Bản án 95/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện cùng các tài liệu tiếp theo bà Nguyễn Thị Kim O trình bày:

Năm 2019, bà có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Diễm O1 thửa đất số 106, tờ bản đồ số 33, diện tích 128,4m² (đất ở) tọa lạc tại Thôn G, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Định đã được Ủy ban nhân dân huyện H cấp quyền sử dụng đất cho bà tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng có số vào sổ H01535 ngày 19/3/2008, trên thửa đất có ngôi nhà của ông Võ S (người sống như vợ chồng với bà). Ngày 23/12/2019, hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất nói trên với giá 1.300.000.000đồng đã được Phòng C Bình Định công chứng; bà Diễm O1 chỉ giao cho bà 500.000.000đồng. Đến ngày 28/6/2020, bà Diễm O1 lập Văn bản thỏa thuận hủy hợp đồng ký kết ngày 23/12/2019, đồng thời bà Diễm O1 lập 01 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với nội dung như hợp đồng lập ngày 23/12/2019, bà Diễm O1 cùng một người tự xưng là nhân viên văn phòng công chứng, đến Trung tâm y tế huyện H (lúc đó bà Kim O mới sinh con), bà Diễm O1 đưa 02 văn bản nói trên cho bà ký, bà Diễm O1 nói là ký văn bản thỏa thuận hủy hợp đồng chuyển nhượng năm 2019, nên bà ký và điểm chỉ vào các văn bản do bà Diễm O1 đưa chứ bà không biết nội dung gì; sau đó, bà Diễm O1 tự đi làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất sang cho bà Diễm O1. Nay bà yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 26/8/2020 giữa bà với bà Diễm O1, bà Diễm O1 phải giao lại thửa đất và ngôi nhà cho bà. Nếu bà Diễm O1 muốn lấy nhà, đất thì phải trả tiếp cho bà 800.000.000đồng; còn nếu bà Diễm O1 giao nhà, đất cho bà, bà trả lại cho bà Diễm O1 500.000.000đồng; đối với ngôi nhà thì bà thỏa thuận bồi thường cho ông Võ S.

Bị đơn bà Nguyễn Thị Diễm O1 trình bày:

Năm 2019, bà Kim O và bà có thỏa thuận là bà Kim O chuyển nhượng cho bà thửa đất số 106, tờ bản đồ số 33, diện tích 128,4m² (đất ở) tọa lạc tại Thôn G, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Định cùng ngôi nhà có trên đất với giá là 1.300.000.000 đồng; nhưng do ngôi nhà của bà Kim O xây lấn 7,4m² đất của cha mẹ bà Kim O là ông Nguyễn Văn D và bà Nguyễn Thị Minh T nên bà có thương lượng với ông D, bà T mua 7,4m² đất của ông D. Ngày 23/12/2019, các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Kim O với bà Nguyễn Thị Diễm O1 đối với 128,4m² đất ở và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Nguyễn Văn D, bà Nguyễn Thị Minh T chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Diễm O1 7,4m² đất ở; bà giao trước cho bà Kim O 1.200.000.000đồng và giao đủ tiền chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông D, bà T. Tuy nhiên, bà Kim O chưa đăng ký quyền sở hữu nhà ở và còn nợ tiền thi hành án trong một vụ án khác, nên không làm được thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cho bà. Do hợp đồng hai bản ký kết đã lâu mà chưa thực hiện được, nên bà và bà Kim O có thống nhất hủy hợp đồng năm 2019; đến ngày 26/8/2020, giữa hai bên có thống nhất lập văn bản hủy hợp đồng giữa bà với bà Kim O ký kết năm 2019 và lập hợp đồng khác về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà với bà Kim O; bà giao tiếp cho bà Kim O 120.000.000đ (bà cho thêm bà Kim O 20.000.000đ để thuê nhà ở). Ngày 09/11/2020, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh B hợp nhất 2 phần đất nhận bà nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn Thị Diễm O1 và phần đất nhận chuyển nhượng từ vợ chồng Nguyễn Văn D và bà Nguyễn Thị Minh T để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà tại thửa đất có số hiệu 1781, tờ bản đồ số 01, diện tích 135,8m²; riêng ngôi nhà chưa có đăng ký quyền sở hữu nhà ở nên chưa thể hiện trong Giấy chứng nhận. Sau khi chuyển nhượng nhà đất, bà Kim O không chịu giao nhà đất cho bà nên bà khởi kiện yêu cầu đòi lại tài sản. Trong quá trình Tòa án giải quyết, thì bà Kim O dọn đi nơi khác, nên bà rút yêu cầu khởi kiện; hiện nay bà đang sở hữu và sử dụng nhà và đất nói trên. Bà không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Kim O, vì thửa đất và ngôi nhà bà Kim O đã chuyển nhượng cho bà và bà đã được cấp giấy chứng nhận.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập, ông Võ S trình bày:

Ông với bà Kim O chung sống như vợ chồng từ năm 2008. Cha mẹ bà Kim O thống nhất cho ông và bà Kim O xây dựng ngôi nhà trên phần đất của cha mẹ bà Kim O để ở; tiền xây dựng nhà là của ông, đất là của cha mẹ bà Kim O cho bà Kim O và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Kim O. Việc bà Kim O và bà Diễm O1 tự thỏa thuận chuyển nhượng nhà, đất như thế nào ông không biết. Nay ông xác định ngôi nhà là tài sản của ông, còn đất là của bà Kim O; ông yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên, để ông được sử dụng ngôi nhà.

