Bản án 95/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn ông Nguyễn Văn É, bà Huỳnh Thị H trình bày:

Vào tháng 10/2021 ông É, bà H có nhận chuyển nhượng của hộ ông Lê Văn Đ phần đất 03 thửa như sau: thửa số 705, tờ bản đồ số 6, diện tích 4.982m2; thửa số 548, tờ bản đồ số 06, diện tích 10.183m2; thửa số 504, tờ bản đồ số 6, diện tích 9.170m2, loại đất trồng lúa nước (tổng diện tích trên là 24.335m2). Đất tọa lạc khóm An L, phường A.

Tuy nhiên, hai bên thỏa thuận chuyển nhượng tổng cộng là 10 công tầm cắt với giá là 1.200.000.000 đồng; ông É, bà H đã giao trước số tiền 1.100.000.000 đồng và đồng ý giao tiếp số tiền 100.000.000 đồng khi làm thủ tục sang tên. Vợ chồng ông Đ đã giao đất cho ông canh tác từ tháng 10 năm 2021 cho đến nay.

Trong thời gian chờ công chứng, ông Đ kỳ kèo không ra công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông theo như hai bên đã thỏa thuận mua bán.

Nay ông É và bà H khởi kiện yêu cầu hộ ông Đ và bà Nguyễn Thị Ch thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông theo thỏa thuận mua bán tại tờ hợp đồng ngày 09 tháng 10 năm 2021 đề: “Tờ hợp đồng, về việc mua bán đất ruộng đưa tiền cọc”. Vợ chồng ông É, bà H đồng ý trả tiếp số tiền 100.000.000 đồng cho ông Đ.

Đối với yêu cầu phản tố của ông Đ, bà Ch về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng thì vợ chồng ông É, bà H không đồng ý.

Đất tranh chấp không yêu cầu tiến hành định giá tài sản và yêu cầu căn cứ theo giá thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tay ngày 09/10/2021 giá là 1.200.000.000 đồng để giải quyết. Ông É, bà H thống nhất 10 công tầm cắt bằng 12.960m2.

- Bị đơn ông Lê Văn Đ trình bày:

Vợ chồng ông Đ, bà Ch có thỏa thuận đồng ý bán đất cho vợ chồng ông Nguyễn Văn É và bà Huỳnh Thị H, diện tích đất là 10 (mười) công tầm cắt, giá là 120.000.000 đồng/ 01 công; 10 công là 1.200.000.000 đồng. Ông có nhận 03 lần tiền cọc của ông Én là 1.100.000.000 đồng.

Khi hai bên đến địa chính để thực hiện hợp đồng cắt thửa đất để làm thủ tục chuyển nhượng thì vợ chồng ông É đòi cắt chuyển nhượng 11 công, nên ông không đồng ý, xảy ra tranh chấp. Vợ chồng ông É đã sai hợp đồng và kiện đòi ông phải giao 11 công; Tòa án hòa giải hai lần nhưng không thành.

Nay ông É lại tiếp tục thưa ông không thực hiện hợp đồng mua bán; ông không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của ông É, bà H và yêu cầu giải quyết hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đề “Tờ hợp đồng, về việc mua bán đất ruộng đưa tiền cọc” với vợ chồng ông É và bà H.

Đồng thời, ông Đ, bà Ch có đơn yêu cầu: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển nhượng 10 công tầm cắt, theo tờ hợp đồng ngày 09 tháng 10 năm 2021 đối với phần đất thuộc thửa số 705, tờ bản đồ số 6, diện tích 4.982m2; thửa số 548, tờ bản đồ số 06, diện tích 10.183m2; thửa số 504, tờ bản đồ số 6, diện tích 9.170m2, loại đất trồng lúa nước đối với vợ chồng ông É, bà H. Vợ chồng ông Đ, bà Ch không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng.

Ông không yêu cầu tiến hành định giá tài sản và yêu cầu căn cứ theo giá thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tay ngày 09/10/2021 với giá là 1.200.000.000 đồng để giải quyết. Ông thống nhất 10 công tầm cắt bằng 12.960m2.

- Bị đơn bà Nguyễn Thị Ch (Ch) trình bày:

Thống nhất theo trình bày của ông Lê Văn Đ, không bổ sung gì thêm.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Lê Thúy A, anh Lê Văn B trình bày:

Chị A, anh B thống nhất theo trình bày của cha là ông Lê Văn Đ, không trình bày bổ sung và cũng không tranh chấp hay yêu cầu gì với ai trong vụ kiện này.

