Bản án 97/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát. Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn ông Cao Phương N có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, trong đơn ông N trình bày đồng ý với bản án sơ thẩm và không đồng ý toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 tiến hành xét xử vụ án theo quy định chung.

Ngày 02/10/2017, tại nhà Ông T thì vợ chồng Ông T, bà Hường và ông N đã thỏa thuận ký kết giấy nhận cọc bán nhà đất tại số 17 NGT, phường x, thành phố ĐL diện tích 173,7m2 thuộc thửa 552, tờ bản đồ số 05 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00129 ngày 14/02/2006. Tuy nhiên, hợp đồng này không được thực hiện nên các phát sinh tranh chấp.

Do đó, cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là: “Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc” và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố ĐLlà đúng pháp luật.

Qua chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện: Ngày 02/10/2017, vợ chồng ông T, bà H và ông N đã ký kết giấy nhận cọc bán nhà ở số 17 NGT, phường x, thành phố ĐL (Bút lục số 14). Theo nội dung của giấy nhận cọc bán nhà trên thì bên ông N đặt cọc trước 100.000.000 đồng; sau khi thống nhất về mặt pháp lý và sang nhượng xong thì ông N phải thanh toán số tiền còn lại trong thời gian 30 ngày.

Theo ông N trình bày thì ngày 02/10/2017, ông N đã đặt cọc 100.000.000 đồng cho vợ chồng ông T, bà H để mua căn nhà với giá 3.800.000.000đồng. Sau khi thống nhất về mặt pháp lý và sang nhượng xong thì ông phải thanh toán số tiền còn lại trong thời gian 30 ngày. Sau thời gian này nếu ông không thanh toán đúng hẹn thì sẽ mất số tiền đặt cọc và nếu vợ chồng ông T, bà H thay đổi ý định không chuyển nhượng cho ông thì phải trả lại tiền nhận đặt cọc và phải bồi thường gấp 05 lần số tiền mà ông đã đặt cọc. Ngày 08/10/2017, ông ký hợp đồng chuyển nhượng thì vợ chồng ông T, bà H không đồng ý chuyển nhượng nhà đất nêu trên và yêu cầu ông mua với giá 4.350.000.000đồng.

Tuy nhiên, tại biên bản hòa giải ngày 23/01/2018 (bút lục số 20) thì vợ chồng ông T, bà H xác nhận nội dung: “ Có thỏa thuận bán căn nhà số 17 NGT, phường x, thành phố ĐL cho ông N với giá 4.100.000.000 đồng. Sau đó, vợ chồng ông T, bà H cho rằng bán nhà với giá 4.100.000.000 đồng là quá rẻ nên không đồng ý nữa mà tăng giá lên 4.350.000.000 đồng thì ông N không đồng ý. Sau đó, vợ chồng bị đơn ông T, bà H lại bán cho người khác với giá 4.350.000.000 đồng”.

Do bị đơn vợ chồng ông T, bà H vi phạm hợp đồng nên ông N yêu cầu bị đơn thanh toán cho ông N 600.000.000đồng trong đó 100.000.000đồng tiền đặt cọc và 500.000.000 đồng tiền bồi thường đặt cọc theo thỏa thuận.

Phía bị đơn thì cho rằng ngày 12/10/2017, ông N có gọi điện cho vợ chồng ông bà nói là không mua nhà nữa và cho xin lại tiền đặt cọc, vợ chồng ông bà đã đồng ý trả lại cho ông N 100.000.000 đồng tiền cọc. Nhưng phía bị đơn không có chứng cứ chứng minh việc giao trả số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng cho ông N. Phía ông N cũng không thừa nhận việc bị đơn ông T, bà H đã trả số tiền đặt cọc cho ông N; ông N xuất trình được bản chính giấy nhận cọc bán nhà ngày 02/10/2017.

Do vậy, bị đơn ông T, bà H kháng cáo cho rằng đã trả số tiền nhận đặt cọc 100.000.000 đồng cho ông N nên không đồng ý trả nữa là không có căn cứ chấp nhận.

Nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả 500.000.000 đồng tiền bồi thường đặt cọc theo thỏa thuận. Cấp sơ thẩm đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn 100.000.000 đồng tiền bồi thường đặt cọc. Còn bị đơn kháng cáo cho rằng trong giấy nhận cọc bán nhà không thể hiện nội dung phạt cọc nên không đồng ý bồi thường tiền đặt cọc cho nguyên đơn.

Theo nội dung phần 02 của giấy nhận cọc bán nhà ngày 02/10/2017 (bút lục 14) sau chữ ký của bà H, ông T thể hiện nội dung: “Nếu ông T và bà H thay đổi ý định hoặc giấy tờ đất đai có gì vướng mắc không chuyển nhượng cho tôi được thì ông T và bà H phải trả lại số tiền nhận cọc lại cho tôi đồng thời phải bồi thường cho tôi một khoản tiền gấp 05 lần số tiền tôi đã đặt cọc” và ông N ký viết tên Cao Phương N ở phía dưới.

Nội dung này theo bị đơn cho rằng ông N tự ý viết thêm, còn ông N cho rằng do bị đơn viết không rõ nên ông N ghi lại cho rõ ràng.

Xét thấy, việc phạt cọc 05 lần là quá cao so với quy định tại Khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Hơn nữa, theo bản tự khai của ông T, bà H ngày 15/01/2018 (bút lục số 16) thể hiện gia đình ông T, bà H đã nâng giá nhà đất lên 4.350.000.000 đồng, còn ông N cho rằng giá thỏa thuận ban đầu là 3.800.000.000 đồng. Như vậy, việc bị đơn nâng giá lên cao hơn so với giá thỏa thuận giữa hai bên nên ông N mới không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất theo quy định nên lỗi hoàn toàn thuộc về phía bị đơn.

Mặt khác, bị đơn xác nhận tại phiên tòa hôm nay là do thỏa thuận bán nhà đất cho ông N giá quá rẻ nên đã nâng giá cao hơn là 4.350.000.000đồng, và ngay sau khi ông N không mua nhà nữa thì bị đơn đã bán nhà đất cho người khác với giá là 4.350.000.000đồng là vi phạm hợp đồng đặt cọc được hai bên thỏa thuận. Do đó, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhận định là do hai bên không thỏa thuận giá cả mua bán nhà đất nên không có căn cứ phạt cọc là không có cơ sở vì tại biên bản hòa giải ngày 23/01/2018 (bút lục số 20) thì bị đơn đã xác nhận giá thỏa thuận mua bán nhà đối với ông N là 4.100.000.000đồng.

Tại khoản 2, Điều 328- Bộ luật dân sự 2015 quy định: “ Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc; nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Do bị đơn đã nhận cọc của nguyên đơn số tiền 100.000.000đồng, là điều kiện để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà tại số 17 NGT, phường x, thành phố ĐL với giá thỏa thuận hai bên được bị đơn thừa nhận là 4.100.000.000đồng (bút lục số 20); nhưng sau đó bị đơn tự nâng giá lên thành 4.350.000.000đồng là cao hơn giá thỏa thuận ban đầu, việc nâng giá này không được nguyên đơn đồng ý. Sau đó, bị đơn bán nhà đất tại số 17 NGT, phường x, thành phố ĐL cho người khác là bị đơn từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng đối với nguyên đơn. Do đó, cấp sơ thẩm xử buộc bị đơn vợ chồng Ông T, bà H phải bồi thường cho nguyên đơn ông N số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc 100.000.000 đồng là có căn cứ và phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Vì vậy, không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn vợ chồng ông T, bà H và cần hủy toàn bộ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 02/10/2017 tại số 17 NGT, phường x, thành phố ĐL diện tích 173,7m2 thuộc thửa 552, tờ bản đồ số 05 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00129 ngày 14/02/2006 để buộc bị đơn thanh toán cho nguyên đơn số tiền nhận đặt cọc 100.000.000đồng và tiền phạt cọc 100.000.000đồng, tổng cộng là 200.000.000đồng là có căn cứ.

Buộc vợ chồng ông Bùi Đức T, bà Trần Thị Xuân H phải chịu 10.000.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Buộc ông Cao Phương N phải chịu 20.000.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền 14.000.000 đồng ông N đã nộp theo biên lai thu số 0004181 ngày 16/11/2017 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố ĐL, tỉnh Lâm Đồng. Ông N còn phải nộp tiếp 6.000.000 đồng.

Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên vợ chồng ông Bùi Đức T, bà Trần Thị Xuân H phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000đồng nhưng được trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu tiền số AA/2016/0008217 ngày 27/6/2018 của Chi cục thi hành án dân thành phố ĐL.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào Khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn vợ chồng ông Bùi Đức T, bà Trần Thị Xuân H. Giữ nguyên bản án sơ thẩm. Xử:

1/ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Cao Phương N với bị đơn vợ chồng ông Bùi Đức T, bà Trần Thị Xuân H về việc tranh chấp hợp đồng dân sự đặt cọc mua bán nhà.

- Hủy toàn bộ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 02/10/2017 tại số 17 NGT, phường x, thành phố ĐL diện tích 173,7m2 thuộc thửa 552, tờ bản đồ số 05 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00129 ngày 14/02/2006.

- Buộc vợ chồng ông Bùi Đức T, bà Trần Thị Xuân H có trách nhiệm liên đới trả cho ông Cao Phương N số tiền 200.000.000 đồng, trong đó tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng; tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 357 Bộ luật Dân sự.

2/ Bác yêu cầu đòi bồi thường phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng của nguyên đơn ông Cao Phương N đối với bị đơn vợ chồng ông Bùi Đức T, bà Trần Thị Xuân H.

3/ Về án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc vợ chồng ông Bùi Đức T, bà Trần Thị Xuân H phải chịu 10.000.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Buộc ông Cao Phương N phải chịu 20.000.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền 14.000.000 đồng ông N đã nộp theo biên lai thu số 0004181 ngày 16/11/2017 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố ĐL, tỉnh Lâm Đồng. Ông N còn phải nộp tiếp 6.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

4/ Về án phí dân sự phúc thẩm:

Buộc vợ chồng ông Bùi Đức T, bà Trần Thị Xuân H phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000đồng nhưng được trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu tiền số AA/2016/0008217 ngày 27/6/2018 của Chi cục thi hành án dân thành phố ĐL, tỉnh Lâm Đồng.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự đã được sửa đổi bổ sung năm 2015 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự đã được sửa đổi bổ sung năm 2015; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự đã được sửa đổi bổ sung năm 2015”.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.