Bản án 95/2020/DSST — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[3] Công ty VHP được thành lập theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty TNHH hai thành viên trở lên, mã số doanh nghiệp 0304957739. Theo quy định của Điều 3, Điều 4, Điều 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính Phủ thì Công ty được phát triển dự án nhà ở có mục đích hỗn hợp (nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng) để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Công ty VHP là chủ đầu tư dự án chung cư cao tầng tại số 339 Bông Sao, Phường 5, Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh theo Quyết định số 37/QĐ-SXD-PTN ngày 16/4/2009, Quyết định số 84/QĐ-SXD-TĐDA ngày 30/6/2010 về việc điều chỉnh quyết định số 37/QĐ-SXD-PTN ngày 16/4/2009 của Sở xây dựng - Thành phố Hồ Chí Minh và Quyết định số 3527/QĐ-UBND ngày 23/7/2009 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Do đó Công ty VHP được quyền bán căn hộ cho ông Hải như quy định tại các Điều 389, Điều 402 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 21 Luật nhà ở năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009). Về hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 thì việc mua bán không cần phải công chứng chứng thực, mẫu hợp đồng mua bán căn hộ phù hợp với mẫu hợp đồng mua bán căn hộ như phụ lục số 15 kèm theo Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010. Theo quy định tại khoản 1, Điều 39, Luật nhà ở năm 2005; điểm đ, khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, số tiền huy động không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà ở. Theo công văn số 8900/SXD-TT ngày 30/7/2018 của Sở xây dựng thành phố Hồ Chí Minh về việc kiểm tra, đề xuất xử lý đối với dự án căn hộ cao cấp Vạn Hưng Phát tại số BS - TQB, Phường X, Quận Y, Thành Phố Hồ Chí Minh thì Công ty VHP chưa thi công xong phần móng nhưng đã ký hợp đồng bán căn hộ để huy động vốn. Theo Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; điểm đ, khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định việc tổ chức cá nhân, kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng qua sàn giao dịch bất động sản. Hồ sơ khởi kiện không có chứng cứ thể hiện hợp đồng mua bán căn hộ giữa Công ty VHP và ông N V H được bán thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tại phiếu thu số PT03 ngày 30/6/2014 Công ty VHP đã nhận số tiền tương đương 95% giá trị hợp đồng trong khi quy định chỉ được nhận 70% giá trị hợp đồng. Như vậy, việc bán căn hộ chung cư của Công ty VHP cho nguyên đơn chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào Điều 122 và Điều 127 của Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng mua bán căn hộ số 75L/2012/HĐMBCH-VHP ngày 30/6/2014 cùng các phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, 02/PLHĐ-VHP, 03/PLHĐ-VHP, 04/PLHĐ-VHP là vô hiệu. Theo quy định tại Điều 137 của Bộ luật dân sự năm 2005 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bồi thường. Công ty VHP là chủ đầu tư dự án nhưng không tuân thủ các thủ tục theo quy định pháp luật khi ký hợp đồng bán cho khách hàng nên gây thiệt hại cho nguyên đơn vì thế phải có trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại. Theo Quyết định số 2868/QĐ-NHNN ngày 29/11/2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thì lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam là 9%/năm, do đó mức lãi suất 9%/năm do nguyên đơn yêu cầu là phù hợp quy định pháp luật. Việc nguyên đơn yêu cầu thời gian tính lãi từ ngày 30/6/2014 đến ngày 06/4/2020 là có cơ sở vì ngày 30/6/2014 là ngày nguyên đơn thanh toán tiền mua căn hộ cho bị đơn. Do đó bị đơn phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đã nhận là 1.632.386.140 đồng cùng với tiền bồi thường thiệt hại là 847.616.502 đồng. (5 năm 9 tháng 7 ngày x 9%/năm x 1.632.386.140 đồng). Tổng cộng số tiền là 2.480.002.642 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào các Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 233, Điều 244, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào các Điều 122, Điều 127, Điều 137, Điều 389, Điều 402 của Bộ luật dân sự năm 2005;

- Căn cứ vào Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào Điều 22 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006;

- Căn cứ vào Điều 21, Điều 39 của Luật nhà ở năm 2005 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2009);

- Căn cứ vào Điều 3, Điều 4, Điều 9, Điều 12, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010;

- Căn cứ vào Điều 18 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ xây dựng;

- Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N V H.

1.1 Hợp đồng mua bán căn hộ số 75L/2012/HĐMBCH-VHP ngày 30/6/2014 cùng các phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, 02/PLHĐ-VHP, 03/PLHĐ-VHP, 04/PLHĐ-VHP giữa ông N V H và Công ty TNHH TM-XD VHP là vô hiệu.

1.2 Buộc Công ty TNHH TM-XD VHP thanh toán cho ông N V H số tiền là 2.480.002.642 (hai tỷ bốn trăm tám chục triệu không trăm lẻ hai nghìn sáu trăm bốn mươi hai) đồng ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

1.3 Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thực hiện việc trả tiền như bản án đã tuyên thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm trả.

Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Án phí:

2.1 Án phí dân sự sơ thẩm là 81.600.052 (Tám mươi mốt triệu sáu trăm nghìn không trăm năm mươi hai) đồng, Công ty TNHH TM-XD VHP chịu, nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2.2 Ông N V H không phải chịu án phí. Số tiền tạm ứng án phí 34.159.000 (Ba mươi bốn triệu một trăm năm mươi chín nghìn) đồng đã nộp theo biên lai thu số 0018368 ngày 19/10/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 8 được hoàn trả cho ông Hải.

Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

3. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014), người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7,7a,7b và 9 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014), thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Hội đồng xét xử đã giải thích cho các đương sự về việc yêu cầu thi hành án.

4. Các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.