn Trung T.

[4] Xét nội dung thỏa thuận trong Hợp đồng ủy quyền số 01234 của ông Nguyễn Văn S. lập ngày 07/3/2012 thể hiện đã giao cho bị đơn tự quyết định quyền chuyển nhượng đối với căn nhà số 17P nên bị đơn đã thực hiện giao dịch ký hợp đồng mua bán nhà với nguyên đơn là không trái nội dung được ủy quyền. Do đó, ông Nguyễn Văn S. cho rằng hợp đồng ủy quyền này đã được thay thế bằng giấy cam kết của bị đơn (không được công chứng) ký cùng ngày với hợp đồng ủy quyền nên bị đơn chỉ có quyền vay tiền của ngân hàng, chứ không có quyền bán căn nhà số 17P cho nguyên đơn là không có cơ sở, nên không chấp nhận. [5] Xét lời trình bày của bị đơn tại Bản tự khai và các đơn nêu: “... do vay mượn tiền của ông Phan Thanh H. tính lãi hàng tháng, bị ép buộc ký giấy mua bán nhà và thuê nhà chỉ là hình thức để đưa vào ngân hàng rồi thành lập công ty tại căn nhà số 17P, vả lại chưa có nhận tiền đã bán nhà của ông Phan Thanh H. nên đề nghị phải trả lại căn nhà số 17P cho ông Nguyễn Văn S. …” nhưng không có tài liệu chứng minh việc mua bán nhà là giả cách cho việc vay mượn tài sản giữa bị đơn với nguyên đơn là không có cơ sở, nên không chấp nhận. [6] Ghi nhận lời trình bày của đại diện người kháng cáo về việc không yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà với bị đơn cũng như không yêu cầu giải quyết trục xuất những người đang cư trú bất hợp pháp tại nhà số 17P và không làm thay đổi quyết định của cấp sơ thẩm đã đình chỉ nên giữ nguyên. [7] Xét lời trình bày của ông Nguyễn Trung T. cho rằng có sự chênh lệch giá mua bán với bảng thẩm định giá và cả việc ông Phan Thanh H. nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho ông Nguyễn Văn S. được ghi nhận trong hợp đồng mua bán nhà số 5100 là không có cơ sở, vì đây là sự thỏa thuận của các bên giao dịch, không trái pháp luật. [8] Đối với yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Văn S. về hủy hợp đồng mua bán nhà được xác định là loại án phí kkông có giá ngạch, cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn chịu án phí có giá ngạch là không đúng qui định tại khoản 3 Điều 17 của Nghị quyết số 01/2012/NQ-HĐTP ngày 13/6/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Từ sự phân tích trên, chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát theo quyết định kháng nghị và yêu cầu của người kháng cáo là cần phải sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Văn S. và đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. [9] Do chấp nhận yêu cầu kháng cáo nên hoàn tiền tạm nộp án phí phúc thẩm cho nguyên đơn. Ông Nguyễn Văn S. phải chịu án phí sơ thẩm không có giá ngạch. Các phần quyết định khác của án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị nên phát sinh hiệu lực pháp luật. Vì"các"lẽ"trên,"

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 309, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ khoản 2 Điều 30 của Pháp lệnh về án phí, lệ phí Tòa án năm 2009; Căn cứ Luật Thi hành án dân sự, 1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Phan Thanh H. , bà Nguyễn Thị L.và sửa Bản án số 403/2015/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2015 của Tòa án nhân dân quận L, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà của ông Phan Thanh H. , bà Nguyễn Thị L. đối với bà Nguyễn Thị A. , kể cả yêu cầu trục xuất gia đình ông Nguyễn Văn S., bà Nguyễn Thị Kim Giác ra khỏi căn nhà số 17P Hưng Phú, Phường 9, quận L, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn S. về hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 5100 ngày 14/3/2012 của Phòng Công chứng số Q đối với căn nhà số 17P Hưng Phú, Phường 9, quận L, Thành phố Hồ Chí Minh giữa ông Phan Thanh H. , bà Nguyễn Thị L.với bà Nguyễn Thị A.

4. Về án phí dân sự:

Ông Nguyễn Văn S. chịu án phí sơ thẩm là 200.000 đồng (Hai trăm nghìn đồng). Được trừ số tiền tạm nộp theo Biên lai thu số 04096 ngày 23/12/2014 của Chi cục Thi hành án dân sự quận L, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Nguyễn Văn S. nhận lại số tiền 35.800.000 đồng (Ba mươi lăm triệu tám trăm nghìn đồng).

Hoàn trả ông Phan Thanh H. , bà Nguyễn Thị L.số tiền tạm nộp án phí sơ thẩm là 6.600.000 đồng (Sáu triệu sáu trăm nghìn đồng) và phúc thẩm là 400.000 đồng (Bốn trăm nghìn đồng) theo các Biên lai thu số 02622 ngày 25/02/2014, số 071 ngày 22/9/2015 và số 0303 ngày 27/10/2015 của Chi cục Thi hành án dân sự quận L, Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM