Bản án 95/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn và người đại diện trình ày:

Ngày 13/01/2024, ông và ông Phạm Hoàng H đã k Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử d ng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy viết tay, không có công chứng đối với diện tích đất 285,6m2, thuộc thửa đất số 938, tờ bản đồ số 14, tọa lạc tại đường N, Phường E, thành phố Đ, t nh Lâm Đồng (nay là phường C - Đ, t nh Lâm Đồng), theo Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất, quyền s hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số DL 923058 do S Tài nguyên và Môi trường t nh L cấp ngày 01/8/2023 cho ông Phạm Hoàng H. Ông H đồng chuyển nhượng cho ông diện tích đất, tài sản gắn liền với đất nêu trên với giá 13.900.000.000đ. Theo hợp đồng đặt cọc, hai bên thỏa thuận tiến độ thanh toán như sau: lần 1 ngày 15/01/2024, ông sẽ đặt cọc trước cho ông H số tiền 500.000.000đ, ông H đã nhận đủ số tiền này của ông, lần 2: chậm nhất ngày 29/01/2024, bên ông hỗ trợ 11.000.000.000đ để ông H xóa thế chấp và hai bên k kết, công chứng hợp đồng chuyển nhượng, lần 3 sau khi có thông báo thuế bên ông thanh toán 2.000.000.000đ và sau khi có giấy chứng nhận quyền sử d ng đất sang tên ông, ông sẽ thanh toán 400.000.000đ c n lại. Trong quá trình đặt cọc, ông H cam kết tài sản này thuộc quyền sử d ng của ông H, có đầy đủ các giấy tờ liên quan. Tuy nhiên, tại thời điểm hai bên thoả thuận đặt cọc thì tài sản này đang thế chấp tại Ngân hàng B - Phòng G nên ông có trao đổi với ông H, nếu tài sản này hợp pháp, đầy đủ giá trị pháp l , ông sẽ hỗ trợ ông H rút giấy chứng nhận quyền sử d ng đất đối với diện tích đất hai bên thỏa thuận mua bán trong Ngân hàng B - Phòng G (điều này có trong thỏa thuận của Hợp đồng đặt cọc) để hai bên tiến hành làm thủ t c công chứng. Là người mong muốn mua tài sản nên ông đã thuê dịch v đo đạc đạc nhằm xác định vị trí, ranh giới của tài sản chuyển nhượng thực tế. Qua kết quả đo đạc thì diện tích đất thực tế hai bên thoả thuận chuyển nhượng ch có 258,3m2 ít hơn so với diện tích đất chuyển nhượng được ghi nhận tại Hợp đồng đặt cọc là 27,3 m2. Vì thế, ông không thể hỗ trợ giúp ông H rút Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất trong Ngân hàng và ông có trao đổi với môi giới của bên ông H. Ngoài ra, hai bên không thể tiến hành làm thủ t c công chứng chuyển nhượng quyền sử d ng đất trên là do diện tích đất ông H chuyển nhượng đang thế chấp tại Ngân hàng, việc mua bán của các bên không được sự đồng của Ngân hàng. Chính vì vậy, ngày 29/01/2024 không có bản chính Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất để hai bên làm thủ t c công chứng sang tên chuyển nhượng đối với diện tích đất trên. Kể từ khi ông phát hiện ra sự việc, ông đã nhiều lần liên hệ với ông H nhưng ông H không hợp tác và không chấp nhận kết quả đo đạc. Ông đề nghị thuê bên thứ ba đo đạc lại với sự chứng kiến của các bên nhưng ông H từ chối. Từ những sự việc trên, ông nhận thấy ông H đã cung cấp thông tin sai lệch, không đầy đủ khi hai bên thoả thuận chuyển nhượng đất. Số điện thoại 0379.195.888 là số điện thoại của ông, ông sử d ng bằng hình thức thuê bao trả sau, ông có kết nối Zalo để giao dịch việc chuyển nhượng đất với ông H nhưng từ ngày 28/01/2024 ông không sử d ng số điện thoại này, ông đi làm ăn xa, ông để điện thoại nhà nên ông không biết được nội dung tin nhắn “Chào A T1. Mình là Phạm Hoàng H chủ căn biệt thự Nguyễn Đình Q theo hợp đồng đặt cọc mua bán đã ký vs a Thịnh ngày 15/01/2024. Hiện tại đã hết giờ hành chính ngày 31/01/2024. Ngày hết hạn hợp đồng đặt cọc mua bán là ngày 29/01/2024, bên H đã gia hạn thêm 2 ngày nữa là đến ngày 31/01/2024. Đến bây giờ bên anh T1 vẫn chưa giao tiền theo đúng thỏa thuận đặt cọc. Nên hợp đồng đặt cọc sẽ bị hủy và hết hiệu lực. Từ giờ bên H sẽ lấy tiền cọc theo hợp đồng và được phép bán cho người khác” “Bên H thông báo bằng tin nhắn để anh T1 biết” này và ông cũng không có nhắn tin trả lời nội dung tin nhắn “OK em.”. Hiện nay ông vẫn đang dùng số điện thoại trên. Nay ông yêu cầu T a án xem xét buộc ông Phạm Hoàng H phải hoàn trả lại cho ông số tiền nhận cọc là 500.000.000đ và tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15/01/2024 giữa ông và ông Phạm Hoàng H.

Đại diện theo ủy quyền của đơn ông Trần Thái trình ày: ông H là người s hữu quyền sử d ng đất và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số DL923058, diện tích: 285,6m2, thuộc thửa đất số 938, tờ bản đồ số 14, Phường E, thành phố Đ, Lâm Đồng (nay là phường C - Đ, t nh Lâm Đồng), được S Tài nguyên và môi trường t nh L cấp ngày 01/8/2023 cho ông Phạm Hoàng H. Do có nhu cầu về tài chính nên ông H rao bán tài sản trên thông qua một số công ty môi giới từ cuối năm 2023. Tài sản trên được ông Nguyễn Thiện P và bà Nguyễn Thị Bích T2 môi giới, giới thiệu cho ông Nguyễn Tuấn T là người mua. Qua quá trình thương lượng, ông H và ông T đã k kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 15/01/2024, theo hợp đồng đặt cọc thì ông T đặt cọc số tiền 500.000.000đ để mua tài sản là quyền sử d ng đất và tài sản gắn liền với đất trên với giá 13.900.000.000đ, thời hạn đặt cọc là 15 ngày từ ngày k kết đến hết ngày 29/01/2024. Ngoài ra, ông H và ông T c n thỏa thuận tiến độ thanh toán như ông T trình bày. Sau khi k kết hợp đồng đặt cọc, ông H đã nhận đủ số tiền 500.000.000đ đặt cọc từ ông Nguyễn Tuấn T. Như vậy, m c đích đặt cọc số tiền 500.000.000đ của ông H và ông T theo hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm việc cam kết mua và tiến độ thanh toán số tiền 11.000.000.000đ trước ngày 29/01/2024 của ông Nguyễn Tuấn T. Quá thời hạn theo thỏa thuận đặt cọc là ngày 29/01/2024, ông T không thực hiện việc thanh toán số tiền 11.000.000.000đ theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc. Ngày 31/01/2024, ông Phạm Hoàng H đã thông báo cho ông Nguyễn Tuấn T thông qua tin nhắn vào số điện thoại 0379.195.888 của ông T với nội dung: “Chào anh T, mình là Phạm Hoàng H chủ căn biệt thực Nguyễn Đình Q theo hợp đồng đặt cọc ký với anh T ngày 15/01/2024. Hiện tại đã hết giờ hành chính ngày 31/01/2024, ngày hết hạn hợp đồng đặt cọc mua bán là ngày 29/01/2024, bên H đã gia hạn thêm 2 ngày nữa là đến ngày 31/01/2024. Đến bây giờ anh T vẫn chưa giao tiền theo đúng thỏa thuận đặt cọc nên hợp đồng đặt cọc sẽ bị hủy và hết hiệu lực. Từ giờ bên H sẽ lấy tiền cọc theo hợp đồng và được phép bán cho người khác. Bên H thông thông báo bằng tin nhắn để anh T biết”. Sau đó, ông H được ông T phản hồi với nội dung: “Ok em.”. Như vậy, ông T đã vi phạm nghĩa v được bảo đảm trong hợp đồng đặt cọc gồm, không thực hiện việc thanh toán số tiền 11.000.000.000đ trước ngày 29/01/2024 và từ chối mua tài sản nên khoản tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc ông Phạm Hoàng H theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Đối với việc ông T cho rằng diện tích đất chuyển nhượng không đủ theo giấy chứng nhận là không đúng, thửa số 938, tờ bản đồ số 14, Phường E, thành phố Đ, t nh Lâm Đồng có đủ diện tích 285,6m2 đã được cơ quan nhà nước đo vẽ trên thực địa, xác nhận và ghi nhận trên giấy chứng nhận, tài sản gắn liền với đất. Quá trình thương lượng mua tài sản, ông T đã được cho xem đất, thông báo các đặc điểm của thửa đất và tự nguyện quyết định việc mua tài sản sau đó đặt cọc. Ông T kh i kiện yêu cầu ông H trả lại số tiền đặt cọc 500.000.000đ và tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15/01/2024 giữa ông Nguyễn Tuấn T và ông Phạm Hoàng H thì ông H không đồng với toàn bộ yêu cầu kh i kiện của ông T. Vì số tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc ông Phạm Hoàng H theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự. Đề nghị T a án không chấp nhận yêu cầu kh i kiện của ông T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn á M, đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của đơn trình ày: ông có góp tiền cùng ông Phạm Hoàng H nhận chuyển nhượng quyền thửa đất số 938 nêu trên. Ông và ông H thống nhất để ông Phạm Hoàng H đại diện đứng tên quyền s hữu quyền sử d ng diện tích đất và tài sản trên. Để mua được tài sản trên ông và ông H đã vay số tiền 11.500.000.000đ và sử d ng chính tài sản trên làm tài sản bảo đảm tại Ngân hàng B. Do khoản vay đến hạn thanh toán nên ông và ông H rao bán tài sản trên thông qua một số công ty môi giới từ cuối năm 2023. Ông T đã thương lượng với ông H và k kết hợp đồng đặt cọc nêu trên. Ông cũng có tham gia vào quá trình thương lượng, cùng thống nhất với ông H về việc đồng chuyển nhượng đất, tài sản gắn liền với đất cho ông T và nhận tiền cọc của ông T.

Sau khi k kết hợp đồng đặt cọc, ông đã nhận đủ số tiền đặt cọc là 500.000.000đ từ ông T (ông nhận trực tiếp) và đưa cho ông H để thanh toán lãi suất cho Ngân hàng. Như vậy, m c đích đặt cọc số tiền 500.000.000 của ông H và ông T theo hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm việc cam kết mua và tiến độ thanh toán số tiền 11.000.000.000đ trước ngày 29/01/2024 của ông T. Quá thời hạn theo thỏa thuận đặt cọc là ngày 29/01/2024, ông T không thực hiện việc thanh toán số tiền 11.000.000.000đ theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc. Ông và ông H đồng gia hạn thời hạn cọc cho ông T đến ngày 31/01/2024. Tuy nhiên, đến hết ngày 31/01/2024, ông T không thực hiện đúng cam kết mua tài sản, không có mặt tại nơi công chứng đề k hợp đồng chuyển nhượng và không thanh toán tiền đúng theo tiến độ. Ngày 31/01/2024, ông và ông H đã thông báo cho ông T thông qua tin nhắn vào số điện thoại 0379.195.888 của ông T với nội dung: “Chào anh T, mình là Phạm Hoàng H chủ căn biệt thực Nguyên Đình Q1 theo hợp đồng đặt cọc ký với anh T ngày 15/01/2024. Hiện tại đã hết giờ hành chính ngày 31/01/2024, ngày hết hạn hợp đồng đặt cọc mua bán là ngày 29/01/2024, bên H đã gia hạn thêm 2 ngày nữa là đến ngày 31/01/2024. Đến bây giờ anh T vẫn chưa giao tiền theo đúng thỏa thuận đặt cọc nên hợp đồng đặt cọc sẽ bị hủy và hết hiệu lực. Từ giờ bên H sẽ lấy tiên cọc theo hợp đông và được phép bán cho người khác. Bên H thông thông báo bằng tin nhắn để anh T biết”. Ông H được ông T phản hồi với nội dung: “Ok em”. Nay ông T kh i kiện yêu cầu ông H trả lại số tiền đặt cọc 500.000.000đ thì ông không đồng với toàn bộ yêu cầu kh i kiện của ông T, số tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc ông H theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự. Đề nghị T a án không chấp nhận yêu cầu kh i kiện của ông T.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2025/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1-Lâm Đồng đã quyết định:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 246 Bộ luật Tố t ng dân sự năm 2015; Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Căn cứ các Điều 26, 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường v Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử d ng án phí và lệ phí T a án. Tuyên xử:

Ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự c thể như sau:

Ông Nguyễn Tuấn T và ông Phạm Hoàng H thống nhất thỏa thuận hủy Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử d ng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 15 tháng 01 năm 2024 giữa ông Phạm Hoàng H và ông Nguyễn Tuấn T.

Ông Phạm Hoàng H tự nguyện nhận trả cho ông Nguyễn Tuấn T số tiền đặt cọc là 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm c n quyết định về chi phí tố t ng, án phí, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa v thi hành án của các đương sự.

Ngày 14/10/2025, nguyên đơn kháng cáo bản án sơ thẩm đề nghị Toà án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn.

Tại phiên t a phúc thẩm:

- Ông Lê Cao Trọng N đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn.

- Bị đơn có kiến: Không đồng kháng cáo của nguyên đơn.

- Kiểm sát viên phát biểu quan điểm về việc giải quyết v án: Thư k , Thẩm phán, Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Tố t ng dân sự; người tham gia tố t ng chấp hành pháp luật. Về nội dung: các bên thỏa thuận về việc giải quyết v án tại phiên t a sơ thẩm là hoàn toàn tự nguyện, nên cấp sơ thẩm công nhận sự thỏa thuận là đúng quy định của pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố t ng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn c vào các ch ng c , tài liệu có trong hồ sơ v án đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, ch ng c , ý kiến trình bày tại phiên tòa của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1.2] Tại phiên t a vắng mặt ông Nguyễn Bá M nhưng đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai. Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự theo khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố t ng dân sự.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố t ng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Tuấn T, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2025/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2024 của T a án nhân dân khu vực 1-Lâm Đồng.

Áp d ng: khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 246 Bộ luật Tố t ng dân sự năm 2015; Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Căn cứ các Điều 26, 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường v Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử d ng án phí và lệ phí T a án.

Tuyên xử:

1. Ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự: Ông Nguyễn Tuấn T và ông Phạm Hoàng H thống nhất thỏa thuận hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử d ng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 15 tháng 01 năm 2024 giữa ông Phạm Hoàng H và ông Nguyễn Tuấn T.

2. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Phạm Hoàng H. Ông Phạm Hoàng H trả lại cho ông Nguyễn Tuấn T số tiền đặt cọc là 150.000.000đ (một trăm năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án c n phải chịu khoản tiền lãi của số tiền c n phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về chi phí tố t ng: Ông Nguyễn Tuấn T nhận chịu 12.461.454đ (mười hai triệu bốn trăm sáu mươi mốt nghìn bốn trăm năm mươi bốn đồng) tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và đo vẽ (ông T đã nộp và được Toà án quyết toán xong).

4. Về án phí: Ông Phạm Hoàng H tự nguyện nhận chịu 7.800.000đ (bảy triệu tám trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Nguyễn Tuấn T được nhận lại 12.300.000đ (mười hai triệu ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí Dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí T a án số 0001561; số 0001560 ngày 16/12/2024 của Chi c c Thi hành án Dân sự thành phố Đà Lạt, t nh Lâm Đồng (nay là Ph ng Thi hành án Dân sự khu vực 1 – Lâm Đồng).

Ông Nguyễn Tuấn T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0006808 ngày 28/10/2025 của Thi hành án dân sự t nh Lâm Đồng. Ông T đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (05/02/2026).