Người có quyền, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn B trình bày:

Ngày 26/8/2020 ông B được phân công công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Kim O và Nguyễn Thị Diễm O1 ký, hợp đồng được hai bên ký và điểm chỉ, chữ viết là của bà Kim O, vì vậy ông khẳng định chữ ký và điểm chỉ trong hợp đồng của bà Kim O. Ông không đến Trung tâm y tế huyện H để yêu cầu bà Kim O ký như bà đã trình bày. Đối giá trị tài sản thì các bên đương sự tự thỏa thuận, Văn phòng không có chức năng định giá, kiểm tra thực tế mà chỉ kiểm tra tính hợp pháp của giấy chứng nhận, năng lực hành vi của các bên ký kết và sự tự nguyện của họ. Đối với ngôi nhà, do chưa đăng ký quyền sở hữu nên Văn phòng không ký công chứng. Ông khẳng định việc ông ký công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Kim O và bà Diễm O1 là hoàn toàn đúng quy định của pháp luật, vì thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận cho bà Kim O nên bà có quyền chuyển nhượng. Thời điểm công chứng, các bên đều minh mẫn, đủ năng lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện trong việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng. Công chứng viên có quyền thực hiện công chứng các loại văn bản do công dân yêu cầu, không phụ thuộc vào sự phân công của Trưởng phòng. Do vậy, việc ông công chứng là nhân danh Công chứng viên thực hiện theo quy định của pháp luật.

Bản án dân sự sơ thẩm số 99/2024/DS-ST ngày 30 tháng 12 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Hoài Ân, tỉnh Bình Định, Quyết định:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Nguyễn Thị Kim O, về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Kim O với bà Nguyễn Thị Diễm O1, được công chứng ngày 26/8/2020.

2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Võ S về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ngôi nhà giữa bà Nguyễn Thị Kim O với bà Nguyễn Thị Diễm O1, được công chứng ngày 26/8/2020.

Ngoài ra, bản án còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

- Ngày 02/01/2025 và đơn kháng cáo bổ sung ngày 14/5/2025, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim O kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm.

- Ngày 06/01/2025, ông Võ S là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm, yêu cầu xem xét trả lại căn nhà cho ông S.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu: Trong quá trình tố tụng, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng; đồng thời đề nghị hội đồng xét xử không chấp nhận nội dung kháng cáo của bà Nguyễn Thị Kim O và ông Võ S.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Mặt khác, qua xem xét thẩm định tại chỗ ngày 07/5/2025 cho thấy toàn bộ diện tích của thửa đất 106 đã được xây dựng nhà, công trình phụ và mái hiên trên đất, không còn khoảng đất trống nên bà Kim O cho rằng không bán tài sản là nhà trên thửa đất 106 là không đúng với thực tế.

Từ những phân tích trên đủ cơ sở xác định bà Kim O có chuyển nhượng ngôi nhà gắn liền thửa đất 106 cho bà Diễm O1.

Ông S cho rằng ngôi nhà là do ông xây dựng năm 2009, giá khoảng 700.000.000 đồng. Tuy nhiên, ông không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào để chứng minh cho yêu cầu trên. Tại Báo cáo số 49/BC-CNHA ngày 27 tháng 11 năm 2020 và hồ sơ tặng cho QSDĐ gắn liền với tài sản giữa vợ chồng ông Nguyễn Văn D, bà Nguyễn Thị Minh T của Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh huyện H thể hiện: Qua kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho bà Nguyễn Thị Kim O có nguồn gốc đất là nhận tặng cho QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của cha mẹ là ông Nguyễn Văn D, bà Nguyễn Thị Minh T, được UBND thị trấn T, huyện H chứng thực theo hợp đồng số 02, quyển số 01 ngày 08/01/2008. Do vậy đây là tài sản riêng của bà Kim O chứ không phải tài sản chung của vợ chồng. Việc ông Võ S trình bày nhà do vợ chồng ông xây dựng năm 2009 là không có cơ sở; vì qua kiểm tra hợp đồng tặng cho QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thì ngôi nhà bà Nguyễn Thị Kim O nhận tặng cho ngày 08/01/2008, chưa làm sở hữu nhà, do bà Kim O không có nhu cầu; trong thời gian bà Kim O chuyển nhượng QSDĐ và ngôi nhà cho bà Diễm O1, ông S biết và cũng không có ý kiến hay khiếu nại gì về ngôi nhà. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông S là có căn cứ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 116, 117, 119, 223, 385, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự 2015;

Căn cứ các Điều 166, 167, 168, 170, Luật Đất đai năm 2013;

Căn cứ Điều điểm d khoản 1 Điều 12, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ nội dung kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim O và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Võ S. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 99/2024/DS-ST ngày 30 tháng 12 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Hoài Ân, tỉnh Bình Định.

2. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim O về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Kim O với bà Nguyễn Thị Diễm O1, được công chứng ngày 26/8/2020.

2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Võ S về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Kim O với bà Nguyễn Thị Diễm O1, được công chứng ngày 26/8/2020 để trả lại ngôi nhà hiện có trên thửa đất cho ông Võ S.

3. Về chi phí tố tụng và án phí:

3.1. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 13.000.000 đồng (mười ba triệu đồng) bà Nguyễn Thị Kim O phải chịu. Bà Nguyễn Thị Kim O đã nộp xong.

3.2. Về án phí:

3. Án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Kim O, ông Võ S được miễn.

Bà Nguyễn Thị Kim O được hoàn trả 1.200.000 đồng tiền tạm ứng án phí, theo biên lai thu số 0010972, ngày 29/5/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Hoài Ân.

4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

5. Quyền và nghĩa vụ thi hành án:

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.