Bản án sơ thẩm số 46/2022/DS-ST ngày 13 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố HN quyết định:

Căn cứ vào các Điều 116, Điều 117, Điều 129, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015;

Điều 100, Điều 166, khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013;

Khoản 3 Điều 26, Điều 147, Điều 157, Điều 227, Điều 228, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

Điều 12 và Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễm, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn É và bà Huỳnh Thị H.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn É, bà Huỳnh Thị H với hộ ông Lê Văn Đ (gồm ông Lê Văn Đ, bà Nguyễn Thị Ch (Ch), chị Lê Thúy A và anh Lê Văn B đối với diện tích đất 10 công tầm cắt (tương đương 12.960m2) tương ứng các thửa đất tại các vị trí trên sơ đồ đo đạc như sau: Vị trí 1: diện tích 9.416,2m2 thuộc thửa đất số 504 (theo các mốc: 1,2,3,4,1); Vị trí 2: thuộc một phần thửa 705, diện tích 3.013,6m2 (theo các mốc: 3,4,4’,6’,6,7,8,3) và Vị trí 3: diện tích 530,2m2, thuộc một phần thửa đất số 548 (theo các mốc: 7,8,9,10,7), cùng tờ bản đồ số 6, do hộ ông Lê Văn Đ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất tọa lạc tại khóm An Lợi, phường An Bình A, thành phố HN, tỉnh Đồng Tháp. (Theo Biên bản thẩm định ngày 08/6/2022 của Tòa án và Sơ đồ đo đạc ngày 06/7/2022, của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồng Ngự).

- Các đương sự được đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất 10 công tầm cắt (tương đương 12.960m2) tương ứng các thửa đất tại các vị trí trên sơ đồ đo đạc như sau: Vị trí 1: diện tích 9.416,2m2 thuộc thửa đất số 504 (theo các mốc: 1,2,3,4,1); Vị trí 2: thuộc một phần thửa 705, diện tích 3.013,6m2 (theo các mốc: 3,4,4’,6’,6,7,8,3) và Vị trí 3: diện tích 530,2m2, thuộc một phần thửa đất số 548 (theo các mốc: 7,8,9,10,7), cùng tờ bản đồ số 6, do hộ ông Lê Văn Đ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất tọa lạc tại khóm An Lợi, phường A, thành phố HN, tỉnh Đồng Tháp. (Theo Biên bản thẩm định ngày 08/6/2022 của Tòa án và Sơ đồ đo đạc ngày 06/7/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố HN).

- Công nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Văn É, bà Huỳnh Thị H về việc tiếp tục giao cho ông Lê Văn Đ, bà Nguyễn Thị Ch (Ch) số tiền còn lại theo thỏa thuận trong hợp đồng là 100.000.000 đồng.

2/ Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Lê Văn Đ và bà Nguyễn Thị Ch (Ch) về việc yêu cầu Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất thỏa thuận chuyển nhượng 10 công tầm cắt, theo tờ hợp đồng ngày 09 tháng 10 năm 2021 đối với vợ chồng ông Nguyễn Văn É và bà Huỳnh Thị H.

3/ Về án phí và chi phí tố tụng:

* Về án phí:

- Ông Nguyễn Văn É và bà Huỳnh Thị H không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm, được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp 24.000.000 đồng theo biên lai số 0006537 ngày 26/4/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố HN.

- Ông Lê Văn Đ phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0006621 ngày 01/8/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Hồng Ngự.

- Bà Nguyễn Thị Ch là người cao tuổi nên được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

* Về chi phí tố tụng: Ông Lê Văn Đ và bà Nguyễn Thị Ch phải chịu tổng số tiền là 9.015.000 đồng, do ông Nguyễn Văn É đã tạm ứng và đã chi xong nên ông Lê Văn Đ và bà Nguyễn Thị Ch (Ch) có nghĩa vụ nộp để trả lại cho ông Nguyễn Văn É theo quy định.

Sau khi xét xử sơ thẩm ông Đ kháng cáo yêu cầu xem xét giải quyết lại cho ông Đ không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông É, bà H.

Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự ông Đ, ông É, bà H có mặt. Các đương sự khẳng định đã xuất trình đầy đủ các chứng cứ cho Toà án xem xét giải quyết vụ án.

Ông Đ trình bày yêu cầu: Nguồn gốc đất là của cha mẹ vợ tặng cho vợ chồng ông Đ, bà Ch. Ông thống nhất diện tích chuyển nhượng là 12.960m2 theo quyết điịnh bản án sơ thẩm. Tuy nhiên do ông É, bà H nói xấu ông nên ông chỉ đồng ý chuyển nhượng đất tương ứng với số tiền đã nhận. Còn lại số tiền 100.000.000 đồng ông chưa nhận thì ông É, bà H trả lại diện tích đất cho ông tương ứng với số tiền này.

Ông É, bà H trình bày: Ông bà thống nhất theo bản án sơ thẩm, đề nghị giữ nguyên bản án.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật từ khi thụ lý đến khi giải quyết vụ án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án đã thực hiện đúng, đầy đủ theo quy định pháp luật. Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng các đương sự có mặt đã chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định pháp luật. Về nội dung căn cứ khoản 1 Điều 308 BLTTDS đề nghị không chấp nhận kháng cáo của ông Đ; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông É, ông Đ được thực hiện bằng giấy tay, chưa làm thủ tục công chứng. Tuy nhiên, ông Đ thừa nhận có việc chuyển nhượng đất giữa hai bên diện tích theo thỏa thuận 10 công tầm cắt (tương đương 12.960m2), giá 1.200.000.000 đồng; ông Đ đã nhận của ông É 1.100.000.000 đồng, còn lại 100.000.000 đồng hai bên thống nhất khi ra công chứng làm thủ tục sang tên ông É sẽ đưa tiếp số tiền trên, ông Đ đã giao đất cho ông É sử dụng từ đó đến nay.

- Ông Lê Văn Đ cho rằng do ông É vi phạm hợp đồng hai bên thỏa thuận chuyển nhượng 10 công tầm cắt nhưng khi ra công chứng ông É yêu cầu chuyển nhượng 11 công tầm cắt nên ông Đ không đồng ý làm thủ tục chuyển nhượng. Đối với ông É trình bày lý do ông yêu cầu chuyển nhượng 11 công tầm cắt là do giữa hai ông có thỏa thuận miệng sẽ chuyển nhượng thêm một công tầm cắt, khi làm thủ tục sang tên ông É sẽ giao tiền thêm cho ông Đ, nhưng do vào thời điểm gần tết ông Đ yêu cầu ông giao thêm tiền mà ông không có tiền đưa nên ông Đ đổi ý, thực tế ông Đ đã giao cho ông sử dụng 11 công tầm cắt. Mặt khác, giữa hai bên cũng đã yêu cầu cán bộ chuyên môn đo đạc đất để làm thủ tục tách thửa, sang tên theo quy định nhưng do mâu thuẫn nên chưa thực hiện.

Xét trình bày của ông É là có cơ sở vì trước khi Tòa án thụ lý theo thủ tục tố tụng thì Tòa án có thụ lý vụ án theo thủ tục Hòa giải viên hòa giải tại Tòa án, ông É khởi kiện yêu cầu ông Đ chuyển nhượng 11 công tầm cắt, nhưng ông Đ không đồng ý, thời điểm này ông Đ đã giao đất cho ông É sử dụng 11 công tầm cắt, nghĩa là có việc thỏa thuận chuyển nhượng thêm một công tầm cắt mới có việc giao đất cho ông É sử dụng. Do ông Đ không đồng ý nên ông Én đã tự nguyện trả lại cho ông Đ một công tầm cắt và làm đơn khởi kiện yêu cầu ông Đ tiếp tục chuyển nhượng 10 công tầm cắt theo thỏa thuận tại tờ hợp đồng ngày 09 tháng 10 năm 2021 đề “Tờ hợp đồng, về việc mua bán đất ruộng đưa tiền cọc”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông É và ông Đ là có thật. Tuy hợp đồng chỉ làm bằng giấy tay; không lập bằng văn bản có công chứng là vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng, nhưng sau khi hai bên giao kết hợp đồng thì ông É đã giao cho ông Đ hơn hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch và ông Đ cũng đã giao đất cho ông É sử dụng. Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015; yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông É, bà H đối với ông Đ, bà Ch là có cơ sở chấp nhận.

Các đương sự không có yêu cầu xem xét giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không xem xét giải quyết.

Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Lê Thúy A và anh Lê Văn B không có tranh chấp hay yêu cầu gì, nên không xem xét.

Ông Đ kháng cáo nhưng không có cung cấp chứng cứ gì mới. Qua thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm, các nhận định của Tòa án sơ thẩm với lời khai tại phiên tòa phúc thẩm. Các đương sự thống nhất diện tích chuyển nhượng theo đo đạc thực tế; diện tích đất ông Đ, bà Ch được cấp trong giấy chứng nhận đứng tên quyền sử dụng đất đang tranh chấp cũng đã chuyển nhượng hết. Ông Đầy cho rằng ông kháng cáo do ông É, bà H không thực hiện thủ tục chuyển nhượng mà nói xấu ông Đ với lối xóm nên ông không thống nhất chuyển nhượng tiếp diện tích chưa nhận tiền 100.000.000 đồng. Ông Đ không có chứng cứ gì chứng minh lời mình nói và đây không phải là căn cứ pháp luật để hủy 01 phần hợp đồng chuyển nhượng; diện tích đất ông Đ yêu cầu kháng cáo nhỏ không đảm bảo cho việc canh tác, sử dụng trồng lúa nên không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Đ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 148 của Bộ luật tố tụng dân sự ;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Lê Văn Đầy .

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

Tuyên xử:

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn É, bà Huỳnh Thị H.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn É, bà Huỳnh Thị H với hộ ông Lê Văn Đ (gồm ông Lê Văn Đ, bà Nguyễn Thị Ch (Ch), chị Lê Thúy A và anh Lê Văn B) đối với diện tích đất 10 công tầm cắt (tương đương 12.960m2) tương ứng các thửa đất tại các vị trí trên sơ đồ đo đạc như sau: Vị trí 1: diện tích 9.416,2m2 thuộc thửa đất số 504 (theo các mốc: 1,2,3,4,1); Vị trí 2: thuộc một phần thửa 705, diện tích 3.013,6m2 (theo các mốc: 3,4,4’,6’,6,7,8,3) và Vị trí 3: diện tích 530,2m2, thuộc một phần thửa đất số 548 (theo các mốc: 7,8,9,10,7), cùng tờ bản đồ số 6, do hộ ông Lê Văn Đ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất tọa lạc tại khóm An Lợi, phường A, thành phố Hồng Ngự, tỉnh Đồng Tháp. (Theo Biên bản thẩm định ngày 08/6/2022 của Tòa án và Sơ đồ đo đạc ngày 06/7/2022, của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố HN).

- Các đương sự được đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất 10 công tầm cắt (tương đương 12.960m2) tương ứng các thửa đất tại các vị trí trên sơ đồ đo đạc như sau: Vị trí 1: diện tích 9.416,2m2 thuộc thửa đất số 504 (theo các mốc: 1,2,3,4,1); Vị trí 2: thuộc một phần thửa 705, diện tích 3.013,6m2 (theo các mốc: 3,4,4’,6’,6,7,8,3) và Vị trí 3: diện tích 530,2m2, thuộc một phần thửa đất số 548 (theo các mốc: 7,8,9,10,7), cùng tờ bản đồ số 6, do hộ ông Lê Văn Đ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất tọa lạc tại khóm An L, phường A, thành phố HN, tỉnh Đồng Tháp. (Theo Biên bản thẩm định ngày 08/6/2022 của Tòa án và Sơ đồ đo đạc ngày 06/7/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố HN).

- Công nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Văn É, bà Huỳnh Thị H về việc tiếp tục giao cho ông Lê Văn Đ, bà Nguyễn Thị Ch (Ch) số tiền còn lại theo thỏa thuận trong hợp đồng là 100.000.000 đồng.

2/ Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Lê Văn Đ và bà Nguyễn Thị Ch (Ch) về việc yêu cầu Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất thỏa thuận chuyển nhượng 10 công tầm cắt, theo tờ hợp đồng ngày 09 tháng 10 năm 2021 đối với vợ chồng ông Nguyễn Văn É và bà Huỳnh Thị H.

3/ Về án phí và chi phí tố tụng dân sự sơ thẩm:

* Về án phí:

- Ông Nguyễn Văn É và bà Huỳnh Thị H không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm, được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp 24.000.000 đồng theo biên lai số 0006537 ngày 26/4/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố HN.

- Ông Lê Văn Đ phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0006621 ngày 01/8/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố HN.

- Bà Nguyễn Thị Ch là người cao tuổi nên được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

* Về chi phí tố tụng: Ông Lê Văn Đ và bà Nguyễn Thị Ch phải chịu tổng số tiền là 9.015.000 đồng, do ông Nguyễn Văn É đã tạm ứng và đã chi xong nên ông Lê Văn Đ và bà Nguyễn Thị Ch (Ch) có nghĩa vụ nộp để trả lại cho ông Nguyễn Văn É theo quy định.

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Văn Đ phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0006677 ngày 29/9/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố HN. Ông Đ không phải nộp thêm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án ./.